Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году.
Для начала вам нужно понять, что в банках работают опытные юристы, которые смогут и квартиру забрать и еще в должниках оставить. От того, как будет выстроена защита, зависит размер вашего долга. Например, в нашей практике был случай, когда мы не дали взыскать с должника 2 800 000 рублей за одно лишь судебное заседание (на эту сумму нам удалось снизить исковые требования банка). Поэтому, если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки в долларах или иной валюте, то внимательно прочтите то, что написано ниже. Если банк уже подал на вас в суд, то читайте информацию по этой ссылке.
На данный момент банкротство физлиц для ипотечных должников является оптимальным способом решения проблемы. Все дело в том, что с падением рынка недвижимости ее стоимость снизилась, в то время как с ростом доллара долг увеличился более чем в два раза. Таким образом, за подешевевшую квартиру некоторые заемщики остаются должны банку сумму в четыре-пять раз превышающую рыночную стоимость жилья. Эта тема подробно расписана в разделе ипотека и банкротство.
Если заемщик систематически нарушает сроки внесения ежемесячных платежей (более, чем три раза в течение года), то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения долга.
Если не платить по ипотечному кредиту в долларах, то недвижимость реализуется в судебном или досудебном порядке. Причем дом, квартира или иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскиваются только в судебном порядке. Такое жилье реализуется с помощью продажи на открытом аукционе или конкурсе.
Если вы хотите оставить недвижимость у себя, то есть только один вариант:
Рефинансирование – это изменение условий кредитования. Можно увеличить или уменьшить срок кредита, изменить сумму кредита или перевести кредит из долларов в рубли. Но нужно понимать, что вы вправе лишь попросить банк провести рефинансирование вашего долларового кредита, а банк вправе как принять ваше предложение, так и отказать. В нашем случае, рефинансирование ипотеки в долларах и перевод валюты кредита в рубли – это идеальный вариант.
Однако на этом пути вас могут встретить неприятные моменты:
- процентная ставка в рублях будет выше, чем в долларах;
- нужно будет произвести новую оценку недвижимости, причем оплата этого ляжет на плечи заемщика;
- заново пройти процедуру одобрения ипотечного кредита (андеррайтинг);
- плата за переоформление залога в регистрационной службе;
- плата за страхование;
- возможно, нужно будет заплатить комиссию за выдачу кредита и иные платежи.
Мы не говорим, что все эти платы обязательно будут, но, по нашему опыту они вполне могут быть.
Еще один вариант – продажа ипотечной квартиры. Но этот способ мы не рекомендуем. В период кризиса стоимость жилья не очень высокая, а вот кредит вырос, причем значительно. Так что продажа вряд ли покроет долг.
Будьте готовы к тому, что банк подаст на вас в суд (он обязан это сделать) и недвижимость будет взыскана в 99% случаев. Суд принимает решение, указывая в нем:
- сумму, которую надлежит выплатить банку;
- способ и порядок реализации недвижимости;
- начальную продажную цену заложенного имущества. Эта цена определяется по соглашению заемщика с банком, однако, в случае спора стоимость определяется судом.
Помните, что если суммы, полученной от продажи жилья, не хватит на оплату долга по кредиту, то вам придется также погашать остаток. Не нужно надеяться на то, что банк взыщет недвижимость и вы забудете о долге. Наша практика показывает, что юристы банка делают так, что с торгов жилье уходит на 25% ниже реальной стоимости, а заемщики не только лишаются жилья, но и на долгие годы становятся должниками банка.
Законодатель предусмотрел, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию на срок до одного года, при условии, что залогодержателем является физическое лицо. Причем суд учитывает обстоятельство, что сумма, которую требует банк не должна превышать оценочную стоимость имущества.
Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в период отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Важно знать, что банк не всегда может требовать взыскания заложенного имущества. Если сумма просрочки составляет менее пяти процента от оценочной стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев. Однако необходимо, чтобы обе эти условия были выполнены одновременно.
При отказе от взыскания ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕВ настоящее время ипотечные кредиты в долларах пользуются популярностью только у узкого круга заемщиков. Сегодня на российском рынке таких предложений практически нет. От валютной ипотеки отказались крупные и средние банки РФ, а также представительства иностранных финансовых компаний.
Валютная ипотека – это кредит, оформленный в валюте другой страны. Как правило, деньги выдаются в долларах США или евро. Размер ежемесячного взноса по такому кредиту вносится тоже в валюте, поэтому в рублевом эквиваленте платеж по кредиту будет регулярно изменяться.
До недавнего времени кредитные организации активно рекламировали валютную ипотеку, и многие граждане согласились на предложения, которые, на первый взгляд, казались выгодными. Преимуществом таких банковских продуктов была процентная ставка, сниженная по отношению к рублевым кредитам на 2 – 3%.
Сложности с выплатой произошли по причине резкого колебания курса доллара США и евро – показатели увеличивались практически вдвое, причем за короткий период времени. На данный момент стоимость иностранных денег снизилась, но незначительно, если сравнивать ее с курсом 2012–2014 годов. В результате валютные ипотечники оказались в чрезвычайно тяжелой ситуации, так как сумма обязательного платежа существенно возросла.
Ключевая особенность валютных кредитов заключается в том, что выплачиваются они также в валюте. Вносить в кассу банка можно и рубли, сумма автоматически конвертируется на дату совершения платежа. Если раньше процентные ставки по таким кредитам были сниженными, то в настоящее время они примерно равны рублевой ипотеке. В совокупности с крайне малым количеством таких банковских продуктов и высокими рисками, они становятся невыгодными как банкам, так и заемщикам.
Суды встают на сторону банков и принимают решение о выселении должников. В судебной практике прослеживается тезис о том, что должники приняли на себя риск колебания курса валют, когда подписали кредитный договор. Ипотечную квартиру, даже если это единственное жилье, можно изъять за долги (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса). В самой сложной ситуации оказались заемщики, оформившие договора до середины 2014 года.
Сейчас Банк России дает прогнозы о том, что финансовая политика остается относительно стабильной. Но невозможно предугадать, каким будет платеж через несколько месяцев. Поэтому ипотечным заемщикам приходится самостоятельно искать выходы из ситуации.
Правительство старается оказать помощь своим гражданам. В 2019 году продолжает свое действие программа реструктуризации от АИЖК, принятая в 2015 году. Действуют следующие условия:
- процентная ставка фиксируется на уровне 11,5%;
- средствами государственной поддержки можно оплатить до 30% задолженности (не более 1,5 млн рублей);
- изменение валюты займа на рубли по курсу, утвержденному на дату подписания договора реструктуризации;
- невыплаченные штрафные неустойки списываются и далее не начисляются.
Суть программы – возможность поменять долларовую ипотеку на рублевую, без дополнительных затрат. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) компенсирует издержки финучреждений. Но льготные условия доступны не всем желающим (постановление от 20.04.2015 №373).
Что делать в поиске решения проблемы в настоящее время:
- Реструктурировать заем. Есть несколько вариантов решения проблемы: отсрочка, рассрочка, изменение валюты ссуды.
- Рефинансировать кредит. Брать в другом финучреждении ссуду для выплаты действующей задолженности. Погасить ипотеку, а новый кредит выплачивать на более выгодных условиях.
- Добиваться получения государственной поддержки.
- Подстраховаться на случай невыплаты кредита. С помощью заключения срочных контрактов можно зафиксировать курс валюты на будущее. Рынок срочных контрактов доступен тем, кто открыл брокерский счет и торгует на Московской бирже. Доходами, вырученными от заключения сделки, можно возместить ущерб от скачка курса валют. Для заключения сделок придется тратиться на хеджевые процедуры, но собственное спокойствие этого стоит.
Последние новости для заемщиков связаны с тем, что постепенно долларовые ссуды заканчиваются и остаются доступными лишь единицам. Коэффициент банковского риска уже с 2015 года повышен до 300% и кредитным учреждениям невыгодно их выдавать.
Ипотечный кредит в долларах – это сделка, которая может оказаться сравнительно безопасной только для тех, кто получает заработную плату в иностранной валюте и использует инструменты страхования от рисков. Выгода в этом случае весьма сомнительна. Причина в том, что сама недвижимость продается, оценивается и покупается в рублях. Изменение цены валюты не пропорционально колебанию цен на недвижимость. В результате удорожание доллара или евро равно удешевлению объекта приобретения. Это схоже ситуации, когда по ипотеке квартира куплена за 5 млн, а через некоторое время рыночная стоимость объекта снижается до 3,5 млн. Выплачивать нужно прежнюю сумму, но объект таких денег уже не стоит. Если складывается обратная ситуация и рубль укрепится, выиграют только те валютные заемщики, кто получает доход в рублях.
Основным риском для граждан, чьи доходы в рублях, является падение курса отечественной валюты. В этом случае платеж по кредиту увеличится, и предел такого роста предугадать довольно сложно. Рефинансирование позволяет изменить валюту, но конвертация осуществляется по курсу на день перекредитации. Иными словами, заемщик обезопасит себя от будущих рисков, если рубль вновь упадет в цене, но средства, утраченные по причине роста валюты не компенсировать.
Также стоит отметить, что банки не практикуют перерасчет при резких изменениях курсов. Не пересчитывались долларовые вклады или накопления на текущих счетах, не будет этого и в случае с ипотекой. Валютные колебания в перечень страховых рисков не входят.
‘ alt=»»>
- стартовый взнос от 20 до 50% или от 40% при оформлении по двум документам;
- процентная ставка варьируется от 9,50 до 11,50%;
- размер жилищной ссуды от 10 до 300 тысяч долларов;
- срок 1–15 лет;
- обязательное страхование недвижимости;
- запреты на досрочное погашение займа отсутствуют.
Едва ли найдутся в России взрослые люди, не слышавшие об ипотеке, ведь для многих она является единственной возможностью купить собственное жилье. По сути, это целевой кредит, который выдается под залог приобретаемой квартиры.
20 ЛЕТ РАБСТВА
Большинство заемщиков предпочитают брать ипотеку на очень длительный срок, лет эдак на 15-20. Они оправдывают свой выбор отсутствием возможности вносить крупные ежемесячные платежи. Причина, разумеется, существенная. Но есть мнение, что лучше забыть на несколько лет об отдыхе за границей, ресторанах и новых айфонах, чем переплачивать 200-300% от суммы кредита.
Давайте просто ради интереса обратимся к калькулятору и подсчитаем, какой срок будет оптимальным для ипотеки.
В качестве примера рассмотрим кредит на 10 лет в размере 2 000 000 руб. по ставке 10% годовых.
Ежемесячные выплаты в таком случае составят 26 430 руб, переплатить придется 1 171 000 руб.
Нельзя сказать, что кредитование на 10 лет является очень долгосрочным. В некоторых регионах России средние сроки выплаты превышают 20 лет. Все те же 2 000 000 руб. под 10% на 20 лет дадут нам ежемесячный платеж в размере 19 300 деревянных, а переплата по кредиту составит аж 2 632 000 руб.
Взяв ипотечный кредит с той же суммой на точно таких же условиях на 30 лет, вы уменьшите ежемесячные выплаты всего на 1 750 рублей. Зато платить будете на 10 лет дольше. В данном случае переплата по кредиту составит 4 318 000 руб, что, объективно говоря, непомерно много. Взято было 2 000 000, а вернуть придется почти 6 500 000. Выгоды тут и близко нет.
Из всего вышенаписанного следует, что при возможности необходимо брать ипотеку на максимально короткий срок.
ИНФЛЯЦИЯ: У НАС ВСЕ БОЛЬШЕ РУБЛЕЙ И ВСЕ МЕНЬШЕ ДЕНЕГ
Почти в каждой стране мира существует инфляция, у нас она составляет примерно 4% в год по данным Росстата. На условия ипотеки она никак не влияет, однако может значительно снизить уровень вашей жизни, поскольку вы и так обременены немалыми ежемесячными платежами и запасных ресурсов на сглаживание углов у вас нет.
Например, вы зарабатываете 35 000 руб, а ваша вторая половинка получает 25 000. Прежде вы тратили на содержание семьи около 50 000 в месяц, но в связи с жилищным кредитом решили сократить расходы на 20%, чтобы оставшиеся 20 000 руб. вносить ежемесячными платежами за квартиру. Спустя год после кредитования цены выросли на 15%. Теперь на содержание семейства вам нужно 46 000 руб. С учетом того, что вы и так экономите, уровень жизни у вас снизится.
Однако вы можете просить банк о реструктуризации ипотечного кредита, и именно инфляция будет веской причиной пойти вам навстречу. В противном случае вам придется потуже затянуть пояса и ждать, когда кризис минует.
ВАЛЮТНАЯ ИПОТЕКА – ВЫБОР СМЕЛЫХ
Некоторые банки могут предложить вам оформить кредитование в рублях, долларах или евро. Однозначного выбора, к сожалению, нет, если только вы не провидец в седьмом колене. Дело в том, что процентная ставка валютных кредитов ниже, тем не менее в условиях современной девальвации такое решение может выйти боком.
Говоря проще, каждый месяц вы будете должны платить, допустим, по 300 долларов, что на сегодняшний день составляет 19 800 руб. Но если курс рубля хоть немного снизится, то платить вам придется все те же 300 долларов, что в рублях уже будет дороже.
Так, в 2014 году люди брали валютную ипотеку по курсу 33 руб. за доллар, а уже через год платили по 67 все за тот же один доллар США. Эта патовая ситуация многих обанкротила и оставила без жилья.
ОТЛИЧНО, НАМ ПОДХОДИТ!
Не секрет, что чем больше денег внесено в качестве первоначального взноса, тем проще будет с кредитом на покупку жилья в будущем. Особо сознательные граждане стараются накопить процентов 30-50% от общей стоимости жилья. Лучший вариант – это продать гараж, дачный участок и даже машину, лишь бы вложить побольше в ипотеку. Говоря откровенно, свое жилье – это такое дело, на которое не стыдно попросить денег у родителей, родственников и друзей, забыв о гордости.
А если не смогу отдавать долги, спросите вы? В крайнем случае вы сможете обратиться в банк с просьбой уменьшить платежи, увеличив тем самым срок ипотеки, договориться о кредитных каникулах или провести рефинансирование.
Если у вас есть страховка, которую часто навязывают при кредитовании, проверьте, какие риски вы застраховали. Возможно, пора воспользоваться помощью страховой компании.
КАК РАССЧИТАТЬ ДОЛЮ ИПОТЕКИ В РАСХОДАХ?
Как правило, зона комфортной жизни заканчивается, если выплаты по кредиту будут превышать 30-40% от дохода. Для четкого понимания, что такое ипотека и насколько стойко вы выдержите ее бремя, проведите тест-драйв. Попробуйте прожить месяц, тратя на 40% меньше, чем обычно. Если это с легкостью удалось, значит, такое кредитование вам подойдет. Также в таком случае мы советуем задуматься, насколько рационально вы используете свои деньги на данный момент.
Тема кредитования, в частности ипотечного, в России сейчас очень актуальна. Ипотека – это долгая история, поэтому каждый из вышеперечисленных вопросов является весомым и обязательным к рассмотрению перед подписанием договора.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
