Чем отличается ипотека в силу закона от залога в силу закона

Сделки по ипотеке заключаются между двумя участниками (заемщиком и кредитором). Чтобы узаконить отношения по ипотечному кредитованию, оформляется специальная документация, которая отличается для разных типов ипотеки (в силу закона и договора). Рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и договора.

По оформлению документации, ипотечные отношения делятся на две разновидности:

Ипотека в силу договора (когда между двумя сторонами заключается индивидуальная договоренность);
Ипотека в силу закона (правовые условия, при которых недвижимая собственность соискателя кредита попадает в заклад без оформления любых соглашений).

Законная ипотека – это определенные в законодательстве обстоятельства, когда собственность соискателя займа на автомате попадает в заклад.

Как правило, это происходит при различных обстоятельствах:

По контракту займа;
По контракту о кредите;
В других ситуациях.

В этих условиях недвижимость становится закладом без предварительных условий. Дополнительные соглашения по кредитованию при этом не обсуждаются и документация не составляется.

Ипотека в силу закона осуществляется на основании договоренности о кредите, займе или других отношениях между участниками обеих сторон, и пошлина государства за регистрацию подобной ипотеки отсутствует.

В случае, когда участок земли был куплен с использованием средств от выданного кредита или на средства от целевого займа, данная земля считается состоящей в закладе у кредитного института или другого юрлица, которые предоставили данный кредит. Отсчет начинается с того времени, когда заемщик официально зарегистрировал права собственника на эту землю.

Если получатель кредита покупает или строит нежилое помещение или дом с участком земли, и привлекает для этого целевые кредиты, взятые у финансовой организации, его недвижимость числится в качестве заклада у кредитующего лица. Это положение становится законным с того момента, когда объект прошел официальную регистрацию в ЕГРП.

Бывают ситуации, когда заемщик приобретает или строит (частично или полностью) помещение для жилья. Для приобретения стройматериалов и других нужд строительства он использует выданный ему целевой займ, либо кредит финансового института или другого юрлица. При этом данное помещение будет числиться находящимся в залоге у кредитной организации, выдавшей займ. Отсчет времени происходит с того момента, когда помещение было зарегистрировано в ЕГРП.

Если заемщик покупает какую-либо вещь в кредит, то по документу о покупке-продаже предмет покупки также будет числиться в закладе у продавца. Подобная договоренность начинает действовать со времени приобретения товара и до окончательного расчета по его оплате.

При взятии земли или иной недвижимости под рентовые отношения, получатель ренты становится владельцем залога этой собственности, как обеспечение обязательств плательщика ренты.

Исходя из вышеописанных ситуаций, можно сделать вывод, что базовым условием для понятия законная ипотека считается получение кредита в разных его видах на покупку определенного товара. Для оформления процедуры составляется договор законной ипотеки, после чего приобретенный предмет регистрируется на имя заемщика.

Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.

Отличие также существует в составе их участников. При законных ипотечных отношениях присутствие при сделке представителя банка необязательно. Могут присутствовать лишь покупатель с документацией о получении кредита и продавец. При договорной ипотеке обязаны присутствовать: представитель от кредитующего банка, покупатель и продавец.

Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.

К примеру, договорная ипотека будет удобна, когда у претендента на получение займа уже есть жилье, которое он может предоставить в качестве залога. Узнать про то, как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости вы можете из данной статьи на нашем сайте.

Рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке вы можете на нашем ипотечном калькуляторе.

Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:

Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.

Продать ипотечную квартиру заемщик не может без предварительного согласования с банком. Читайте о том, как продать квартиру в ипотеке в нашей подробной статье.

Каждая недвижимость для продажи должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП).

Сведения о наличии обременения на недвижимость (обременением называется ограничение прав собственника жилья) можно получить через специальные организации:

Сбором необходимой документации по недвижимости обычно занимаются риелторы или хозяева жилья. Перед заключением сделки все документы проходят проверку на подлинность, и если недвижимое имущество находится в закладе, то ссуду заемщику не дадут.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки на недвижимость, а также какие личные документы требуются от продавца и заемщика — читайте в статье по ссылке.

При оформлении кредита заемщик подписывает определенные законодательством договоренности. Для процедуры регистрации недвижимого имущества в ЕГРН потребуется подготовить пакет документов, куда должны войти договора о кредите и по купле-продаже. Если когда-либо составлялся документ о залоге имущества (закладная), то его также потребуется приложить к остальным документам. Запись о регистрации обычно оформляется в течение месяца со дня обращения в ЕГРП.
По желанию заемщика можно лично подать документы, а можно заказать эту услугу у нотариуса, за что придется доплатить.
Началом действия ипотеки считается день ее регистрации. Как правило, процесс регистрации происходит в течение пяти рабочих дней, а в графе о существовании обременения ставится соответствующая отметка. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты заемщиком кредитных обязательств, после чего он становится полноценным владельцем своего жилья.

Узнайте подробнее о том, как проходит процедура государственной регистрации ипотеке в Росреестре.

Определить, какая из двух схем заключения сделки по регистрации ипотеки: в силу договора или закона является более удобной для клиента, довольно трудно. Обе схемы применяются в разных кредитных программах. Если законная ипотека выдается клиенту строго на приобретение недвижимости, то в случае договорной ипотеки допустимо расходовать полученный кредит по личному усмотрению.

Соискателям кредитов также будет полезно знать, что не всякая недвижимость может быть предъявлена в качестве залога при оформлении ипотеки. В законодательстве указано, что имущество, принадлежащее государству, не может считаться залоговым, и оформлять его в качестве обеспечения нельзя. Также запрещены для передачи в залог помещения, владельцами которых являются подростки, не достигшие совершеннолетия.

Вот примерный перечень тех объектов недвижимости, которые могут стать залоговым имуществом:

Дома, гаражи, квартиры и коттеджи разных типов;
Объекты строительства;
Участки земли;
Земельные участки с объектами строительства;
Арендные права на использование зданий, различных сооружений и земельных участков.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека – форма залога, при которой банк выдает средства заемщику под определенные условия: тот должен оставить под залог свое имущество.

А в случае невыполнения обязательств банк вправе распорядиться имуществом заемщика на свое усмотрение, например, продать, а вырученные деньги использовать для погашения ипотеки, выданной заемщику.

Законодательством предусмотрено 2 вида ипотеки – в силу закона и в силу договора. В чем их отличие и что это такое – ипотека в силу закона?

При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.

Такой вид ипотеки возникает при переходе прав собственности – при оформлении договора купли-продажи, при регистрации жилья в Росреестре.

Согласно условиям этого вида ипотеки заемщик ищет подходящее жилье, когда банк уже одобрил решение по ипотеке. Когда квартира будет выбрана, тогда заемщик подписывает с банком ипотечный договор, а также заключает сделку купли-продажи с продавцом недвижимости. После этого банк перечисляет нужную сумму продавцу недвижимости.

В этом случае жилье, которое было приобретено заемщиком, будет одновременно являться предметом ипотеки, а также залоговым имуществом. Хоть заемщик официально и будет являться собственником квартиры (дома), но в случае невыполнения своих обязательств, он вынужден будет отдать это жилье банку.

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;
регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;
регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;
за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;
законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Порядок регистрации такой ипотеки прописан в Федеральном законе № 102–ФЗ от 16.07.1998 г. В ст. 20 этого закона говорится о том, что ипотека в силу закона подлежит обязательной регистрации.

Гос. регистрация осуществляется путем подачи заявления от залогодержателя или залогодателя (в крайнем случае – от нотариуса). Госпошлина за регистрацию не взимается.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость.

Весь процесс возникновения обязательств по ипотеке и регистрация ипотечного договора выглядит следующим образом:

Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.
Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.
Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.
Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.
После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.
Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.
В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.
Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.

Снятие обременения – бесплатная услуга. Заемщик должен будет посетить Росреестр с необходимыми документами, чтобы с его имущества было снято обременение.

Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.

Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).

Приостановить действие ипотеки в силу закона в одностороннем порядке законом недопустимо. Регистрационная запись погашается в течение 1–3 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления владельца закладной, общего заявления представителя банка и заемщика.

Есть речь идет о квартирах, тогда регистрируемые обременения возникают в случаях, когда:

квартира является залогом банка согласно ипотечному договору;
квартира продается в рассрочку – она остается в залоге у продавца до тех пор, пока он не выплатит всю сумму;
покупатель заключает долгосрочный договор аренды квартиры или договор безвозмездного пользования;
накладывается арест на квартиру (на основании судебного решения);
устанавливается запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.

Законная ипотека возникает после регистрации сделки в Росреестре. Такой вид ипотеки возникает, когда объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) покупается за счет заемных средств либо строится жилье с привлечением денег банка. А вот в отношении приватизированной недвижимости, той, что была изъята из оборота, ипотека по закону не предоставляется.

Для снятия ипотеки по закону заемщику нужно обратиться в ЕГРП с заявлением о выдаче права собственности на жилье. При этом важно, чтобы он завершил все выплаты по ипотеке и предоставил соответствующие письменные доказательства.

Такой вид ипотеки возникает при переходе прав собственности – при оформлении договора купли-продажи, при регистрации жилья в Росреестре.

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;

регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;

регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;

за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;

законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Порядок регистрации такой ипотеки прописан в Федеральном законе № 102–ФЗ от 16.07.1998 г. В ст. 20 этого закона говорится о том, что ипотека в силу закона подлежит обязательной регистрации.

Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.

Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.

Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.

Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.

После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.

Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.

В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.

Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Снятие обременения – бесплатная услуга. Заемщик должен будет посетить Росреестр с необходимыми документами, чтобы с его имущества было снято обременение.

Есть речь идет о квартирах, тогда регистрируемые обременения возникают в случаях, когда:

квартира является залогом банка согласно ипотечному договору;
квартира продается в рассрочку – она остается в залоге у продавца до тех пор, пока он не выплатит всю сумму;
покупатель заключает долгосрочный договор аренды квартиры или договор безвозмездного пользования;
накладывается арест на квартиру (на основании судебного решения);
устанавливается запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.