На сегодняшний день множество людей задумывается над выгодным приобретением недвижимости, прибегая к услугам кредитования или ипотеки. Перед ними часто возникает вопрос, в чем же разница кредита и ипотеки. Сегодня мы выделим их основные положительные моменты, рассмотрим достоинства и минусы в конкретно взятых ситуациях.
В чем суть ипотеки?
Разница между ипотечным и потребительским кредитом
Характерные особенности потребительского кредита
— значительно меньшие размеры средств, выделяемые для займа, чаще всего до 500 000 рублей. Ограничение для —
— ипотечного займа составляет 20 000 000 рублей;
— кратковременный период предоставления кредита;
— простой набор требуемых документов и короткий период рассмотрения заявлений от потенциальных клиентов.
Следует отметить, что при обычном кредите придется вернуть более значительный размер средств, подлежащих оплате за его пользование, чем при кредите ипотечном. При этом, потребительский кредит в отличие от ипотеки не несет в себе траты на страхование до окончания выплат. В отличие же от обычного кредита, который можно получить в различных организациях, ипотечным кредитованием занимаются преимущественно банковские учреждения.
Общие черты целевого потребительского и ипотечного кредитов состоят в том, что у них обоих есть свое определенное предназначение. Клиент может получить целевой заём на покупку продукта или услуг конкретного типа наличными или переводом денежных средств на расчетный счет продавца. При оформлении же ипотечного кредита не все способы получения средств доступны.
В чем различия залогового кредита и ипотечного?
Сейчас среди предложений банков распространены разнообразные программы кредитования, некоторые из которых позволяют оформить кредит под залог имущества клиента. При таких гарантиях займа ставка по кредиту составит сумму меньшую, нежели при оформлении обычного кредита. Обосновано это тем, что в этом случае кредитор уменьшает риск невыплаты.
Как видим, ипотечный и залоговый кредиты связаны предоставлением в залог недвижимости с обязанностью его страхования до выплаты полной суммы средств.
При этом разнятся эти виды кредитов следующим. Сумма предоставляемых средств в случае с залоговым займом может достигать различных размеров, но при этом зачастую не превосходит рыночную цену залоговой недвижимости. Так как для покупки недвижимого имущества сумма трат изначально известна, то при ипотечном кредитовании предоставляются в пользование четко обозначенные кредитные средства. Залоговый заём выдается на более короткий срок, обычно до 5 — 7 лет, ипотеку же можно получить на срок до 25 — 30 лет. Перед клиентом, получившим средства в порядке залогового кредитования, не стоит обязанность тратить их на определенный товар или услугу.
При правильно составленном договоре, купить квартиру в ипотеку вторичное жилье или в новостройке ничем не грозит заемщику. Из вышеперечисленного следует, что основные отличия кредита ипотечного от потребительского состоят в более долгосрочном периоде кредитования и более доступных для кредита средствах, в ограничениях на нецелевое использование выделенной суммы и низких процентах кредитования.
В данной статье мы хотели бы рассмотреть особенности такого вида договора, как Договор об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке является договором о залоге недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: земельные участки, предприятия, здания, сооружения жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также машино-места.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Из чего следует, что Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.
При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). При этом, оценка предмета ипотеки (залога) должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также сумма кредита и размер процентной ставки.
Обращаем внимание, что квалификация кредитного договора и договора ипотеки как смешанного договора является ошибочной. Кредитный договор и принятый в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными и различными договорами, в то время как смешанный договор — это один договор, содержащий элементы нескольких видов договоров.
Как вы видите, Договор об ипотеке имеет свои нюансы и особенности, которые характерны исключительно для данного вида договора. Между тем, при его заключении следует внимательно подойти к изучении его условий, что позволит избежать неблагоприятных последствий.
Последние изменения: Май 2019
Потребность в дополнительных средствах легко решается с помощью кредитования. Однако, как и любой вид банковских услуг, займ требует соблюдения определенных правил и условий. Когда требуется крупная сумма на покупку жилья, обычная кредитка вряд ли поможет. Перед оформлением займа, следует детально разобраться в многообразии кредитных продуктов, а также выяснить, чем отличается кредит от ипотеки, выбирая подходящий вариант.
Объединенные общей целью – выдачей банковских средств, кредит и ипотека имеют массу различий в условиях, порядке оформления и последствиях.
Кредит представляет собой нецелевой займ, который получают граждане в банковском учреждении. По классическому кредиту финансовое учреждение не требует отчета о расходовании средств и заботится лишь о своевременном погашении вместе с процентами и обеспечении максимальных гарантий возврата одолженной суммы.
Ипотечная ссуда – это разновидность кредита, при котором средства направляются на строго определенные и заранее согласованные с банком цели – приобретении конкретного объекта недвижимости. Есть ряд строгих ограничений при расходовании средств. Некоторые программы рассчитаны на покупку любого ликвидного жилья, другие нацелены на покупку новостройки или строительство.
В силу востребованности и распространенности жилищной ипотеки возникла необходимость регулирования деятельности банков при оформлении ипотечных продуктов. Основным законодательным актом, который регламентирует процедуру, определяет права и ответственность сторон при получении ипотеки, является ФЗ № 102.
Являясь различными банковскими продуктами, предложения по нецелевому кредиту и ипотеке отличаются по своим основным параметрам:
-
цели использования; объекту залога; способу определения максимальной суммы; процентной ставке; сроку возврата.
Разница есть и в процедуре оформления и согласования.
Чтобы разобраться в основных различиях, необходимо выяснить, что такое жилищный кредит и чем он отличается от ипотеки.
Купить с помощью ипотеки можно лишь тот объект, который согласован с банком. Он же будет являться залоговым обеспечением на весь период выплат, и потребует расходов на дополнительное страхование. Ипотека позволяет приобрести первую недвижимую собственность, когда залог оформляется на сам предмет сделки.
Жилищный кредит предполагает обязательное оформление залога, однако в этой роли может выступить уже имеющаяся собственность заемщика. Кредитор вправе потребовать оформления имущественной страховки на залоговый объект как дополнительной меры защиты на случай утраты или порчи залога в период погашения кредитного долга.
Наличие залогового обременения существенно ограничивает права заемщика по распоряжению объектом собственности. Продать или переоформить на другое лицо залоговую недвижимость не удастся вплоть до снятия обременений.
Еще одна особенность ипотеки – необходимость подтвердить серьезность намерений покупателя, а также его готовность инвестировать часть собственных сбережений в покупку жилья. Это решается с помощью внесения первой суммы в счет оплаты за квартиру или дом.
Существуют единичные предложения займов с нулевым первым взносом, но в большинстве случаев, банк потребует от заемщика наличия не менее 10-15% от оценочной стоимости жилья, которые будут внесены в качестве оплаты за объект. Следует быть готовым, что в случае минимального взноса процентная ставка по займу увеличивается, по мере роста суммы личных инвестиций ставка снижается.
Кредит под залог не требует никаких дополнительных вложений и является оптимальным вариантом в ситуациях, когда:
-
берут средства на покупку жилья, не соответствующего требованиям ликвидности со стороны кредитора; отсутствуют собственные сбережения; залог превосходит по стоимости сумму, которая требуется на приобретение новой недвижимости.
Возможности ипотечного займа практически безграничны. В зависимости от выбранного срока кредитования, в ипотеку получают жилье стоимостью в несколько миллионов рублей.
Максимальные суммы стандартной ипотеки каждый банк назначает индивидуально, исходя из собственных соображений – до 15-20 миллионов рублей в среднем.
Однако, реальная кредитная линия определяется с учетом следующих параметров:
- Срок погашения – чем больше длительность выплат, тем большую сумму можно получить.
- Оценочная стоимость по результатам независимой экспертизы объекта приобретения.
- Платежеспособность клиента (исходя из доходов, подтвержденных справками от работодателя и т.д.)
- Регион оформления (ипотеки в столице и крупных российских мегаполисах позволяют взять большие ссуды).
Для определения ипотечного лимита необходимо из оценочной стоимости жилья вычесть сумму, которую клиент готов внести в качестве первого взноса, с условием, чтобы размер ежемесячного платежа в счет обслуживания долга не привел с существенному снижению качества жизни плательщика.
Сумма, которую берут под залог по нецелевому займу, определяется преимущественно, по стоимости залогового объекта (не более 60-70% от оценки независимых экспертов).
Отличительная черта ипотеки – возможность взять деньги с погашением на протяжении десятков лет. Отдельные программы предоставляют возможность погашения долга на протяжении 30 и более лет. Но есть существенное ограничение, которое распространяется и по нецелевым программам – на момент внесения последнего платежа заемщику не должно быть более 60-65 лет.
Кредит под залог не рассчитан на длительное обслуживание долга. Финансовые учреждения выдают ссуду с условием полной выплаты в течение 5-10 лет.
Обязательным условием ипотеки является оформление залога. Как и при выдаче кредита под залог, объектом может стать квартира, дом, не относимые к ветхому жилому фонду или под снос. Жилье должно быть благоустроено, оснащено инженерными коммуникациями.
Полный перечень требований к обеспечению указывает конкретный банк при согласовании выдачи займа.
Когда нарушаются условия подписанного с банком соглашения, последний вправе потребовать погасить долг за счет продажи залогового объекта.
Просроченные платежи или отказ от погашения влечет за собой риск потери жилья. Права залогодержателя на принудительное отчуждение должны быть подтверждены судебным постановлением.
Кредит под залог и ипотека имеют массу общих характеристик, между тем, ипотечные предложения чаще выдают с меньшей процентной переплатой. При более внимательном изучении банковских программ, становится очевидным, что данное правило действует не всегда. В силу отсутствия унифицированных ставок, при поиске, что выгоднее, заемщики находят предложения под залог с меньшей процентной ставкой, чем при оформлении ипотеки.
При выборе программы, что лучше оформить, необходимо руководствоваться текущими потребностями и возможностями клиента.
Обоснован выбор в пользу ипотеки, когда:
-
Заемщику нечего предложить в качестве обеспечительной меры, кроме приобретаемого объекта. Есть небольшие сбережения, которые используются в качестве первого взноса. Ипотечное жилье не планируется продавать или менять в течение ближайших лет. Предполагается возможность использования материнского капитала или участия в иных госпрограммах со льготными условиями погашения. Покупка соответствует критериям банка, т.е. является высоколиквидной недвижимостью, которая, в случае невыплат, быстро реализуется. Заемщик намерен оформить налоговый вычет и вернуть часть процентов из отчислений НДФЛ по месту официальной работы.
Свои плюсы есть и при оформлении кредита под залог. Покупатель выбирает данный банковский продукт при следующих обстоятельствах:
-
Требуется привлечение дополнительного финансирования на короткий срок (до 10 лет). В собственность оформлено дорогостоящее жилье. Предлагаемая в залог недвижимость стоит больше, чем планируемое приобретение (в пределах 60-70% от оценочной стоимости залога). Время для сбора нужной суммы ограничено (кредит оформляется с меньшим пакетом бумаг, без привлечения продавца). Нет собственных накоплений, которые можно было бы использовать в качестве первого взноса. Новая недвижимость не соответствует критериям банка, а сам покупатель планирует ее продать в ближайшей перспективе. Привлечение дополнительных ресурсов по госпрограмме недоступно.
Оценивая возможности и дальнейшие перспективы, выбирают оптимально подходящий вариант.