На конец III квартала 2018 года объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг 63,7 млрд рублей, сообщает Центробанк. Всего же за год общая сумма задолженности увеличилась на 8,25%.
Рост задолженности как тень следует за ростом числа выданных кредитов на покупку жилья.
За восемь месяцев банки выдали 914,5 тысяч жилищных займов на 1,8 трлн рублей. Объем выданных займов (в деньгах) подскочил на 65%, а их количество — на 51%.
В среднем сумма одного кредита составила чуть более 2 млн рублей, что на 8% больше, чем в начале года. Сейчас общий объем ипотечных долгов составляет 6,5% от ВВП.
Не совершили вовремя очередной платеж в течение 90 дней по кредиту 1,2% заемщиков (по другим оценкам — 2,02%), что само по себе небольшая цифра (для сравнения, по потребительским кредитам просрочили платежи от 9,5% до 10,1% заемщиков).
Но нет гарантий, что подобная относительно благополучная ситуация на этом рынке будет длиться вечно — или хотя бы до того момента, когда сегодняшние ипотечники расплатятся с долгами, предупреждает старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Михаил Доронкин.
По его словам, сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло.
Хотя по оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования в течение ближайших трех лет ставки по кредитам будут и дальше снижаться (глава АИЖК Александр Плутник заявлял в 2017 году, что средняя ставка по ипотеке снизится до 7% к 2023 году), с начала сентября активно циркулируют слухи, что нынешние рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам ниже уже в обозримом будущем не станут, а скорее всего, вырастут обратно.
Сегодня на этом рынке складывается парадоксальная ситуация.
Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале прошлого года, сегодня зачастую вынуждены платить по кредиту заметно больше, чем новые клиенты банков, поскольку текущий уровень процентной ставки по ипотеке обратной силы не имеет.
Разница же между ставками по ипотеке, взятой в 2018 году и взятой в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3—5%, — говорит Доронкин.
Вообще, мировая практика показывает, что чем более цивилизован рынок той или иной страны, тем жестче требования к заемщику.
В США, к примеру, банк не выдаст ипотечный кредит, если выплаты по нему превышают 25% месячного дохода. Но даже это не уберегло американский ипотечный пузырь от взрыва. В 2007—2008 годах обвал на американском рынке дешевой ипотеки (известной как subprime morgage) молниеносно перерос из секторального и национального в мировой экономический кризис, последствия которого не преодолены по сей день.
Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу
Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств
Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться
Ипотечное кредитование за последнее время совершило настоящий прорыв: процентные ставки по ипотеке стали снижаться, на что рынок отреагировал наращиванием объемов выдаваемых кредитов. Ожидалось, что ипотека продолжит дешеветь и жилье будет становиться все более доступным для россиян.
По данным Банка России, за первое полугодие 2018 года в России было выдано 663,4 тыс. кредитов на общую сумму 1,3 трлн руб. (это на 57% в количественном и на 69% в денежном выражении больше, чем за аналогичный период прошлого года). В Москве выдано 38,9 тыс. кредитов на общую сумму 163,7 млрд руб.
Наибольшие объемы выдачи кредитов — у крупных государственных банков. Например, ВТБ в первом полугодии выдал 108,6 тыс. ипотечных кредитов на 243,5 млрд руб. и до конца года рассчитывает довести этот показатель до 632,2 млрд руб., рассказали в пресс-службе банка.
Активный рост объемов выдачи кредитов — результат снижения ипотечных ставок, начавшегося в прошлом году. В начале 2017 года ставки по ипотеке составляли около 12–12,5%, а в июне-июле 2018 года — 9–9,5%. Ежемесячный средний платеж по среднему ипотечному кредиту в 2 млн руб. снизился с почти 25 тыс. руб. до 20 тыс. руб.
По оценкам ДОМ.РФ, к январю общий объем выданных за этот год ипотечных кредитов в России достигнет 1,4–1,5 млн на сумму 2,8–3 трлн руб. При этом прошлогодний годовой рекорд — 2 трлн руб. — может быть побит уже по итогам сентября.
Кредиторы — лидеры по выдаче ипотеки в России
Наталия Кузнецова отмечает, что снижение ставок по кредитам позволило обеспечить прирост за счет тех покупателей, которые смогли потянуть ипотеку уже с учетом новых условий — с меньшим уровнем ставки и более оптимальным размером платежа. Расширение круга заемщиков среди покупателей новостроек стало поддержкой для застройщиков в условиях растущих объемов предложения, считает она.
Прогнозы экспертов в отношении развития ситуации на рынке ипотеки весьма сдержанны, поскольку дальнейшее снижение ставок по кредитам теперь под вопросом.
В 2017 году ключевая ставка Центробанка стремительно снижалась: ее меняли несколько раз, в итоге с 9,75% она опустилась до 7,75%. Последнее изменение ставки было в марте 2018 года, когда она снизилась до 7,25%. Дальнейшее ослабление курса рубля, вызванное новыми санкциями, вынудило ЦБ взять паузу. По оптимистичным прогнозам, до конца года ключевая ставка не изменится. По пессимистичным — вырастет до 7,5%, и такие прогнозы дает, в частности, Сбербанк — один из основных игроков рынка ипотеки. Банк уже заявил, что пока не видит оснований для дальнейшего снижения ставок по своим кредитам.
В то же время ипотека остается очень востребованным продуктом, а для многих россиян — единственным способом решить жилищные проблемы. Кроме того, как отмечает Наталия Кузнецова, сегодня на рынке жилья — огромный объем предложений по привлекательным ценам и предпосылок для их резкого роста нет. Поэтому даже при стабилизации ипотечных ставок будет наблюдаться активность в сегменте ипотечного кредитования.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
Едва ли найдутся в России взрослые люди, не слышавшие об ипотеке, ведь для многих она является единственной возможностью купить собственное жилье. По сути, это целевой кредит, который выдается под залог приобретаемой квартиры.
20 ЛЕТ РАБСТВА
Большинство заемщиков предпочитают брать ипотеку на очень длительный срок, лет эдак на 15-20. Они оправдывают свой выбор отсутствием возможности вносить крупные ежемесячные платежи. Причина, разумеется, существенная. Но есть мнение, что лучше забыть на несколько лет об отдыхе за границей, ресторанах и новых айфонах, чем переплачивать 200-300% от суммы кредита.
Давайте просто ради интереса обратимся к калькулятору и подсчитаем, какой срок будет оптимальным для ипотеки.
В качестве примера рассмотрим кредит на 10 лет в размере 2 000 000 руб. по ставке 10% годовых.
Ежемесячные выплаты в таком случае составят 26 430 руб., переплатить придется 1 171 000 руб.
Нельзя сказать, что кредитование на 10 лет является очень долгосрочным. В некоторых регионах России средние сроки выплаты превышают 20 лет. Все те же 2 000 000 руб. под 10% на 20 лет дадут нам ежемесячный платеж в размере 19 300 деревянных, а переплата по кредиту составит аж 2 632 000 руб.
Взяв ипотечный кредит с той же суммой на точно таких же условиях на 30 лет, вы уменьшите ежемесячные выплаты всего на 1 750 рублей. Зато платить будете на 10 лет дольше. В данном случае переплата по кредиту составит 4 318 000 руб., что, объективно говоря, непомерно много. Взято было 2 000 000, а вернуть придется почти 6 500 000. Выгоды тут и близко нет.
Из всего вышенаписанного следует, что при возможности необходимо брать ипотеку на максимально короткий срок.
ИНФЛЯЦИЯ: У НАС ВСЕ БОЛЬШЕ РУБЛЕЙ И ВСЕ МЕНЬШЕ ДЕНЕГ
Почти в каждой стране мира существует инфляция, у нас она составляет примерно 4% в год по данным Росстата. На условия ипотеки она никак не влияет, однако может значительно снизить уровень вашей жизни, поскольку вы и так обременены немалыми ежемесячными платежами и запасных ресурсов на сглаживание углов у вас нет.
Например, вы зарабатываете 35 000 руб., а ваша вторая половинка получает 25 000. Прежде вы тратили на содержание семьи около 50 000 в месяц, но в связи с жилищным кредитом решили сократить расходы на 20%, чтобы оставшиеся 20 000 руб. вносить ежемесячными платежами за квартиру. Спустя год после кредитования цены выросли на 15%. Теперь на содержание семейства вам нужно 46 000 руб. С учетом того, что вы и так экономите, уровень жизни у вас снизится.
Однако вы можете просить банк о реструктуризации ипотечного кредита, и именно инфляция будет веской причиной пойти вам навстречу. В противном случае вам придется потуже затянуть пояса и ждать, когда кризис минует.
ВАЛЮТНАЯ ИПОТЕКА – ВЫБОР СМЕЛЫХ
Некоторые банки могут предложить вам оформить кредитование в рублях, долларах или евро. Однозначного выбора, к сожалению, нет, если только вы не провидец в седьмом колене. Дело в том, что процентная ставка валютных кредитов ниже, тем не менее в условиях современной девальвации такое решение может выйти боком.
Говоря проще, каждый месяц вы будете должны платить, допустим, по 300 долларов, что на сегодняшний день составляет 19 800 руб. Но если курс рубля хоть немного снизится, то платить вам придется все те же 300 долларов, что в рублях уже будет дороже.
Так, в 2014 году люди брали валютную ипотеку по курсу 33 руб. за доллар, а уже через год платили по 67 все за тот же один доллар США. Эта патовая ситуация многих обанкротила и оставила без жилья.
ОТЛИЧНО, НАМ ПОДХОДИТ!
Не секрет, что чем больше денег внесено в качестве первоначального взноса, тем проще будет с кредитом на покупку жилья в будущем. Особо сознательные граждане стараются накопить процентов 30-50% от общей стоимости жилья. Лучший вариант – это продать гараж, дачный участок и даже машину, лишь бы вложить побольше в ипотеку. Говоря откровенно, свое жилье – это такое дело, на которое не стыдно попросить денег у родителей, родственников и друзей, забыв о гордости.
А если не смогу отдавать долги, спросите вы? В крайнем случае вы сможете обратиться в банк с просьбой уменьшить платежи, увеличив тем самым срок ипотеки, договориться о кредитных каникулах или провести рефинансирование.
Если у вас есть страховка, которую часто навязывают при кредитовании, проверьте, какие риски вы застраховали. Возможно, пора воспользоваться помощью страховой компании.
КАК РАССЧИТАТЬ ДОЛЮ ИПОТЕКИ В РАСХОДАХ?
Как правило, зона комфортной жизни заканчивается, если выплаты по кредиту будут превышать 30-40% от дохода. Для четкого понимания, что такое ипотека и насколько стойко вы выдержите ее бремя, проведите тест-драйв. Попробуйте прожить месяц, тратя на 40% меньше, чем обычно. Если это с легкостью удалось, значит, такое кредитование вам подойдет. Также в таком случае мы советуем задуматься, насколько рационально вы используете свои деньги на данный момент.
Тема кредитования, в частности ипотечного, в России сейчас очень актуальна. Ипотека – это долгая история, поэтому каждый из вышеперечисленных вопросов является весомым и обязательным к рассмотрению перед подписанием договора.
О недвижимости в Крыму и в Севастополе — здесь .