Ипотечное кредитование за последнее время совершило настоящий прорыв: процентные ставки по ипотеке стали снижаться, на что рынок отреагировал наращиванием объемов выдаваемых кредитов. Ожидалось, что ипотека продолжит дешеветь и жилье будет становиться все более доступным для россиян.
Время рекордов
По данным Банка России, за первое полугодие 2018 года в России было выдано 663,4 тыс. кредитов на общую сумму 1,3 трлн руб. (это на 57% в количественном и на 69% в денежном выражении больше, чем за аналогичный период прошлого года). В Москве выдано 38,9 тыс. кредитов на общую сумму 163,7 млрд руб.
Наибольшие объемы выдачи кредитов — у крупных государственных банков. Например, ВТБ в первом полугодии выдал 108,6 тыс. ипотечных кредитов на 243,5 млрд руб. и до конца года рассчитывает довести этот показатель до 632,2 млрд руб., рассказали в пресс-службе банка.
Активный рост объемов выдачи кредитов — результат снижения ипотечных ставок, начавшегося в прошлом году. В начале 2017 года ставки по ипотеке составляли около 12–12,5%, а в июне-июле 2018 года — 9–9,5%. Ежемесячный средний платеж по среднему ипотечному кредиту в 2 млн руб. снизился с почти 25 тыс. руб. до 20 тыс. руб.
По оценкам ДОМ.РФ, к январю общий объем выданных за этот год ипотечных кредитов в России достигнет 1,4–1,5 млн на сумму 2,8–3 трлн руб. При этом прошлогодний годовой рекорд — 2 трлн руб. — может быть побит уже по итогам сентября.
Наблюдения риелторов
Наталия Кузнецова отмечает, что снижение ставок по кредитам позволило обеспечить прирост за счет тех покупателей, которые смогли потянуть ипотеку уже с учетом новых условий — с меньшим уровнем ставки и более оптимальным размером платежа. Расширение круга заемщиков среди покупателей новостроек стало поддержкой для застройщиков в условиях растущих объемов предложения, считает она.
Прогнозы
Прогнозы экспертов в отношении развития ситуации на рынке ипотеки весьма сдержанны, поскольку дальнейшее снижение ставок по кредитам теперь под вопросом.
В 2017 году ключевая ставка Центробанка стремительно снижалась: ее меняли несколько раз, в итоге с 9,75% она опустилась до 7,75%. Последнее изменение ставки было в марте 2018 года, когда она снизилась до 7,25%. Дальнейшее ослабление курса рубля, вызванное новыми санкциями, вынудило ЦБ взять паузу. По оптимистичным прогнозам, до конца года ключевая ставка не изменится. По пессимистичным — вырастет до 7,5%, и такие прогнозы дает, в частности, Сбербанк — один из основных игроков рынка ипотеки. Банк уже заявил, что пока не видит оснований для дальнейшего снижения ставок по своим кредитам.
В то же время ипотека остается очень востребованным продуктом, а для многих россиян — единственным способом решить жилищные проблемы. Кроме того, как отмечает Наталия Кузнецова, сегодня на рынке жилья — огромный объем предложений по привлекательным ценам и предпосылок для их резкого роста нет. Поэтому даже при стабилизации ипотечных ставок будет наблюдаться активность в сегменте ипотечного кредитования.
Правительство утвердило новые условия господдержки ипотечников. Они начнут действовать с 22 августа.
Правила господдержки изменились. Их изложили в новой редакции, поэтому всё, что вы знали раньше, теперь не имеет значения. Всем, кто успеет попасть в программу, спишут до 30% долга по ипотеке в пределах 1,5 млн рублей. А некоторым даже больше.
В основном программа рассчитана на валютных ипотечников. У рублевых почти нет шансов. Мы объясним, кому положена помощь от государства. И если проходите по требованиям, теперь точно можно собирать документы.
Господдержку получат только те, у кого платеж увеличился на 30%.
Банк может списать 30% долга, но не более 1,5 млн рублей. Некоторым достанется вдвое больше. Решает комиссия.
Ипотечный кредит оформлен год назад или раньше.
У заемщика есть хотя бы один ребенок до 18 лет. Или студент на иждивении.
Заемщик без детей — инвалид или ветеран боевых действий.
Есть ограничения по доходу и площади квартиры.
Появились новые требования по владению другим жильем.
Придется договариваться с банком насчет неустойки.
Денег на всех не хватит.
Государство выделяет деньги, чтобы помочь некоторым ипотечникам погасить кредит. Заемщик заключает с банком договор о реструктуризации ипотеки, банк списывает часть долга, переводит валюту в рубли или снижает ставку.
Господдержку может получить не любой заемщик с ипотекой. Заявку может подать только тот, кто подходит под условия программы.
Вот кому дадут господдержку в этот раз:
- заемщикам как минимум с одним несовершеннолетним ребенком;
- семьям, в которых на иждивении есть студенты-очники до 24 лет;
- инвалидам и ветеранам боевых действий.
Но даже у семьи без детей есть шанс получить господдержку.
Господдержку получат заемщики, которые докажут, что им сложно погашать кредит.
Считать будут так:
- Посчитают среднемесячный доход семьи за три месяца до заявки.
- Вычтут из этой суммы ежемесячный платеж по ипотеке.
- Разделят остаток на всех членов семьи.
- Сравнят результат с двойным прожиточным минимумом в регионе.
Если остаток меньше, заемщик пройдет по доходам. Но это еще не всё.
В новых правилах есть требования к ежемесячному платежу. Господдержку дадут только тем, у кого ежемесячный платеж по ипотеке за всё время вырос минимум на 30%. Это обязательное условие помимо среднемесячного дохода.
Господдержку дают только по ипотечным кредитам на жильё: квартиры или дома. Оно должно быть в залоге у банка.
Вот требования по поводу жилья:
- оно единственное для заемщика;
- принадлежит на праве собственности или по договору участия в долевом строительстве;
- начиная с 30 апреля 2015 года заемщику, его супругу и несовершеннолетним детям не принадлежало более 50% в другом жилье;
- общая площадь в пределах лимита: однокомнатная квартира — не более 45 м², двухкомнатная — 65 м², трехкомнатная и далее — 85 м².
Если у вас не так, шанс всё равно есть.
По новым правилам заемщикам могут списать 30% долга в рублях по курсу на день реструктуризации. Максимум — 1,5 млн рублей.
Сумма не зависит от количества детей, как в прошлый раз. Каждый участник программы может получить от государства максимум. Даже семьи с одним ребенком.
Для многих валютных ипотечников эта сумма всё равно не спасет положение. В особых случаях ее могут увеличить. Сложные ситуации будет рассматривать специальная комиссия. Как она будет работать, решат до 1 сентября.
По новым правилам господдержку дадут, только если ипотеку взяли год назад или раньше. Год отсчитывают до даты заключения договора о реструктуризации.
Если банк рефинансировал валютную ипотеку в рубли и заключил новый договор, имеет значение дата первого договора — в валюте. А не того, который заключили при рефинансировании.
Когда заемщик обратится в банк, он напишет заявку. Банк ее рассмотрит и предложит новые условия. Их нужно зафиксировать в договоре о реструктуризации.
В правилах господдержки есть требования к этому договору.
Для валютной ипотеки:
- валюту нужно перевести в рубли по курсу на день реструктуризации. Можно ниже, выше нельзя;
- ставка по новому договору в рублях не выше 11,5%.
Для рублевой ипотеки:
- ставка по новому договору не выше чем та, что действовала на день реструктуризации.
По договору банк обязан списать 30% долга по ипотеке. За счет этого уменьшится ежемесячный платеж. Срок кредита по правилам уменьшать нельзя.
О долгосрочной ипотеке
Независимо от валюты договора банк должен простить заемщику неустойку. Это обязательное требование программы. Оно касается только тех сумм, которые не уплачены. Если часть неустойки заемщик выплатил или ее взыскали принудительно, эти деньги не возвращают.
Неустойку нельзя погасить за счет господдержки. Банк должен просто списать ее, как будто никаких санкций и не было. По этому поводу составляют мировое соглашение.
Нет, это запрещено и незаконно. Если с вас просят какие-то комиссии или доплаты, ссылайтесь на правила программы (п. 11). Или жалуйтесь в АИЖК .
Если вы не подходите по категориям заемщиков, доходу, ежемесячному платежу, площади квартиры или единственному жилью, есть шанс.
Господдержку могут дать, даже если площадь квартиры немного больше лимита. Или нет детей, но тяжело заболел супруг. Или если ежемесячный платеж вырос не на 30%, а чуть меньше, но это всё равно непосильно для семьи.
Окончательное решение примет межведомственная комиссия. Минстрой создаст ее до 1 сентября для особых случаев. Когда опубликуют официальный документ, мы расскажем, как это будет работать.
Сходите в банк и напишите заявление — вы ничего не потеряете.
Нет. Заявку нужно подавать заново. Все заявки и документы из прошлой волны больше не действуют. И рассматривать их не будут. Если даже заемщик проходил под условия программы господдержки в прежней редакции, в этот раз помощь он получит только по новым правилам.
Как и в прошлый раз — пока не кончатся деньги. На этот этап господдержки выделили 2 млрд рублей. Правительство считает, что их хватит примерно на 1300 кредитов. Это примерно 30% от всех валютных ипотечников, кто нуждается в помощи. А размер просроченной задолженности в девять раз больше, чем финансирование программы.
Денег на всех не хватит. Нужно торопиться с заявкой, документами и договором. В прошлый раз программу продлевали на два месяца, а закончили через две недели.
Нет, больше не дадут. Господдержку можно получить только один раз.
Программа не исключает участия рублевых ипотечников. Но есть обязательное условие: ваш ежемесячный платеж по ипотеке с момента оформления вырос на 30%.
Если у вас фиксированный платеж, шансов получить господдержку почти нет. Обращайтесь в банк и выносите свой вопрос на обсуждение межведомственной комиссии. Если там посчитают, что вам положена помощь, есть надежда.
Особо не рассчитывайте на этот вариант. Банки начнут принимать заявки с 22 августа. Не факт, что к этому времени успеют создать комиссию. Деньги будут выделять по очереди. Пока разберутся с вашей ситуацией, деньги могут кончиться.
Внимательно изучите новые правила, не полагайтесь на наш разбор. Если вы проходите по всем требованиям, сможете претендовать на господдержку на общих основаниях. Если нет, надейтесь на решение комиссии.
Сходите в банк. Уточняйте, какие нужны документы. И на каких условиях вам дадут господдержку. Обязательно решите вопрос с неустойкой.
Собирайте документы. Не берите лишних справок. Например, выписка о единственном жилье не нужна. Остальные справки закажите заранее.
Если придется подавать заявку на комиссию, не торопитесь. Подождите, пока опубликуют положение о ее работе, чтобы не потратить деньги зря. Там могут быть требования, под которые вы точно не подойдете.
Прислушивайтесь к нашим советам, но всегда помните, что в случае с господдержкой время — деньги. И только вы знаете, стоит ли потратиться на справки, даже если с господдержкой может не получиться. Но мы очень хотим, чтобы у вас получилось.
Крупнейший игрок рынка ипотеки — Сбербанк — поднял ставки впервые с 2014 года. Многие банки сделали это еще раньше. К концу года средневзвешенная ставка по ипотеке может вплотную приблизиться к 10%, прогнозируют участники рынка
Фото: Валерий Матыцин / ТАСС
В результате минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам на покупку готового жилья (с учетом снижения дисконта) выросла с 8,6 до 9,2% годовых, на покупку квартиры в строящемся доме — с 7,1 до 7,5%, а на рефинансирование ипотеки, выданной другим банком, — с 9,5 до 9,9%.
Ипотечный портфель Сбербанка на 1 октября 2018 года составил 3,4 трлн руб., сообщил представитель кредитной организации. С начала года банк выдал ипотеки на 1,1 трлн руб. (+63% к январю—сентябрю 2017 года).
Последний год рекордов
Авторы:
Екатерина Литова, Надежда Федорова.
При участии:
Евгений Калюков.
Источник: РБК