Ситуация у меня такая. Сразу после покупки квартиры в новостройке (ипотека Сбербанка, квартира в залоге) я заказал проект перепланировки, включающий объединение ванной и туалета в один с/у. Получил проект — и сразу сделал перепланировку. На тот момент я полагал, что оформление перепланировки это очень долго и это не приоритетная задача. Квартира куплена для себя, да и банк никогда не придет проверять. А когда захочу оформить, то проблем с согласованием такой незначительной перепланировки не возникнет.
Через 2 года я созрел на оформление, но вот незадача, не удосужился вникнуть в вопрос. Я сначала согласовал перепланировку в страховой компании, потом в архитектуре, и только потом пошел в банк. Причем в банк я отдал и документы из страховой и из архитектуры.
Идет 3-я неделя, а ответа от банка нет. И тут я наконец понимаю, что по сути сам себя «сдал». В документах из архитектуры указано, что работы разрешается производить в период с 10 октября по 10 ноября, а в банк за согласованием я пришел 24 октября, то есть как бы в самый «разгар» строительных работ. То есть у банка есть все основания полагать, что я нарушил договор кредитования, не согласовав предварительно с ними перепланировку.
С одной стороны, банку вроде бы выгодно разрешить перепланировку, тем самым они защитят свои финансовые интересы (рисков для них нет, т.к. проект со всеми заинтересованными сторонами согласован, даже акт приемки у меня на руках), а я продолжу платить проценты. Но с другой, они ведь могут получить эти деньги другим путем. В условиях кредитования сказано, что кредитор имеет право досрочно возвратить задолженность по кредиту и причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, обратить взыскание на заложенное имущество.
Собственно вопрос: из Вашего опыта, к чему мне все же стоит готовиться? Какие санкции может применить банк, и будет ли их назначать вообще? Можно ли договориться с банком? Опять же, если это, например, выплата задолженности + проценты, то какие проценты имеются в виду — те, которые начислены на момент расторжения договора, или вообще все, которые заемщик должен был выплатить за весь срок кредитования?
Со временем каждый человек задумывается о том, как сделать свой дом уютнее и красивее. Тем не менее планы часто остаются лишь в мечтах из-за особенностей планировки жилья: стандартные квартиры не дают простора дизайнерским решениям. По этой причине владельцы недвижимости все же принимают решение о перепланировке квартиры.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилплощади возможно только после согласования решения с соответствующим органом местного самоуправления. Официально перепланировкой считается изменение конфигурации квартиры, которое требует обязательной фиксации соответствующих изменений в техническом паспорте помещения.
На некоторые изменения владелец недвижимости может получить законное разрешение. Среди них можно выделить самые распространенные требующие заверения работы:
- Обустройство отдельного элемента помещения (крыльца, входа);
- Разборка ненесущих перегородок;
- Создание дверного проема или его заделка;
- Установка перегородок, которые не обременяют несущую конструкцию дополнительной нагрузкой;
- Снос стены, которая разделяет санузел;
- Расширение окон и демонтаж подоконников;
- Преобразования, затрагивающее несущие опоры;
- Изменение внешней балконной конструкции.
Однако все же стоит помнить, что за такие проявления самостоятельности в решениях предусмотрена определенная система наказаний. Без получения согласия данная перепланировка считается противозаконной.
Полностью незаконной корректировкой жилого помещения можно считать действия, которые в перспективе могут привести к серьезным последствиям. К этой категории относятся следующие преобразования:
- Перепланировка, нарушающая прочность несущих элементов или портящая внешний вид здания;
- Перенос отопительного элемента (батареи) в застекленный балкон;
- Все действия, ухудшающие условия проживания соседей;
- Перенос стояков водо- или газоснабжения, отопления;
- Расширение санузла путем объединения его с комнатами;
- Действия, затрагивающие коробы вентиляции;
- Образование комнаты площадью менее 9х2,5 м.
Однако не все ремонтные работы требуют согласования. Административным правонарушением не являются следующие действия:
- Замена отделки поверхностей (стен, пола или потолка);
- Переход на аналогичное оборудование взамен инженерного;
- Остекление балконов и изменения, связанные с их внутренней облицовкой;
- Установка стеклопакетов на окна;
- Смена окон и дверей;
- Замена сантехнического оборудования;
- Установка антенн и кондиционеров.
На основании решения жилищной инспекции к ответственности за незаконное изменение характеристик квартиры привлекаются как собственники жилья, так и наниматели квартир. В случае совершения неправомерных действий эти лица будут нести административную ответственность, которая будет соответствовать серьезности правонарушения.
Так, если органы власти узнают о факте самовольной перепланировки жилого помещения, нарушитель получит первую штрафную санкцию, предусмотренную Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа для физического лица будет составлять 2000-2500 рублей, а для юридического — от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.
В случае неоплаты штрафа в указанный срок уполномоченное лицо выписывает недобросовестному гражданину повторную штрафную квитанцию, размер которой значительно выше предыдущей. При повторном бездействии инспекция имеет право подать на собственника квартиры судебный иск. Итогами судебного процесса по данному делу могут быть следующие решения:
- Квартира выставляется на публичные торги, бывшему владельцу выплачивается вырученная сумма с вычетом издержек, затраченных на процедуру разбирательства. При этом новый собственник обязуется придать жилплощади изначальный вид.
- Лицо теряет квартиру без выплат компенсации или выселяется (при проживании на основании договора найма).
Таким образом более рациональное действие со стороны владельца незаконно перепланированной жилплощади — своевременная оплата всех штрафных взысканий.
Ошибочно полагать, что перепланировка в квартире с обременением невозможна. Заемщик вполне имеет право законно изменять вид квартиры по своему желанию. Однако перепланировка в ипотечной квартире все же имеет особенности.
Производить любые несанкционированные работы в подобной квартире не стоит: посторонние лица с большой долей вероятности узнают об изменениях и привлекут виновника к ответственности. Так как сотрудники банка в праве производить осмотр квартиры по собственному усмотрению пока жилплощадь находится в собственности кредитора.
Незаконная перепланировка ипотечной квартиры влечет за собой почти те же последствия, что и подобные действия в отношении обычной жилплощади. Банк может потребовать узаконить все преобразования или же настоять на досрочном возврате кредитных средств, после чего расторгнуть договор с заемщиком.
Несмотря на то, что самовольная перепланировка является правонарушением, продать такую квартиру вполне реально. Однако и продавцу, и покупателю придется столкнуться с неудобствами.
Нередко покупатель самостоятельно выявляет факт незаконных преобразований путем проверки всех документов квартиры. В таком случае у продавца может возникнуть необходимость самостоятельно проходить процедуру получения разрешения и нести затраты, связанные с процессом. Только после получения официального документа стороны заключают сделку купли-продажи.
Второй вариант развития событий при продаже видоизмененной квартиры — снижение ее рыночной стоимости на 10-20%. Покупатели рассматривают на это предложение даже зная о незаконных преобразованиях. Откликнувшиеся часто не подозревают следующее: если на данную конфигурацию нельзя было получить разрешение, затраты на улаживание дел могут оказаться выше, чем сэкономленные при покупке средства.
В случае проведения соседом незаконной перепланировки имеет смысл лично поговорить с ним об этом. Данное действие сохранит дружеские отношения и исключит возможность ошибочного мнения о законности действий владельца квартиры.
Тем не менее сосед может отказаться от разговора и демонстрации разрешения. Он имеет на это право, но подобное действие может являться поводом для дальнейших разбирательств со стороны интересующейся стороны. Куда можно пожаловаться?
Подать жалобу может любое заинтересованное лицо или же целый коллектив, что более действенно. Инспекция после уведомления предполагаемого нарушителя о дате, времени и основании посещения производит проверку состояния жилплощади. В случае подтверждения незаконности произведенных действий уполномоченное лицо имеет право выписать штраф и выдать соответствующее предписание. Если же лицо отсутствует (или делает вид своего отсутствия), после двух плановых проверок жилищная инспекция может направить дело в суд и снять с себя ответственность.
Более сложный и рискованный шаг — в случае недостоверности информации о незаконной перепланировке обращение в этот орган расценивается как клевета. Пожаловаться в прокуратуру можно на личном приеме у прокурора, обращением в секретариат или по почте (заказным письмом).
К жалобе в обязательном порядке прилагается ответ жилищной инспекции, так как предыдущий шаг является обязательным для подачи заявления в прокуратуру. Также должны быть представлены доказательства факта самовольной перепланировки: фото- и видеоматериалы, акт освидетельствования или коллективная жалоба жильцов.
Жильцы квартир, представители жилищной инспекции и прокуратуры могут подавать в суд иск о данном виде правонарушений. Этот шаг доступен только при доказательстве прохождения всех предыдущих этапов, а также при предоставлении достаточного количества доказательств правонарушения.
В случае подтверждения виновности ответчика суд обязует его вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий плану БТИ, а также возместить все убытки, причиненные в результате своевольной перепланировки жилого помещения.
Адвокат по уголовным делам. Опыт работы в данном направлении с 2006 года.
Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.
Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.
Незаконным переустройство бывает:
- когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
- выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.
В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.
Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.
За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:
- для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
- для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.
Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье. 
Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.
Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:
Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:
Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.
В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.
Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.
Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________
Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.
Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.
Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2019, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.
Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.
Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.
01.04.2019. ________Петров В.В.
1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.
Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.
Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.
Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.
Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.
Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.