На успешное погашение ипотечного кредита влияют множество факторов. Безусловно, главным из них является стабильный и достаточный для осуществления платежей доход. Кроме того, на удачное завершение расчетов с банком могут оказать влияние и внешние факторы, то есть не зависящие лично от заемщика причины, например, такие как экономическая обстановка в стране или динамика курса иностранных валют.
К немаловажным явлениям, которые способны изменить жизнь многих из нас не в лучшую сторону относится и инфляция, однако ее роль в отношениях между кредиторами и теми, кто получил жилищную ссуду, часто обрисовывают, сгущая краски. Как повлияет инфляция на ипотеку и стоит ли ее вообще опасаться — с этим мы попробуем разобраться в нашей статье.
Для начала немного вспомним экономику и поймем что это за явление. Специалисты подразумевают под данным термином процесс обесценивания денег, на практике же это означает не что иное, как рост цен. Например, если за год уровень их уровень увеличился на 10%, то говорят, что инфляция достигла 10% и т.д. Этот процесс является неотъемлемой частью экономической жизни многих стран и не представляет собой опасности до тех пор, пока государство может его контролировать. Так за 2013 год официально заявленная инфляция остановилась на отметке 6% по сути никак не повлияв на наше с вами благосостояние и уровень жизни. Совершенно иначе сложится ситуация при стремительном росте цен — жизнь станет дороже и то, что раньше вы без труда могли себе позволить может в одночасье стать недоступным. История знает примеры, когда компании были вынуждены выдавать заработную плату своим работникам два раза в день для того, чтобы они смогли успеть купить хоть что-то из продуктов, а не стояли у прилавков, осознавая, что у них в руках не деньги, а ничего не стоящая бумага.
Как же связаны друг с другом ипотека и инфляция? Можно однозначно сказать, что до тех пор, пока она находится на естественном уровне и не превышает 10-12% в год никакой угрозы для лиц, оплачивающих жилищные займы, она не несет. Более того, при условии индексации заработной платы по ее уровню ваша кредитная нагрузка будет постепенно уменьшаться ввиду того, что доля бюджета, которую вы затачиваете на платежи в банк, будет снижаться. Теперь посмотрим, что будет при резком скачке цен. Предположим, что ваш ежемесячный заработок составляет 50 000 рублей, 17 000 из которых идут на расчеты по кредиту, а остававшуюся часть вы тратите на хозяйственные нужды в виде продуктов питания, одежды и оплаты коммунальных услуг. Представим что за месяц цены выросли на 15% . Если вы хотите сохранить прежний уровень жизни то ваши затраты составят не 33 000 рублей, как это было раньше, а 37 950. Соответственно вы будете стоять перед выбором: жить как прежде или утянуть пояса и продолжить исправно оплачивать ипотеку. При развитии дальнейших событий по наихудшему сценарию вы не сможете продолжать взятые на себя кредитные обязательства и будете вынуждены продать квартиру, обремененную ипотекой.
Подводя итоги тому, как влияет инфляция на ипотеку, можно сказать, что в большинстве своем рост цен и жилищные ссуды мирно соседствуют друг с другом, не доставляя проблем заемщику, однако их резкое увеличение может привести к негативным последствиям вплоть до выселения из ипотечной квартиры. Чтобы огородить себя от подобных неприятностей необходимо обращать свое внимание на ставку рефинансирования, изменения которой могут стать сигналом для начала активных действий по спасению своего кредита.
многие советуют не гасить ипотеку раньше срока. что мол квартира дешевле получится за счет инфляции?
Когда задаешься таким вопросом (это очень хорошо, это значит, мозги имеются), нужно сделать вот что.
Допустим, у Вас появилась сумма, которой Вы одним ударом сможете покончить с ипотекой.
Берёте свои бумаги по ипотечному кредиту и смотрите, на сколько больше Вам придется отдать банку, если будете гасить по плану.
Потом сравнить эту сумму со своей ежемесячной зарплатой, присвистнуть (ещё год или хоть даже и полгода Вы будете работать только на проценты, если потратите появившиеся деньги на что-то другое, а не на закрытие ипотеки!), прикинуть, что резкого изменения доходов в сторону увеличения ждать, в общем-то, неоткуда. и сделать правильный выбор — в отпуск скататься семьёй на две недели или ярмо с шеи сбросить.
Теоретически и на долгом сроке.
Объясняется это тем, что рубль становится дешевле, и ваш платеж «номинальный» меньше и легче.
А практически все отнюдь не всегда так. Во-первых, те теории хороши были до черного вторника, когда ЦБ задрал ключевую ставку и взлетели все процентные ставки по выдаваемой ипотеке.
Во-вторых, на долгосроке мы не знаем, что будет через 5 лет. Очередной кризис после стагнирующей экономики вполне возможен.
В-третьих, увы, инфляция обычно предстает перед нами в маске трагедии с зонтиком, выпрыгивающей, когда ее не ждешь, и декламирующей «Все равно я испорчу вам праздник!». А это значит, что с ростом уровня инфляции вырастут коммунальные платежи, цены на продукты, а зарплата у вас может и не измениться, не индексироваться с учетом инфляции.
И ваш ежемесячный платеж с ростом цен на треть теперь будет занимать 70% зарплаты, и поясок-то придется затянуть на весь долгосрок выплаты ипотеки.
Квартира сама растет в цене. Дешевле получается не сама квартира, а ваш кредит в отношении стоимости квартиры. Но вот на сколько дешевле, если это долгосрок и какая переплата? Иногда за эту переплату можно и 2 квартиры купить, если не платить досрочно, а надеяться на инфляцию.
За последние три года ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась на 2,73 процентных пункта. При этом доля жилищных ссуд в общем объеме активов банковского сектора по состоянию на 1 января 2018 года составила 6,4%, а в общем объеме кредитов, выданных гражданам, — 44,2%.
на 1 апреля 2018 года задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 19% — отчасти потому, что процентные ставки по рублевым кредитам достигли минимальных исторических значений в 9,6%.
Главу Центробанка Эльвиру Набиуллину регулярно спрашивают о том, когда же ставки снизятся еще больше — до целевых 6-7%. В начале августа о необходимости и дальше повышать доступность ипотеки для населения говорил и премьер-министр Дмитрий Медведев — правда, он отмечал не только перспективы снижения ставок, но и важность развития рынка ипотечных ценных бумаг.
Даже без дальнейшего снижения ставок рынок ипотеки в России в последние годы демонстрирует бурный рост: если в феврале 2010 года объем ипотечного портфеля банков оценивался всего в 1 трлн рублей, то к 2016 году общая сумма задолженности по жилищным кредитам достигла 4,3 трлн рублей. За последний год рынок и вовсе пережил взрывной рост — если в сентябре 2017 года задолженность россиян по ипотеке составляла 4,8 трлн рублей, то к сентябрю этого года эта цифра подскочила почти до 6 трлн рублей.
На первый взгляд, это положительное явление: чем сильнее снижаются ставки по ипотеке, тем большее количество российских семей сможет обзавестись собственным жильем без угрозы разорения. Но есть у этого процесса и свои скрытые угрозы — особенно с учетом повышения ключевой ставки ЦБ и очередного пересмотра прогноза по годовой инфляции.
Согласно стратегии развития ДОМ.РФ, к 2020 году ипотечный портфель российских банков должен удвоиться — задолженность россиян по ипотеке к этому моменту составит 10 трлн рублей.
Правда, эксперты не видят предпосылок для дальнейшего роста рынка столь быстрыми темпами — по крайней мере, без существенного увеличения рисков для банковской системы.
Эти же проблемы беспокоят и Центробанк, однако меры, которые предпринимает регулятор, пока не дали заметных результатов. «С начала 2017 года по широкому кругу банков отмечается последовательное смягчение требований к заемщикам в ипотечном сегменте кредитования.
И это при том, что с начала 2018 года Центробанк инициировал введение повышенных коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10–20% (150%), а со взносом менее 10% — 200%. Чем выше эти коэффициенты, тем больше он занимает в расчете достаточности капитала. Если банки не перестанут выдавать рискованные ипотечные кредиты, Центробанк намерен и дальше повышать указанные коэффициенты. Так, с 1 января 2019 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом вырастет со 150% до 200%.