Чем отличается ипотека в новостройке и на вторичке

На рынке жилой недвижимости выделяют два крупных сегмента.

Новостройки или строящееся жилье. Это объекты недвижимости, право собственности на которые еще не было получено физическим или юридическим лицом. В многоквартирных домах такое жилье приобретается по договору долевого участия. Застройщики согласно 214-ФЗ имеют право привлекать средства дольщиков от момента получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию. Сегодня порядка 80-90% жилой недвижимости на рынке приобретаются по договору долевого участия.

Отсутствие предыдущих собственников, новые инженерные коммуникации, современные планировки, приличные соседи, которые могут позволить себе купить, а не унаследовать квартиру и т. д.

Низкая стоимость квадратного метра жилья. Квартиры в строящихся объектах на порядок дешевле, чем в домах, которые уже сданы в эксплуатацию.

Доходность вложений и высокая ликвидность жилья. Покупку квартиры в новостройке можно рассматривать как выгодное инвестирование. Стоимость жилья в новом доме после его сдачи резко возрастает. К тому же продать такую квартиру не составит труда.

Выгодные условия ипотеки. Для банка кредитование квартиры в строящемся доме — не самое выгодное вложение, поскольку всегда существует риск того, что объект не будет достроен. Кроме того, в качестве залога до оформления права собственности заемщик оставляет лишь право требования по договору долевого участия. Поэтому если застройщик обанкротится, банк рискует потерять средства.

Низкая скорость оформления сделки. В строящееся жилье сразу въехать не получится. Дом сначала должен быть сдан в эксплуатацию, и хорошо, если застройщик успеет это сделать в соответствии с заявленными сроками, а то и вовсе не обанкротится. Кроме того, сама сделка по приобретению квартиры в строящемся жилье сложнее, поскольку сначала регистрируется договор долевого участия и лишь после сдачи дома — право собственности.

Весь этот процесс может занимать от пары месяцев до нескольких лет.

Выбор объектов, аккредитованных банком. При ипотечном кредитовании новостроек приходится выбирать среди тех объектов, что были одобрены банком. Не всегда в этом списке может оказаться дом, который вам приглянулся.

Финансовые вложения. Ремонт небольшой квартиры в новом доме даже по самым скромным подсчетам может стоить более 1 млн рублей.

Не стоит забывать и про то, что до заселения в новую квартиру нужно где-то жить, арендовать жилье, что влечет за собой дополнительные расходы.

Риски. Несмотря на предпринимаемые меры по снижению рисков дольщиков и изменения в 214-ФЗ, это не поможет спасти застройщика от банкротства. Для заемщика (даже при условии компенсации вложенных средств) это означает потерянные время и силы.

Возможность заехать сразу после заключения договора. В готовое жилье, если это не квартира без отделки в новом доме, которую застройщик не успел продать на этапе строительства, можно заехать сразу после сделки.

Риск наличия обременения прав третьих лиц. При покупке недвижимости, уже бывшей в собственности, есть риск, что права на квартиру имеют третьи лица, например дети и другие родственники продавца. В таком случае сделку могут признать незаконной, деньги в таком случае вернуть очень сложно.

Процесс получения ипотечного кредита в зависимости от выбранного типа жилья, использования материнского капитала, государственных субсидий и других условий может сильно отличаться. Однако можно выделить ряд основных этапов:

Первичное обращение в банк. Консультация у кредитного специалиста;
Сбор документов. Принятие решение специалистами банка по кредитованию;
Поиск/одобрение объекта недвижимости;
Подготовка сделки;
Сделка.

Сделка по получению ипотеки на новостройку сложнее. Связано с это необходимостью сначала регистрировать договор долевого участия, а затем право собственности, и в целом требует большего участия заемщика в подготовке документов.

Выбор банка-кредитора зависит от множества факторов. Как правило, гораздо легче получить кредит в банке, в котором у клиента зарплатная карта. Тем не менее, следует внимательно изучить все ипотечные программы.

При выборе квартиры в ипотеку в новостройке следует ориентироваться на банки, у которых аккредитован застройщик. Не всегда понравившийся вам объект может быть одобрен вашим банком.

Разница между процентными ставками на первичном и вторичном рынках упала до рекордных 1,4%, подсчитали в АИЖК. Какие ставки сегодня действуют в новостройках Москвы и Подмосковья, а под какой процент банки готовы кредитовать покупку вторичных квартир? Ждать ли снижения ставок и стоит ли сейчас покупать квартиру? На эти вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости.

Рост ипотечных сделок отмечают и в ЮИТ СитиСтрой, где в прошлом году процент таких сделок составил 54%, а в 2016 году вырос до 62%, — приводит цифры Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации ЮИТ СитиСтрой.

Снижение ставок на первичке до сегодняшних показателей – заслуга государственной программы льготной ипотеки, уверены эксперты.

О том, что ставки по ипотеке сегодня опустились ниже докризисных, говорит и Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP. По его данным, ранее ставки составляли в среднем 13%, в рамках акций и специальных условий — 12%. Сейчас ставки составляют 10,7%-11,4%. Правда, на вторичном рынке ставки все равно выше.

Однако, отмечают эксперты, несмотря на снижение ставок на вторичке, падения спроса на новостройки в пользу готовых квартир ожидать не стоит — ценовое преимущество у жилья на первичном рынке все-таки сохраняется.

Выгодные предложения есть
Сегодня банки вместе с застройщиками предлагают много разных программ и условий по ипотеке, что вкупе с приемлемой ценой квадратного метра позволяет приобрести квартиру на вполне выгодных условиях. В дополнение к программе льготной ипотеки, застройщики часто имеют дополнительные преференции со стороны банков, что позволяет покупателям рассчитывать на условия кредитования ниже рыночных, подчеркивает Ирина Зорина, директор департамента недвижимости Sezar Group.

Но это в краткосрочной перспективе, подчеркивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. В долгосрочной перспективе, продолжает эксперт, при условии снижения инфляции до целевых показателей – 4-5% в год будет продолжена программа по снижению ключевой ставки ЦБ РФ. В результате к 2018-2019 гг. при выполнении данных условий ставки по ипотеки могут снизиться до 9-10%.

Евгения Акимова из IKON Development ожидает, что в Подмосковье, например, в первом-втором квартале 2017 года цена на квадратный метр в новостройках увеличится на 6-10%.

Разумеется, в экспертной среде существуют и другие мнения, например, ряд аналитиков предпосылок к росту цен не видят. Но и никто не спорит с тем, что на рынке большой выбор, а цены и проценты вполне приемлемы.

Покупка жилья – важное событие, которое может как порадовать, так и разочаровать. Чтобы не столкнуться с последним, следует щепетильно подойти к вопросу приобретения собственных метров и учесть все нюансы.

Прежде, чем делать выбор в пользу определенного типа квартир, необходимо четко понимать, что они из себя представляют и чем отличаются:

Новостройка или первичное жилье – жилая площадь, которая раньше не имела собственника и оформления. Застройщики часто используют этот факт для продажи еще не построенного жилья. После чего оно вводится в эксплуатацию и передается покупателю по договору. Сделка фиксируется актом приема-передачи. С получением свидетельства о государственной регистрации новая квартира автоматически переходит в статус вторичного жилья.

Вторичная недвижимость, несмотря на годы эксплуатации, имеет свои преимущества:

возможность быстрого заселения в день покупки;
наличие даже минимального ремонта и всех необходимых коммуникаций;
большой выбор квартир разной жилплощади во всех районах города.

Старые и ненадежные инженерные конструкции, которые потребуют немедленной замены: водопроводные и газовые трубы, электрическая проводка, окна и двери. Если работу над установкой и прокладкой труб и проводки лучше доверить специалистам, то к выбору оконных и дверных конструкций требуется индивидуальный подход хозяев квартиры.

Привлекательный внешний вид и возможность изготовления конструкций в соответствии с пожеланиями заказчика позволяют установить в квартире оригинальные и необычные окна по доступной цене. Вы можете убедиться в этом сами, заглянув по ссылке на страницу производителя пластиковых окон в Нижнем Новгороде. Здесь доступно расписаны основные нюансы стоимости окон в зависимости от разных профилей, а также работ, связанных с монтажом. Это позволит сравнить затраты и представить объемы предстоящего ремонта при покупке вторичного жилья. Рекомендуем!

Квартиры в только что построенных домах имеют свой неповторимый запах и ряд несомненных преимуществ:

прогресс не стоит на месте, внедряя в строительную индустрию новые технологии и материалы. Это увеличивает надежность и срок эксплуатации возводимых домов;
в сравнении с типичными квартирами из прошлого, новостройки отличаются простором и удобной проектировкой;
планировка квартир практически идеальна: не требует существенных доработок и изменений;
просторные подъезды с большими лестничными площадками;
квартиры оснащаются современными стеклопакетами. Исключение составляют жадные застройщики, которые прибегают к самым дешевым временным конструкциям, требующим немедленной замены;
оснащение жилья счетчиками учета воды, электроэнергии, газа и даже тепла;
наличие парковок около дома или под землей;
стоимость, особенно на этапе котлована, приятно удивляет даже самых экономных покупателей.

Как бы ни были хороши квартиры в современных домах, даже они обладают минусами:

риск банкротства строительной компании может привести к потере крупных денежных сумм и оставить без будущего жилья;
сроки сдачи объекта могут растянуться на длительное время, заставляя будущих новоселов нервничать и волноваться;
плохо развитая инфраструктура, улучшение которой затягивается на годы, создает существенные неудобства для жильцов. Исключение составляют новостройки в центре города, стоимость которых соответствует их статусу;
отсутствие благоустройств (иногда даже коммуникаций) заставляет вкладывать немалые средства в обустройство.

Отзывы покупателей и жильцов. Ознакомиться с квартирой, застройщиком и соседями можно из простого общения или знакомства. Помощь окажут отзывы бывших покупателей или разговор с настоящими соседями. Только после этого можно составлять свое мнение о компании или доме.