Этот блог — некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.
-
Мысли об ипотеке и недвижимости
- Кто кому деньги дает
- Ипотека и цены на недвижимость
- Дежа вю. Или снова о кризисе.
- Другие записи блога
Но я рискну предположить, что очень скоро, через какие-то 2 — 3 месяца нас ждет, как минимум, период коррекции (когда цены немного опустятся относительно своих нынешних значений) и, как максимум, разворот тренда и период падения цен.
Разрешите представить на ваш суд два сценария: оптимистичный и пессимистичный.
При оптимистичном сценарии цены опустятся от нынешних значений процентов на 10 — 15, а при пессимистичном могут упасть процентов на 30 и более.
Дело усугубляется тем, что по ставкам выше 13 — 14% годовых заемщики не больно-то стремятся брать кредиты. А как быть банкам? Откуда им брать деньги, чтобы выдавать кредиты по более низким ставкам? Ведь если выдавать кредиты деньгами вкладчиков, то для того, чтобы выдать кредит по ставке, например, 12% годовых, нужно, чтобы вкладчик свои деньги разместил во вклад по ставке не выше, чем под 7% годовых и не забирал их в течение нескольких лет.
Другими словами, влияние ипотеки не только на московский но и на Российский рынки недвижимости — просто огромно. Это и хорошо, и плохо одновременно.
Хорошо, потому что рынок недвижимости получает дополнительные финансы, необходимые для строительства нового жилья.
Плохо, потому что проблемы финансового рынка становятся проблемами рынка недвижимости.
Он возможен, если повышение ставок по кредитам одними банками будет скомпенсировано понижением ставок другими, если средние ставки по кредитам вырастут не более чем на 1%.
В случае этого сценария цены на недвижимость могут снизиться на 5 — 15% от нынешнего уровня цен
Он возможен, если повышение ставок по кредитам продолжится, и если средние ставки по кредитам вырастут более чем на 1,5 — 2%.
В этом случае, падение цен может оказаться более существенным, что приведет к сокращению кредитования, ужесточению требований банков к заемщикам и к увеличению просроченной задолженности по выданным кредитам, что, в свою очередь, может привести к дальнейшему повышению ставок.
Какой из сценариев будет реализовываться — увидим уже скоро: после Нового года.
Впрочем, я обычный человек, и могу ошибаться.
Ошибаюсь или нет — скоро увидим.
Пока повышение ипотечных ставок сложно назвать критическим — оно обусловлено, прежде всего, ростом ключевой ставки, которая в конце 2018 года составила 7,75%. В двух крупнейших банках, которые делят между собой лидерство по числу ипотечных сделок, ставки были повышены в среднем на 1–1,5%.
Нельзя сказать, что эти условия существенно отличаются от тех, что предлагались в предыдущие полтора года, поэтому только рост ставки сам по себе не оттолкнет потенциальных заемщиков. Гораздо большей угрозой может стать рост цен на жилье, который будет обусловлен повышением НДС и переходом застройщиков на проектное финансирование. Подорожание может составить 10–15% и более. Это может привести к тому, что порог входа в проекты для покупателей с небольшими доходами окажется слишком высоким. Поэтому, если одновременно вырастут цены и будет повышаться ипотечная ставка, рекордных результатов по сделкам, как в 2018 году, в 2019-м может уже не оказаться.
Будут ли ипотечные ставки расти дальше? Зависит от экономической ситуации в стране. Пока что сохраняются предпосылки к дальнейшему повышению ключевой ставки. В лучшем случае ставки не изменятся, в худшем — будут повышены еще на 0,5–1%. При этом не стоит забывать, что никто не отменял исполнения президентских указов по наращиванию темпов ввода жилья и повышению доступности ипотеки. Сложно предсказать, как эти указы будут реализовываться в новых рыночных условиях, но нам довольно скоро предстоит узнать об этом. Возможно, ситуация сложится таким образом, что появятся новые государственные программы субсидирования ипотеки, но с уверенностью говорить об этом пока рано.
С началом повышения ставок эта позитивная тенденция прервется. С 2016 года рынок рос за счет притока новых покупателей, для которых ставки меньше 12% стали приемлемыми. Чем ниже ставка, тем больше потенциальный охват клиентской аудитории. Соответственно, увеличение ставок приведет сначала к отсечению от рынка возможных клиентов, которые рассчитывали на более дешевый кредит (менее 9% годовых). Затем снизится спрос со стороны клиентов, которые не успели получить кредит на квартиру, когда ставки были ниже 10%. Следует также учесть негативные процессы в экономике: снижение реальных доходов, рост цен и повышение налогов. При повышении ставок эти реалии дополнительно ограничат активность покупателей жилья.
Что касается дальнейшего развития событий, то пока предпосылок к снижению ставок нет. Центробанк повышает ключевую ставку. Базовые ставки по ипотеке крупнейших банков возросли за полгода почти на один процентный пункт (до 10–10,5%). Повышение НДС ускорило инфляцию. 8 февраля состоится очередное заседание Банка России. Если регулятор вновь повысит эталонную стоимость кредита, то снижения ставок по ипотеке в ближайшие полгода точно ожидать не следует.
Мы прогнозируем, что 2019 год будет уступать году минувшему с точки зрения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости. Вообще 2018 год выгодно отличался на фоне последних кризисных лет. Отмечу, что по итогам прошлого года мы можем говорить о существенном увеличении спроса. По данным нашей компании, авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, стало больше на 15% (в сравнении с 2017-м). При этом активность покупателей во многом подогревалась тем, что ипотечные ставки в течение практически всего года были на психологически приемлемом уровне. Важно понимать, что платежеспособность населения остается невысокой, реальные доходы населения сокращаются, и в этих условиях для большинства потребителей ипотека — единственная возможность решить свои жилищные вопросы. Поэтому чем дороже кредитование, тем меньше сделок происходит на рынке недвижимости.
С учетом того, что средняя стоимость вторичного жилья в столице за прошлый год ощутимо увеличилась (с 178,1 тысячи рублей до 203,2 тысяч рублей за 1 кв. метр, то есть на 14,1%), а ипотека стала менее доступной, мы предполагаем, что в 2019-м не будет ни ипотечного, ни покупательского бума, которые мы наблюдали на протяжении всей осени прошлого года. По нашим оценкам, уровень спроса в 2019 году будет стремиться к показателям 2017 года. Мы не исключаем, что ипотечные ставки могут повыситься еще больше. И наоборот, сценарий, при котором ставки опустятся, представляется маловероятным. Последнее можно допустить, если во внешнеполитической и внутриэкономической областях у нас наступит полное благоденствие.
Процентные ставки по ипотеке являются одним из ключевых факторов, влияющих на объем спроса и потребительские предпочтения. В прошедшем 2018 году большую часть года ставки продолжали снижаться. Только осенью снижение прекратилось и ставки остановились на среднем уровне 9,5%. Подобные тенденции привели к увеличению объемов ипотечного кредитования и, соответственно, росту количества сделок по продаже квартир. В 2018 году был зафиксирован очередной рекорд по количеству сделок на первичном жилом рынке Москвы. Ожидания роста ипотечных ставок, начиная с осени, еще больше подстегнуло спрос в этом направлении.
Ипотечные ставки напрямую следуют за ключевой ставкой ЦБ РФ. Последнее повышение было в декабре 2018 года — до 7,75%. Пока, в ближайшее время, в отсутствие каких-либо макроэкономических потрясений, можно говорить, скорее, об умеренном росте ставок по ипотеке — то есть до 9,8–10,5%. Более высокое значение (11,5–12%) представляется на данный момент маловероятным. Таким образом, повышение ставок по ипотеке на ближайший год не приведет к обвалу спроса, но и рекордов по ипотечному кредитованию прошедшего года ожидать не стоит.
Обычно в подобных ситуациях покупатели продолжают приобретать жилье в ипотеку, однако при этом находят некий компромисс — например, берут жилье меньшей площади и комнатности или же приобретают квартиру в более бюджетном сегменте. Но некоторые клиенты, вероятно, и вовсе отложат покупку до более удобного момента.
Скорее всего, в ближайшее время будет наблюдаться некоторое снижение количества желающих взять ипотеку. Но эта ситуация, скорее всего, будет носить временный характер. Недвижимость — всегда нужное и выгодное вложение, и в любое время она будет востребована.
Однако есть возможность того, что спрос именно на приобретаемое в ипотеку жилье в ближайшее время изменится незначительно — многие кредиты были одобрены еще в прошлом году (до очередного повышения ставок), а значит, часть покупателей будет стремиться ими воспользоваться. Не исключено, что ипотечные ставки продолжат идти вверх, однако изменения, скорее всего, предстоят не очень значительные.
Ипотека реагирует на события и макроэкономические, и внешнеполитические — именно совокупность нескольких факторов влияет на дальнейшие колебания ставок. Инфляция, санкции, решение ЦБ — все это оказывает действие на последующий ход событий. На данный момент довольно сложно предсказать, как именно будет складываться ситуация далее, ведь каждый из этих факторов может также поменяться в течение года. Кроме того, возможно в ближайшие месяцы ставки поднимут те банки, которые еще не успели этого сделать.
Следует учитывать также и влияние сезонных факторов. К примеру, лето — это традиционно период некоторого спада активности на рынке, соответственно, в это время банки предлагают акции, чтобы подогреть интерес покупателя.
Есть основания предполагать, что к концу года ситуация стабилизируется, и если произойдут положительные события на рынке, это может отразиться и на ипотечных значениях.
Впервые в истории нашей страны усилия властей привели к почти настоящему ипотечному буму. Ипотечные ставки снижаются быстрее, чем ключевая ставка Банка России, а количество выданных кредитов растет темпами свыше 50% в год. Например, в марте этого года, по данным Росреестра, число зарегистрированных ипотечных договоров в столице выросло в годовом выражении почти на 70%.
Ставки по кредитам на жилье давно уже пробили психологически важный уровень в 10%, и эксперты заговорили о скором достижении отметки в 7%. Но картину начали портить новые американские санкции и предстоящий переход строительной отрасли на проектное финансирование.
С конца марта ключевая ставка ЦБ опустилась до 7,25%. И представители регулятора, и аналитики прогнозировали дальнейшее ее снижение. В государственных банках публично заявляли, что если темпы снижения ставки сохранятся, то уже через два-три года ипотеку будут выдавать где-то под 7%, и указ Владимира Путина можно будет выполнить досрочно — президент поставил задачу достичь такой процентной ставки только к 2024 году.
В апреле Конгресс США объявил об очередной порции санкций, которые поставили на грань выживания одну из крупнейших в России и мире алюминиевых компаний. Шок оказался сравнимым с тем, что испытала наша экономика в конце 2014 года — после объявления санкций последовали резкий обвал рубля и фондовых рынков. ЦБ на последнем заседании 27 апреля решил оставить ключевую ставку неизменной из-за волатильности на рынках.
Однако ситуация, к несчастью, не похожа на обычную волатильность. Несмотря на серьезную недооцененность российских активов, их никто не торопится покупать — иностранные инвесторы начали понимать, что какой бы привлекательной ни была цена, идти против американских властей себе дороже. Кроме того, сохраняется угроза, что следующим шагом США станет запрет на покупку российского госдолга.
Но даже если все обойдется, крупнейшие банки столкнутся с ростом плохих долгов из-за уже попавших под санкции предприятий, предупредил глава Сбербанка Герман Греф. Давление на капитал неизбежно приведет к пересмотру ставок, в том числе ипотечных.
Очень показательно, что топ-менеджеры Банка России немедленно заявили о пересмотре прогнозов по ряду показателей, включая инфляцию. Сначала озвученные цифры оказались совсем уж тревожными — предполагалось, что инфляционный таргет будет превышен в следующем месяце. Позднее появились более осторожные оценки, и сейчас речь идет о росте цен в связи с санкциями на 0,5-1%.
Этого достаточно, чтобы отложить дальнейшее снижение ставки на неопределенное время. Глава департамента денежно-кредитной политики ЦБ Игорь Дмитриев и вовсе дал понять, что ключевая ставка может двинуться в другую сторону. Иными словами, самый оптимистичный сценарий на сегодня — это сохранение ставки на нынешнем уровне. А значит, и стоимость ипотеки в крупнейших банках снижаться не будет.
К счастью, в любой экономической формуле несколько переменных. Власти объявили, что через три года все строители будут вынуждены перейти на проектное финансирование.
Это значит, что эра долевого строительства, когда возведение жилья финансировали сами будущие владельцы квартир, подходит к концу. Вскоре застройщики будут брать деньги у банков под проценты.
Разумеется, это радикальные оценки, на них не стоит ориентироваться. Грамотный покупатель должен оценивать ситуацию трезво. Не стоит забывать, что объемы предложения жилья еще весьма далеки от потребностей. Также поставлена под угрозу и платежеспособность населения из-за санкций и последующего всплеска инфляции. Поэтому платить по кредиту даже 9-10% сегодня могут позволить себе немногие.
Независимые аналитики советуют сейчас брать ипотеку только тем, кто остро нуждается в жилье и имеет деньги на первый взнос. Терпеливым покупателям стоит еще немного подождать — цены на жилье будут снижаться и дальше. Что же касается ипотеки, то власти предпримут максимум усилий, чтобы ставка оставалась комфортной и как минимум не росла.