Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям – в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Целью данной статьи будет ознакомление с историей становления ипотеки, основными направлениями, современным состоянием, проблемами и перспективами ее развития за рубежом, в России, в конкретном коммерческом банке.
Ключевые слова: кредит, риск, санкции, ипотека, курс, государство.
Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.
Основная цель ипотечной программы в России — решение проблемы обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики [3].
Актуальность темы связана с тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.
Объектами работы является проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе. Ипотека – в переводе залог, заклад, — это залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (баки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).
В настоящее время термин «Ипотека» обычно охватывает три понятия:
«Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве — один из способов обеспечения обязательства — в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.[5]
«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» — долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. По мнению экспертов, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие. Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2015 по 2017 г. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически во всех банках отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля.
Десятка лидеров ипотечного рынка
В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.
По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров. Безусловный лидер рынка — это Сбербанк. За первые шесть месяцев 2016 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки.
Второе место занимает «Внешторгбанк 24». Третье место делят между собой «Городской Ипотечный Банк» и банк DeltaCredit. «Русский Ипотечный Банк», «Сосьете Женераль Восток» и «Райффайзенбанк», по мнению экспертов, имеют большой потенциал на ипотечном рынке. Кроме того, в качестве активных участников ипотечного рынка стоит отметить «Банк Москвы», «Абсолют банк», банк «Возрождение», Москоммерцбанк, «Кит-Финанс» и другие.
Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:
1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла [6].
В настоящее время по распределению по структурным характеристикам портфеля жилищных кредитов наибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80 процентов и только 20 процентов на строящееся жилье.
Правительством Российской Федерации поставлена задача выйти к 2018 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. руб. ежегодно.
При этом имеется необходимость адекватного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.
Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам IV квартала 2016 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Стоит надеяться, что уже во I квартале 2018 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него [2].
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. 2. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1.
3. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2016 года N28 » О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации «.
5. Астапов Н.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика). -Деньги и кредит. — 2016 — №4.
6. Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета «эж-Юрист». — № 26. – 2 июля 2015, с. 6
7. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2016. № 11, с. 23-25.
Иркутский филиал РАНХиГС
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: Деньги, кредит, банки
На тему: Ипотечное кредитование
Выполнила: Кондакова Л. А.
студентка гр. ЭК-11
Проверил: старший преподаватель
Оглавление
Глава 1 Особенности и характеристики ипотечного кредитования. 5
1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования. 5
1.2 Классификация ипотечных кредитов. 8
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.. 9
Глава 2 Оценка механизма ипотечного кредитования. 15
2.1 Механизм ипотечного кредитования. 15
2.2 Виды платежей по ипотечному займу. 19
2.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования. 21
Глава 3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.. 24
3.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. 24
3.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России. 25
Список литературы.. 33
Введение
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем. Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков. Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Глава 1 Особенности и характеристики ипотечного кредитования
Сущность и особенности ипотечного кредитования
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при
эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д.
закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Тhe article examines the scientific definition of » mortgage » and » mortgage lending». The author suggests her original definition of mortgage and mortgage lending on this basis.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, функции ипотеки, принципы ипотеки, жилищные условия, риелторские фирмы, рынок недвижимости
канд. экон. наук, зав. кафедрой финансов и кредита
Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института Una760@yandex.ru
как формы кредитования
сущность, содержание и основные черты
— предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;
— землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было обусловлено различными экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось с учетом особенностей конкретных государств.
Что такое ипотека?
ийское предпринимательство, 2010, № 4 (1)
венного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества (10),
Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости (4).
Меркулов В.В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм:
— обеспечивающий финансами рынок недвижимости;
— основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении;
— функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников;
— контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем (8).
Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства (1). На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору
Отличительные особенности ипотечного кредита
По своему экономическому содержанию ипотека должна выполнять следующие функции:
— механизма формирования и привлечения дополнительных финансовых ресурсов для поддержания и расширенного воспроизводства всех отраслей материального производства;
— дополнительной возможности обеспечения оборота недвижимости в случае, когда применение других способов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически неэффективно;
— создания фиктивно работающего капитала, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:
— обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;
— объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;
— ипотека, как и всякий залог — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства -договора кредита, купли-продажи, аренды и т.п.;
— предмет ипотеки всегда находится во владении должника, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода;
— договор кредитора и должника об установлении ипотеки, как правило, оформляется специальным документом — закладной;
— при значительном превышении стоимости предмета ипотеки над суммой обязательства ипотека дает возможность получить дополнительные заем-
ные средства под последующую ипотеку того же имущества;
— в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах.
В процессе изучения и обобщения исторически сложившихся принципов ипотеки нами были отмечены основные из них:
— гласность, или публичность — означает возможность доступа каждого заинтересованного субъекта к информации, содержащейся в ипотечной книге;
— специальность — означает возможность применения механизма ипотеки только в отношении определенных объектов недвижимости и в определенном объеме;
— достоверность — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного недвижимого имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
— старшинство — дает преимущество права залогодержателя перед другими субъектами в зависимости от времени внесения в ипотечную книгу;
— бесповоротность — означает возможность прекращения ипотеки лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором;
— неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
В соответствии с законом об ипотеке в качестве объектов ипотечного кредитования могут выступать:
2) предприятия различных форм собственности и хозяйствования, в том
числе принадлежащее им недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) недвижимое имущество граждан, в частности жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир; дачи; садовые дома; гаражи и другие строения потребительского назначения (1).
Авторская трактовка банковского ипотечного кредита
Говоря о субъектах, функционирующих на рынке ипотечного кредитования, можно выделить четыре основные группы: заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Кроме того, существует множество второстепенных участников, к которым относятся:
— операторы вторичного рынка ипотечных кредитов;
— органы государственной регистрации;
Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам во многом совпадает с прочими видами кредита, существует ряд отличительных особенностей:
— благодаря механизму ипотеки обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через систему государственной регистрации залога;
— объект недвижимости способен сохранять свои потребительские свойства на протяжении длительного периода времени;
— рыночные цены на все объекты недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции (7).
Исходя из вышеизложенного, под ипотечным кредитом следует понимать кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отли-
оссийское предпринимательство, 2010, № 4 (1)
3. Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. -С. 470.
4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. — М.: Эксмо, 2006. — С. 12.
5. Грязнова А.Г. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 1168 с.
6. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — М.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
7. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. // Финансы и кредит. — 2004. — № 17. — С. 45-48.
8. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
9. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства. // Банковское дело. -2002. — № 3. — С. 33-35.
10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. -СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
Cand. of Econ. Sci., Head of Chair of Finance and Credit, Voronezh Branch of Moscow Humanitarian and Economic Institute
Essence of the Content and Main Features of Mortgage Lending
The article examines the scientific definition of»mortgage» and «mortgage lending». The author suggests her original definition of mortgage and mortgage lending on this basis.
Keywords: mortgage, mortgage lending, functions of mortgage mortgage principles, housing conditions, real estate firm, real estate market