Вероятно, в России среди представителей власти начинает укореняться новая традиция. Суть ее проста – обещать и не сделать. Последний пример. Менее месяца назад глава Сбербанка Герман Греф дал обещание президенту Владимиру Путину понизить ставку по ипотеке. Об этом в течение нескольких дней буквально трубили федеральные телеканалы. И вот, всего несколько дней назад ставки по ипотеке Сбербанком были подняты.
Сегодняшний рынок жилья в России приближается к той точке, которая может стать началом кризиса. Впрочем, вполне возможно, что она уже пройдена, и сейчас кризисные явления медленно, или с постоянным ускорением, набирают силу.
Хотя цены на рынке жилья снижаются, застройщикам с трудом удается продавать квартиры. Причина? Гражданам едва ли не с каждой неделей все труднее делать выплаты по ипотечным кредитам. Появилась новая волна кредитов — кредиты, на покрытие и рефинансирование уже взятых, но еще не погашенных займов. А банки вновь поднимают ипотечные ставки. Узнайте также, как повлияет рост ставок по ипотеке на государство, заемщиков и банки.
Известно, что в ближайшее время из-за роста цен буквально на все, свободных денег, которые можно использовать для выплат по ипотечным кредитам, станет еще меньше. А особый удар по кошелькам будет нанесен 1 января 2019 года (НДС, бензин и все остальное). Этот день и станет стартом того, что принято называть кризис.
Доля ипотеки – это 30 процентов приобретающегося в стране жилья. Российские банки в течение долгих месяцев постоянно проявляли лояльность к заемщикам. Требования к их финансовой состоятельности снижались. В результате сейчас ипотечный кредит без затруднений оформляется, когда у заемщика имеется менее 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Как следует из данных Центробанка, в конце 2016 года доля ипотеки с взносом меньше 20 процентов достигала только 6,8 процентов. В середине 2017 года этот показатель достиг почти 29 процентов. Данных на 2018 пока нет. Но, скорее всего, доля таких кредитов еще выше.
Ипотечный кризис в США
Примерно так развивались события в США в начале 2000-х годов. В это время банки там раздавали кредиты всем, кто по этому поводу обращался к ним. Мало того, тогда даже первоначальный взнос получил нулевое значение. Ипотечный пузырь лопнул в 2008 году. Многие просто оказались не способными обслуживать свои кредиты. Результат – банки лишились денег. Ипотечный кризис охватил не только США, но и всю мировую финансовую систему. Его последствия ощущаются и сейчас.
Число российских граждан, взявших ипотечные кредиты, без всяких условностей, огромно. Оно продолжается увеличиваться. Одновременно растет и число заемщиков-банкротов. В конце мая 2018 года таких оказалось 65,9 тысячи человек. Это вдвое больше чем в 2017 году.
К сожалению, эта цифра далеко не полностью характеризует положение. Цифра получена за счет Москвы и Санкт-Петербурга. Достаточно, рассматривая Центральный Федеральный округ (без учета Москвы и Московской области), провести статистический анализ, как тут же выяснится, что средней семьей, взявшей ипотечный кредит, становится такая, где доход только 57 тысяч. При этом средний платеж по ипотеке – это 15,6 тысячи рублей или 27 процентов дохода семьи.
О чем говорят последние цифры. Только об одном. Ожидающийся рост цен, в том числе, на продовольствие, поставит людей, взявших ипотечный кредит, в безвыходное положение. Из категории тех, кто имеет средний достаток или балансирует на грани бедности, они превратятся в последних. Тех 73 процентов, которые оставались у них после выплат по ипотечному кредиту, будет просто недостаточно для расходов. Ведь кроме продуктов питания подорожает коммуналка (в 2019 ожидается двухэтапное повышение тарифов ЖКХ), транспорт, одежда и все прочее. Платить по ипотеке гражданам просто будет нечем.
Результат – банки станут испытывать денежный дефицит. Это станет толчком для развития всех иных негативных событий, которые характерны для экономического кризиса.
Для большинства граждан России ипотека который год подряд остается единственным доступным способом покупки жилья. Темпы выдачи средств под залог недвижимости растут. По данным из ежегодного послания президента РФ Владимира Путина Федеральному собранию, в 2017 г. банки страны оформили рекордное количество ипотечных кредитов – более 1 млн. Для сравнения: в 2001-м их было выдано всего 4 000. Но аналитики Центрального Банка (ЦБ) России отмечают, что и процент просрочек от заемщиков увеличивается.
Экономические потрясения последних лет привели к негативным тенденциям:
доходы населения, как и его покупательская способность, снижаются;
ставки по ипотеке, выданной в иностранной валюте, растут;
процент просрочек выплат по кредитам остается стабильно высоким;
темпы строительства обгоняют скорость увеличения спроса на жилье.
С одной стороны, средние ставки по рублевой ипотеке снижаются. По прогнозам главы Минэкономразвития Максима Орешкина, в 2019 году они могут упасть до отметки 8-9 %. По данным портала Banki.ru, диапазон ставок колеблется в пределах 6-13,35 %. В регионах можно найти кредитные продукты на жилье и со ставкой от 2 % годовых.
С другой стороны, девальвация рубля серьезно ударила по благосостоянию граждан, оформивших займы в иностранной валюте. Также завершена программа господдержки ипотечного кредитования. На фоне снижения доходов населения, экономической нестабильности и инфляции в 2,2 % (по данным на 2018 год) это неминуемо приведет к увеличению количества людей, не имеющих средств на покупку жилья. А следом придет экономический кризис, по мнению экспертов, он не за горами. Именно со снижения ставок, роста числа кредитов с лояльными условиями и повального увеличения процента просрочек от заемщиков и начался обвал ипотечного рынка в США 10 лет назад.
В 2017 году уровень доходов жителей России упал на 1,7 %.
Какими способами государство может стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования:
реструктуризацией кредитов (с пересмотром графика и объема платежей);
рефинансированием ипотеки (погашением текущего займа и выдачей нового на более выгодных условиях от банка-залогодержателя или конкурирующей организации);
перерасчетом валютных кредитов по фиксированному курсу;
Пример жилищного кредита с отсрочкой – ипотечный продукт Сбербанка для молодых семей, по которому при рождении ребенка заемщикам разрешают выплачивать только проценты вплоть до достижения малышом 3-летнего возраста.
Повысить обеспеченность граждан России жильем можно только путем снижения ипотечных ставок и наращивания уровня доходов населения, который за последние 4 года упал на 12 %. Решение проблемы упирается в поиск бюджетных средств. Проценты по кредитам на недвижимость можно уменьшить за счет снижения ключевой ставки ЦБ РФ и увеличения объема льготных ипотек с госсубсидированием. При этом основной груз ложится на плечи налогоплательщиков. Еще один вариант высвобождения финансовых ресурсов – сокращение других статей государственного бюджета.
По словам главы АИЖК Александра Плутника, к 2020 году удастся снизить ипотечные ставки до 7 %.
Во время кризиса при задержках зарплат, назревающих сокращениях или просьбах работодателя пойти на неделю-другую в отпуск за свой счет без промедлений ищите альтернативные источники дохода. На случай увольнения, болезни или другой непредвиденной ситуации имейте финансовую подушку безопасности в несколько ежемесячных платежей по вашему жилищному кредиту.
При финансовых затруднениях или просрочке по кредиту не прячьтесь от банка – сразу официально обращайтесь с просьбой о реструктуризации вашей ипотеки. Чем раньше вы это сделаете, тем выше вероятность, что залогодержатель пойдет вам навстречу и вы найдете компромиссное решение. Если же банк уже прибегнул к штрафным санкциям и они оказались непомерно велики, обратитесь за консультацией к кредитному юристу. Есть шанс через суд добиться уменьшения объемов пеней. Известны случаи, когда с помощью иска заемщики в несколько раз сокращали размеры штрафов за просрочку по кредиту.
Экономика любого государства регулярно переживает кризисы. Главная сложность для людей, берущих или уже взявших ипотеку, – периодичность и глобальность таких потрясений предугадать непросто. Масштабы последствий зависят от превентивных и своевременных экстренных мер правительства, направленных не урегулирование ситуации. Умение быстро ориентироваться в изменившихся условиях игры, наличие запасного плана, финансовая и юридическая грамотность помогут свести к минимуму негативное влияние экономических перипетий на ваш бюджет.
Правильный выбор застройщика и жилого комплекса – способ снизить риски при оформлении ипотеки. Каталог домов от надежных девелоперов с сортировкой объектов по категориям поможет сделать взвешенный выбор квартиры:
В Российской гильдии риэлторов допустили развитие ипотечного кризиса в России, аналогичному тому, что был в США в 2008 году. По мнению риэлторов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. Большинство экспертов не согласны с этим и прогнозируют снижения объема ипотечного кредитования.
Отсутствие роста доходов населения и снижение ставки может привести к ипотечному кризису, подобно тому, что был в США в 2008 году, сообщили аналитики Российской гильдии риэлторов (РГР).
По мнению экспертов, к такому сценарию могут привести дальнейшее снижение уровня доходов населения и снижающаяся ставка по ипотеке.
Аналитики отмечают замедление роста доходов, ссылаясь на данные Россреестра. В июне 2018 года реальные располагаемые доходы россиян выросли на 0,2% после увеличения на 0,3% в мае, 5,7% в апреле, и в марте 4,7%.
Замедление роста доходов за последние три года констатируют и в рекрутинговой компании Antal, которые опрашивали менеджеров среднего и высшего звена. Сами риэлторы называют рост доходов формальным.
«Приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения — основные потребители массовой жилищной застройки. Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в таких условиях может привести к финансовому кризису, сходному с американским ипотечным кризисом 2008 года», — говорится в аналитической справке РГР за второй квартал.
В то же время отмечается рекордный рост ипотечного рынка недвижимости за счет снижения ипотечных ставок (если еще в прошлом году ставки по ипотеке составляли 12%, то сейчас они находятся на уровне 9,5%).
Так, по данным Банка России, за первое полугодие было выдано свыше 660 тысяч ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей, что на 69% больше в денежном выражении прошлогодних показателей. По оценкам ДОМ. РФ, прошлогодний показатель в 2 трлн рублей может быть побит уже в сентябре. По итогам года объем выданной ипотеки может достичь 3 трлн рублей.
Американскому сценарию не быть
В Moody’s не видят предпосылок возникновения ипотечного кризиса в РФ. Кризис мог бы развиться, если бы банки существенно ослабили условия кредитования, и одновременно – подешевело бы жилье. Но комбинация этих условий вряд ли сложится в ближайшее время, говорит банковский аналитик агентства Moody’s Ольга Ульянова.
Во-первых, ЦБ действует на опережение, и уже повысил коэффициенты риска по кредитам с первоначальным взносом меньше 20%. По подсчетам Moody’s, регулятор ограничит выдачу банками таких кредитов на уроне 25-33%.
Во-вторых, российские банки в среднесрочной перспективе могут повысить ставки. И третья причина, исключающая развития кризисного сценария – снижение цен на недвижимость, что невозможно в ближайшей перспективе, поясняет аналитик.
Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США маловероятен, соглашается ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью.
«Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы», — поясняет она.
Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.
«В России такой «эффект домино» маловероятен: для нашей экономики характерен невысокий уровень задолженности по ипотеке (ипотечный портфель не превышает 6% ВВП на начало 2018 года) в сочетании со слабым развитием рынка секьюритизации», — отмечает Екатерина Щурихина.
По мнению управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, проводить параллели между российским и американским рынком ипотеки ошибочно — здесь играет роль и возраст рынка (российский еще очень молодой), и сама природа кризиса в США (плавающие ставки по кредитам, облигации, которые стали предметом спекуляции). Кроме этого, доля ипотеки в экономики России небольшая – чуть более 6%. В то время, как в США этот показатель был в разы выше.
По данным НАФИ, только 10% населения страны готовы брать ипотеку по текущим ставкам. Это значит, что большая часть потенциальных заемщиков, чья финансовая неустойчивость могла бы привести к кризису неплатежей в перспективе, все еще остается отрезанной от ипотечного кредитования, отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. А сама ипотека, по его словам, рассматривается россиянами как дорогой финансовый продукт.
Ипотека сбавит обороты
Более того, темп роста выдачи ипотеки в ближайшие год-два замедлится, прогнозируют эксперты. Произойти это может быть из-за повышения ставок.
«В кратко- и среднесрочной перспективе мы не исключаем некоторого замедления темпов роста ипотечного кредитования, поскольку в условиях макроэкономической волатильности банки определенно не будут склонны увеличивать кредитные риски», — говорит банковский аналитик агентства Moody’s.
До конца текущего года рост ипотечного рынка продолжится, несмотря на нарастание геополитической напряженности и риски увеличения ставок.
«Однако в 2019 году, если ставки по ипотеке пойдут вверх, а прирост реальных доходов населения будет незначительным, развитие ипотечного сегмента замедлится», — аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА».
Риэлторы ИНКОМ-Недвижимость ранее предсказали завершение ипотечного бума на московском вторичном рынке. В мае доля сделок с ипотекой достигла максимальных для данного сегмента 38,2%, сейчас она снизилась до трети. Тенденция, скорее всего, сохранится, так как отложенный спрос предыдущих лет уже реализован. Также в ИНКОМ-Недвижимость не исключили повышения ипотечных ставок, особенно в случае ужесточения санкций.
Поддержать занятость и валюту
Если говорить об основном способе предотвращения кризиса на ипотечном рынке РФ, то это поддержание высокого уровня занятости населения, сокращение уровня безработицы, считает Мария Литинецкая.
«Уровень безработицы даже в наиболее острую фазу кризиса (середина 2015 года) не достиг 6%, а в течение последних 2,5 лет он устойчиво сокращается, и сейчас составляет 4,8% от экономически активного населения. Это позволяет сохранять стабильность и прогнозируемость платежеспособности ипотечных заемщиков даже несмотря на низкий уровень их доходов», — отмечает она.
Кроме этого, необходимо проводить политику максимальной стабильности национальной валюты и цен, добавляет Роман Сычев.
«Угрозу неплатежей может создать резкое снижение реальных располагаемых доходов на фоне быстрого роста цен. Нечто подобное мы наблюдали в 2014-2015 годов, когда девальвация рубля привела к росту цен и снижению доходов», — отмечает он.
Повторение такого сценария может ударить по платежеспособности заемщиков, что ухудшит ситуацию с платежами по кредитам.
По мнению экспертов, ипотека является основным способом улучшения жилищных условий для тех россиян, у кого нет никакого капитала, кроме, как накоплений на первоначальный взнос. При этом, согласно опросу НАФИ, порядка 60% опираются на собственные средства или прочие займы, прежде всего – у друзей и родственников в решении квартирного вопроса. Ипотека используется в сочетании с другими инструментами – продажа имеющейся квартиры, накопления и т д.
«Ипотека «в чистом виде», то есть дополнительных источников финансирования первого взноса или ежемесячных платежей, рассматривается скорее как рисковая и безвыходная мера», — заключает управляющего партнера компании «Метриум».