При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.
Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.
Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.
Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива
| Преимущества | Недостатки |
| Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом | Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета |
| Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка | Применяется сложный документооборот |
| Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует | Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные |
| При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги | Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд |
| Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) | Налоговые инспекторы узнают об этой сделке |
| При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег | Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета |
Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.
Есть несколько видов аккредитива:
Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.
Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.
Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:
- 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
- 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
- + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.
- 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
- 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
- 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
- 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.
Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:
- составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
- подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.
В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:
Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив
Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.
После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.
Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.
Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.
О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:
Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:
Банковский аккредитив при покупке недвижимости – это гарантия того, что гражданин, выступающий в роли покупателя недвижимого имущества, не станет жертвой обмана и не потеряет деньги, выделенные на приобретение квартиры.
Чем больше денег участвует в сделке, тем больше рисков остаться ни с чем. Известно много случаев, когда при покупке квартиры люди не получали жилплощадь, а деньги уходили продавцу. Судебная система устроена таким образом, что пострадавшей стороне далеко не всегда удаётся вернуть потерянное.
Открывая аккредитивный счет, граждане обеспечивают себя защитой от мошенников. Банк в этом случае играет роль посредника между сторонами. За небольшую плату он обеспечивает защиту прав и денежных средств клиента.
Простыми словами, аккредитив – это специальный счёт, открываемый для обслуживания клиентов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости.
- Участники сделки приходят к соглашению о стоимости недвижимости и других деталях сделки.
- Сумма, которая должна перейти от покупателя к продавцу, аккумулируется на банковском счету.
- Покупатель получает права на недвижимое имущество.
- Банк передаёт сумму продавцу.
Банки предлагают обычные и ипотечные аккредитивы нескольких видов. Особенности каждого базируются на алгоритме осуществления сделки. Некоторые виды защищают определённую сторону процесса, цель других – защитить всех, кто принимает участие в процедуре.
Задача тех, кто продаёт и покупает недвижимость, ещё до открытия аккредитива определиться, какой его вид будет наиболее приемлемым. Банки предлагают такие варианты:
- Отзывной. Цель – защита покупателя. Он вправе в любой момент в процессе совершения сделки сделать отзыв денежных средств. Деньги не могут быть отозваны только в том случае, если покупающая сторона получила права на недвижимость. Продающая сторона в материальном плане ничего не теряет. Редко кто из продавцов соглашается на такой аккредитив, так как при такой оплате аккредитивом велики риски напрасно потерять много времени.
- Безотзывной. Суть такого аккредитивного счета в том, что продавец может забрать полагающуюся ему сумму только после фактического завершения сделки с недвижимостью. Также основанием для снятия суммы может послужить письмо покупателя.
- Безакцептный. Выдача суммы продающей стороне осуществляется без необходимости присутствия покупателя. Основанием для передачи суммы является документальное доказательство успешного завершения сделки.
- Покрытый. Применяется схема, при которой сумма переводится банком, в котором был открыт аккредитивный счёт, в другой банк, где деньги лежат до тех пор, пока сделка не будет завершена. Такой вариант часто используют юридические лица.
- Непокрытый счёт. Суммы не перечисляются в иные финансовые учреждения, а аккумулируются на корреспондентском счету финучреждения-отправителя. У организации, выступающей в роли продающей стороны, есть право после завершения продажи снять со счёта полагающуюся сумму. Это аналог безакцептного аккредитива, рассчитанный на юридических лиц.
Продаем квартиру в СПб, вроде все моменты по договору ДКП утрясли. Кроме одного. Покупатель — ипотечник, расчет через аккредитив в том же банке, что выдает кредит. Ипотечный менеджер заявляет, что номер договора аккредитива не прописывается в ДКП. Отсюда, у нас, как у продавца, возникает вопрос по поводу того, что ДКП ссылается какой-то безымянный аккредитив, на который перечисляются собственные и заемные средства покупателя. Условия открытия опять-таки, зависят от покупателя, так как потребуется заверенный ДКП (его) из органа регистрации.
Так как все-таки правильно, номер и дата аккредитива указывается, в случае если ипотечные средства туда сам банк перечисляет, или только общие условия аккредитива? Или проще действовать по классической схеме с прямым переводом средств банком на расчетный счет продавца после регистрации?
Здравствуйте. Технические вопросы проведения сделки следует обсудить со специалистом, который ведёт Вашу сделку. Обычно это риэлтор. Если вы проводите сделку самостоятельно, то обсудить это нужно с покупателем и банком.
Добрый вечер. Во-первых у каждого банка свой стандарт договоров купли-продажи, я даже с некоторыми пытался как-то спорить как правильно, но это безрезультатно, легче согласиться- тем более я от Продавца выступаю чаще всего(если что, то правильнее указать все параметры аккредитивного счета). Во-вторых, перечислить после регистрации Вам не позволит Продавец.
С уважением.
Достаточно просто указать, что расчеты будут произведены с использование аккредитива, без конкретики.
Нет общего правила, как писАть или расписывать.
Всё делается по соглашению сторон
Нет,прямой перевод точно хуже. В договоре должно быть указано,что оплата через аккредитивный счет,открытый в. банке,условия раскрытия. Дата и номер не так важны,но это — на усмотрение банка. Райф в Москве,например,почти ничего не вписывает,а деньги выдает быстро.
Доброго дня Иван . У каждого банка свой стандарт договоров купли-продажи, и менять они ничего не будут. И перечислить деньги после регистрации Вам не позволит Покупатель.
Покупатель будет только рад предложению перечислить деньги после госрегистрации.. Хорошо, чтоб не забыл это сделать.
Добрый день, Иван!
1. На расчеты по аккредитиву пишется заявление о его открытии, а не договор. Вы хотите ссылаться на заявление по аккредитиву?
2. Самым важным при составлении договора купли-продажи квартиры является указать условия самого аккредитива: банк-эмитент, исполняющий банк, сумма аккредитива, срок действия аккредитива, реквизиты счёта Получателя (Продавца), кто несет расходы по аккредитиву и условия исполнения аккредитива при которых осуществляется его исполнение (Конкретный перечень документов указывается в заявлении об открытии аккредитива).
3. По своей практике работы с аккредитивом я никогда не ссылаюсь на заявление о его открытии с реквизитами в договоре купли-продажи квартиры.
4. Условия открытия аккредитива зависят и от покупателя и от продавца — это переговорный процесс, по соглашению сторон.
5. Прямой перевод средств банком на расчетный счет продавца после государственной регистрации перехода права — это не классическая схема. В Санкт-Петербурге и Москве так почти никто не работает. Продавец в данном случае не защищён.