Закредитованность россиян различается от региона к региону, и все же в каждом субъекте федерации заемщики время от времени сталкиваются с ситуацией, когда за ипотеку и другие кредиты становится нечем платить. Если занять при этом страусиную позицию, развязка наступает примерно через полгода: судебные приставы приходят с исполнительным листом и выселяют неплательщика.
Какую еще стратегию можно выбрать, и какими уловками пользуются юристы, продлевая сроки пользования ипотечным жильем, за которое не вносятся платежи?
Обычно банк подает в суд, когда заемщик уже перегружен кредитами. Квартира — самый важный актив, и многие ипотечники занимают в других банках, тратя новые займы на обслуживание жилищного кредита. Например, получают беззалоговые потребительские кредиты под высокий процент. Увы, новые долги в большинстве случаев лишь немного отдаляют момент расставания с квартирой. Заемщик растит кредитную нагрузку, допускает все больше просрочек, и банки перестают давать ему в долг. Далее — микрофинансовые организации (МФО), в которых двухзначные суммы выдаются под трехзначные проценты.
В случае, когда ситуация уже зашла в тупик и единственным финалом, который просматривается, остается суд, потеря квартиры и дальнейшая долговая кабала, юристы рекомендуют подумать об управляемом расставании с залоговым жильем. Что это значит на практике?
По закону банк не может выселить заемщика без решения суда, а значит, в интересах должника максимально затянуть судебный процесс. Все это время заемщик будет пользоваться залоговой квартирой — до самого момента ее выкупа на торгах.
А если на завершающей стадии суда заемщик еще и объявит о банкротстве, пользование квартирой реально продлить на год-полтора. Все это время заемщик может использовать на то, чтобы выправить свое материальное положение, абсолютно законно не внося никаких платежей.
У опытных юристов есть большое число эффективных инструментов для затягивания процесса, и вот лишь некоторые из них.
В суде первой инстанции затягивается предварительная часть. В это время судья готовит дело к рассмотрению — смотрит, есть ли возможность мирового соглашения, проверяет доказательную базу, опрашивает истца и ответчика, принимает возражения и встречные иски. Чтобы как можно дольше не давать суду возможность завершить предварительное заседание, заявляются ходатайства об отложении процесса по уважительной причине — к ним относятся болезни и командировки. Разумеется, причину нужно документально подтвердить. Если предстоит плановое лечение в стационаре — в самый раз его провести, это позволяет надолго приостановить дело. Ходатайств может быть несколько, но не более двух-трех.
Более опасный вариант — это неполучение судебных повесток. В этом случае есть риск рассмотрения иска без участия ответчика. Впрочем, заочное рассмотрение проще оспаривать в вышестоящей инстанции, ссылаясь на свое неведение и отсутствие возможности принять участие в процессе. Но риск принятия решения судом без участия ответчика всегда нужно учитывать.
Приостановление дел по заявлениям и ходатайствам заемщика дает продолжительную отсрочку, но прием действует не во всех судах, да и продолжаться в постоянном режиме не может. Кроме того, судья может начать негативно относиться к заемщику, если поймет, что ответчик специально тянет время.
Пока тянется время, заемщику стоит написать возражение на банковский иск. Обычно банк занижает оценку квартиры и завышает сумму требований, вольно считая штрафы и пени. При пассивном поведении заемщика суд не станет проверять сумму, которую выставляет банк. А вот встречный иск, как правило, способствует откладыванию дела. Суду нужно время на изучение новых документов и принятия решения по новому иску.
Если суд отказывается принимать встречный иск к рассмотрению, решение можно обжаловать — вот и еще одна отсрочка в рамках основного процесса.
Если спор с банком затрагивает права и интересы членов семьи, что бывает при ипотеке, стоит привлечь их свидетелями или соответчиками. Рассмотрение ходатайства продолжится определенное время, хотя суд может его не удовлетворить. Свидетели могут по уважительной причине не являться в суд, то есть процесс будет отложен.
Подавая в каждом приведенном случае отдельные ходатайства, можно очень надолго затянуть процесс. В отдельных случаях — на годы.
Решение суда по иску банка нужно обжаловать, не дожидаясь момента, когда оно вступит в законную силу. В результате процесс заявления ходатайств и их обжалования можно превратить если не в бесконечный, то достаточно длительный. И хотя далеко не всякое обжалование влечет приостановление или отложение суда, этот вариант затягивания процесса зачастую очень эффективен. При удачном обжаловании можно вернуть дело на новое рассмотрение.
Меры принудительного взыскания тоже возможно затянуть — для этого существует судебная процедура установления отсрочки или рассрочки исполнения решения. До этого момента служба приставов не начнет принудительное взыскание.
На этом этапе, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве. Оно должно быть подготовлено заранее. После принятия судом этого заявления, требования кредиторов замораживаются. Процедура банкротства длится в среднем еще полтора года, в течение которых должник ничего не платит (причем как по ипотеке, так и по другим кредитам), но сохраняет право пользоваться квартирой.
Конечно, у такой красивой истории не может не быть оборотной стороны. В случае с личным банкротством это — испорченная кредитная история, невозможность в течение нескольких лет возглавлять ИП или быть гендиректором. Кроме того, в течение пяти лет банкрот не может оформить новый кредит, не поставив банк в известность о банкротстве. И наконец, процедура достаточно дорогая: минимальные траты на юриста и сопроводительную документацию составят от пяти до десяти тысяч рублей, вознаграждение финансового управляющего — порядка 25 тысяч. И это — минимум.
После реализации квартиры с торгов управляющий получит семь процентов ее стоимости — получается, его работу оплачивает в основном не столько сам должник, сколько кредиторы. А вот если у заемщика есть постоянный источник дохода, надо быть готовым к тому, что на период банкротства деньгами будет распоряжаться финансовый управляющий — он забирает все банковские карты должника.
В настоящее время в Москве участие граждан в строительстве многоквартирных жилых домов по договору долевого участия — это распространенная практика, но в силу причин, которые иногда невозможно предусмотреть при заключении договора, она не представляет гарантий безусловной защиты прав дольщиков. В Москве в 2018 году участие в долевом строительстве привлекает дольщиков низкой ценой, по которой маловероятно приобрести готовое жилье в новом доме. С другой стороны, учитывая значительные сроки строительства и полное отсутствие гарантии сдачи готового жилья в срок, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве недвижимость может оказаться не такой и дешевой, особенно если квартира покупается на кредитные средства.
 |
Содержание1. Меры и действия должника по ипотеке при участии в строительстве по договору долевого участия 2. Помощь юриста по решению проблем ипотеки и участия в долевом строительстве в Москве в 2018 году |
Риски участников долевого строительства увеличиваются во много раз, когда строительство новостроек затягивается на неопределенный срок. Ошибки в оформлении разрешительной документации на строительство многоквартирного дома, отсутствие финансирования, банкротство застройщика – эти и подобные факторы могут являться причинами приостановки или полного прекращения строительства.
В практике известно частое возникновение подобных ситуаций, когда по причине банкротства строительной организации (т.е. застройщика) или ее ненадлежащего поведения, а также нарушения своих обязательств, дольщики не только не получали предусмотренные заключенным договором квартиры, но и не могли осуществить возврат уплаченных ими денежных средств. А те граждане, у которых имеется ипотека, помимо этого, еще и вынуждены продолжать нести обязательства по оплате за недвижимость, чья судьба неизвестна.
Меры, которые необходимо предпринять в таком случае, должны исходить из конкретной ситуации. Для этого стоит:
- выяснить причины нарушения сроков;
- узнать стадию этапа строительства;
- узнать готовность к сдаче объекта строительства;
- финансовое положение застройщика;
- наличие в отношении строительной компании исполнительных производств;
- конкурсных производств о признании должника несостоятельным (т.е. банкротом);
- наличие иных гражданских или административных дел в судебных инстанциях.
При любом варианте развития событий решение остановить прекращение платежей по ипотечному договору будет неверным. Кредитный договор является двусторонним договором между дольщиком и банковским учреждением. По данному договору застройщик не имеет никаких обязательств и никакой ответственности не несет.
Очевидно психологическое состояние и мотивация дольщика – он вносит платежи по ипотеке, но квартира так и остается только в проектной документации. Мысли о том, чтобы переложить разбирательства на две другие стороны также в корне неправильные, ведь по сути прямого сотрудничества между ними нет. Банковское учреждение лишь насчитает неустойку за просрочку платежей, предъявит их дольщику, и еще не полученная квартира выйдет в цене только дороже для должника по ипотеке.
Можем сделать вывод, что, если обстоятельства позволяют судить о возможном в скором времени завершении строительства, и не имеется факторов, препятствующих этому, целесообразно обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Но убытки дольщика должны быть надлежащим образом подтверждены.
- Если кредитный договор был оформлен по фиксированной процентной ставке, которая не зависит от факта получения заемщиком квартиры в собственность, убытки невозможно будет доказать. Их по сути и не будет. Это не помешает дольщику взыскать неустойку за нарушение сроков строительства и компенсацию морального вреда.
- Если кредитный договор имеет целевой характер и устанавливает разные процентные ставки на период строительства и после оформления права собственности на квартиру в построенном доме, разница между процентными ставками будет понесенными дольщиком убытками.
При взыскании убытков, связанных с переплатой по кредиту, дольщику необходимо позаботиться о надлежащей доказательственной базе, которая включает в себя:
- кредитные договоры, подтверждающие условия по процентным ставкам и порядок предоставления документов по государственной регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве для применения сниженных процентов по кредиту;
- документацию, подтверждающую факты оплаты завышенных процентов.
Если обстоятельства свидетельствуют о том, что строительство многоквартирного дома продолжает затягиваться на неопределенный срок, целесообразно подать обращение в строительную организацию о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных согласно данному договору денежных средств. Если застройщик отказывается от расторжения договора, дольщик вправе предъявить данное требование в судебную инстанцию.
Иной порядок защиты дольщиков должен быть выстроен в случае банкротства застройщика. В таком случае дольщик направляет в суд, в котором ведется дело о банкротстве, заявление о включении в реестр требований кредиторов должника. Необходимо учесть, что данное заявление будет удовлетворено только в случае, если суд посчитает заявителя добросовестным дольщиком.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Таким образом, защита прав дольщика, выплачивающего кредит за квартиру, в которой он уже должен проживать, но которую по вине застройщика все еще не получил, должна строиться в соответствии со сложившейся ситуацией. В любом случае нужно иметь в виду следующее:
- нельзя в одностороннем порядке прекратить выплачивать кредит банку, полученный для оплаты по договору участия в долевом строительстве;
- всегда можно требовать с застройщика, нарушившего сроки строительства, убытки за переплату по кредитному договору (наряду с неустойкой за просрочку и компенсацией морального вреда);
- необходимо контролировать ситуацию, связанную со строительством и финансовым положением, а также правовым статусом застройщика, чтобы вовремя и в соответствии со сложившимися обстоятельствами выстроить позицию защиты нарушенных прав.
Своевременность, быстрота в принятии решении, правильно сформированная доказательственная база и умение ориентироваться в сложившихся обстоятельствах поможет не только защитить нарушенное право, но и минимизировать затраты, связанные с кредитным договором на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Но именно это как раз и является сложным в Москве для большинства граждан, в силу нехватки времени на изучение информации по сложившейся проблеме и определении своих дальнейших, и главное, верных действий для осуществления благоприятного исхода. Поэтому юристы имеют большую практику по консультированию, координации действий и сопровождению граждан в решении их проблем.
Наши юристы компетентны в юридических вопросах различных отраслей права, в частности, в области ипотечных вопросов. Они обеспечат Вам представительство юриста в суде, оказав своевременную юридическую помощь.
Основной задачей хорошего юриста является насколько это возможно минимизировать вероятные негативные последствия или полностью их исключить. С этой задачей могут справиться только высококвалифицированные юристы. Наши юристы обладают всеми необходимыми профессиональными качествами, необходимыми для обеспечения защиты прав и интересов клиента и его представительства в различных инстанциях.
Добрый день. Мой вопрос таков: жду достройки дома уже около двух лет и перспективы туманны. Ипотека в банке ещё три года, но не факт что квартиру достроят. Ценного имущества нет, вообще кроме машины нет имущества. Замужем, детей нет. Могу ли я перестать платить банку ипотеку (а это на минуточку почти 900 т.р. за следующие три года)? Как сделать чтобы банк меня не преследовал? Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком?
Заранее благодарю за ответ.
Ответы юристов ( 11 )
- 7,1 рейтинг
- 3732 отзыва
Могу ли я перестать платить банку ипотеку (а это на минуточку почти 900 т.р. за следующие три года)?
Можете, но тогда банк расторгнет с Вами договор и в судебном порядке взыщет задолженность, а учитывая, что у Вас ипотека, то взыскание будет обращено на заложенное имущество (квартиру в строящемся доме). В результате Вы рискуете при таком раскладе остаться и без квартиры, с долгами (возможно, так как тут зависит за сколько продадут квартиру), а также потеряете все деньги, уплаченные по ипотеке, включая первый взнос.
Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком? Заранее благодарю за ответ.
Считаю , что нет. У Вас нарушены сроки застройщиком на постройку дома?
Застройщиком сроки нарушены более чем на два года. Судиться с ним бесполезно — денег у них нет, куча решений суда на расторжение договоров, но безрезультатно. В реестр обманутых дольщиков не включили, т.к. по сроком выхода закона я не попадаю туда.
- 9,7 рейтинг
- 7063 отзыва эксперт
Как сделать чтобы банк меня не преследовал? Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком?
Юлия, добрый день! При просрочке у банка помимо права на пени и штрафы возникнет права требовать погашения задолженности единовременно. Не имеет значения для вашего кредитного договора строят дом или нет, у Вас обязательства перед банком а перед Вами обязательства у застройщика и банк с застройщиком в этой схеме никак не связан.
если дом в срок не сдадут, либо уже есть двухмесячная просрочка срока передачи квартиры Вы вправе расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченную сумму с процентами либо через суд либо в одностороннем порядке (если уже нарушен срок)
ст. 9 214-ФЗ О ДДУ
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляютсясо дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.