Со следующего месяца в России вступит в силу реформа долевого строительства. Застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков и расходовать их по своему усмотрению. Теперь покупатели квартир будут зачислять деньги на специальные эксроу-счета. Доступ к ним девелопер сможет получить только после непосредственной передачи жилья в собственность дольщика.
Так, поправки в закон 214-ФЗ не только предотвратят риски недостроев, но и значительно преобразуют весь рынок недвижимости в России.
Сама процедура покупки не претерпит особых изменений. С застройщиком все так же нужно будет заключить договор долевого строительства. Однако затем покупатель должен открыть эксроу-счет, куда будет перечислять деньги.
К примеру, если вы покупаете квартиру в ипотеку, то сначала на эксроу-счет нужно внести первоначальный взнос, а затем банк перечислит туда кредитные средства. Все деньги на таких счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Поэтому при банкротстве застройщика дольщикам обязательно вернут деньги.
После 1 июля все строительные компании будут вынуждены перейти на проектное финансирование. Это значит, что возведение домов станет возможно только за собственные или кредитные средства.
Впрочем, строительным компаниям тоже есть, чем заинтересовать банки. В обмен на дешевое финансирование застройщики могут начать активно предлагать банкам аккредитации на выдачу ипотек под их проекты. Таким образом, компания получит дешевый кредит под низкий процент, а банк – расширит ипотечный портфель.
Стоит отметить, что переход на эксроу-счета и так был выгоден банкам, поскольку покупатели квартир теперь охотнее будут брать кредиты на жилье, зная, что их деньги не пропадут вместе с недобросовестным застройщиком.
Многие опасались, что вынужденные перейти на кредитное финансирование строительные компании взвинтят цены на квартиры в соответствии с процентными ставками банков. То есть, на 10-15%. Этот фактор действительно повлияет на стоимость жилья в новостройках, но не в ближайшие месяцы, а только через несколько лет.
Так, по данным Минстроя, даже после вступления в силу поправок в 214-ФЗ порядка 70% строящегося в стране жилья будет реализовываться по старым правилам. Дело в том, что девелоперы могут не переводить на эскроу-счета те проекты, чья стадия строительной готовности достигла 30%, а доля проданного жильяпревышает 10%.
За покупку таких квартир застройщик может получить деньги напрямую от дольщика. Следовательно, он не несет затрат на обслуживание кредита и может предложить среднерыночную цену за жилье.
Выходит, что больше половины новостроек будет введено в эксплуатацию только через год или два. Значит, у строительных компаний достаточно времени, чтобы подыскать оптимальное финансирование для новых проектов и договориться о льготных ставках по кредитам. Таким образом, большинство экспертов сходятся во мнении, что вызванные реформой долевого строительства перемены разгонят цены лишь на 5-7%.
Программы льготного автокредитования и лизинга возобновятся с 1 июля этого года — правительство выделило на них 10 млрд рублей, которые, простимулировав продажи, вернутся в бюджет в виде налогов. На стимулирование продаж легковых автомобилей заложено 6 млрд рублей, а на лизинг — 4 млрд рублей. На этот шаг правительство пошло после того, как в начале недели автопроизводители забили тревогу из-за резкого спада продаж.
Возобновление работы программ господдержки позволит не только приобретать новые автомобили, но и сохранить рабочие места. По данным, которые привел министр промышленности и торговли Денис Мантуров, в автомобильной отрасли трудоустроено более 2 млн человек.
Часть выделяемых денег будут взяты в резервном фонде. Для изыскания остальных 7 млрд рублей потребуются корректировки госбюджета.
- Ранее, 24 июня в понедельник, автопроизводители собрали большую конференцию, на которой озвучили реальное положение дел в автомобильной отрасли и рассказали о предстоящей катастрофе.
- Падение продаж оказалось значительнее, чем отмечалось в отчетах АЕБ: дилеры просто рисовали цифры, чтобы не признаваться в резком падении спроса на их машины.
1 июля вступили в силу новые ограничения при выдаче потребительских кредитов, разработанные Центробанком. Ежедневная процентная ставка ограничивается 1%, что наибольшим образом скажется на деятельности микрофинансовых организаций (МФО). Популярные у населения займы до зарплаты будут нерентабельными, говорят участники рынка и эксперты.
По последним данным ЦБ, годовой темп роста рынка микрофинансирования физлиц составил 51% на 31 марта 2019 года. ЦБ оценивает его объемы в 143 млрд против 95,2 млрд руб. годом ранее.
Что изменится с 1 июля
Снижается максимальный размер выплат, которые кредиторы могут потребовать с заемщика, — до двукратного от суммы кредита (речь идет о процентах, штрафах и других платежах, относящихся к кредиту).
Например, с взявшего 10 тыс. руб. в кредит человека нельзя будет потребовать больше 30 тыс. руб. (10 тыс. — сам долг, а 20 тыс. руб. — предел начисленных платежей).
Ежедневная процентная ставка ограничивается до 1% (365% годовых).
Изменения вступают в силу поэтапно с начала 2019 года: с 28 января кредиторы не могут требовать с заемщика больше 2,5 размера займа, а ежедневная процентная ставка ограничена 1,5%. С 2020 года нельзя будет потребовать с клиента больше полуторакратного размера займа.
Больше других от этих изменений пострадают МФО — микрокредитные и микрофинансовые компании (МКК и МФК). Этот рынок часто характеризуется высокими процентами, более простой в сравнении с другими секторами финансового рынка процедурой одобрения кредитов и, соответственно, повышенным риском для клиентов попасть в долговое рабство.
В ЦБ ожидают, что такие изменения в законодательстве, вероятно, приведут к изменению структуры портфелей МФО, переходу части компаний, работающих в сегменте PDL (Pay Day Loan, займы до зарплаты — до 30 дней и 30 тыс. руб.), в сегмент IL (Installments, среднесрочные потребительские микрозаймы), а также пересмотру скоринговых моделей и более тщательному отбору заемщиков вслед за сокращением процентных доходов.
ЦБ обеспокоен ускоренными темпами роста потребкредитования и принимает меры для их ограничения. Первое чтение уже прошел законопроект о запрете МФО выдавать займы под залог квартиры, а с октября регулятор усложнит выдачу кредитов заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН; отношение ежемесячных выплат по всем кредитам и займам к величине среднемесячного дохода).
Готовы ли микрофинансисты
Как меняется выдача микрозаймов
На этом фоне, по сведениям Национального бюро кредитных историй, в первом квартале почти прекратился рост среднего размера микрозаймов. Он вырос всего на 1,4% и составил 7,7 тыс. руб.
По разным возрастным категориям заемщиков динамика отличается. В сегменте заемщиков младше 25 лет размер среднего займа до зарплаты вырос на 5% и составил 6,2 тыс. руб. Наибольший средний чек НБКИ фиксирует у заемщиков от 40 до 49 лет — 8,4 тыс. руб., но он сократился на 0,9%.
Наибольший средний заем до зарплаты фиксируется в крупных городах — Москве и Петербурге (11,6 тыс. и 9,1 тыс. руб.) и Московской области и Ставропольском крае (10,4 тыс. и 9,1 тыс. руб.). Темпы роста среднего микрозайма замедляются на фоне регуляторных действий ЦБ, считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Еще год-два назад средний размер займа до зарплаты рос достаточно серьезными темпами, вспоминает он.
Что станет с микрокредитными организациями
Рентабельность самых крупных и эффективных игроков заметно упадет, а небольшим выдержать регулятивные ограничения будет еще сложнее, считает Уклеин. Порядка 900 компаний в сегменте займов до зарплаты станут убыточными во втором полугодии 2019 года и могут уйти с рынка в течение двух-трех лет, говорит эксперт, ссылаясь на данные Центробанка.
Другие регулятивные ограничения микрозаймов и введение показателя долговой нагрузки (ПДН) клиента с первого октября способны привести к дополнительному сокращению объемов выдачи на рынке МФО до 15–20% по сравнению с 2018 годом, прогнозирует Уклеин.