Ситуация у меня такая. Сразу после покупки квартиры в новостройке (ипотека Сбербанка, квартира в залоге) я заказал проект перепланировки, включающий объединение ванной и туалета в один с/у. Получил проект — и сразу сделал перепланировку. На тот момент я полагал, что оформление перепланировки это очень долго и это не приоритетная задача. Квартира куплена для себя, да и банк никогда не придет проверять. А когда захочу оформить, то проблем с согласованием такой незначительной перепланировки не возникнет.
Через 2 года я созрел на оформление, но вот незадача, не удосужился вникнуть в вопрос. Я сначала согласовал перепланировку в страховой компании, потом в архитектуре, и только потом пошел в банк. Причем в банк я отдал и документы из страховой и из архитектуры.
Идет 3-я неделя, а ответа от банка нет. И тут я наконец понимаю, что по сути сам себя «сдал». В документах из архитектуры указано, что работы разрешается производить в период с 10 октября по 10 ноября, а в банк за согласованием я пришел 24 октября, то есть как бы в самый «разгар» строительных работ. То есть у банка есть все основания полагать, что я нарушил договор кредитования, не согласовав предварительно с ними перепланировку.
С одной стороны, банку вроде бы выгодно разрешить перепланировку, тем самым они защитят свои финансовые интересы (рисков для них нет, т.к. проект со всеми заинтересованными сторонами согласован, даже акт приемки у меня на руках), а я продолжу платить проценты. Но с другой, они ведь могут получить эти деньги другим путем. В условиях кредитования сказано, что кредитор имеет право досрочно возвратить задолженность по кредиту и причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, обратить взыскание на заложенное имущество.
Собственно вопрос: из Вашего опыта, к чему мне все же стоит готовиться? Какие санкции может применить банк, и будет ли их назначать вообще? Можно ли договориться с банком? Опять же, если это, например, выплата задолженности + проценты, то какие проценты имеются в виду — те, которые начислены на момент расторжения договора, или вообще все, которые заемщик должен был выплатить за весь срок кредитования?
Кирилл, если банк в принципе разрешает сделку, по квартире в которой существует перепланировка (подстраховываясь Вашим заявлением о согласии и устранении), то дальнейшее решении ТОЛЬКО ВАШЕ.
Чем грозит? Да ничем. Будете жить как и многие с не узаконенной перепланировкой.
Будет время, желание и деньги — сделаете это в последующем, по описанию ничего смертельного и узаконить особых сложностей не будет.
Другое дело, что Вы явно не знаете, пропускает ли банк такие квартиры. уточните у менеджера.
Кирилл,добрый вечер.
Данную инофрмацию лучше уточнить у менеджера в бАнке, прежде чем авансировать этот вариант. Сбербанк неоднозначно относится к перепланировкам.В дальнейшем проблем с узакониванием данной перепланировки возникнуть не должно. На сделке будет необходимо написать заявление,кот. останется в банке,что Вы обязуетесь узаконить данную перепланировку за свой счет в течении . мес. В случае отсутствия просрочек проверок не будет (на моей практике не было). Узаконивать или нет, решать ВАм. Лучше узаконить,деньги небольшие, а при дальнейшей продаже отпадет вопрос с перепланировкой.
Удачи
Ольга, здравствуйте! А небольшие — насколько небольшие? И сколько это занимает времени?
Разрешенные действия по перепланированию жилых помещений:
• расширять жилое пространство за счет коридора, второй кухни при объединении нескольких квартир;
• демонтировать подоконную часть оконного проема при условии сохранения несущей перемычки с дальнейшей установкой витражей / дверей;
расширять санузлы за счет коридоров и подсобных помещений, исключая кухню и жилые комнаты;
• прорубать дверные проемы и арки в несущих конструкциях при наличии всех расчетов и в виде исключения после укрепления стен;
• изменять системы газификации и водоснабжения, но с помощью соответствующих служб при наличии лицензии;
• укладывать в штробы внутреннюю разводку труб водяного отопления и водоснабжения.
Разрешенные кем? А сносить стенку между туалетом и ванной? И делать нишу?
в бти есть красные линии? и написано что-нибудь про перепланировку?
Если нет, то ничего не говорите в банк и делайте оценочный альбом
80% что квартира пройдет и никто ничего не заметит
Ну если не получится, то вариант один: искать другую квартиру и продлевать кредитное решение
Кирилл прежде всего удостоверьтесь, что банк действительно пропустит эту квартиру по ипотеке, а после этого совершайте действия в описанном выше порядке.
Удачи на сделке.
Тем, что получить одобрение банка на эту квартиру у Вас не получится.
Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?
Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.
- Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
- Монтаж камина в панельном доме;
- Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
- Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
- Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
- Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
- Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
- Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.
Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.
Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:
- Внимательно прочитайте условия договора с банком;
- Оформите эскиз или проект квартиры;
- Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
- Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
- Напишите заявление в жилищную инспекцию;
- Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
- Письменно уведомить сотрудников банка.
Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.
Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.
Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:
- Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
- Паспорт гражданина РФ;
- Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
- Письменное согласие кредитной организации;
- Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Поэтажный план и экспликация квартиры;
- Эскиз и проект перепланировки жилья;
- Выписка из лицевого счета квартиры.
Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.
Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.
С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.