Что будет если банк признает ипотеку недействительной

Вопрос: Договор купли-продажи недвижимости, являвшейся предметом договора ипотеки, был признан недействительным. Сохраняет в таком случае банк, который выдал кредит на покупку недвижимости, как залогодержатель право залога или нет?

Ответ: Если банк является добросовестным залогодержателем, то за ним сохраняется право на заложенное имущество.

Обоснование: В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по такой сделке, а при невозможности осуществить возврат — компенсировать стоимость в деньгах, если иные последствия не предусмотрены законом.
По общему правилу в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.
Исходя из содержания ст. 10, п. 2 ст. 335 ГК РФ недобросовестным признается тот залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.
Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном за залогодателем праве собственности на закладываемое имущество и отсутствии в отношении него обременений, а также возражений со стороны прежних правообладателей свидетельствует о том, что такой залогодатель был вправе передать имущество в ипотеку банку. Такой вывод можно сделать из анализа ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как видно из содержания приведенных правовых норм, если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель был вправе распоряжаться недвижимым имуществом, то залогодержатель признается добросовестным. В судебной практике обращается внимание на то, что при оценке действий залогодержателя как добросовестных или недобросовестных необходимо учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства.
К их числу относятся наличие или отсутствие спора в отношении недвижимого имущества на момент его передачи в ипотеку, наличие полномочий залогодателя на его передачу банку в ипотеку, обстоятельства приобретения объекта (короткий временной промежуток, в течение которого имущество было приобретено у первоначального собственника, заниженная стоимость) и другие обстоятельства.
Например, если объект недвижимости приобретался по цене существенно ниже его рыночной стоимости у собственника, отвечавшего признакам банкротства, банк не мог не знать о том, что такой сделкой нарушаются права конкурсных кредиторов. Такая подозрительная сделка может быть признана недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и залоговые права банка в отношении объекта недвижимости в таком случае не сохраняются, поскольку он является недобросовестным залогодержателем.
Соответственно, если имущество было передано в ипотеку уполномоченным лицом, предметом спора оно не являлось и у банка не было оснований поставить под сомнение законность принятия имущества в ипотеку, то он должен считаться добросовестным залогодержателем. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2017 N Ф09-8490/16, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.12.2015 N Ф04-26985/2015, Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11 по делу N А56-24071/2010).
В перечне оснований для прекращения залога, указанных в ст. 352 ГК РФ, признание недействительной сделки, связанной с приобретением закладываемого имущества, прямо не названо. В связи с этим возврат покупателем заложенного имущества продавцу в порядке применения реституции происходит при сохранении обременения в виде ипотеки в пользу банка как добросовестного залогодержателя.

Читайте также:  Как продать комнату в коммунальной квартире по ипотеке

А.И. Бычков
АО «ТГК «Салют»
08.06.2018

Здравствуйте! Я хотел бы узнать у Вас ответ на такой вопрос можно ли признать договор ипотеки недействительным (ничтожным) на основании того что дом не строится и не собирается фирмы которых кредитовал банк банкротят. Получается банк кредитовал мошенников.?

Ответы юристов ( 1 )

К сожалению, нельзя. Заключался договор между банком и Вами, банк со своей стороны обязательства выполнил — предоставил денежные средства, отвечать за застройщика он не обязан. Есть другой путь решения проблемы — вернуть средства ипотеки через страховку (если ДДУ не ранее 2014 года, и квартира вообще приобреталась по договору долевого участия). Нужно изучить договор ипотеки, договор долевого участия, если есть — договор страхования.

Добрый день. Очень нужен совет опытных коллег-юристов. Не могу определиться с выбором способа защиты прав.

Гражданин Петров покупает у гражданки Ивановой квартиру с привлечением заемных денежных средств. Оформляется договор ипотеки, договор страхования, предусматривающий, в том числе, и такой страховой риск как «утрата титула».
Затем гражданка Иванова в судебном порядке признает сделку по продаже квартиры недействительной в связи с тем, что в момент ее совершения находилась в состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Иск удовлетворяется, решение вступает в законную силу, однако регистрирующий орган отказывается снять со спорного имущества обременение в виде залога. Далее регистрирующий орган обращается в суд с заявлением о разъяснении судебного акта, в котором вопрошает: «Влечет ли применение последствий недействительности сдеки прекращение залога?». Суд отвечает отрицательно, решение не прекращает залог.
На сегодняшний день гражданка Иванова находится в сложной ситуации: боится возвращать сумму, полученную по договору купли-продажи, пока не будет снято обременение (иначе говоря, опасается, что гражданин Петров просто-напросто кинет ее). Но и обременение снять в установленном законом порядке не получается, так как Петров не исполнил обязательства по договору ипотеки.

Читайте также:  Как перечисляются деньги по ипотеке продавцу в сбербанке

Мной рассматривается два варианта к решению дела:

Обратиться в суд с требованием о признании обременения отсутствующим (специальной способ защиты права, предусмотренный п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010), оргументировав требование, в частности, ссылкой на п. 1 ст. 167 ГК РФ и говорить о том, что недействительная сделка не могла порадить каких-либо правовых последствий, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью.

Однако, знакомый судья усомнился в правильности выбора способа защиты и предлагает помысить над иском о защите прав собственника не связанных с лишением владения.

Какой-либо хорошей судебной практики по вопросу мне найти, к сожелению, не удалось. Но заметил, что признание обременения отсутствующим часто используется когда обязательства по договору ипотеки исполнены, но банк, в силу разных причин, запись об ипотеке не погашает.

Хотелось бы услышать мнения старших коллег. Буду очень-очень признателен, так как уже устал размышлять над вопросом.

Adblock
detector