Нередко возникают обстоятельства, требующие продать только что купленную квартиру.
Иногда граждане инвестируют свободные деньги в недвижимость для последующей перепродажи.
Такие действия не запрещены законодательством, но в данном случае на продавцов жилья распространяются некоторые ограничения. Подробнее об этом в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
После подписания сторонами договора купли-продажи (ДКП), на основании статьи 549 ГК РФ, сделка считается совершённой. Но это ещё не даёт оснований для распоряжения приобретённой недвижимостью, так как согласно нормам статей 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г., договор приобретает юридическую силу только после регистрации.
После того как она завершится, покупатель получит на руки:
- договор с отметкой о регистрации сделки;
- выписку из ЕГРН.
Этот момент считается официальным вступлением покупателя в права собственности на приобретённый объект. Он получает право распоряжаться квартирой, в том числе – продавать её. Соответственно, оформить новый договор с покупателем квартиры он может в тот же день.
Сократить сроки регистрации сделки до 10 дней можно, если стороны обратятся в МФЦ одновременно, а нотариально удостоверенный договор будет зарегистрирован через 3 дня.
Если, купив квартиру, лицо, вступившее в права собственности, намеревается сразу же её продать, то ему следует последовательно совершить те же действия, которые он только что совершил, покупая квартиру, но теперь – с позиции продавца. При этом у него появляется новое обязательство – уплата НДФЛ за продажу недавно купленного жилого помещения.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Находились у них в собственности не менее трёх лет, но при условии, что право собственности на них возникло до 1.01.16 г.
- Находились в собственности не менее пяти лет, если право собственности возникло после 01.16 г.
В первом случае налог с продажи недвижимости для граждан, которые приобрели её до начала 2016 года, в текущем, 2019 году уплачивать не надо, так как прошло 3 года. Соответственно, они могут осуществлять сделки без налогообложения объектов.
Во втором случае, при оформлении права собственности с начала 2016 года, граждане попадают под нормы вступивших в силу изменений налогового законодательства. Это означает, что удержание НДФЛ в случае продаже квартир и иной недвижимости для них актуально до января 2021 года.
Некоторые собственники недавно приобретённого жилья задаются вопросом о возможных исключениях, которые налоговое законодательство внесло для какой-либо категории продавцов недвижимости. На этот вопрос можно ответить только отрицательно. Налогообложению подлежат все объекты, приобретённые с начала 2016 года, в том числе:
- купленные в ипотеку;
- приобретённые на материнский капитал;
- принадлежащие многодетным, малоимущим гражданам, пенсионерам и инвалидам.
НДФЛ уплачивают все, кроме лиц, срок владения недвижимостью которых, установлен нормами законодательства.
Налог рассчитывается с общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
К расчёту принимается, в том числе, сумма аванса или задатка, если предоплата взималась продавцом. Удержание составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, с общей цены квартиры, по которой она продавалась согласно ДКП, вычитается 1 000 000 рублей. Например, если её полная цена составляла 6 миллионов рублей, то налог удерживается с 5 миллионов.
Рассчитывают его по следующей формуле:
где ЦН – полная цена объекта недвижимости.
В нашем случае расчеты будут выглядеть следующим образом:
(6 000 000 – 1 000 000) : 100 х 13.
Соответственно, к удержанию будет представлена налоговая сумма в 650 тысяч рублей.
Сведения о сделке передаются в территориальное отделение ФНС из Росреестра, в процессе регистрации сделки.
Для того чтобы уплатить НДФЛ, продавцу следует после проведения купли-продажи:
- Самостоятельно обратиться в территориальное отделение налоговой службы.
- Заполнить налоговую декларацию и подать её в территориальное отделение ФНС.
- Уплатить в кассу сумму налога, сохранить чек.
Так как сумма налогового удержания немалая, многие продавцы, пытаясь её занизить и уменьшить сумму НДФЛ, убеждают покупателей внести в ДКП другую, уменьшенную стоимость квартиры. Этого делать нельзя ни в коем случае, ведь у продавца остаётся право расторгнуть договор. В случае расторжения сделки, недобросовестный продавец может вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
Если стоимость квартиры или её доли не превышает 1 000 000 рублей, или равна ей, то налог не удерживается, и собственник такого бюджетного жилья ничего не будет уплачивать государству.
Если квартира была куплена год назад, это никак не влияет на вопрос о налогообложении сделки купли-продажи. Налог не может быть отменён ни полностью, ни частично ни при каком условии. Однако здесь в силу вступают новые обстоятельства:
- НДФЛ уплачивается в текущем налоговом периоде.
- Налоговый период, следующий за периодом купли-продажи квартиры, допускает оформление имущественного вычета.
Имущественный вычет – это налоговая льгота, которая предоставляется государством один раз при продаже недвижимости, согласно нормам п.1 статьи 220 НК РФ. Она начисляется в размере 13% цены купленного объекта недвижимости, указанной в ДКП. Но вычету подлежит имущество стоимостью до 2 000 000 рублей, или равное этой сумме. Остаток не участвует в начислении налоговой льготы.
Например, в отношении квартиры, приобретённой за 6 миллионов, возврату НДФЛ подлежит только 2 миллиона. Расчёт производится по представленной выше формуле, но вместо ЦН в ней участвует утверждённая сумма. В нашем случае расчёт будет следующим: 2 000 000 : 100 х 13. То есть на руки покупателю могут вернуть максимум – 260 тысяч рублей.
Налоговый период – это определённый период времени, назначенный законодательством для оплаты того или иного вида налога. Согласно статье 55 НК РФ он составляет один календарный год. На разные виды налога предусмотрен тот или иной период подачи декларации.
При покупке квартиры декларацию о получении имущественного вычета подают в течение года, следующего за годом проведения купли-продажи. А при продаже жилья – в течение текущего года, когда была проведена сделка.
Соответственно, если квартира была продана через год после её покупки, возникает прецедент одновременного оформления средств:
- по удержанию НДФЛ;
- по оформлению налогового возврата за покупку.
Поэтому если квартира продана через год после её покупки, продавец может обратиться в отделение ФНС по месту проживания и написать на имя начальника территориальной Службы заявление. В нём следует изъявить просьбу об использовании имущественного вычета за покупку квартиры, при взимании НДФЛ с её продажи. Здесь происходит взаимное погашение одного налога – другим.
Если стоимость жилья до 3 миллионов, то налоговое удержание может быть погашено полностью, так как:
- 1 миллион не подлежит налогообложению;
- 2 миллиона предоставляются в качестве имущественного вычета.
Квартиры, купленные в ипотеку, дают их собственнику возможность получить вычет с суммы 3 миллиона рублей, что составляет – максимум 390 000 рублей. А продажа квартиры в ипотеку никак не влияет на сумму налога для продавца.
Нужно также учесть, что имущественный вычет предоставляется только налогоплательщикам РФ. Если лицо не работает, или получает стипендию, пенсию и иную социальную выплату, имущественный вычет не начисляется до момента официального трудоустройства на полную ставку по трудовому договору.
Купленная недвижимость может быть продана хоть в тот же день, но при сделке с продавца будет удержан НДФЛ. Отмена обязательств по его оплате возникает только через 5 лет, в силу внесённых законодательством изменений. При продаже объекта через год, продавец может погасить НДФЛ имущественным вычетом: полностью или частично.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Нередко сразу после покупки жилья, новый собственник находит еще более выгодное и интересное предложение. Однако, раз деньги уже потрачены на квартиру, нужно ее в срочном порядке продавать и покупать что-то другое. Сколько же нужно подождать, чтобы появилась возможность продать жилье?
Мгновенно. Сразу после покупки, даже если с этого момента прошло всего несколько секунд. Новый владелец автоматически получает все права и обязанности, в том числе и возможность продавать квартиру.
Однако далеко не всегда продавец обязан оплачивать налог. Исходя из ст.217.1 НК РФ, можно не платить 13% налога в таких случаях:
- Жилье было куплено и находилось в собственности более 5 лет.
- Жилье было получено в качестве дара или наследство и находилось в собственности более 3-х лет.
Материнский капитал можно использовать для оплаты части квартиры. Главная особенность при это заключается в том, что такое жилье обязательно должно оформляться в собственность не только самого покупателя-владельца сертификата, но и в собственность других членов семьи: супруга и всех детей, включая первенца.
Такое жилье тоже можно продать на общих основаниях сразу же после покупки, однако, учитывая тот факт, что квартира будет принадлежать несовершеннолетним лицам, потребуется разрешение от органов опеки. Получить его несложно, но только при условии, что новая квартира также будет оформляться в собственность всех членов семьи и это жилье будет не хуже того, которое продается.
Значительная часть квартир приобретается с использованием заемных средств (в ипотеку). Продать такую квартиру на общих основаниях, без разрешения банка до выплаты кредита невозможно. Таким образом, самый простой вариант – сначала погасить долг и только потом продавать жилье.
Тем не менее некоторые банки идут на уступки и позволяют своим клиентам продавать жилье, но при условии, что вырученные за него средства сразу же пойдут на покрытие всего долга (и при условии, что этой суммы хватит для того, чтобы закрыть кредит).
Есть и альтернативный вариант: продавец может договориться с покупателем и банком о том, что заемщик и владелец квартиры будут меняться одновременно. Таким образом покупатель становится клиентом банка и будет обязан в дальнейшем выплачивать кредит на тех же условиях, что и продавец до этого.
Банки не особо охотно соглашаются именно на такую схему, однако, если финансовое состояние покупателя значительно лучше, чем у продавца, с которым, к тому же, начали возникать проблемы (например, участились случаи несвоевременного погашения долга), то скорее всего одобрение финансовой организации получить будет не слишком сложно.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Налоговое законодательство рассматривает продажу квартиры неразрывно с получаемым от этой операции доходом. Соответственно, такие сделки (а точнее — полученные средства) облагаются налогом НДФЛ, размер которого на сегодняшний день равен 13%.
Однако имеется условие о давности владения недвижимостью, по наступлению которой сделка освобождается от налогообложения. Но какое время должно пройти для этого? Ответ — ниже!
Итак, через какое время можно продать квартиру после покупки? Должны ли пройти долгие годы или хватит срока покороче?
До первого дня 2016 года в законодательстве действовало общее правило для всех, согласно которому продажа без налогообложения могла осуществляться уже после трехлетнего владения недвижимостью, в том числе и квартирой.
Однако начиная с указанной даты этот срок, когда можно продать квартиру без налога, был сохранен лишь для лиц, которые приобретают жилье по определенным основаниям.
Общий срок на сегодняшний день составляет пять лет. Такое решение было принято вследствие бесчисленных спекуляций на рынке недвижимости, в частности связанных с уклонением от налогов.
По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:
- в качестве наследства;
- в качестве дара;
- путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
- по соглашению пожизненной ренты (содержания).
Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом.
Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.
Нужно иметь в виду, что налоговое законодательство имеет в виду нахождение недвижимости в собственности. Так, ипотечные квартиры может быть оформлена двояко:
- с передачей права собственности должнику и наложением обременения на квартиру;
- с сохранением права собственности за банком.
Момент, с которого у владельцев ипотечного жилья наступает право собственности имеет ключевое значение. Так, если в ипотечном соглашении было предусмотрено, что право собственности переходит после погашения кредита, то давность владения в целях обложения налогом должна исчисляться с соответствующей даты внесения последнего взноса.
Если же соглашением установлено, что право собственности переходит в момент покупки, а на квартиру налагается обременение, то давность исчисляется непосредственно с момента покупки. Однако, если такое условие в соглашении не установлено, что бывает очень редко, то действует общее правила гражданского законодательства, согласно которому право собственности переходит в момент исполнения контрагентом обязанности по оплате полностью.
Материнский капитал представляет из-себя социальное пособие. По общему правилу налогового законодательства социальные пособия налогом НДФЛ не облагаются. По этой причине многие ошибочно полагают, что сделка по купле-продаже недвижимости на материнский капитал также не облагается налогом.
Однако это неверный вывод. Налогом не облагается лишь сама сумма материнского капитала. Но, если он используется в иных целях, облагаемых налогом, то освобождение не действует. Срок давности владения также составляет пять лет. Так что продать квартиру сразу после покупки на материнский капитал без обложения налогом не получиться.
Вид собственности никак не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Также данная обязанность наступает вне зависимости от основания приобретения квартиры. Исключением являются случаи, когда налоговым законодательством определенная категория лиц освобождается от НДФЛ либо прошел срок давности владения.
Как уже было отмечено, срок давности равен 5 лет. Однако это правило имеет следующие оговорки:
- если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
- если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2018 или 2019-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
- также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.
Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.
Налог на продажу недвижимости, который находился в собственности продавца меньше срока давности, называется НДФЛ и равен 13 % от размера полученного дохода. Важно, что именно полученный доход определяет конкретную сумму платежа, ведь многие ошибочно полагают, что налог исчисляется со всей стоимости продажи.
Размер налога может быть исчислен по следующим правилам:
- если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог исчисляется с указанной разницы;
- если цена продажи меньше покупной цены, то лицо налог не платит.
Как видно, такие правила дают широкую возможность уклониться от налоговой обязанности. Поэтому многие лица при заключении сделки стараются указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Ведь ранее действовало правило, согласно которому сделки суммой меньше миллиона не облагались налогом.
Начиная с 2016 года действует правило, где обложение налогом привязано к кадастровой стоимости. Так, если сумма сделки меньше миллиона, но также составляет менее 70 % кадастровой стоимости объекта, то налогообложение производится в любом случае. Причем размер налога будет исчисляться с разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью.
Как уже было отмечено, от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются лица, которые владеют ею в течение более чем пяти лет, с учетом ранее отмеченных оговорок. Иные виды освобождения от данного налога законодательство не предусматривает.
Вместе с тем, не предоставляя полного освобождения от НДФЛ данного типа, законодательством закрепляется за каждым продавцом квартиры права на вычет. Так, вычет бывает двух видов:
- возврат имущественного налога с любого объекта недвижимости, находящегося в праве собственности в размере 1 миллион;
- возврат налога с учетом осуществленных на продажу квартиры расходов.
Вычет и в том и в другом случае может быть возвращен налогоплательщику либо постепенно, в течение года, либо разом, в конце соответствующего года. Разумеется, каждый из данных типов вычета необходимо удостоверить в налоговой службе. Сделать это можно следующим образом:
- При удостоверении права на вычет в размере фиксированного миллиона рублей необходимо представить паспорт гражданина и сделку купли-продажи.
- Для удостоверения вычета с фактически осуществленных расходов, необходимо помимо государственного паспорта и сделки подать платежные документы, подтверждающие совершенные расходы.
Стоит отметить, что вычет в виде миллиона рублей предоставляется каждому гражданину раз в жизни до полного исчерпания лимита. А вычет с расходов предоставляется при каждой продаже соответственно сумме осуществленных расходов.
По рассматриваемой ситуации налоговое законодательство устанавливает два вида нарушений, за которые назначается одна и та же законная санкция:
- неуплата налога;
- отказ от предоставления сведений в налоговую службу.
Наказываются оба правонарушения одинаково. Так, за просрочку уплаты начисляется 5 % от неуплаченной суммы каждый месяц. Однако сумма общего штрафа не может быть больше 30 % или меньше 1000 рублей. За полную неуплату налога устанавливается штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.
В отличии от стандартного варианта уплаты налога на имущество либо НДФЛ, где налоговый орган при наступлении обязанности уплатить налог сами направляют уведомление, в рассматриваемом случае налогоплательщик сам должен подать декларацию с момента заключения сделки.
После этого налоговая служба регистрирует налогооблагаемую базу, устанавливает сумму налога и выдает плательщику квитанцию. Таким образом, если лицо своевременно не исполнит обязанность по подаче декларации или вовсе не заплатит налог, то к нему будут применены финансовые санкции, указанные выше.
В любом случае нужно помнить, что уплата налогов является конституционной обязанностью, которую необходимо исполнять своевременно. Поэтому нужно постоянно отслеживать вновь вводимые налоги и правила налогообложения, чтобы назначенная санкция не стала сюрпризом.