Это даст семье право выбора, может повысить спрос на льготную ипотеку, а банкам поможет расширить кредитный портфель и увеличить доход.
Накануне несколько крупных российских банков предложили включить вторичное жилье в программу семейной льготной ипотеки и понизить первоначальный взнос с 20% до 15%. Соответствующее письмо было направлено Минфину. Идею поддержали «Абсолют банк», ВТБ, Райффайзенбанк, Транскапиталбанк.
В прошлом году в России была запущена программа государственного субсидирования ипотеки для семей с детьми. На льготную ставку 6% могут претендовать семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го рождается второй или последующий ребенок. Максимальный срок льготной ставки сейчас составляет 8 лет. Сейчас рассматривается возможность продлить действие льготной ставки на весь период ипотеки. При этом, получить субсидию можно только на покупку квартиры в новостройке. Также для попадания в программу семья должна накопить первоначальный взнос не менее чем в 20% от будущего кредита.
Банки же предлагают разрешить российским семьям использовать льготную ипотеку как для покупки вторичного жилья, так и для рефинансирования ипотеки на вторичное жилье в рамках программы.
Эксперты поддерживают идею: она даст семье возможность выбора, и может повысить спрос. Тем более, что пока семейная ипотека особого распространения не получила. В прошлом году, по данным Минфина, преференциями воспользовались 4,5 тысячи семей. В то время как всего в 2018 году было выдано почти 1,5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей.
Основной плюс этой инициативы заключается в том, что теперь люди, желающие воспользоваться льготной ипотекой, могут выбирать между первичным или вторичным жильем, отмечает руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина. Особенно если учесть, что зачастую семья привязана к району (школа, сад), и не всегда в этом же рядом строится новостройка. Кроме этого, семье почти всегда удобнее заехать сразу в квартиру, а не ждать пока она построится.
Распространение семейной ипотеки на вторичное жилье может повысить спрос на саму программу, особенно, если льготную ставку распространят на весь срок действия ипотечного кредита, считает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Кроме того, в связи с переходом застройщиков на эскроу-счета в ближайшие год-два начнется рост цен на новостройки, что будет ограничивать спрос», — отмечает эксперт.
Учитывая увеличение ипотечных ставок по рынку, любые послабления в ипотечных программах – несомненный плюс, который положительно скажется на увеличении объемов ипотеки, соглашается руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Для самих банков включение вторички в льготную программу – это возможность расширить кредитный портфель и увеличить свой доход, говорят эксперты. Сейчас больше половины выданных ипотек приходится на вторичное жилье, на новостройки – 29%, еще 10% — на рефинансирование.
Одна из причин, по которой банки выступили с данной инициативой — желание увеличить спрос на ипотеку на фоне ожиданий по сокращению ипотечных выдач в 2019 году из-за роста ставок и цен на жилье, полагает Екатерина Щурихина.
Данная инициатива банкам позволяет предложить новый продукт и таким образом расширить кредитные портфели, отмечает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
«Частично это снимает риски поддержания кредитной активности в переходный период, когда переход на стройку по новым правилам может изменить как масштабы ввода нового жилья в строй, так и ценообразование на первичку», — поясняет Валерий Пивень.
Распространение льготной ставки на вторичное жилье может позволить банкам увеличить доход от кредитования за счёт увеличения спроса на более маржинальный продукт. Так как, как правило, ипотека на вторичное жилье выдается под более высокий процент. Одновременно расширение льготных программ позволяет банкам активнее предлагать такие продукты без привязки к рынку новостроек в том или ином регионе, добавляет эксперт.
Что касается снижения первоначального взноса, то это даст больший эффект для роста спроса, чем распространение льготной ипотеки конкретно на вторичку, считают эксперты. Рисков (например, что на рынок придут заемщики, которые не смогут впоследствии обслуживать свои кредиты) в связи с возможным уменьшением ПВ эксперты не видят: само снижение невысокое — на 5%. Хотя оптимальным считают взнос в 20-30%, так как ежемесячный платеж в данном случае ниже и соответственно финансовая нагрузка на семью.
Сама идея распространить льготную семейную ипотеку на вторичный рынок выгодно как банкам, так и семейным заемщикам и государству. Благодаря этому банки смогут увеличить свой кредитный портфель, а государство тем самым продемонстрирует, что проявляет заботу о семьях с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если кто-то и окажется в минусе из-за принятия данной инициативы, так это застройщики, считает Ирина Векшина. «Они могут недосчитаться части семейных покупателей как раз из-за их ухода во вторичный сегмент, где, соответственно, их активность возрастет, особенно если ставка в 6% будет действовать на весь срок предоставления кредита», — полагает эксперт.
Однако, поддержит ли правительство такую идею – пока непонятно. С учетом того, что основная функция программы – социальная (стимулирование рождаемости, обеспечение семей жильем), то вероятность, что предложение будет поддержано, высокая, полагает Екатерина Щурихина.
Квартира в новостройке не всегда удобный вариант для покупателей с детьми. В отличие от вторичного жилья в новостройку нельзя сразу же заселиться: нужно ждать сдачу дома, а потом еще делать ремонт, что неприемлемо для семей с маленькими детьми, отмечается в публикации.
Программа льготной ипотеки для многодетных семей была запущена в 2018 году. Сегодня получить ипотеку по сниженной ставке в 6% могут семьи, у которых после 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го рождается второй, третий ребенок и последующие дети. Льгота предоставляется максимум на восемь лет. В послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин предложил сделать программу льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми бессрочной.
В начале марта Путин поручил ЦБ проконтролировать выдачу ипотеки семьям с детьми, чтобы банки не навязывали дополнительные услуги и людям не приходилось платить больше.
Сейчас купить под 6 процентов можно только квартиру в новостройке. У этой программы две цели — поддержки семей и строительного сектора. Если предложение «Единой России» будет реализовано, у людей будет больше возможностей купить жилье, но застройщики лишатся части покупателей.
Новостройка — не всегда подходящий вариант для семей, где есть маленькие дети. «Такую квартиру нужно ждать, потом ремонтировать — доля жилья с ремонтом у нас все еще небольшая. В то время как в квартиру на вторичном рынке семья может переехать уже завтра», — объясняет руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Есть и другие неудобства. В новых домах еще долгое время делают ремонт соседи, что неприемлемо для семьи, где есть малыш. Кроме того, на строительном рынке грядут большие изменения, с 1 июля вводится обязательное проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщики будут адаптироваться к новым условиям, не для всех из них этот этап будет простым. Для семей с детьми сделки на таком рынке будут выглядеть опасно.
Сейчас доля ипотечных кредитов на вторичном рынке составляет около 60 процентов, в то время как на первичный приходится около 40 процентов. То есть действующие правила льготной ипотеки лишают семей с детьми большинства возможностей улучшить жилищные условия. А недавно глава минстроя Владимир Якушев отметил, что после 1 июля интерес к вторичному жилью на некоторое время возрастет. Это только усугубит ситуацию для желающих взять льготную ипотеку.
Да, действующие условия поддерживают застройщиков, но нужно сделать выбор: эта программа создана для поддержки бизнеса или это социальная демографическая программа — тогда она должна стать удобной для заемщика, говорит Гордейко.
В первую очередь поддержать планируется многодетные семьи. Льготная ипотека на новостройки — это хороший шаг, но все-таки вторичное жилье — это пока еще не открытые для многодетных семей возможности, считает координатор внутрипартийной дискуссионной площадки «Благополучие человека», ректор РГСУ Наталья Починок. Предложения резолюции президиума генсовета «Единой России» получат минфин, минстрой, ЦБ РФ и ДОМ.РФ. Впрочем, эти идеи выдвинуты самим рынком. «Мы подавали в «Единую России» свои предложения о распространении действия льготной ипотеки на вторичное жилье, и они касались всех заемщиков, которые могут претендовать на ставку 6 процентов, а не только на многодетные семьи», — отмечает Сергей Гордейко.
Право на ипотеку под 6 процентов имеют семьи, в которых с января 2018 года родился второй и последующие дети. При этом многодетным семьям президент РФ Владимир Путин предложил дать дополнительные гарантии. Семьи, в которых после 1 января 2019 года родится третий или последующие дети, получат от государства на погашение ипотеки 450 тысяч рублей. Поправки об этом Госдума должна рассмотреть в весеннюю сессию.
По поручению президента действие льготной ставки в 6 процентов для семей с детьми должно быть распространено на весь срок действия ипотечного кредита. Этот вопрос также будет рассмотрен Госдумой в ближайшее время. Сейчас ставка действует лишь три года с момента взятия кредита, еще пять дается, если в течение этих трех лет в семье появился еще один малыш. То есть при самом благоприятном развитии событий льготной ставкой сегодня можно пользоваться максимум 8 лет, в то время как кредиты выдаются на 20-25 лет.
Кроме того, были выявлены случаи, когда на ставку 6 процентов банки «накручивали» дополнительные проценты и навязывали услуги. В начале марта Владимир Путин заявил, что поручит ЦБ контролировать деятельность банков по выдаче льготных ипотечных кредитов и исключить такого рода нарушения. «Здесь очень важно, чтобы и ваш банк, и другие финансовые учреждения страны давали именно чистую процентную ставку шесть процентов и ничего сверху не накручивали, чтобы никаких навязанных услуг не было», — говорил президент.
Еще одно предложение, которое будет вынесено на обсуждение заинтересованных министерств и ведомств, — снижение в два раза уровня первоначального взноса, при котором банку не приходится создавать дополнительные резервы по ипотечному кредиту. «Сейчас он находится на уровне 20 процентов. Мы считаем, что министерство финансов совместно с Банком России могут сделать условия более доступными, по крайней мере, в два раза снизить размер первоначального взноса», — заявила Починок.
Снизить первоначальный взнос предлагается только для многодетных заемщиков. И в этом действительно есть смысл. Для большой семьи нужна многокомнатная квартира, которая стоит дорого. Поэтому взнос в размере 20 процентов многим просто не потянуть.
При этом Кутепов отмечает, что необходимо разработать критерии подходящего для покупки на льготных условиях вторичного жилья, чтобы не допустить покупку непригодной для проживания недвижимости.