Это не тот документ, который можно подписать, не читая. Важнейшие пункты ипотечного договора — сколько и за что вам предстоит платить, как и от чего вы будете застрахованы и что предусмотрено в случае какого-либо форс-мажора.
С открытыми глазами
Ипотечный договор — это практически завершающий шаг в довольно длинной цепочке предшествующих хлопот . Но по степени важности — отнюдь не последний. Это документ, который во многом определит многие условия вашей жизни на долгие годы вперед. Привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. Истинные намерения банка станут ясны именно из кредитного договора.
Все учатся на ошибках, только дураки на своих, а умные на чужих. Вам, соответственно, выбирать для себя тот или иной вариант обучения .
Поэтому предпочтительнее прочитать договор до поисков квартиры и каких-либо расходов по запланированной сделке. И если в нем вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой .
Раз дело дошло до подписания кредитного договора, значит, можно с уверенностью заключить, что вас устраивают срок возврата и размер процентной ставки, которую придется платить за пользование заемными средствами.
Помимо комиссии при выдаче кредита, следует обратить внимание и на другие возможные дополнительные расходы, предусмотренные ипотечным договором. Это могут быть:
— комиссии за обслуживание кредита или ведение ссудного счета,
— комиссии за прием платежей,
— комиссии за конвертацию валюты — для тех, кто берет кредит в иностранной валюте.
Нередко в кредитном договоре присутствует пункт о праве банка повысить процентные ставки по кредиту в одностороннем порядке (не спрашивая согласия заемщика) в случае изменения конъюнктуры рынка или повышения ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Кстати, в начале февраля, впервые за последние десять лет ставка рефинансирования была повышена — на 0,25%.
Имеет смысл, изучая кредитный договор, обратить внимание еще на одну тонкость. В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, рефинансировать кредит под более низкий процент. Или заменить одного созаемщика другим в связи с какими-то переменами в личной жизни . Или реструктурировать график или размер платежей в связи с временной потерей доходов . Ипотечные контракты многих банков в подобных случаях также предусматривают дополнительную комиссию. Традиционно это небольшая сумма — около $100. Так что если вдруг в предложенном вам ипотечном договоре эта сумма значительно выше — это повод задуматься.
Еще один важный момент в договоре ипотеки — система оплаты. В настоящее время на российском рынке практикуются две схемы погашения ипотечных кредитов — аннуитетная и дифференцированная . В некоторых банках вы сами можете выбрать, какая схема для вас удобнее, и зафиксировать этот момент в кредитном договоре. Но надо помнить, что, поскольку заемщики, которые выбирают дифференцированную схему, поначалу вносят более высокие платежи, чем те, которые предпочли аннуитетную, они должны обладать большим доходом. Дифференцированные платежи выгодны в том случае, если кредит планируется выплатить досрочно, поскольку тогда придется платить меньше процентов.
Право на спешку
Условия досрочного погашения — еще один важный момент ипотечного договора. Многие российские банки практикуют штрафы не только за просрочку платежей, но и за досрочный возврат долга. Обычно ипотечные контракты предусматривают определенный мораторий на досрочное погашение кредита (срок, в течение которого досрочное погашение невозможно).
Длительность моратория, как правило, прямо пропорциональна сумме кредита и составляет от трех до шести месяцев, реже — до одного года. Соответственно, в этот срок ничего досрочно погасить не удастся. Вместо моратория может действовать и комиссия. Например, Банк Москвы в первые полгода с момента выдачи кредита за досрочное погашение берет 2% от суммы кредита. Встречаются и еще более длительные сроки: у Райффайзенбанка установлен моратории на досрочное погашение на пять лет, штраф за нарушение которого составляет уже 4% от суммы кредита.
Нередко для досрочного погашения устанавливаются лимиты по взносам: Альфа-Банк берет в счет досрочного погашения не меньше $1000 — без учета суммы ежемесячного платежа, Райффайзенбанк и того больше — не менее $2000, зато Судостроительный банк — всего $500.
Но и это не все. В кредитном договоре банки часто требуют, чтобы заемщик заранее в письменном виде поставил в известность кредитный отдел о намерении погасить кредит полностью или частично. А срок для предупреждения может быть до одного месяца. Если заемщик не предупредил банк, а просто зачислил деньги на кредитный счет, то ему спишут лишь установленный ежемесячный платеж.
У ипотеки мелочей не бывает
И все же имеет смысл подчеркнуть самые актуальные аспекты.
1. Очень важно, чтобы график ваших платежей был документально зафиксирован (заверен подписями/печатью) и оформлен в виде приложения к договору ипотеки. В практике автора этих строк был случай, когда я взял в одном из известных банков кредит без официального графика платежей. О сроках и суммах мне просто рассказал банковский клерк. Через пару месяцев выяснилось, что он что-то напутал. И оказалось, что я вносил в банк недостаточную сумму и не в установленные сроки. Пришлось уплатить штраф, благо, кредит был небольшой. В случае с ипотекой подобная оплошность может иметь куда более серьезные последствия.
2. Еще один важнейший момент — страховка. На российском ипотечном рынке установлены правила страхования , которые являются обязательными и для кредитора и для заемщика. Следует обратить внимания, чтобы условия страхования были четко прописаны в кредитном договоре.
Традиционно штраф за каждый календарный день просрочки обычно составляет от 0,5% до 0,1% от суммы просроченного платежа. Если в предложенном вам договоре ипотеки указаны куда более значительные суммы — это опять же повод задуматься и задать вопрос представителям банка.
6. Еще один важнейший момент, который должен быть отражен в ипотечном договоре, — права и обязанности заемщика и кредитора в случае какого-либо форс-мажора. В жизни любого человека может случиться нечто, что сделает невозможным дальнейшую выплату ипотечного кредита. На даже ситуация форс-мажора может быть более-менее спокойно и цивилизованно решена . Другое дело, что для успешного разрешения возможный форс-мажор и способы его решения должны быть прописаны в ипотечном договоре. Традиционно, в случае, если заемщик не может более платить и откровенно заявил об этом банку, ипотечная квартира продается, из вырученной суммы банк забирает причитающийся ему остаток долга по договору ипотеки, а разницу клиент оставляет себе. На практике право на продажу ипотечной недвижимости должно быть прописано в ипотечном договоре. Равно как и другие права и обязанности заемщика по отношению к купленной в кредит квартире . И если банк не готов принять необходимые для вас условия ипотеки, лучше найти другого кредитора.
Что делать, если вам трудно сориентироваться во всех нюансах ипотечного договора? Или у вас много работы и попросту не хватает для этого времени?
В этом случае вы можете обратиться к профессиональным посредникам — кредитным брокерам , которые и займутся оформлением ипотечного контракта в соответствии с приемлемыми для вас условиями. Но здесь, как и в случае с выбором банка, очень важно быть максимально внимательным.
Совершенствование Гражданского кодекса РФ – непрерывный процесс. Четыре года назад президент внес в Государственную Думу проект изменений к ГК. В ходе первого чтения они были приняты. Сегодня профильным комитетом подготовлены поправки, относительно досрочного погашения займов, которые будут внесены в гражданское законодательство.
Несколько дней назад в СМИ появилась информация о том, что АРБ (Ассоциация банков России) направила уведомление в адрес президентской администрации. Оно содержит новые поправки для ГК. В частности, предлагается запретить заемщикам досрочную выплату долга по ипотеке.
Что же сообщают компетентные информационные источники:
Комментарии Гарегина Тосуняна, главы АРБ, сводятся к следующим основным моментам:
Ипотечные выплаты досрочного типа не исключаются. Заемщики не лишаются такой возможности.
Человеку, желающему раньше срока выплатить долг и при этом не ограничивать себя временными рамками, необходимо заранее предусмотреть данный нюанс в ипотечном договоре.
Мнение Олега Иванова, возглавляющего Ассоциацию региональных банкиров, созвучно вышеизложенному:
Есть же Германский образец регулирования ипотечных займов, где только банк решает вопрос досрочных выплат. В чем выгода? Это позволяет выпускать закладные листы долгосрочного действия, и, следовательно, проводить более дешевое рефинансирование.
Несмотря на разъяснения чиновников и банкиров, слухи и домыслы в отношении новых поправок в ГК продолжают будоражить умы заемщиков. А что же на самом деле содержит обновленная статья 810? Есть документ, который поступил в АРБ из президентского аппарата. В тексте указано следующее:
Таким образом, в новой версии ГК аспект досрочной выплаты ипотеки не отменяется, но для этого необходимо согласие банка.
В феврале мы рассказали о продлении господдержки для ипотечников. По условиям программы заключить договор реструктуризации с банком можно было до 31 мая, а некоторым категориям заемщиков предложили больше денег от государства.
После 23 февраля государство обещало возмещать до 30% долга семьям с двумя детьми, ветеранам и инвалидам. Остальные ипотечники могли, как и раньше, уменьшить долг на 20% или 600 тысяч рублей.
С тех пор никакой новой информации по этой программе не было. И тут…
АИЖК говорит, что у них закончились деньги для помощи заемщикам. Программа якобы выполнила свою задачу, и 22 тысячи семей получили господдержку.
Всего на эту программу правительство выделяло АИЖК 4,5 млрд рублей. Если эти деньги уже заканчивались в феврале, непонятно, зачем программу продлили до 31 мая 2017 года. А если ее всё-таки продлили, непонятно, почему не выделили еще денег или не прописали четких ограничений в новых условиях.
В условиях программы есть информация о выделении АИЖК 4,5 млрд рублей и еще что-то про возможное увеличение бюджета, но это ни о чём не говорит ни нам, ни заемщикам.
Правительство не предупреждало об остатке финансирования, когда в феврале продлевало программу. Руководство АИЖК тоже не говорило, что через 10 дней средства закончатся.
От чиновников официальных комментариев пока нет. 14 марта мы отправили запрос в АИЖК . Надеемся, что нам на него ответят.
Мы не знаем. Банки должны рассмотреть уже поданные заявки от заемщиков. Но АИЖК будет выделять деньги на господдержку по этим заявкам в порядке очереди в пределах выделенного бюджета. Всем денег может не хватить.
Нужно ждать официального ответа от банка. При этом лучше ни на что не надеяться и больше никому не верить на слово.
Есть шанс, что программу неожиданно приостановили и так же неожиданно возобновят: следите за ситуацией и на всякий случай храните документы.
Вам их никто не возместит. В условиях госпрограммы нет таких условий. Все расходы на справки и документы несет заемщик, и государство их не компенсирует.
Во время личного приема граждан 10 марта глава Минфина пообещал поддержать валютных ипотечников. Но на той же встрече он ничего не сказал про остановку уже действующей программы, поэтому мы не знаем, кому теперь верить.
В АИЖК пока действуют программы с льготными ставками по ипотеке. Может быть, там найдется что-то подходящее. А еще можно перекредитоваться и снизить переплату, если кредит уже есть.
Госбанки снизили ставки по ипотечным кредитам. Уточните, вдруг где-то согласятся реструктуризировать вашу ипотеку на новых условиях.