Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.
В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.
Не только банковский заем на жилье может обеспечиваться ипотекой, но также и любой потребительский кредит. Разница будет лишь в назначении выданного банком займа. К примеру, его можно взять на строительство дачного дома или на покупку земельного участка. Обеспеченная ссуда вообще может быть оформлена без целевого назначения. Полученные банковские инвестиции можно, в этом случае, направить на оплату дорогостоящей операции либо потратить на заграничную поездку.
Ипотека – это залоговый объект (реже предмет), обеспечивающий кредит . Банки обычно дают согласие на формы залога, представляющие жилую или нежилую недвижимость: квартиру, коттедж, частный загородный дом, таунхаус, дачный участок, земельный участок под строительство, коммерческую недвижимость, гаражный комплекс.
Первый фактор важен, так как банк дает обычно большие суммы под залог, и нужно подтвердить хороший стабильный доход. Некоторые заемщики заблуждаются, думая, что, если у них есть квартира, то иметь большой доход необязательно, говоря, что банк ведь может продать мою квартиру в случае неоплаты.
При этом банк будет давать деньги на кредит под залог недвижимости, ориентируясь на стоимость залога. Обычно максимальная сумма кредита не превышает 85-90% оценочной стоимости заложенного имущества. То есть сумма займа ограничена стоимостью вашей квартиры или нежилого помещения и тарифами банка. А по ипотеке ваши желания ограничиваются одобренной суммой.
Заем под залог недвижимости – это нецелевые кредитные отношения. Деньги могут быть выданы для использования в любой сфере, от ведения бизнеса или покупки другого объекта недвижимости до ремонта или потребительских расходов. Единственное, что неизменно для такого кредита – залог недвижимого имущества в качестве гаранта возврата денег.
Когда речь заходит о крупных банковских займах, первые ассоциации – это ипотека и кредит под залог недвижимого имущества. Но настолько ли тождественны эти понятия, чтобы ставить их в один ряд? Чтобы понять отличие ипотеки от залога, нужно рассмотреть эти понятия в разрезе.
- Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
- Документ был подписан недееспособными лицами.
- Подписание договора происходило под давлением.
- Нет информации для идентификации предмета сделки.
- Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
- Нет описания по размеру обязательства.
- Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
- На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
- Руководитель компании вышел за пределы полномочий.
Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.
2). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1. статьи 62 Закона №102-ФЗ).
С 1 января 2005 года в залог можно передать и недостроенный объект, при этом объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (статья 76 Закона №102-ФЗ, статья 130 ГК РФ).
- Возможность обеспечения только денежных обязательств (см., например, определение Ростовского областного суда от 27.06.2011 по делу № 33-8610).
- Возможность использования задатка в качестве обеспечения исключительно в обязательствах, появляющихся на основании сделок (см. решение Центрального районного суда г.
- Выполнение доказательственной роли заключения соответствующего соглашения между сторонами по основному обязательству.
- Кроме того, следует отметить отличие залога от задатка по их размеру относительно основного обязательства. Задаток, являющийся частью суммы по основному договору, всегда меньше нее.
Процедура оформления ипотечного кредита представляет собой сложный и многоступенчатый процесс, цепочку экономических взаимоотношений между субъектами рынка ипотечного кредитования. За десятилетия существования ипотечного кредитования в мире выработано множество видов ипотечного кредита, главным различием которых является соотношение выплаты процентов и основного долга, заложенное в сумму платежа. Кроме того, в силу длительности сроков кредитования и размеров самого кредита, основные участники кредитных взаимоотношений (заемщик, кредитор) подвергаются определенным рискам, которые могут отрицательно сказаться на качестве выданного кредита (для кредитора) и значительных финансовых затратах (для заемщика).
Условия и требования программ ипотечного жилищного кредитования, предлагаемые в настоящее время коммерческими банками, определяются кредитной политикой, характером развития именно этого вида кредитования при оптимальном соотношении доходности программы и возникающими у банка рисками.
Но не всякий залог является ипотекой, так как для этого необходимо условие, чтобы залог имел публичный характер. Ипотека это залог при котором требуется произвести регистрацию сделки в специальном органе, регистрирующим сделки с недвижимостью, в результате чего появится соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. После этого любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.
Когда речь заходит о крупных банковских займах, первые ассоциации – это ипотека и кредит под залог недвижимого имущества. Но настолько ли тождественны эти понятия, чтобы ставить их в один ряд? Чтобы понять отличие ипотеки от залога, нужно рассмотреть эти понятия в разрезе.
Законодательно понятие ипотеки подразумевает залог организаций, различных зданий, квартир и прочего недвижимого имущества.
По факту же ипотека – это кредит с четко прописанным целевым назначением, и банк, выдающий этот кредит, имеет право оформить покупаемое жилье или здание в качестве залога за пользование кредитными средствами.
Уже на этом этапе начинает просматриваться первое отличие ипотеки от залога – залог недвижимости в этом случае – необязательное явление. Ипотека – это, прежде всего, целевой займ, и гарантии возврата имеют определенную вариативность.
