Чем опасно рефинансирование ипотеки в другом банке

На первый взгляд, рефинансирование может показаться весьма выгодным способом аннулирования задолженности по ипотеке. Однако не все так просто, эта услуга содержит в себе много подводных камней и особенностей, о которых следует знать.

Итак, настоящая статья поможет разобраться в основных преимуществах и недостатках такой процедуры.

Сейчас активно применяется система рефинансирования ипотечного кредита, которая предназначена для перевода дорогих кредитов в категорию более дешевых. Так, клиент имеет возможность погасить текущую задолженность по ипотеке за счет ссуды, оформленной в другом банке.

Смысл такой процедуры можно представить следующим образом:

  1. Заемщик находит нового кредитора, предлагающего более выгодные условия (пониженную процентную ставку, меньший размер ежемесячного платежа и т.д.).
  2. Заключается договор о рефинансировании.
  3. Текущая задолженность по ипотеке погашается за счет средств, полученных от другого заимодателя.

Таким образом, для банка смысл в том, чтобы переманить чужого клиента, а для заемщика – сэкономить определенную сумму денег.

Услышав о такой услуге, многих граждан интересует – выгодно ли рефинансирование ипотеки? Для того чтобы ответить на данный вопрос, разберемся с основными преимуществами и недостатками такой процедуры.

Итак, основные плюсы перекредитования заключаются в следующем:

  • Возможность снижения общей суммы выплат за счет пониженной процентной ставки;
  • Перевод ссуды из одной валюты в другую (например, с долларов на российские рубли);
  • Уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования;
  • Объединение нескольких займов в один;
  • Снятие обременения с заложенной недвижимости (в случае, если второй банк согласился дать кредит без залога).

Таким образом, последующий ипотечный кредит обладает существенными преимуществами. Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков:

  • Возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием такой услуги (дополнительные комиссии и сборы);
  • Длительность и сложность процедуры (перекредитование в другом банке приравнивается к оформлению новой ипотеки);
  • Погасить можно не более 5-6 займов;
  • Необходимость в получении разрешения со стороны предыдущего заимодателя;
  • Требуется наличие безупречной кредитной истории.

Оформление последующей ипотеки далеко не в каждом случае является эффективным способом снижения финансовой нагрузки. Иногда такая процедура может и вовсе повлечь за собой еще большие долги, поэтому чтобы понять есть (ли) в этом смысл, необходимо собрать максимальное количество информации.

Определить выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретной ситуации, помогут ответы на следующие вопросы:

  • Сколько времени прошло с начала погашения ипотечной ссуды?
  • Какой процент предлагает заимодатель?
  • Взимаются ли дополнительные сборы за обслуживание, каков их размер?

Итак, перекредитование целесообразно делать в начале оформления ипотеки. Все дело в том, что большинство банковских учреждений в расчетах с клиентами используют аннуитетную схему, которая предполагает выплату основных процентов в первые месяцы. При этом само тело кредита на начальном этапе практически не возвращается.

Таким образом, сделав рефинансирование сразу после оформления ипотечной ссуды, заемщик сможет сэкономить существенную сумму денег за счет уплаты более низких процентов.

Довольно часто граждане испытывают некоторое замешательство, не зная с чего начать. Понять, как правильно оформить данную процедуру, поможет следующий план действий:

Шаг 1 – необходимо изучить как можно больше программ различных кредиторов и выбрать из них наиболее выгодную для себя.

Шаг 3 – дождаться ответа (обычно на это уходит от 2 до 5 дней).

Шаг 4 – получив согласие на рефинансирование, необходимо уведомить об этом своего текущего кредитора, а затем приступить к сбору документов.

Шаг 5 – предоставление необходимых бумаг и заключение договора с другим кредитным учреждением.

После того как все формальные моменты будут урегулированы, новый кредитор погасит задолженность клиента, перечислив соответствующую сумму на счет предыдущего заимодателя.

Читайте также:  Как рассчитать имущественный вычет при ипотеке

Одним из верных способов увидеть ситуацию изнутри, является получение информации из первых уст, то есть от людей, которые уже пользовались подобной услугой. Итак, рассмотрим реальные отзывы, когда клиенты действительно получили выгоду от рефинансирования, а также их отрицательный опыт.

Роман (клиент ВТБ 24): «Спустя год после оформления ипотеки, понял, что больше не осилю ежемесячный платеж. Узнал о такой услуге, как перекредитование, и начал искать подходящий банк. Наткнулся на программу, предлагаемую ВТБ 24. Условия мне очень приглянулись: ставка – 8,8 % (при текущей 11%), сумма – до 30 млн. руб., срок – до 30 лет. Особенно порадовало отсутствие комиссий за обслуживание и штрафа за досрочное погашение.

Таким образом, нельзя однозначно сказать, что рефинансирование является гарантией получения более дешевого ипотечного кредита. Конечный размер экономии зависит от многих факторов, которые следует заблаговременно учесть. В одних ситуациях это действительно выгодно, в других же абсолютно бессмысленная процедура.


Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов. Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности. Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, в первую очередь проводят предварительные расчеты на специальном калькуляторе – инструменте, который помогает выполнить сравнительный анализ в течение нескольких минут. В том случае, если разница в ставках составляет 2% и более, это уже повод задуматься — может быть, стоит рефинансировать ипотеку в другом банке.

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

  • Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
  • Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
  • При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.
  • Новый банк с более выгодной ипотекой будет определять вашу платежеспособность. Придется собирать те же справки и предоставлять такой же комплект документов, как и при первичном оформлении ипотеки. Это займет определенное время, и потребуются усилия, чтобы доказать банку вашу финансовую состоятельность;
  • Кроме комплекта документов, который собирался для оформления ипотеки, нужно получать дополнительные справки из старого банка. Необходимо забрать старую закладную, зарегистрировать ее в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, новый договор ипотеки и передать документы в банк;
  • Банк будет интересовать реальная стоимость залогового имущества – ипотечной квартиры. Соответственно, понадобятся услуги экспертной оценки недвижимости, за это тоже придется платить (порядка 5-6 тыс. рублей в Москве);
  • Условия перекредитования в ряде банков предполагают дополнительную плату за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • Существует достаточно много причин, по которым банк может отказать в кредите. В случае отказа в предоставлении кредита расходы на оценку, на рассмотрение заявки не компенсируются. При обращении за рефинансированием в другой банк имеющийся отчет об оценке может не подойти – условия различных кредитных организаций могут отличаться. Другими словами, деньги, уплаченные за оценку, окажутся потраченными напрасно;
  • Первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1%-2% выше.
Читайте также:  Когда будет снижены ставки по ипотеки ранее взятой ипотеки в сбербанки

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании кредита описана здесь.

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода. Наша помощь в рефинансировании ипотеки заключается в том, чтобы свести к минимуму риск отказов, и подобрать банк, в котором условия перекредитования будут соответствовать вашим потребностям.

Что такое рефинансирование?

Для начала важно разобраться в терминологии. Фактически, рефинансирование — это приобретение физическим лицом нового кредитного продукта с более низкой ставкой. Такая услуга довольно популярна среди банковских клиентов. И если несколько лет назад люди традиционно рефинансировали потребительские кредиты, то последние два года на волне популярности — перекредитования по ипотеке. Только в 2017 году каждый пятый займ касался улучшения условий по жилищным кредитам. У некоторых банков этот показатель превысил 40%.
Эксперты уверены: рефинансирование ипотеки наиболее популярно в периоды снижения ставок, то есть в настоящий момент. Однако собираясь рефинансировать ипотеку, важно понимать, какой из способов окажется подходящим именно для вас.

Какие способы рефинансирования ипотеки существуют?
Таковых всего два. Первый — это смена банка-залогодержателя. Второй — радикальный вывод квартиры из-под залога.
К классическому рефинансированию относится именно первый. В этом случае клиент отказывается от услуг одного банка и берет жилищный кредит в другом под более низкий процент. Новый банк, соответственно, становится держателем залога, то есть квартиры. Главный плюс этого способа — удешевление ежемесячного платежа по ипотеке.
Второй же вариант рефинансирования предполагает единовременный выкуп квартиры в собственность путем получения большого беззалогового потребительского кредита. Таким образом, недвижимость переходит в полную собственность владельца, которому остается только выплачивать проценты по новым ставкам и правилам. Один из плюсов этого вида рефинансирования — это то, что после оформления всех документов лицо, ставшее полноправным собственником квартиры, может решать ее дальнейшую судьбу самостоятельно. Банку о его намерениях знать не обязательно.

Существуют ли минусы рефинансирования?
Безусловно. К самым существенным нужно отнести два.
Первый — клиенту придется заново проходить все этапы кредитования: сбор документов, проведение новой оценки, заключение страхового договора, причем это необходимо будет сделать даже в том случае, если старый еще не истек. Дело в том, что страховка, всегда связана договором кредитования, и при рефинансировании вы заключаете новый договор. Старая страховка перестает действовать автоматически (часть оплаченных средств по предыдущей страховке могут вернуть, но нужно писать заявление в страховую компанию).
Второй минус логично вытекает из первого: человек, решившийся на рефинансирование, понесет дополнительные расходы — на новую страховку, оформление справок (например, каждый запрос ЕГРН — около 400 рублей, госпошлина — 500 рублей), проведение оценки имущества (от 2 тысяч рублей), иногда могут потребоваться нотариально заверенные доверенности и заявления (1-3 тысячи рублей).
Важно иметь в виду, что многие банковские операции по рефинансированию проходят в рабочие часы и придется брать отгул, чтобы без проблем подписать договоры, взять справки и так далее.

Читайте также:  Можно ли прописаться в ипотечной квартире без согласия

Что надо сделать, чтобы рефинансировать ипотеку?

1. Обратиться в выбранный банк за консультацией.

2. Если вас все устраивает, приступать к сбору документов.

4. Отдать документы в банк и ожидать положительного решения.

5. После его принятия как минимум за 90 дней необходимо собрать и принести в кредитную организацию еще один пакет документов:
— Реквизиты счета, на который будут перечислены деньги для погашения ипотеки.
— Выписка из ЕГРН.
— Кадастровый паспорт.
— Выписка из домовой книги (форма 10).
— Новая оценка объекта недвижимости.
— Справка с банка, где у вас оформлена ипотека, об остатке долга.

6. Подписать новый договор. После того, как стороны ставят на нем подпись, на счет первого банка будут перечислены средства в счет погашения вашего кредита. Как правило, вместе с кредитным договором заключают и новый страховой договор.
В этот момент платежи по ипотеке будут выше, так как обременение на недвижимость еще не оформлено. Итоговый процент по кредиту фиксируется только после передачи квартиры в залог банку.

7. После погашения кредита в материнском банке начинается подготовка к снятию обременения. Иногда требуется прийти в банк и написать заявление о закрытии ипотеки. Как правило, банк отдаёт закладную. С ней в МФЦ по месту жительства должен обратиться один из владельцев недвижимости лично, при себе необходимо иметь паспорт и закладную из банка. Сдав закладную в МФЦ, нужно подождать 5-10 рабочих дней на прохождение всех процедур по перерегистрации недвижимости. После этого МФЦ сообщит о выводе вашей недвижимости из обременения СМС или письмом.

8. Далее необходимо передать недвижимость в залог новому банку. Для этого нужно снова обратиться в МФЦ, только на этот раз его местоположение выберет банк. Надо будет обратиться в тот, где работает представитель кредитной организации, в которой прошло рефинансирование. Дело в том, что он должен участвовать в сделке и присутствовать лично. Так что банк сам скажет, в какой именно МФЦ и во сколько надо приходить.
Другой вариант — оформить договор залога или передачи недвижимости в обременение непосредственно в новом банке. Для этого оплачивается выездное обслуживание МФЦ и госпошлина за оформление (около 1 700 рублей). В этом случае дату и время кредитор выбирает сам.
Отметим, именно после передачи недвижимости в залог банк фиксирует итоговую ставку по ипотеке и выдает новый график погашений. Но процесс оформления всех документов может занять от 10 дней до полутора месяцев, поэтому все это время вам нужно делать платежи по первичному — повышенному — проценту.

Если есть непреодолимое желание вывести квартиру из-под залога, то тогда путь должен быть совсем иным. В этом случае берется потребительский кредит. Соответственно, ставка по нему, скорее всего, будет больше, но погасив за счет него свой ипотечный кредит, можно вывести свою недвижимость из обременения.

Важно помнить, что в среднем вся процедура рефинансирования занимает от двух месяцев: от встречи с банком по вопросу рефинансирования до подачи документов может пройти 5-10 дней (на сбор справок, оценки), далее 1-2 дня на принятие решения, подготовка сделки и оформление — 3-7 дней, примерно 3 дня займет перечисление средств, 5-10 дней — оформление документов в первом МФЦ, и еще 5-10 дней — во втором.

Adblock
detector