Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении.
Замедление к концу года
Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.
Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 — 20% годовых.
В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.
Высокое качество портфеля
В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам. Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — 95,5%.
При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.
Рост цен на жилье и роль ипотеки
Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.
«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, — отмечают в АИЖК. — Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). С учетом того, что не менее 40 — 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 — 2009 годов.
В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.
Ключевая ставка выросла. Что будет с теми, кто брал ипотеку в прошлом году? Под какой процент можно взять ипотеку сейчас и что с первоначальным взносом?
17% годовых это ключевая ставка Центробанка по кредитам и минимальная ставка по ипотеке. Еще в начале прошлого года она была меньше 12%, если посчитать, то теперь за пять лет клиенту придется переплатить практически полную стоимость взятой суммы.
В настоящее время наблюдается резкий спад интереса, в том числе со стороны клиентов. По 18-19 процентной ставке кредит возьмут те, кто оказался в безвыходной ситуации, либо те, у кого своя квартира продана и жилье нужно покупать для того что бы жить. Но даже под такой процент взять кредит заемщику будет непросто, требования ужесточились. Для строящегося жилья первоначальный взнос составляет минимум 50%, для вторичного жилья 30%, строже будут проверяться и доходы граждан, они должны быть подтверждены справкой 2 НДФЛ.
Что будет с рынком кредитования с такими условиями ни один из экспертов на данный момент прогнозировать не берется. Более-менее понятно только с теми, кто взял ипотеку до декабря 2014 года. Для них будут действовать прежние процентные ставки, увеличить их вслед за ключевой ставкой Центробанк не может.
С валютными заемщиками все намного сложнее, таких в стране около 3,5% граждан. Большинство из них брали кредиты в 2008 году после похожего кризиса, тогда это было намного выгоднее. Люди, предпочитали валютную ипотеку с 7-8 процентными ставками, в рублях таких ставок никогда не было.
На данный момент общая задолженность по кредитам в иностранной валюте составляет 117 миллиардов рублей. У тех, кто не успел выплатить ипотеку до очередного падения рубля, долг вырос почти в два раза. Уже сейчас понятно, что выплачивать подобные суммы смогут далеко не все.
Безусловно, банк не заинтересован в том, чтобы отбирать квартиру у клиентов. Во-первых, это не профильный бизнес банка, ставить их на баланс, заниматься продажей. Во-вторых, занимает большое количество времени и ресурсов, скорее всего, банки дадут людям возможность погасить кредит.
Подобная ситуация была уже в 2008 году, тогда валютных заемщиков было почти 30%. Многие банки имеют программы переводов валютной ипотеки в рублевую, но несмотря на нестабильную ситуацию в стране, эксперты прогнозируют, что просрочка по ипотеке будет намного ниже, чем по другим кредитам. Сейчас она держится около 3-4% и это дает надежду, что этот сегмент рынка останется на плаву, граждане и дальше смогут покупать себе жилье.
Дата публикации: 10:55 22 января 2015
Эксперты рассказали, что нужно предпринять, чтобы сделать кредит на жилье дешевле и короче. Можно обратиться в собственный банк с просьбой уменьшить процентную ставку или рефинансировать кредит в другом учреждении. Эксперты заверяют, что, следуя их советам, вполне можно сэкономить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.
Напомним, что в конце октября Центробанк снова снизил ключевую ставку до 8,25%. Вслед за этим кредитные учреждения начали пересматривать свои ставки по вкладам и кредитам.
Уже сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты по ставке менее 10% годовых, а в 2018 году она может снизиться еще на 0,5-0,7 пункта. Однако те, кто взял ипотеку на пике кризиса — в 2014-2016 годах, сейчас платят по процентам в 1,5, а в некоторых случаях и в два раза выше нынешних заемщиков, пишет «Российская газета».
У заемщиков есть способы платить по кредиту меньше, уверены эксперты. Самый простой — написать обращение в свой банк с просьбой снизить процентную ставку по действующей ипотеке в связи с заметным уменьшением ключевой ставки ЦБ. Но банк вправе отказать заемщику. Финансовый омбудсмен РФ Павел Медведев подтверждает, что жалоб на нежелание банков снизить ставку очень много. Но он отмечает, что эти решения вполне правомерны, поскольку подобное обязательство банка практически никогда не прописывается в договоре. Таким образом, юридически заемщик не может принудить банк уменьшить стоимость ипотечного кредита.
Другой вариант — рефинансировать ипотеку в другом банке, т. е. взять там кредит под меньший процент и погасить первоначальный заем. В этом случае придется заново собирать весь пакет документов, ведь банку нужно удостовериться в платежеспособности нового заемщика, оценить предмет залога, обеспечить страхование собственных рисков. Так что потенциальному клиенту придется вновь заказать отчет об оценке квартиры, предоставить справки о доходах, заключить договор со страховой компанией.
Рефинансирование в другом банке может сэкономить заемщику от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей и стоит потраченного времени, заверяют эксперты. Так, екатеринбурженке Юлии Шталь удалось снизить ставку с 13,1 процента до девяти и уменьшить срок кредита с 19 до восьми лет. В конечном счете ее переплата уменьшится на миллион рублей.
Эксперты говорят, что банк, выдавший первоначальный кредит, может противиться рефинансированию и затягивать процесс выдачи необходимых документов. Но существенно повлиять на решение перекредитоваться в другом банке первоначальный кредитор не может, тем более что чинить препятствия досрочному погашению кредита запрещено законом.
Рефинансирование стоит затевать именно в первые годы действия кредита. Арифметика жилищного кредитования такова: сначала человек отдает банку проценты, а лишь потом приступает к выплате основного долга. Когда проценты уже по большей части погашены, смысла брать новый заем уже нет.
Что нужно сделать, чтобы рефинансировать ипотеку
1. Изучить предложения банков, выбрать для себя приемлемые по ставкам, условиям кредитования и требованиям к заемщику.
2. Подсчитать расходы, которые придется понести ради рефинансирования: оплата услуг риелтора, заказ новой оценки квартиры, справки из банка, страхование, комиссии, внесение изменений в свидетельство о праве собственности. Затраты сравнить с той выгодой, которую вы получите в случае одобрения вашей заявки. Трезво оценить шансы получить новый кредит.
3. Собрать весь пакет документов, включая новый отчет о стоимости квартиры, новую страховку и справки из банка об остатке долга и отсутствии просроченных платежей.
4. Если вы единственный собственник залоговой квартиры и при ее покупке не использовался материнский капитал, то есть нет обстоятельств, осложняющих сделку, можно попробовать пройти весь процесс рефинансирования самостоятельно. Если же сделка подразумевает трудности, стоит обратиться за услугами опытного риелтора.