- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Снос аварийного дома, в котором квартира приобретена в кредит по ипотеке
Здравствуйте! Пожалуйста проконсультируйте, у меня в собственности комната в Коммуналке. На днях с администрации городского округа пришло распоряжение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В распоряжении п. 3 — предоставление гражданам жилого помещения в соответст. с жилищн. законадательством, по социальному найму. Про собственников нет ни слова, только лишь то что мы должны снести этот дом.
Эту комнату я купила 3 года назад, в кредит (ипотека). Подскажите как в соответствии с законодательством должна разрешится эта ситуация. Комната 19,4 м 2, прописаны я и мой ребенок (девочка 10 лет). Заранее Вас благодарю, вопрос для меня очень серьезный, так как я одна с ребенком, и средств для приобретения другого жилья нет и так кредит, с этого района переселяться желания совершенно нет, школа, поликлиники, всё это уже отлажено. И я очень сильно сомневаюсь, что при выкупе данного жилья, на вырученную сумму я смогу купить хотя бы равноценное жильё по квадратным метрам.
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ , жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно ч.ч. 3,4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ , решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
О порядке выкупа жилых помещений можете подробнее почитать в теме: АВАРИЙНОЕ И ВЕТХОЕ ЖИЛЬЕ, снос домов, расселение, выселение из непригодного для проживания жилья . Предоставление иного жилья или выкуп. Вопросы-ответы (обзор судебной практики), а именно, ответ на вопрос: » Вправе ли администрация города требовать у собственников жилых помещений в многоквартирном доме сноса признанного аварийным жилья? Каков общий порядок (процедура) выкупа жилых помещений у собственников»?
Из положений статьи 32 ЖК РФ следует, что при признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику жилого помещений, находящегося в данном доме предоставляется выкупная цена за принадлежащее ему жилье, а не аналогичное жилое помещение (как в случае с жилым помещением, занимаемым по договору социального найма).
Вы справедливо указываете, что денежных средств, выплачиываемых за комнату в аварийном доме вряд ли хватит на приобретение аналогичного жилья, поэтому на практике собственникам квартир и комнат органами власти нередко предлагается не денежная выплата (выкупная цена) за изымаемое жилье, а иное жилое помещение. Следует понимать, что предлагаемое жилое помещение будет скорее всего аналогичным изымаемому по СТОИМОСТИ, но не всегда по площади и иным потребительским свойствам. Т.е. район населенного пункта, в котором вы проживаете, близок к необходимым (и жизненноважным) объектам инфраструктуры как критерии могут отсутствовать.
Однако следует сказать, в вашем случае жилое помещение в аварийном доме, подлежащим сносу является, как я понял, на сегодняшний день предметом ипотеки. Данная ситуация прямо не урегулирована Жилищным законодательством.
если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Таким образом, в том случае если вы согласитесь на предложенный вам со стороны администрации вашего муниципального образования вариант вместо изымаемого, ипотечный договор (с соответствующими изменениями) может исполняться и далее. Однако надо отметить, что в случае если стоимость предоставленного жилого помещения будет отличаться от стоимости изымаемого (в меньшую сторону) то банк вправе потребовать досрочного исполнения ваших обязательств по договору, то есть потребовать ввернуть всю сумму кредита сразу, в обратном случае, обратить взыскание на принадлежащее вам имущество, в том числе на жилое помещение, предоставленое взамен изъятого.
В качестве примера из судебной (арбитражной) практики — признание дома, в котором находится помещение, являющееся предметом залога, аварийным и подлежащим сносу, не является основанием для освобождения кредитра от исполнения обязательств по возврату кредита и процентов за пользование.
«. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога от 02.08.2007 N ДИ-035/2007, в соответствии с которым ответчик передал в залог истцу приобретенное нежилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: г.Невельск, ул.Нагорная, 18. Указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Впоследствии данный жилой дом, признанный аварийным в результате землетрясения, снесен.
В связи с неисполнением ответчиком графика погашения кредита, Банк обратился к ответчику с претензией от 05.11.2008 N 589 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.
Неисполнение ООО «Дента Плюс» указанных требований послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ , апелляционный суд установил факт предоставления истцом кредита, что подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору в части установленных договором сроков погашения кредита и иных платежей по договору.
Апелляционным судом установлено также и отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ответчиком денежного обязательства по кредитному договору, поскольку факт уничтожения приобретенного за счет кредита имущества таким доказательством не является, не свидетельствует о прекращении обязательства и об отсутствии у ответчика обязанности возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом» (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4351/2009 по делу N А59-4400/2008).
2 anonim-247458-2176 (Ногинск)
Здравствуйте, подскажите, хотим купить ветхий дом, со всеми коммуникациями, снести и построить новый. Возможно ли это., если на этот дом взять ипотеку и вложить материнский капитал. С чего начать?
PRO8206 Народный консультант (Красногорск)
Добрый день. В принципе это возможно, но необходимо узнать у банка позволит ли они в дальнейшем провести реконструкцию. Полностью сносить дом не получится будет возможно только проведение реконструкции. Изначально необходимо собственника получить ГПЗУ в нем будут все обременения по участку, и тогда можно будет понимать, что делать дальше.
2 anonim-247458-2176 (Ногинск)
Спасибо, а возможно получить разрешение на реконструкцию, а на самом деле снести и построить новый дом?
PRO8206 Народный консультант (Красногорск)
Добрый день. Такая возможность, конечно есть, но при условии, что после сноса к Вам не выедет комиссия и не зафиксирует снос дома целиком.
0 putintsev73 (Екатеринбург)
Добрый день, есть вот почти такой же вопрос, купили дом (сейчас находится в ипотеке) хотели сделать ремонт, но с экономической точки зрения выйдет дешевле и проще снести и поставить новый. Можно ли под реконструкцию провести снос и строительство? Так как в реконструкции есть пункт о том что её можно проводить по сложившейся линии застройки, а у нас старая ограда идёт по границе участка с соседями, и новую хотели поставить так же, и ко всему увеличить площадь дома «так сказать убрав две несущие стены старого дома» позволяет ли реконструкция такие изменения?
Бояться не стоит, банки уже придумали, как решить эту проблему с пользой для себя. Они готовы взять в залог новое жилье своих клиентов.
Старый дом снесен, у его жильца на руках ключи от новой квартиры и ипотека на старую.
Что же с этим делать? Обязательства человека перед банком не пропадают. Поэтому просто так забыть о кредите у заемщиков не получится.
Надо отметить, что банк при сносе дома находится в уязвимом положении. Квартира являлась залогом по договору — гарантом сделки. В случае неуплаты банк мог забрать ее в счет погашения задолженности. При сносе дома кредит остается, а такой веский «аргумент», как риск лишиться квартиры, исчезает.
Но безнаказанно отказаться платить ипотеку не получится. В долгосрочной перспективе этот выбор все равно грозит заемщику арестом счетов и изъятием имущества в счет погашения долгов.
Больше всего ипотечников пугает наличие в договоре пункта, по которому кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотеки при утрате залога. Снос дома соответствует этому условию. Многие вспоминают, что при оформлении ипотеки ежегодно платят страховку. Возможно, она может решить проблемы с банком, возникающие при сносе дома? Но нет, страховка не распространяется на такие случаи.
Эксперты считают, что вопреки грозным формулировкам типовых ипотечных договоров банки не станут требовать от клиентов выплаты всей суммы кредита и ограничатся заменой предмета залога.
Некоторые банки уже заявили, что примут новые квартиры в качестве залога. «Мы готовы заменить предмет ипотеки на новый. Им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая», — говорится в сообщении ВТБ.
Принято считать, что в домах, запланированных под снос, нет новых собственников и тем более ипотечников. Но это не так. Во многих случаях люди купили квартиры, зная о предстоящем сносе дома. Выгоды таких вложений слишком очевидны. Цена «аварийных» метров на рынке одна из самых дешевых. А взамен — совершенно новое жилье, существенно превышающее прежнее по цене. Особенно эти выгоды были интересны покупателям квартир в столице, где цена жилья в центре и на окраине разнится в несколько раз. Купив старую квартиру в центре, можно было рассчитывать через несколько лет стать обладателем новостройки в том же районе. Квартиры в ветхих пятиэтажках находят своего покупателя на рынке Москвы, подтверждают эксперты.
Сергей Гордейко, эксперт в сфере ипотечного кредитования:
— Требовать от заемщика единовременной выплаты банки, вероятнее всего, не будут. Когда жилье, к примеру, в пятиэтажке меняют на жилье в новостройке, его стоимость возрастает. Для банка полученная клиентом квартира является благоприятным залогом. Большинство банков, скорее всего, пойдут на замену предмета залога со старой квартиры на новую.