Ипотечный кредит – серьезные финансовые обязательства на довольно длительный срок, поэтому очень важно, чтобы он был максимально комфортным для заемщика. Да к тому же любому ипотечнику хочется, чтобы его уровень жизни сохранялся на прежнем уровне, а еще лучше — повышался. Это возможно, если правильно подобрать параметры кредита.
Но во многих банках процентная ставка зависит от размера первоначального взноса: чем больше у заемщика собственных средств, тем меньше будут проценты. Например, в Сбербанке в случае покупки готового жилья при первоначальном взносе 15-30% от его стоимости ставка составляет 12,5 — 14% годовых (в зависимости от срока кредитования, участия или неучастия заемщика в зарплатном проекте и т.п.), а при первоначальном взносе от 50% — 12 — 13,5%. В ВТБ24 при первоначальном взносе от 40% — ставка 12,95 — 13,6%, а при взносе от 10 до 20% — 13,35 — 13,95%.
Таким образом, в случае если своих накоплений совсем не много, в реальности переплата по кредиту в процентном соотношении может быть еще больше, чем в приведенном выше усредненном примере. Так, кредит на упомянутую квартиру в Сбербанке при первоначальном взносе 50% от стоимости жилья (при этом ставка будет 12,25%) обернется переплатой в 4,2 млн руб., что составит 59,5% стоимости квартиры, а при первоначальном взносе 20% (при этом ставка будет 12,75%) – переплатой практически в 7 млн руб., что составит 100% стоимости квартиры. Т.е. если в усредненном примере разница между переплатами за жилье при первоначальном взносе 50% и 20% составляла примерно 38%, то в этом конкретном примере с учетом изменения ставки она равна почти 40%. Иначе говоря, накопив еще около 2,1 млн руб., можно сократить выплату по ипотеке примерно на 40%.
Таким образом, чем больше у заемщика будет собственных средств, тем меньше ему придется переплачивать. Но, конечно, это не играет никакой роли для тех, кто еле-еле накопил хотя бы на 20% от стоимости вожделенной квартиры, и для тех, у кого на накопление двух миллионов уйдет более 1 — 2 — максимум 3 лет (и это только в том случае, если на рынке жилья не наблюдается и не обещается бурного роста), ведь не известно, что произойдет в будущем со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость. И чем долгосрочнее перспектива, тем меньше ясности: к примеру, через 5-6 лет нужная квартира может подорожать на 20% и накопленных денег опять хватит лишь на минимальный взнос. В принципе, может быть и наоборот, как в 2008-2010 гг., когда цены на квартиры с пика спустились к локальному историческому минимуму, но далеко не каждый профессиональный аналитик, а уж тем более простой покупатель недвижимости, может угадать эти взлеты и падения. Поэтому, решая свой квартирный вопрос, лучше не рисковать.
Однако, если у потенциального заемщика есть возможность оплатить более 15-20% от стоимости недвижимости или заработать миллион-другой за 1-2 года, то имеет смысл рассмотреть различные варианты первоначального взноса. И здесь важно отметить, что изменение суммы кредита не прямо пропорционально изменению размера переплаты.
Если взять для примера условия Сбербанка при стоимости квартиры 7 млн руб. и кредитовании на 15 лет, то получается следующая картина:
| Первоначальный взнос, % | Ставка, % | Выплата процентов, руб. (фактически переплата) | Переплата в процентах к стоимости недвижимости |
| 20 | 12,75 | 6 988 276,66 | 99,8 |
| 30 | 12,75 | 6 114 742,69 | 87,4 |
| 40 | 12,5 | 5 117 866,23 | 73,1 |
| 50 | 12,25 | 4 162 683,43 | 59,5 |
| 60 | 12,25 | 3 330 146,65 | 47,6 |
Таким образом, увеличение первоначального взноса на 10% (от 20% до 30%) приводит к сокращению переплаты на 12,4%. Если первоначальный взнос увеличить еще на 10% (т.е. он составит 40% от стоимости жилья), переплата уменьшится еще на 14,3%, а вот увеличение первоначального взноса с 40% до 50% сократит переплату лишь на 13,6%, а с 50% до 60% — всего на 11,9%.
Получается, копить на первоначальный взнос 50% и более не так уж и выгодно, тем более что на этой уйдет больше времени, а значит, выше риски неблагоприятного изменения конъюнктуры рынков недвижимости и ипотеки. А вот накопить не 30%, а 40% от стоимости жилья более выгодно.
Итак — чем больше первоначальный взнос, и тем самым меньше сумма кредита, тем меньше и ежемесячный платеж. При таком раскладе супругам без детей, но планирующим ребенка, может быть проще сначала интенсивно работать и копить на бОльший первоначальный взнос, сократив тем самым ежемесячные выплаты по кредиту в дальнейшем и подстраховав себя на случай финансовых неурядиц, которые с рождением малыша более вероятны. А перспективному молодому бизнесмену или специалисту, не планирующему в ближайшее время семью и детей, но прогнозирующему серьезный рост своих доходов лет через 5, возможно, оптимальнее не откладывать ипотеку (конечно, если зарплата позволяет выплачивать 60-70 тыс. руб.), ведь сегодня накопить на большой первоначальный взнос ему будет тяжело, а в будущем с ростом дохода можно погасить кредит досрочно.
Сроки, маленькие и большие
Помимо первоначального взноса потенциальному заемщику важно определиться со сроком кредита. В большинстве банков при одном и том же размере первоначального взноса с увеличением срока растет процентная ставка и переплата по кредиту, но уменьшается ежемесячный платеж. И тут важно определить, насколько увеличатся ставка и переплата и насколько при этом уменьшится платеж, тогда можно говорить и о выгоде.
Срок кредита 7 лет, ставка 11,75%
| Ежемесячный платеж, руб. | Выплата процентов, руб. (фактически переплата) |
| 17 655,75 | 465 427,60 |
Срок кредита 15 лет, ставка 12,25%
| Ежемесячный платеж, руб. | Выплата процентов, руб. (фактически переплата) |
| 12 186,81 | 1 181 438,64 |
Срок кредита 25 лет, ставка 13%
| Ежемесячный платеж, руб. | Выплата процентов, руб. (фактически переплата) |
| 11 283,37 | 2 373 728,93 |
Например, при кредитовании на 7 лет на сумму 5 млн руб. в Сбербанке (первоначальный взнос 50%, ставка 12%) ежемесячный взнос, рассчитанный на ипотечном калькуляторе ИРН, будет 88 263,66 руб., а при кредитовании на 15 лет (ставка 12,25%) — 60 814,94 руб. Даже 60 тыс. руб. – это довольно серьезный платеж для среднестатистического заемщика, а практически 90 тыс. руб. – тем более. Ежемесячно отдавать в банк такую крупную сумму тяжело психологически. А кроме того, далеко не каждая семья может себе позволить такой расход, даже если и готова совладать с эмоциями, ведь размер максимально возможного ежемесячного платежа связан с доходами заемщика (созаемщиков).
Выгодно ли досрочно погашать ипотеку? Финансисты ответят, что выгода очевидна и приведут расчеты снижения переплаты и пр. Мы не спорим с экспертами и рекомендуем читателям использовать любые возможности для улучшения своего финансового положения и снижения долговой нагрузки. В этом обзоре мы обсудим приоритетные стратегии и расскажем, что выгоднее – уменьшать срок или сумму ипотеки.
Все знают, что ипотека – это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Получая несколько миллионов на 10, 15 или более лет, заемщик каждый месяц вносит в банк определенную сумму. Чем больше размер кредита и меньше срок – тем выше сумма регулярного взноса. В нее входит основной долг и проценты, причем в начале периода кредитования проценты занимают большую долю.
Г-н Петров оформил ипотеку в размере 3 000 000 рублей на 15 лет под ставку 10% годовых. Ежемесячный платеж составил 32,3 тысячи рублей, общая переплата за весь период составила бы 2,802 миллиона рублей. Через год г-н Петров досрочно погасил часть долга, взносом в 500 000 руб. Переплата составит 2,370 млн. руб. То есть, экономия на процентах 420 тысяч рублей.
Эксперты рекомендуют гасить досрочно ипотечные ссуды на ранних сроках кредитования: эффект значительнее, выгода больше.
Как банки относятся к досрочным возвратам кредита? Скажем сразу: отрицательно, ведь они теряют свои доходы. Но запретить клиентам вносить деньги банк не может: законодательство на стороне заемщиков. В договоре ипотеки клиента могут ждать некоторые ограничения: например, минимальная сумма платежа или уведомление кредитора о намерении совершить погашение и пр.
Если вы намерены погашать ссуду с опережением графика, стоит определить стратегию взносов по ипотеке: что выгоднее гасить срок или сумму регулярного взноса? Читайте далее об этом.
Г-н Иванов в феврале 2018 года оформил ипотеку на 10 лет в сумме 1,5 млн. рублей. Общая переплата составит 878 тысяч рублей. Ежемесячный взнос 19823 рубля. По графику платежей, соотношение 50/50 достигается после 38-го месяца выплат (в марте 2021 года). Окончание договора в январе 2028 года.
Частичное досрочное погашение с уменьшением сроков было проведено в декабре 2018 года: заемщик внес разовый платеж в 40 000 рублей. По новому графику платежей, окончание срока договора наступит в августе 2027 года (на пять месяцев ранее), а соотношение 50/50 – в октябре 2020 года. Размер регулярного платежа не изменился. Общая переплата составит 825 тыс. руб.
Чего достиг заемщик, досрочно оплатив всего 40 000 в конце первого года кредитования?
- во-первых, срок ипотеки уменьшился на 5 месяцев, и можно раньше получить закладную из банка. Это даст дополнительную экономию на страховке;
- во-вторых, общая сумма переплаты снизилась на 50 тыс. руб. (экономия на процентах).
Придерживаясь такой стратегии, лучше гасить срок кредита до октября 2020 года. В этот период суммы основного долга в ежемесячном платеже составляют от 8000 до 10 000 рублей. И если внести платеж в размере 40 000 – 50 000 рублей, срок уменьшится на 5-6 месяцев. Во второй половине периода кредитования доля основного долга в регулярном взносе снижается, а доля процентов увеличивается. В этот период мы рекомендуем снижать сумму.
О выгодах и ограничениях этого способа расскажем далее.
Заключая договор ипотеки, большинство заемщиков рассчитывают получать стабильные доходы и выплачивать долги банку без задержек. Но жизненные ситуации вносят коррективы, доходы могут снизиться и обслуживать кредит станет труднее. В таких случаях выгоднее при ипотеке уменьшить размер ежемесячного платежа банку. И если есть деньги, которые можно направить на раннее погашение, смело снижайте сумму регулярного взноса!
Ипотечная ссуда на 10 лет в сумме 1,2 млн. руб. под 10% годовых потребует ежемесячных выплат по 15 858 рублей. Общая переплата 702 тыс. рублей. Заемщик погасил досрочно 120 000 на второй месяц ипотеки. Размер регулярного взноса стал 14 130 рублей, а общая переплата составит 628 тыс. рублей. В оставшийся срок кредитования заемщик будет платить банку на 1 728 рублей меньше.
Чем меньше оставшийся период кредитования, тем ниже будет регулярный взнос после досрочного взноса. Например, если гасить платеж в сумме 120 000 рублей за 5 лет до окончания срока, регулярный взнос составит 11 580 рублей. Это на 2 550 рублей меньше предыдущей суммы.
Сравнивая два варианта по параметру общей переплаты, очевидно преимущество первого способа: экономия на процентах здесь значительнее. Почему же сегодня советы экономистов заемщикам касаются снижения суммы? Ответ прост: экономика страны переживает не лучшие времена, реальные доходы населения падают. Растет инфляция, как следствие возрастают цены на продукты, услуги ЖКХ, бензин, одежду и пр. В этой ситуации уменьшение ежемесячных расходов по ипотеке поможет сохранить комфортный для семьи уровень бюджета и не отказываться от необходимого.
Возможно это видео будет полезным:
Для владельцев ипотеки, имеющих стабильные доходы и сбережения, позволяющие нивелировать возможные риски от потери работы и прочих ситуаций, нет ограничений: они могут выбрать любой вариант досрочного погашения, по своим предпочтениям.
Это только один пример ситуации, в которой не стоит торопиться с досрочным возвратом ипотеки. Отзывы опытных заемщиков на банковских форумах расскажут о других случаях, при которых расчеты с банком до срока не выгодны.
Мы напоминаем читателям, что нет однотипных случаев и каждая жизненная история индивидуальна. Какую стратегию управления личными финансами выбрать сегодня? Это вы должны решить сами. Ориентируйтесь на свой уровень дохода, наличие сбережений и оценивайте вероятные риски. Не упускайте возможности экономить на процентах банку, но и не ограничивайте себя в необходимых вещах, особенно если это касается здоровья. Читайте наши обзоры и выбирайте самые эффективные стратегии управления личными финансами!
В любом случае, заемщику необходимо тщательно изучать условия кредитного договора, возможно или нет оформление в кредит именно минимальной суммы, процент ее от общей стоимости жилья и условия кредитования при оформлении кредита на 100% стоимости недвижимости. Максимум Максимальный размер ипотечного кредита в среднем равен 70-80% стоимости от стоимости приобретаемого недвижимого объекта и также зависит от ряда внешних факторов и условий со стороны заемщика и банка. При достижении порога суммы в 100% стоит быть настороже. Такое кредитование обычно одобряется для лиц, у которых отсутствуют накопления на первоначальный взнос, поэтому ставка по кредиту может быть изменена в большую сторону. Смотрите наш пост «Ипотека без первоначального взноса«.
[info]При этом может оказаться, что до работы из области получится добираться даже быстрее, чем из какого-нибудь спального района Москвы. Итак, если мы выбрали квартиру за 4 млн рублей и берем ипотеку на 2 млн рублей со ставкой в 8% на 10 лет, то платеж составит менее 25 тыс. [/info]
рублей в месяц. [important]Эта сумма сопоставима с арендными ставками на квартиры в Подмосковье. Если же взять с такими условиями ипотеку на 5 лет, то платеж будет 40 тыс. [/important]
рублей в месяц.
При обычной неакционной ставке в 11% размер ежемесячного платежа (срок 10 лет, кредит на 2 млн рублей) составит 27 тыс. рублей. Так что разница невелика. Однако стоит помнить, что квартиры в новостройках сдаются чаще всего без отделки.
При значительной разнице в зачет пойдет исключительно цена, указанная в банковских документах, либо заемщику придется выбрать другой объект недвижимости.
- Место жительства заемщика – для жителей столичных регионов пороги минимальных и максимальных сумм меняются.
- Наличие или отсутствие страхового полиса повлияет на ставку по кредиту и соответственно скажется на финансовых возможностях заемщика оплачивать те или иные платежи.
- Льготное положение гражданина – участие в государственных программах предоставления субсидий, либо наличие зарплатной карты банка.
- Возможности самого банка. Учитывая свои расходы и время по оформлению и обслуживанию кредита, банк определит возможную для кредитования сумму.
Минимум Средний минимальный размер ипотеки в процентах к общей стоимости недвижимости равен 25-30%.
Этот подход оправдан, так как по статистике чем больше первоначальный взнос, тем добросовестнее клиенты исполняют долговые обязательства. Важно: Банки выдают ипотеку при условии, что размер ипотечного платежа будет не более 2/3 ежемесячного дохода. Но желательно, чтобы выплаты по кредиту были не больше половины зарплаты. Так что ипотечникам нужно не только накопить первоначальный взнос, но и рассчитать свои силы на весь срок кредитования. Три ситуации Рассмотрим три ситуации, в которых человек с накоплениями думает – взять ипотеку или не стоит. 1. Снимаем жилье и копим на свою квартиру на вторичке У вас есть накопления, но их хватает только на половину квартиры.
Допустим, выбранная квартира стоит 6 млн рублей.
Нередко встречаются случаи, когда сумма полученного целевого кредита на приобретение жилья превышает фактические расходы на эту покупку. Такая ситуация может быть, если, например, кредит берется не только на покупку квартиры, но и на ее ремонт, или, когда используются схемы минимизации налога при продаже имущества (в договоре купли-продажи указывается не полная стоимость).
Согласно мнению контролирующих органов в таких случаях вычет по кредитным процентам не может быть получен в полном объеме, а должен определяться на основе соотношения суммы кредита, израсходованной непосредственно на покупку квартиры, и общей суммы кредита. Данные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 29.10.2009 N 03-04-05-01/780, от 12.02.2009 N 03-04-05-01/56, ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-3-3/1008, от 21.09.2009 №3-5-04/[email protected], УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 N 20-14/4/[email protected] Пример: Морозов П.Н.
Подтверждается заработок гражданина справкой по форме 2-НДФЛ, либо по установленной банком. Дополнительно могут предоставляться бумаги, подтверждающие доход и занятость по совместительству, иные ежемесячные поступления, допустимые для учета доходных средств.Сбербанк, например, допускает платеж такого размера, чтобы на каждого члена семьи оставалось порядка 10000 из оставшейся общей суммы доходов.
При этом он учитывает дополнительный доход без документов. Это позволяет значительно увеличить сумму кредита.
Тогда нужно будет платить банку по 34,098 тыс. рублей ежемесячно. При этом жилье будет в собственности, его можно будет продать, подарить, оставить наследникам. В пользу ипотеки говорит и то, что размер платежа фиксируется на весь срок кредитования, а арендную ставку собственник может через пару лет поднять. Инфляция также сыграет на руку ипотечникам – лет через 7-10 уровень жизни изменится, доходы и расходы увеличатся.
Наличие действующих и погашенных кредитов, качество выполнения обязательств по ним. При своевременном погашении всех долговых обязательств и хорошей кредитной истории, банк может выдать ипотеку и при наличии других обязательств перед кредитными организациями.
Кредитная история тема отдельного большого разговора.
- Возможность предоставить полный пакет документов – льготные программы и ипотека по двум документам имеют сниженный порог максимальной суммы и срока кредитования, но т.к.
Также рекомендуем страховать гражданскую ответственность перед соседями – особенно тем, кто живет на верхних этажах. 4. Утрата трудоспособности заемщика. На этот случай банк также предлагает застраховаться.
По закону, этот полис не обязателен, однако банки прописывают такие условия в кредитном договоре, что отказываться от его оформления невыгодно – повышается ставка на весь срок кредитования. Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Есть свое жилье, но еще от одной квартиры бы не отказался Вы накопили определенную сумму денег. И ее достаточно, чтобы взять квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, который аналогичен уровню арендных ставок на подобное жилье.
В этом случае можно оформить ипотеку и сдавать квартиру. Ежемесячный платеж будет покрываться теми деньгами, что платят вам квартиранты.
Стоит только помнить, что в кредитных договорах часто есть пункты о том, что банк должен дать согласие на любые операции с недвижимостью, в том числе и сдачу квартиры в аренду. А так – прекрасная схема. Получается, что вы купите квартиру за 2/3 или даже за 1/2 стоимости цены (зависит от того, новостройка это или вторичка).
Риски ипотеки В заключении хотелось бы напомнить о рисках ипотеки: 1. Снижение дохода и потеря работы заемщиком. Помните, что квартира до полного погашения кредита находится в залоге у банка.
Райфайзенбанк 500000 26000000 Для Московской области минимум увеличен до 800000 рублей ВТБ Банк Москвы 600000 8000000 Максимум един для всех программ кредитования Газпромбанк 500000 45000000 Минимум — не менее 15% от общей стоимости кредитуемого объекта Банк ДельтаКредит 300000 20000000 Для Москвы первый взнос равен 600000 Россельхозбанк 100000 20000000 Сумма и ставка едины для первичного и вторичного рынка Банк Санкт Петербург 500000 30000000 Для получения максимальных средств необходимо, чтобы ипотека оформлялась на уже готовое жилье (вторичку) на сокращенный срок не более 15 лет Банк Возрождение 300000 30000000 Допускается первоначальный взнос до 80% Абсолют Банк 300000 20000000 Единый размер для первичного и вторичного рынка Когда стоит оформлять ипотеку, а когда проще взять потреб Банки неслучайно обозначают два типа порогов по ипотечным кредитам.