Что будет с ипотечным кредитованием в ближайшее время

Российскому рынку ипотеки уже 20 лет. С 2005 года ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился в 37 раз. Компания ДОМ.РФ прогнозирует, что за 2018 год этот показатель может составить 3 трлн рублей. Сейчас средний размер жилищного кредита равняется 2 млн рублей. При этом уровень просроченной задолженности самый низкий среди всех видов займов – 1,94%.

Такой рост популярности ипотечных продуктов среди населения объясняется заметным снижением ипотечной ставки в последние несколько лет. Если еще в начале 2017 года средняя ставка по ипотеке составляла 12-13%, то к сентябрю 2018 году она опустилась до 9,42%.

Однако в середине прошлого месяца ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5%. Согласно логике рынка, это должно привести к закономерному подорожанию жилищных кредитов. Но большинство банков не хотят терять набравшие темп объемы выдачи ипотечных займов и стараются сохранить низкие ставки.

Рассказываем, что будет со стоимостью ипотеки в ближайшем будущем и долгосрочной перспективе.

Одним из первых кредиторов, отреагировавших на изменение политики ЦБ, оказалась компания ДОМ.РФ, которая в конце сентября повысила ставки по ипотечным кредитам на покупку готового жилья на 1 п.п. до 10–10,25% годовых. Ранее проценты по займам на жилье у кредитора равнялись 9–9,25%.

Представители ДОМ.РФ объяснили увеличение ипотечной ставки подорожанием фондирования (привлечение банком денег для выдачи займов) из-за роста волатильности на финансовых рынках.

Месяцем ранее по той же причине выросли минимальные ставки по ипотеке в Райффайзенбанке – также на 1 п.п. до 10,49%.

Ставка по ипотечному кредиту формируется из стоимости фондирования, цены приобретаемого объекта, а также размера риска и маржи. Чтобы удерживать или снижать ипотечную ставку, банкам нужно привлекать долгосрочное фондирование. Когда стоимость фондирования превышает заложенную оценку, кредитные организации вынуждены поднимать ставки по займам, иначе придется работать в убыток.

При этом в ДОМ.РФ заявили, что ставки по ипотеке вновь перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках. Скорее всего, в компании имели ввиду высокую волатильность валютного рынка и показатели ожидаемой инфляции.

Также ставку на 1 п.п. повысил Транскапиталбанк (теперь – 10,20-12,45%) и Абсолют Банк – на 0,5 п.п.

В то же время два крупнейших игрока ипотечного рынка – ВТБ и Сбербанк – о возможном росте ставок не упоминали. Даже наоборот, глава Сбербанка Герман Греф на встречи с президентом Владимиром Путиным сообщил, что организация планирует сделать жилищные займы еще дешевле в течение года за счет рефинансирования старых кредитов в ипотечном портфеле. Если ориентироваться на предыдущие заявления Грефа, то банк стремится к ставке в 7%.

А ВТБ уже приступил к снижению. Кредитор снизил ставку на 0,7 п.п. по ипотечной программе, которая позволяет оформить жилищный кредит только по паспорту и номеру СНИЛС. Если заемщик планирует покупку квартиры площадью более 65 м2, то ставка снизится до 8,9%.

Неужели динамика ипотечных ставок двигается наперекор рыночной закономерности?

Пока что банки ожидают дальнейших решений ЦБ, который в случае ухудшения ситуации на валютном рынке может повысить ключевую ставку еще на 0,25 п.п. Сейчас изменения стоимости ипотечных кредитов могут варьироваться лишь в пределах 0,5-1 п.п., заявила коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Эту тенденцию доказывают произошедшие увеличения ставок в Транскапиталбанке, ДОМ.РФ и Абсолют Банке.

При этом до конца года ипотечные ставки вряд ли будут снижаться. Скорее всего, они могут вырасти в среднем на 0,3-0,5 п.п.

Слова Ельцова также объясняют проблемы с долгосрочным фондированием у определенных банков вроде Райффайзенбанка.

Впрочем, в перспективе ипотечные ставки могут опуститься ниже 8% – такой целевой показатель развития ипотечного рынка на 2024 год заявлен в майском указе Владимира Путина. Необходимость выполнения этой задачи недавно подтвердил министр финансов Антон Силуанов в ходе выступления в Совете федерации. Он заявил, что через шесть лет ставки должны быть снижены до 8%.

Кроме того, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина недавно пояснила, что повышение ключевой ставки может даже положительно сказаться на стоимости ипотечных кредитов.

«Повышение ключевой ставки направлено удержание инфляции под контролем таким образом, чтобы долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные, также снижались по ставкам», — добавила Набиуллина.

Потенциальным заемщикам, которые собираются приобрести недвижимость в ближайшее время, затягивать с оформлением ипотеки нет смысла. Значительное понижение ставки ожидается лишь через шесть лет, но даже не факт, что заявленные планы правительства будут в точности реализованы. Тем более, в начале 2019 года ЦБ обещал увеличить коэффициент риска при расчете капитала по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом до 200%. Это увеличит число отказов в выдаче жилищных займов. Поэтому решаться на ипотеку стоит до конца текущего года.

Читайте также:  Уралсиб банк какие нужны документы для ипотеки

Но не нужно спешить с покупкой квартиры тем, кто сейчас не готов к дополнительным расходам. Достаточно будет отслеживать динамику ставок и предложения банков, чтобы подобрать наиболее подходящий момент для крупного приобретения.

— Вряд ли стоит ожидать изменений, которые приведут к появлению еще более дешевых кредитов. Тенденция в виде корректив кредитных программ и повышения ставок по ипотеке уже наметилась — есть банки, которые подняли ставки на 0,5–1,5%. Предпосылки — макроэкономические факторы, препятствующие пересмотру ключевой ставки в меньшую сторону.

Есть и внутренние причины, оказывающие влияние на рынок ипотеки. Речь идет о повышении ставки НДС, вместе с которой ожидается рост уровня инфляции. Банки будут проводить более осторожную политику и повышать ставки, если того потребуют бизнес-процессы. Но ипотека была и остается драйвером спроса на недвижимость, и эта ситуация не изменится. Кредит — ключевой механизм, обеспечивающий доступность жилья, особенно на фоне снижения реальных доходов населения.

— Ситуация со ставками по ипотеке становится все более неопределенной. В ноябре могут быть приняты новые санкции, и неизвестно, как отреагирует экономика на очередное внешнее воздействие. Очевидно, что на пользу рынку это не пойдет. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. Сейчас действительно наступает момент, когда можно упустить шанс получить заем по исторически низким ставкам (около 9–9,5%).

В то же время рисковать не следует. Я бы рекомендовала покупателям не переоценивать свои силы: не стоит брать кредит, который может стать излишне обременительным для семейного бюджета. Иметь ипотеку, обслуживание которой обходится в 40–50% ежемесячного дохода, было нормой на волне экономического роста. Сейчас нужно быть реалистами и не отягощать финансы ипотекой, которая изымает каждый месяц больше 30% доходов. Конечно, ухудшение экономической обстановки прямо не повлияет на уже имеющийся ипотечный кредит, но могут вырасти другие статьи расходов из-за инфляции.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

— С меньшей доступностью ипотеки клиенты вряд ли откажутся от приобретения жилья, поскольку покупатели ожидают роста цен на фоне поправок в 214-ФЗ. Увеличение ставок по ипотеке также способствует и изменению структуры сделок. По всей видимости, клиенты снова будут рассматривать менее габаритное жилье, выбирая более доступные варианты.

В целом стоит отметить, что сегодня нет никакой паники среди населения по поводу возможного роста ипотечных ставок. Увы, падение рубля стало очередным за последние несколько месяцев, поэтому клиенты менее остро реагируют на происходящие изменения. Хотя, конечно, если в ближайших планах стоит покупка жилья, есть смысл поторопиться со сделкой. При росте текущей средней ставки по кредиту даже на 0,5 процентного пункта переплата при сумме кредита 2 млн руб. и сроке погашения 15 лет составит порядка 110 тыс. руб.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Я полагаю, что даже при умеренном повышении ключевой ставки первоначально негативное влияние на спрос будет незаметным. Скорее, напротив, мы увидим всплеск активности покупателей жилья, которые уже готовились брать ипотечный кредит, но по каким-то причинам откладывали это решение. Повышение ставок заставит их ускориться. По прогнозу Центробанка, к концу года ключевая ставка может увеличиться на 0,5 процентного пункта, что в целом не приведет к значительному удорожанию ипотеки, хотя темпы прироста объема кредитования замедлятся.

Впрочем, до конца года еще немногим меньше четырех месяцев, причем наиболее активных с точки зрения продаж. Поэтому в ближайшее время позитивное влияние ипотечного спроса на рынке новостроек сохранится. За первое полугодие число заключенных в столице сделок с ипотекой превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 74%, поэтому предварительно итоги 2018 года на рынке можно признать позитивными в любом случае.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

— Разумеется, нет ничего хорошего в смене вектора кредитно-денежной политики Центробанка. Напомню, что президентом была поставлена задача добиться снижения ипотечных ставок до 6%, поэтому ужесточение кредитной политики вступает в прямое противоречие с этой целью. Требуется также повышение платежеспособного спроса и увеличение объема продаж в контексте еще одного целевого показателя — 120 млн кв. м жилья в год. Пока что эффективным средством выполнения этих задач может быть только доступная ипотека.

Читайте также:  Почему не звонят из банка после подачи заявки на ипотеку

Однако ситуация на валютных рынках тревожная, идет плавная девальвация рубля. Если ставки по ипотеке будут расти медленно, то в ближайшее время спрос сохранится на высоком уровне. В то же время практика 2014 года показала, что ЦБ может очень резко повысить стоимость кредита, как, к примеру, 16 декабря 2014 года, когда ключевая ставка была поднята с 10% до 17%. Такие меры, безусловно, снизят спрос на ипотеку, а на фоне роста цен на новостройки (рост ставки НДС, переход на проектное финансирование) существенно снизят и спрос на жилье.

— Некоторое ослабление рубля может привести к тому, что ЦБ РФ повысит ключевую ставку. Тогда банки будут вынуждены повысить ставки по ипотечным, а также и потребительским кредитам. Сейчас ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума. Если они увеличатся на 1–1,5%, то это не сильно отразится на рынке недвижимости. Но если ставки по ипотеке вырастут до уровня 15% и выше — покупательная способность значительно уменьшится, что скажется на уровне продаж недвижимости. Ведь сделки с использованием ипотечных средств в портфеле сделок застройщиков достигают 60% и более.

После шока декабря 2014 года экономика нашей страны погрузилась во тьму: сократилось потребление, упали реальные доходы, и два года было потрачено на борьбу с негативными последствиями кризиса. В 2017 году наблюдаются признаки восстановления.

В частности, на ипотечном рынке преобладают особенно позитивные настроения: процентные ставки снижаются, и пока в этом процессе не намечаются ни остановка, ни обратный процесс. Это позволяет экспертам рынка делать смелые прогнозы относительно результатов уходящего года: 2017-й, по всеобщему мнению, станет рекордным по объему и количеству выданных ипотечных кредитов.

Результаты первого полугодия 2017 года более успешны, чем итоги аналогичного периода кризисных 2016 и 2015 годов. По данным ЦБ, за первое полугодие 2017-го выдано 426 тыс. ипотечных кредитов на сумму 775 млрд рублей, что больше величины первых шести месяцев 2016 года (394 тыс. штук на 669 млрд рублей), но меньше показателя января — июня 2014 года (471 тыс. кредитов на 789 млрд рублей). По итогам 2014 года был выдан 1 млн кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей. Ясно, что для достижения этого результата и установления нового рекорда темпы роста ипотечного рынка должны ускориться.

Благодаря чему растут объемы ипотеки? Обратимся к цифрам.

В таблице ниже приведены данные Росстата по Москве и Банка России за несколько лет, расчет ежемесячного платежа по ипотеке на квартиру площадью 55 кв. м для семьи, в которой оба человека работают и получают за свой труд среднюю зарплату по городу. Параметры кредита: первоначальный взнос — 30%, срок кредита — 15 лет. Подробная методика расчета приведена в конце колонки.

Год

Средняя зарплата, руб.

Средняя стоимость квадратного метра, руб.

Средняя процентная ставка, % годовых

Ежемесячный платеж, руб.

Отношение платежа к зарплате двоих человек, %

Улучшение ситуации с доступностью жилья произошло за счет роста зарплат, уменьшения стоимости квадратного метра, снижения процентной ставки по ипотечным кредитам.

Почему ставки по ипотеке достигли такого низкого уровня? И могут ли они снижаться дальше? Например, до целевого уровня, озвученного премьер-министром Дмитрием Медведевым, — 6—7% годовых? Для ответа на данные вопросы рассмотрим разные факторы, влияющие на ипотечную ставку: фондирование + риски + расходы на выдачу и обслуживание + банковская маржа.

Риски невозврата кредита в ипотеке традиционно низкие. Уровень просрочки — немногим выше 1%. И нет оснований для его увеличения настолько, чтобы это угрожало стабильности системы и привело к соответствующему росту ставок. Один из способов снижения долгосрочных рисков — секьюритизация, которая на данный момент, несмотря на усилия участников рынка, остается в зачаточном состоянии. Если в будущем ипотечные ценные бумаги будут активно развиваться и использоваться, то это позитивно отразится на состоянии рынка ипотеки в целом.

Снижающаяся цена квадратного метра несет в себе риски обесценивания недвижимости, являющейся банковскими залогами. В худшем случае это приведет к тому, что суммы кредитов будут превышать стоимость обеспечения, а это серьезная опасность для банковской системы и экономики в целом. Чтобы понять масштаб последствий такого поворота событий, достаточно вспомнить события в США в 2007—2008 годах. Некоторое время назад банки вводили страхование ответственности заемщика от невыплат по кредиту для займов с невысоким первоначальным взносом, которое защищало участников сделки от подобных рисков. Потом этот вид защиты затух и сейчас используется редко. Но, возможно, в ближайшем будущем при сохранении тенденции к снижению цены квадратного метра мы увидим возвращение этого вида страховки.

Читайте также:  Через какое время можно воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотеки

Расходы на выдачу и обслуживание кредитов будут снижаться в связи с цифровизацией бизнеса. В частности, затраты на хранение документов уменьшаются за счет использования электронной регистрации ипотеки и прав собственности, в будущем — за счет введения электронной закладной. Уже сейчас некоторые банки начали сотрудничать с государственными регистрирующими органами по электронной регистрации сделки. Изменения, которые произойдут в связи с принятием ожидаемого закона об электронной закладной, сократят затраты банков, что в конечном итоге позитивно отразится на процентной ставке.

Маржа снизилась. В этом году мы наблюдаем активную ценовую борьбу за клиента. Чтобы успешно конкурировать, банки даже готовы существенно сокращать свою маржу.

Ведущую роль в формировании размера процентов по ипотеке играет стоимость фондирования (цена заимствованных денег). Банки занимают денежные средства у ЦБ, у других банков, у физических и юридических лиц (вклады, депозиты, счета). Чем дешевле банк получает деньги, тем дешевле он их вкладывает, и наоборот. На стоимость фондирования прямое влияние оказывает ключевая ставка.

ЦБ удовлетворен показателем инфляции и снижает ключевую ставку, что, в свою очередь, приводит к уменьшению ставок банковских займов для физических и юридических лиц и, соответственно, росту кредитования, потребительской активности и развитию бизнеса. В этом случае экономика разгоняется, но ускоряется и инфляция. Таким образом, ЦБ балансирует, стараясь и кредитование поддержать, снижая ставку, и не вызвать этим взрывной рост производства и потребления, что неизбежно приведет к повышению инфляции.

Другой способ получения дешевых денег — заимствования на международных рынках капитала. Сейчас этот путь для наших банков закрыт из-за санкций.

Целевая ставка по ипотеке 6—7% никак не может быть оторвана от ключевой ставки и, соответственно, от ставок по другим банковским продуктам. В частности, по вкладам. А низкие ставки по вкладам для нашей страны, где практически нет других действительно надежных способов сохранения денежных средств, явление крайне негативное.

Реальные располагаемые доходы россиян тают, несмотря на рост номинальных и реальных зарплат. Важная причина — упавшая прибыль от продажи валюты и недвижимости на вторичном рынке жилья, которые учитываются при расчете доходов Росстатом.

Текущий уровень процентных ставок и продолжающийся тренд на их снижение не оставляют ощущения стабильности. Такая ставка достигнута не за счет качественных изменений в экономике, развития цивилизованных рынков, повышения доверия населения к правительству и банковской системе, роста благосостояния или стабильного экономического роста. Окончательно Россия из кризиса еще не выбралась, а в мире сохраняется политическая напряженность.

В условиях неустоявшейся экономики такие позитивные, казалось бы, факторы, как восстановление розничного кредитования и прирост оборота розничной торговли, несут в себе существенные риски увеличения инфляции. А значит, разворот в ставках может произойти в любой момент. С другой стороны, при сохранении текущих инфляционных трендов, соблюдении баланса в экономике ставки по ипотеке могут продолжить снижение. Но существенного падения (до 6—7% годовых) вряд ли стоит ожидать в ближайшие два-три года.

Средняя заработная плата — среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников, по данным Росстата за год (сложены все среднемесячные зарплаты и поделены на 12 месяцев).

Средняя стоимость квадратного метра рассчитана на основе данных Росстата (цифры по кварталам по первичному и вторичному рынку недвижимости сложены и поделены на количество значений).

Далее рассчитана средняя цена квартиры: стоимость квадратного метра умножена на площадь. По данным Мосстата, средняя общая площадь квартиры в Москве — 55 кв. м.

В квартире в среднем живут три человека (по данным Мосстата). Допустим, один из них — несовершеннолетний, и двое — работающие и получающие среднюю зарплату.

Средняя процентная ставка (по данным ЦБ) — средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года (взята декабрьская цифра).

Ежемесячный платеж рассчитан по перечисленным выше параметрам для аннуитетной схемы погашения и для срока 15 лет (исходя из исследования Банки.ру, подготовленного по данным, предоставленным банками за первое полугодие 2017 года, большинство кредитов оформляется на срок 15 лет и более).

Отношение платежа к зарплате двоих человек — соотношение размера ежемесячного платежа по ипотеке и средней заработной платы двух человек.

Adblock
detector