Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки.
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты.
Среди многочисленных законов и правовых актов Российской Федерации можно выделить ряд документов, напрямую регулирующих ипотеку:[19]
В Жилищном кодексе РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, используют бюджетные и иные, не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения.
В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.
Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке, основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.
Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. В разработке ипотечных стандартов участвуют: Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а также ряд других госструктур.
Ваш помощник в мире финансов
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
- содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
- переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого — реестр ипотечных кредитов, а в пассивах — обязательства по ипотечным облигациям.
Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.
Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций — одноразовый или многоразовый.
Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.
Раздел «Законодательство по ипотеке» содержит прежде всего основной подраздел «Ипотечное законодательство», а также смежные законодательные подразделы:
- Законодательство по оценочной деятельности;
- Жилищное законодательство;
Законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании №102-ФЗ и Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным ипотеке вариантам решения жилищных проблем.
Подраздел «Законодательство по оценочной деятельности» важен, поскольку согласно действующему законодательству по ипотеке оценка ипотеки — обязательное условие при оформлении ипотеки. Кредитные организации в этом вопросе сотрудничают с оценочными кампаниями («оценщиками»), деятельность которых законодательно регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ.
Подраздел «Жилищное законодательство» не менее важен, поскольку здесь представлены законы, регламентирующие участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это также полезно знать при оформлении ипотечного договора.
Как выбрать банк и лучшую ипотечную программу? Какие документы необходимо предоставить для рассмотрения заявки кредитором? Почему в получении займа может быть отказано? Можно ли взять кредит без первоначального взноса? Для чего нужна оценка жилья и в чем она заключается? Какие виды страхования являются обязательными при оформлении ипотечного кредита? Может ли банк повышать процентную ставку в одностороннем порядке. Эта книга поможет разобраться.
Эта монография — первое обобщающее исследование по истории отечественных ипотечных банков, которые являлись важной частью кредитной системы как дореформенной, так и пореформенной России. В ней показана специфика дореформенной ипотеки, когда государство было монополистом в сфере банковского кредита. Большое внимание уделено пореформенным.