Чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

Все чаще на слуху слова, разные по звучанию, но близкие по определению: созаемщик, поручитель. Что они означают, чем отличаются друг от друга?

Слово поручитель имеет много толкований. На языке юристов, в гражданском праве, под ним понимается лицо, гарантирующее выполнение дебитором своих обязательств по договору займа перед банком или финансовой организации. При возникновении финансовых сложностей у заемщика или его нежелании платить долги по ссуде, банк вправе потребовать погашения задолженности от поручителя.

К требованию привлечь поручителей банки прибегают при возрастающих рисках невозврата кредита. Это могут быть и слишком большие запрашиваемые суммы займа, и чуть испорченная кредитная история заемщика, и желание клиента получить более льготные условия кредитования, и т.д. Обе стороны кредитного договора выигрывают от привлечения поручителя.

Совсем иначе обстоят дела у поручителя. Материально он даже теоретически не может выиграть. У него нет прав, только обязанности погасить за дебитора долг по ссуде. Возможность получить право взыскать с заемщика понесенные издержки по закрытию долга возникает лишь после погашения всех видов долга:

• тела кредита;
• штрафов;
• пени;
• комиссионных за обслуживание займа.

Для этого необходимо подавать исковое заявление в суд. Поэтому сложно уговорить стороннего человека быть поручителем. Это, как правило, брат или сестра, родители, иногда дяди и тети. Поручителем может быть гражданин РФ, имеющий постоянную или временную регистрацию в районе действия банка или его филиала, с постоянным доходом, гарантирующим возврат ссуды, в возрасте 18-60 лет.

Взаимоотношения кредитора и поручителя регулируются договором поручительства, который стороны подписывают одновременно с кредитным договором.

При оформлении кредита часто возникают ситуации, что дохода заемщика не хватает для получения необходимой суммы займа. Тогда банк предлагает привлечь созаемщика, доходы которого учтутся (образуется так называемый совокупный доход).

Уже из звучания слова созаемщик понятно, что это лицо, имеющее те же права и обязанности, что и заемщик. Право – пользоваться и распоряжаться приобретенным на кредитные средства имуществом, обязанности – нести солидарную ответственность перед кредитором за возврат ссуды (ГК РФ статья 323).

Созаемщиком можно стать автоматически, если второй член семьи оформляет ипотеку. В этом случае от созаемщика не требуется иметь постоянный источник дохода, если средств заемщика хватает для оформления ссуды. Во всех остальных случаях требования к созаемщику полностью дублируют требования, предъявляемые к заемщику.

1. Если супруги не хотят быть заемщиком и созаемщиком, то они должны заключить брачный контракт, куда следует внести пункт о раздельном владении имуществом.
2. Заключение брака после начала действия ипотечного договора превращает супругу (-а) в созаемщика автоматически. Но после развода такой пары у созаемщика никаких прав на имущество нет.

Законодательство разрешает привлекать до 5 созаемщиков на один кредитный договор.

Созаемщик, в отличие от поручителя, подписывает договор займа наравне с заемщиком. Так какая разница между поручителем и созаемщиком? Поэтому рассмотрим вопрос более подробно.

Имея сходство в главном – ответственность перед банком за своевременный возврат кредита, созаемщик и поручитель имеют много различий.

1. Отличия созаемщика от поручителя начинаются уже с того, что созаемщиком может быть физическое лицо, а поручителем – как физическое, так и юридическое лицо (фирма, организация и т.д.).
2. С созаемщиком заключается договор займа, с поручителем — договор поручительства, а это совершенно разные правовые поля, в которых они действуют. Различаются виды и порядок наступления ответственности, сроки действия договора, материальные взаимоотношения с заемщиком в случае выплат банку за него и т.д.
3. У созаемщика один вид ответственности – солидарная, а у поручителя может быть и солидарная, и субсидиарная. Конкретный тип ответственности обязательно прописывается в договоре поручительства. Разница в том, что при субсидиарной ответственности обязательства по договору у поручителя возникают после судебного решения о признании заемщика неплатежеспособным (не путать с признанием банкротом).
4. Созаемщик обязан автоматически продолжить оплату кредита при появлении финансовых трудностей у дебитора, а поручитель — только после решения суда.
5. Доходы созаемщика и поручителя играют различную роль в формировании суммы займа. У первого он суммируется с доходом основного дебитора и прямо влияет на размер займа (увеличивает), второго – не учитывается при определении величины ссуды. Он лишь должен быть достаточным для погашения возможных долгов при прекращении выплат заемщиком.
6. Различаются наличием прав и обязанностей. Созаемщик — полноценный участник кредитного договора, который имеет право получать и распоряжаться заемными средствами, а у поручителя прав нет, только обязанности – платить за дебитора, если он этого сделать не в состоянии или не хочет.
7. По окончании срока договора займа, в случае, когда заемщик самостоятельно оплатил ссуду, созаемщик имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом, купленным на деньги банка, а поручитель к этому имуществу не имеет никакого отношения.
8. Принимая участие в оплате кредита, созаемщик только выполняет свои обязанности, поэтому требовать материального возмещения от заемщика он не имеет права. Такие возможности у него возникают только в исключительных случаях, специально оговоренных законом. Поручитель всегда может воспользоваться своим правом через суд истребовать у недобросовестного дебитора возмещения финансовых затрат, связанных с погашением задолженности по займу.
9. В случае смерти заемщика, созаемщик превращается в заемщика и продолжает выплату кредита. У поручителя в такой ситуации договор поручительства перестает действовать – банк не может предъявить ему никаких требований.
10. При уступке права требования задолженности третьим лицам от поручителя требуется письменное согласие. Если его нет, то договор поручительства с этого момента утрачивает силу. С полноправными участниками кредитного договора действуют другие нормы закона.

Сложившаяся практика выдачи кредитов показывает, что созаемщик привлекается, как правило, когда оформляется ипотека, а поручитель — при выдаче остальных видов займа. Такое же мнение сформировано и у населения страны. Многие даже не подозревают, что при ипотеке можно привлекать поручителя, так как не знают, чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке.

Никакие новые отличия, по сравнению с теми, что рассмотрены выше не появляются – созаемщик имеет свою долю в приобретенном жилом помещении, поручитель – нет.

Что лучше – быть созаемщиком или поручителем? Если возникла ситуация выбора, то можно дать всего лишь два совета.

1. При наличии созаемщика лучше соглашаться быть поручителем. При возникновении финансовых трудностей у заемщика, банк в первую очередь обратится к созаемщику. О возникшей ситуации поручитель может не узнать до окончания срока действия договора.

2. Во всех остальных случаях лучше быть созаемщиком, так как у поручителя нет прав, только обязанности. Чтобы реализовать свои права, особенно при оформлении ипотеки, созаемщику необходимо:

• Оформить документально право совместной собственности. У супружеских пар без брачного договора оно возникает автоматически, в соответствии с законодательством;
• Заключить договор, до подписания договора займа, о полной или частичной компенсации затрат созаемщика по погашению задолженности по ссуде;
• Заключить письменное соглашение, нотариально заверенное, о доле каждого в приобретаемом имуществе пропорционально вкладу в погашение кредита.

Поручитель ничего из вышеперечисленного сделать не может. Он всего лишь гарант возврата кредита. Свои затраты по погашению долга заемщика ему скорее всего придется возвращать через суд.

Резкий рост проблемных кредитов заставляет банки все чаще требовать от своих клиентов при оформлении ссуды дополнительных гарантий в виде привлечения созаемщика или предоставления поручителя. Соглашаться или нет – личное дело каждого.

Если коэффициент платежеспособности (КПС) заемщика менее 40%, кредиторы могут предложить ему привлечь созаемщика или поручителя. Под КПС понимается отношение ежемесячного платежа по кредиту к месячному доходу заемщика. Несмотря на то, что созаемщик и поручитель привлекаются в одинаковой ситуации, между первым и вторым лицом существует большая разница. Созаемщик — это ещё один должник, который согласен делить сообща налоговое бремя. Обычно в созаемщики идут родные заемщика: супруг (супруга), родители, дети, дедушки и бабушки. Условием участия заемщика являются подтвержденные доходы: официальная зарплата, пенсия, пособие Можно привлекать нескольких созаемщиков, для того чтобы выйти на необходимый уровень КПС. Например, Сбербанк допускает наличие трёх созаемщиков.

В отличие от созаемщика, поручитель обеспечивает полностью долговые обязательства заемщика в случае невозможности им погашения долга. Рассмотрим подробнее, чем отличается созаемщик от поручителя.

Основная разница — в исполнении обязательств и типе ответственности:

Исполнение обязательств созаемщиком происходит, согласно СТ 321 ГПК РФ, в равных долях с другими должниками.

• Созаемщики связаны солидарной обязанностью, при которой все выплаты делятся поровну между всеми должниками.
• Если один из должников решает полностью выплатить кредит, он освобождает остальных от обязательств перед кредитором.
• Однако затем сумма, выплаченная в результате исполнения солидарной обязанности, делится в равных долях между остальными, с вычетом доли самого исполнителя. Таким образом долговые обязательства возникают уже между самими созаемщиками.
• Если какой-то из кредитных должников не в состоянии их выполнить, то его долг также делится между ним и остальными должниками.

Выходит, что при солидарной ответственности не играет роли, какую именно сумму способен выплатить созаемщик, так как его долги будут все равно покрываться за счет остальных должников. Это дает возможность привлекать в качестве созаемщиков даже пенсионеров. Но не надо забывать о возрастных ограничениях при кредитовании — 75 лет (на момент погашения кредита).

Однако банки стараются оформлять ипотечные договоры при участии созаемщиков с высоким уровнем дохода. Это дает им больше гарантий возврата кредита. Если у заемщика возникают затруднения, кредитор имеет право требовать оплаты кредита от созаемщиков даже до наступления банкротства основного должника.

• Созаемщик имеет право на долю ипотеки, соразмерно своему участию. По правилам солидарной ответственности он может оформить 50% ипотеки на себя, но это должно быть отражено в договоре. В противном случае он может потерять и деньги, и свою ипотечную долю Лучше всего оформить квартиру в общую долевую собственность.
• Если изначально предполагается, что ипотека будет принадлежать только основному должнику, тот должен взять на себя письменное обязательство о возврате денег созаемщику после выплаты кредита.
• Созаемщик полностью разделяет ответственность заемщика за выплату кредита. При неплатежеспособности последнего взыскание может быть обращено на имущество солидарного должника. Таким образом родственник или близкий должника, решивший ему помочь, может сам пострадать, например, лишиться жилья.

Поручителем становится лицо, заключившие договор с кредитором о поручительстве (ст. 361 ГК РФ). С этого момента у поручителя возникает субсидиарная ответственность, но только в том случае, если договор устанавливает именно этот тип ответственности. Согласно ст. 363 ГК, заемщик и должник по умолчанию несут солидарную ответственность. Поэтому обязательно нужно проследить за правильностью составления договора, иначе кредитор сможет требовать от поручителя преждевременного исполнения долговых обязательств.

Что значит субсидиарная ответственность?

• В первую очередь требования кредитора обращены к заемщику. Потребовать взыскания долга с поручителя, пока не наступила полная неплатежеспособность основного должника, нельзя (ст. 399 ГК РФ).
• Поручительство является одним из способов обеспечения обязательств: поручитель является дополнительным гарантом того, что права кредитора будут защищены. (Первым, как известно, является ипотечный залог).
• Поручитель может поручиться в договоре за возврат как всей суммы кредита, так и его части.
• Кредитор не имеет права преждевременно требовать возмещение долга поручителем, пока не испробованы другие методы: например, взыскание денег со счетов должника; зачет встречных требований должника к кредитору.

Поручитель должен предупредить о предъявленным к нему требованиях кредитора заемщика. Прежде чем выполнить их, он может предложить должнику совместно решить проблему, разделив бремя выплат.

Если поручитель выплачивает долг вместо заемщика, он становится его кредитором. К нему переходят имущественные права требования и залог по ипотеке.

• Поручитель имеет право быть залогодержателем одновременно с кредитором либо держать в залоге иное имущество должника. Но при этом он не имеет право взыскать с заложенного им-ва, пока не удовлетворены требования кредитора (ст. 364).
• Наличие наследников у умершего должника, которые согласно ст. 1172 ГК РФ, солидарно делят долги, не освобождают поручителя от выполнения своей обязанности по договору поручительства.
• Поручительство прекращается при погашение должником кредита.
• Поручителем может быть любое дееспособное лицо, которое может подтвердить свою платежеспособность.
• Участие в поручительстве не дает права общей долевой собственности.

Без поручителей и созаемщиков можно вполне обойтись при достаточном уровне дохода. При этом заемщик должен официально подтвердить свои доходы при помощи справки НДФЛ-2.

Также повышает доверие кредиторов:

• готовность заемщика выплатить большой первоначальный взнос;
• наличие постоянной регистрации;
• молодой возраст получателя кредита.

Краткое резюме

• Созаемщик и поручитель в ипотеке требуются только в тех случаях, когда банк не уверен в возврате займа и хочет подстраховать себя.
• Созаемщик обладает одинаковыми правами с основным заемщиком и несет вместе с ним солидарную ответственность. Он может стать претендентом на долю недвижимости.
• Поручитель обеспечивает выполнение обязательств должника перед кредитором и несет субсидиарную ответственность. Претендовать на долю ипотеки он не может.

Но при выплате долга вместо должника поручитель превращается в кредитора и залогодержателя. В итоге он может стать собственником ипотеки, если должник не сможет с ним рассчитаться.