Ослабление национальной валюты и поднятие ключевой ставки Центробанком сулят перемены на рынке недвижимости. Эксперты ожидают падения цен на жилье на 10-15%, но воспользоваться удачным моментом и купить квартиру смогут только те, у кого хватит только собственных средств — вместе с удешевлением недвижимости резко подорожает ипотека.
Фото: РИА Новости
В свете последних событий наступает относительно выгодный период для покупки недвижимости: темпы роста цен на жилую недвижимость в рублях в ближайшие несколько лет останутся ниже уровня потребительской инфляции. Финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин объясняет, что снижение цен в реальном выражении произойдет из-за увеличения фискальной нагрузки при переходе на оценку по кадастровой стоимости. «Более того, из-за снижения реальных доходов населения, увеличения ключевой ставки ЦБ и роста ставок по ипотечным кредитам уровень спроса на квартиры также замедлится, соответственно упадет цена на них», — уверен он. «Если речь идет об «инвестиционной» квартире, то покупать ее в большинстве случаев нет смысла, так как ее стоимость в долларах может продолжить снижение, а в рублях — показать околонулевую динамику, существенно ниже инфляции. Гораздо интереснее сейчас банковские депозиты: после роста ключевой ставки ЦБ по ним можно найти ставку до 22% годовых при 9,1% годовой инфляции», — считает Нигматуллин.
Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев согласен, что изменение налогового законодательства изменит цены на квартиры, что будет идеальным условием для тех, кому нужно просто «пристроить деньги».
В конкретных цифрах сегодня сложно дать прогноз по росту/падению цен на недвижимость, считает руководитель направления развития и внедрения технологии персонального финансового планирования банка «БКС Премьер» Сергей Дейнека, поскольку ситуация слишком нестабильна, а решения неожиданны. «Даже если мы посмотрим на авторитетные прогнозы по экономической ситуации месячной давности, увидим, что абсолютное большинство из них не сбылось. Вероятно, в краткосрочной перспективе рублевые цены могут повыситься, особенно на новые объекты — застройщикам придется компенсировать риск подорожавших из-за ставки кредитов, а консервативно настроенные граждане предпочтут приобрести жилье, «чтобы деньги не сгорели». В среднесрочной перспективе следует ожидать снижения цен, так как спрос может снизиться из-за меньшей доступности ипотеки, ведь в целом количество сделок по приобретению недвижимости с привлечением ипотечных кредитов в РФ довольно велико и влияет на спрос», — поясняет Дейнека.
О понятии «выгодности» покупки недвижимости эксперты рассуждают по-разному. Скажем, если человек сейчас снимает квартиру и накопил определенную сумму денег на собственное жилье, то для него, скорее всего, будет более выгодным шагом (в том числе психологически) приобрести жилье сейчас и перестать платить деньги за аренду, а не надеяться на резкое снижение цен через несколько месяцев. Если человек запланировал покупку недвижимости с инвестиционными целями, например, для последующей сдачи в аренду, лучше подождать до стабилизации ситуации, вложив средства в менее рискованные инструменты, например, в краткосрочный банковский вклад или облигации, в структурный продукт с защитой, считает Сергей Дейнека. Доходность по таким продуктам сейчас представляется очень привлекательной, особенно в соотношении с рисками.
О рисках банкротства застройщиков и недостроя
Массового банкротства девелоперов аналитики не ожидают. Тем не менее, нынешнее снижение спроса и рост процентных ставок в экономике сократит их рентабельность на 30-50%, считает Тимур Нигматуллин. «В среднем такого рода бизнес останется прибыльным. Но я бы все равно не вкладывался в недвижимость на стадии строительства из-за ожидаемо слабого спроса на более выгодные готовые объекты», — отметил эксперт.
Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников уверен в повышении стоимости реализации девелоперских проектов. «Учитывая текущую общеэкономическую неопределенность и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, большинство девелоперских проектов станут просто нерентабельными», — отметил он.
Приобретать объекты на стадии «огороженной площадки» или «котлована» в краткосрочной перспективе — более рискованное мероприятие, чем раньше, поскольку риски недостроя возрастут из-за удорожания кредитов, предоставляемых банками самим застройщикам, и из-за удорожания ипотечных кредитов. Вероятно, что некоторые застройщики окажутся не готовы к столь резкому повышению ставки (до 17%), поэтому, если покупки квартир на этапе строительства совсем прекратятся, риск заморозки строек увеличится еще сильнее, а, как вариант, в случае такой покупки можно рассмотреть страхование от риска недостроя.
Как повышение ключевой ставки Центробанка до 17% отразится на ипотеке
Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов поясняет, почему дешевой ипотеки в ближайшем будущем мы не увидим. «Для рядового потребителя увеличение ставки до беспрецедентного уровня в 17% означает не что иное, как пропорциональный рост ставок по всем видам кредитов, в том числе по ипотеке. По сути, ЦБ кредитует коммерческие банки по ключевой ставке, а те, в свою очередь, выдают деньги потребителям под тот же процент, плюс величину собственной прибыли», — анализирует непростую ситуацию эксперт.
Чего не стоит делать рядовому потребителю, так это пытаться перехитрить рынок и найти «идеальный момент» для покупки жилья по самой выгодной цене, считает Сергей Дейнека. Во-первых, есть основания предполагать, что в течение одного-двух лет экономическая ситуация начнет стабилизироваться вызывая, как следствие, снижение ставок по кредитам. Во-вторых, банки предлагают очень выгодные условия по вкладам (уже около 20% годовых), в том числе долгосрочным, опять же из-за повышения ставки.
Простой пример предлагает разобрать Сергей Дейнека: «Покупка квартиры за 5 млн рублей с первоначальным взносом в 1 млн рублей, с ипотечным кредитом под 19% годовых на 20 лет: ежемесячный платеж — почти 65 тысяч рублей, величина переплаты — более 11 млн. Покупка через год квартиры, подорожавшей, например, до 5,5 млн рублей с первоначальным взносом в 1,2 млн рублей (проценты по депозиту), с ипотечным кредитом со снизившейся ставкой, например, до 14% годовых: ежемесячный платеж — 53,5 тысячи рублей, величина переплаты — 8,5 млн».
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Ипотеку убьют не столько высокие ставки, сколько ожидания падения цен на недвижимость. В последние годы ипотека стала основным двигателем рынка недвижимости. В 2014 г. доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в сегментах эконом- и комфорт-классов дошла до 60%. Лучшие условия кредитов, предлагаемых банками, начинались с первоначального взноса от 10% и процентной ставки от 12,1% в рублях. Что изменилось в 2015 г. в условиях кредитования?
1. Выросли процентные ставки
Очевидно, после увеличения в декабре 2014 г. ЦБ России ключевой ставки, банки изменили условия ипотечного кредитования. Некоторые кредитные учреждения временно приостановили выдачу кредитов (среди них — банк МИА, Промсвязьбанк, Банк Балтика, СМП Банк, банк Союз). «Минимальную ставку по ипотеке сегодня предлагает Сбербанк и составляет она 14,5%. Следующий банк (по размеру ставки) ВТБ 24 — ставка от 15,95% годовых. Максимальная ставка, которую сегодня можно увидеть среди кредиторов, составляет около 35%,« — рассказывает генеральный директор Софья Лебедева.
Между тем, как свидетельствует Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, Сбербанк не только держит процентную ставку на самом низком уровне, но и продолжает охотно выдавать кредиты (количество отказов выросло всего на 10%. Стоит ли удивляться, что 9 из 10 кредитов сейчас выдаются именно Сбербанком.
2. Увеличился первоначальный взнос
Минимальный первоначальный взнос увеличился с 10% до 20–30%. А в рамках специальных программ вообще 50% (взнос в 10% остался у единичных банков, например в Связь Банке. Зато у них и ставка — 28%).
Требование увеличить первоначальный взнос тоже объяснимо. Есть подтвержденная мировым опытом практика, что при внесении менее 25% собственных средств, заемщики не слишком ответственно подходят к обслуживанию кредита.
3. Повысились требования к объектам недвижимости
Еще одно ужесточение коснулось не столько заемщиков, сколько застройщиков. Банки перестали кредитовать покупку квартир в домах с низкой стадией готовности. Например, ВТБ 24 раньше кредитовал проекты KASKAD Family на стадии строительства 5%, теперь — 80%.
Банк Дельтакредит так же увеличил требования к степени готовности объекта (она должна быть не менее 60%).
4. Уменьшился срок, на который действует одобрение кредита
Сейчас банки весьма избирательно относятся к заемщикам, как к физическим, так и юридическим лицам. Кроме того, как говорит Парфенова Наталья, заместитель начальника отдела по ипотеке , банки требуют сократить срок выхода на сделку до одного месяца, вместо трех, а это существенно осложняет работу.
Как изменения отразятся на рынке?
Внешторбанк — 17% при покупке квартиры на первичном рынке. Первоначальный взнос — от 15%.
Газпромбанк — 16% при покупке на первичном рынке. Первоначальный взнос — от 30%.
И вот при таких высоких ставках ипотека начала свое бурный рост. Во второй половине 2006 года кредитов на покупку недвижимости в Москве и области было выдано почти в 2 раза больше, чем в первой половине.
К сожалению, официальная статистика в 2006 г. не вела учет числа (в штуках, а не миллионах рублей) выданных кредитов. Но если принять средний размер кредита за 3 млн. (мы можем сделать это грубое приближение), за первые 9 месяцев 2006 г. в Московском регионе было выдано около 15,5 тыс. ипотечных кредитов… за 9 месяцев 2008 г. — уже 26,5 тыс. кредитов (тоже приближенные данные). В 2009 г. количество выданных кредитов резко сократилось.
За первые 9 месяцев 2014 г. было в Московском регионе было выдано 72 тыс. кредитов.
Это максимум за все время существования ипотеки.
Если мы предположим, что падение будет таким же глубоким, как в 2009 г., то надо количество выданных кредитов уменьшится в 3,5 раза. Если же мы будем ориентироваться на абсолютные цифры 2006 г. (поскольку тогда действовали похожие условиями кредитования), то падение составит 4,5 раза. Продажи новостроек при этом упадут примерно вдвое. Впрочем, примерно такого уменьшения новых проектов и ожидает эксперты рынка. О влиянии ипотеки на рынок недвижимости читайте здесь.
Хотя Роман Строилов считает, что сравнивать нынешнюю ситуацию с серединой нулевых не совсем корректно. Тогда уровень финансовой грамотности населения был более низким, чем сейчас, люди чаще предпринимали рискованные шаги. А сейчас ситуация другая. Люди научились считать деньги, понимают, что 18% годовых — это очень дорого. К тому же, сегодня в отличие от нулевых у людей нет такого оптимизма по поводу роста собственных доходов в перспективе. Тогда был совершен серьезный скачок роста благосостояния страны, сейчас — на фоне экономических и политических событий — вряд ли такого можно ожидать.
По данным АИЖК в 2009 г. многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов. А средневзвешенная ставка выросла, в среднем, на 1 процентный пункт. Сейчас сворачивание программ кредитования не столь масштабное, скорее, будет играть роль другой фактор — ожидание снижения цены на квартиру.
Дело даже не в том, что съемные квартиры станут дешевле и доступнее. Могут измениться реалии аренды. Известно, что в большинстве городов мира квартира стоит 15–20 годовых арендных плат. В Москве этот показатель приближался к 30. , если смотреть просто на цифры, в Москве квартиру выгоднее арендовать, нежели покупать. Но эти рассуждения работают только на цивилизованном рынке аренды, когда хозяин не может расторгать договор в одностороннем порядке или повысить арендную плату выше оговоренных пределов. И вообще, арендатор не понижен в возможности пользоваться городской инфраструктурой, по сравнению с собственником. Конечно, наивно ожидать, что уровень законности в этом вопросе приблизятся к тому, что есть в США или Великобритании. Но уменьшение спроса на аренду квартир, рост налогов и коммунальных платежей, однозначно, обеспечат повышение лояльности арендодателей.
Актуальные на 22 января 2014 г. ставки банков на покупку квартир в новостройках Московского региона (для объектов, аккредитованных в Сбербанке, мы не приводили данные по аккредитации в других банках)
Безусловно, в нынешних обстоятельствах, множество россиян задумываются о том, что нужно как можно скорее, досрочным образом погасить ипотеку. Оно и понятно, потому что ситуация на валютном рынке, негативным образом влияет, на положение отечественной экономики в частности.
Досрочное погашение и его надобность, также зависит оттого, для чего ипотека бралась. Хотя, в принципе, даже если человек взял ее для того, чтобы потом сдавать это жилье, при наличии нужной суммы для досрочного погашения, лучше подстраховать себя, и оплатить всю ипотеку целиком, досрочным образом. В принципе, это в любое время лучше всего сделать, если есть таковая возможность.
Не стоит считать, что есть какие-нибудь важные приобретения, которые не могут подождать, в отличие от ипотеки. Всем известно, насколько сложно раздобыть нужную сумму для полнейшего погашения подобного кредита. И, ежели средства есть, а с отечественной и мировой экономикой, связаны стабильные перемены, следует просто-напросто бежать в банковскую организацию, и гасить ипотеку, не забывая о получении специальных бумаг, свидетельствующих о факте погашения.
Зная банковские учреждения и осознавая тот факт, что каждое из них, нынче в глубокой панике, нельзя ни в коем случае, оплатив целиком ипотеку, не удостовериться, что организации подобного типа, будут настолько честны, что навсегда отстанут от былого должника, со своими ненужными сообщениями и несправедливыми доводами. Кстати, если в тот момент, как ипотека будет наконец-таки оплачена, досрочным образом, бывший заемщик понимает, что ему не нужны никакие назойливые и заманчивые предложения, со стороны банка.
Нужно сразу же написать специальное заявление или же спросить у работника, который помогал гасить ипотеку на месте, как бы быть, если ни к чему дальнейшее общение с банком. Если ситуация не изменится, и будут поступать звонки и сообщения от главных московских банков той или иной сети, где заемщики брали ипотеку, следует приступать к более решительным действиям.