Ну, я то знаю что происходит с ипотекой, мне просто заголовок нужен
Итак, какие ключевые моменты на сегодня, на август 2009 года? Утомился я сегодня от работы с камнями, поэтому буду относительно краток.
2) Вслед за ЦБ ставку рефинансирования снизил государственный ипотечный гигант АИЖК. Имеет смысл процитировать их информационное сообщение:
«ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с 10 августа 2009 года снизило базовую процентную ставку рефинансирования стандартных закладных с 11,05% до 10,8% годовых в рублях. Изменение ставки рефинансирования закладных связано со снижением ставки рефинансирования Банка России до 10,75% годовых.
С учетом внесенных изменений пороговые значения ставки теперь составляют:
при наличии личного страхования
при отсутствии личного страхования
3) Премьер-министр Владимир Путин поручил Минрегиону проработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам на жилье экономкласса (до 30 000 руб. за 1 кв. м). Насколько я понимаю по прямой аналогии с льготным автокредитованием.
4) Многие СМИ растиражировали некую статистику от коллег по рынку ипотечных брокеров, в которой получалось, что ставки на ипотечные кредиты растут.
5) Высказываются мнения, что объем просроченной задолженности в целом по кредитному портфелю по итогам 2009 года может не подойти к 10%, а составить около 12%.
6) В 2010 г. в Москве будет введено всего 1 млн кв. м жилья, сообщила руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина. Это почти в три раза меньше, чем в 2009 или 2008 годах (в 2009 г. запланировано ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м.).
А теперь на арене — ко-о-о-о-ммента-а-арии
Более того, снижение ставки по ипотеке и не приводит к ожидаемому увеличению суммы кредита при равном доходе семьи. Потому что тут важнее принятое в банке-кредиторе соотношение зарплаты к платежу, т. е. если банк номер 1 допускает по ипотечному кредиту не более 30% ежемесячного платежа, банк номер 2 не более 50%, а банк 3 — аж 80%, то при равной ставке во всех трёх банках и равном сроке кредита, банк номер 3 всех победил и там кредит будет больше.
Ещё момент. Вот сегодня ставка субсидируется, кредит выдаётся на 20 лет и кто поручится, что и через 15 лет государству будет интересно продолжать субсидировать?
И тут мы переходим как раз к рискам, сигналу от АИЖК и росту задолженности. Я не согласен с коллегами по рынку, распространившим информацию о росте ставок. Точнее, математически они правы, но просто некоторые банки можно учесть, некоторые не учитывать, т. е. от подборки банков меняются и цифры. Если же не оценивать некую среднюю ставку, а смотреть на возможности конкретных групп заёмщиков, то ситуация улучшается. Даже пробуждается кредитование новостроек и ставки по немножку, по немножку, как-то скромно и не афишируясь сползают вниз, если ориентироваться на письма от банков-партнёров, приходящие мне всё лето.
В целом показательно, что наша банковская система выстояла и понесла несравнимо меньшие потери, чем, например, банковская система США. В итоге на сегодня ситуация не критическая, но неясная. Опасения, не дающие банкам активней снижать ставки, вызывает рост задолженности. Рост задолженности по кредитам было бы неверно целиком связывать с кризисом, например, у региональных партнёров АИЖК проценты задолженности были чудовищны вовсе не из-за кризиса, а из-за безрассудной выдачи и чудовищной активности чёрных кредитных брокеров.
Тем не менее, проблемы с платежами есть и в других банках, не только тех кто работал по АИЖК. Эти проблемы вызваны задержками по зарплате, увольнениями конца 2008-начала 2009 года. Доля проблемных кредитов именно по ипотеке в целом не так велика (прогноз по 10 или пессимистичным 12% это включая потребкредиты и, в основном, из-за них), но при том что раньше (до 2008 года) проблемы с заёмщиками были единичными случаями, банки перестраховываются. Ещё раз подчеркну — важно, что существенный рост просрочек по ипотеке начался до пика кризиса, не был связан с кризисом и решился административными действиями, профилактикой со стороны АИЖК.
Короче говоря, банки имеют возможность активней снижать ставки, но из-за неясности какой % рисков закладывать, снижать ставку не спешат. Плюс ещё такой маркетинговый момент, что от существенного снижения ставки не произойдёт существенного роста спроса на кредиты, потому что заёмщики также пережидают. В общем, нормализация ситуации с зарплатами потихоньку тянет в сторону нормализации и ипотеку. Т.е. проблемы есть, но положительные тенденции есть во всё большей степени
А вот в чём потенциальная бомба на будущее, так это в падении объёмов строительства. Мы всё соревнуемся с объёмами строительства в СССР конца 80-х годов, а требования покупателей по комфортности и количеству метров на человека всё справедливо растут и получается не просто топтание на месте, а ухудшение ситуации. Проблемы застройщиков в кризис привели к замораживанию некоторой доли объектов, доли достаточно небольшой и не страшной, но проблема в почти поголовном отсутствии новых проектов. Т.е. по мере выхода заёмщиков из состояния финансовой неопределённости будут снижаться ставки, увеличиваться объёмы выдачи и, при существенном проседании предложения недвижимости в 2010 году, мы можем столкнуться с существенным витком цен на недвижимость.
В 2009 году около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами — «Сбербанком», Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и «ВТБ 24». Причем доля «Сбербанка» превысила 63%. Однако доминирующее положение «Сбербанка» не делает ипотечные кредиты доступнее для населения, пишет «Коммерсант».
По статистике ЦБ, за 2009 год объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в четыре раза — с 655,7 млрд рублей в 2008 году до 152,4 млрд в 2009 году. При этом большинство игроков, ранее выдающих заметные объемы ипотеки, практически прекратили выдачу новых кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля. Данные об объемах выдачи новых кредитов показывают, что в 2009 году прирост доли на рынке ипотеки смог продемонстрировать фактически один «Сбербанк».
В прошлом году «Сбербанком» было выдано ипотечных кредитов на 96,1 млрд рублей, что составляет 63% от совокупного объема выдачи по всему банковскому сектору. В 2008 году «Сбербанк» выдавал почти в три раза больше ипотеки — 242,8 млрд рублей, но, учитывая прежние объемы рынка, его доля составляла 37%. Таким образом, «Сбербанк» во время кризиса почти вдвое увеличил свою долю в выдаче ипотеки. Остальные банки, включая государственный «ВТБ 24», сокращали этот показатель. Если в 2008 году «ВТБ 24» выдал собственных и выкупил чужих кредитов на 109 млрд руб., то в 2009 году выдал всего 11,7 млрд рублей. Соответственно, его доля снизилась с 16,6 до 7,6%.
Третьим крупным игроком ипотечного рынка в прошлом году стало АИЖК — его доля составляет 19% (28,7 млрд рублей). Само АИЖК выдачей не занимается, а выкупает кредиты, выданные региональными банками по его стандартам. Однако объемы рефинансирования АИЖК в 2009 году позволяют оценивать объемы выдачи его банков-партнеров, поскольку другие структуры, до кризиса также выкупавшие выданные по стандартам АИЖК кредиты, ушли с этого рынка.
Таким образом, почти 90% всех ипотечных кредитов в 2009 году было выдано «Сбербанком», АИЖК и «ВТБ 24». Специализированные ипотечные банки практически незаметны на этом рынке, отмечает «Коммерсант».
Однако участники рынка признают, что доминирующее положение «Сбербанка» не способствовало снижению ставок на рынке. «Ставки «Сбербанка» в течение 2009 года были на уровне большинства коммерческих банков, которые остались на этом рынке, — 14-16% годовых, — говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами «Дельта Кредита» Вадим Пахаленко.- Наиболее сильно на ставки на рынке влияло АИЖК, которому государственные ресурсы на поддержку ипотечного рынка позволяли снижать уровень ставок».
Напомним, для стимулирования рынка ипотеки, объемы которого в 2009 году откатились к уровням четырехлетней давности, правительство готово направить в 2010 году 250 млрд рублей через программу ВЭБа. Эта программа позволит восстановить выдачу кредитов и довести ставки до 11% годовых, как того требовал президент и премьер, надеются в АИЖК. «Нынешнее распределение долей на рынке ипотеки вынужденное,- говорит господин Семенюк. — Чтобы у граждан был выбор, необходимо развивать конкуренцию, а для этого важно снова открыть средним и мелким банкам доступ к рыночным источникам долгосрочного финансирования».
Глава АИЖК Александр Семеняка — о жилищном кредитовании в новых условиях.//Владимир Гурвич. «Российская Бизнес-газета» №701 (17) от 12 мая 2009 г.
 |
| На ипотеку не надо показывать пальцем — она стесняется. Фото: Куксин Сергей |
Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем — всего на 14. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Что планируется предпринять для поддержки ипотечного рынка, какую помощь оказать заемщикам? Об этом «Российская бизнес-газета» по просила рассказать генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняку.
— Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. В чем причины?
— Тому есть две основные причины. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.
Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО — 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам — 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный — с падением цен на недвижимость.
Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.
— Что можно сделать, чтобы снизить эти риски?
— Основная задача сейчас — увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что ЦБ пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.
В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.
Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки — создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.
— Но как быть тем, кто уже сейчас не в состоянии платить по долгам?
— Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре прошлого года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства — ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия такие: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.
— Известно, что правительство предоставило АИЖК господдержку. Как будут использованы эти средства?
— Напомню, что в конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей и недавно заявлено, что будет получено еще столько же. Эти средства мы резервируем для программы помощи заемщикам и на рефинансирование — на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.
С 1 апреля АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.
— Каковы прогнозы по поводу развития ипотечного рынка?
— Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемов предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130-150 миллиардов рублей, или 20-25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составит около 200 миллиардов.
— Сейчас идет процесс усиления банков с госучастием. По логике они должны выполнять социальный заказ и активно развивать ипотеку.
— Банки с госучастием не заменят собой рынок. Их рыночная доля около 55-60 процентов. Но это доля не выдачи, а того, что у них есть на балансе.
По оценкам Агентства, 25 процентов ипотечных портфелей крупнейших банков было приобретено ими у региональных банков, а не выдано самостоятельно. Таким образом, доля крупнейших банков в выдаче ипотечных кредитов не превышает 50 процентов. Есть сомнение, что крупные банки смогут заместить выбывших более мелких игроков. В этих условиях важно сохранить активность региональных банков как первичных кредиторов, тем самым увеличив пропускную способность рынка и обеспечив конкуренцию.
— Сейчас все больше говорится о проблеме просроченных платежей.
— По данным Банка России, общий уровень просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиарда рублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным кредитам. При этом отмечается существенный рост просроченной задолженности.
Но эта статистика не позволяет точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя — количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.
Но просрочка может расти и в случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.
— А сколько заемщиков могут оказаться в ситуации, когда они начнут задерживать платежи?
— Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: у тех, кто брал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубля продолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска — это регионы, где активно субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нет средств. И третья группа потенциальных неплатежей — это моногорода, где происходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что примерно 40 процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, это максимально 100 тысяч человек.