Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении.
Замедление к концу года
Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.
Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 — 20% годовых.
В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.
Высокое качество портфеля
В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам. Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — 95,5%.
При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.
Рост цен на жилье и роль ипотеки
Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.
«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, — отмечают в АИЖК. — Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). С учетом того, что не менее 40 — 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 — 2009 годов.
В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.
Здравствуйте.У меня ипотека была взята в 2014 году в сбербанке,могу ли я обратится в банк чтобы снизить процентные ставки по ипотеке ?
Ответы юристов ( 1 )
Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим ипотечным кредитам.
Процентная ставка снижается в следующих случаях:
На положительное решение банка влияет отсутствие просроченной задолженности, срок действующего кредита не менее 12 месяцев от даты выдачи, остаток не менее 500 000 рублей и другие факторы. Также кредит не должен быть ранее реструктурирован.
Банк рассматривает заявку и принимает решение о снижении в течение не менее 30 дней после подачи заявки.
Резкое падение курса национальной валюты в первые месяцы нового года внесло изрядную сумятицу в ряды экономистов и рядовых граждан. Пусть и несколько запоздалое, вмешательство Банка России — увеличение интервенций, сдвиг валютного коридора — позволило если не стабилизировать ситуацию, то, по крайней мере, несколько снизить степень напряженности в обществе. Однако многие эксперты и аналитики придерживаются мнения, что это временное явление. В частности, Василий Колташов, представитель Института глобализации и социальных движений, уверен: ситуация, в силу различных причин, будет с переменным успехом ухудшаться в течение всего года.
Андрей Хромов, президент гильдии риэлторов Московской области:
— Под основной удар в первую очередь попали те, кто взял кредит в иностранной валюте. Поскольку доходы основная часть населения получает в рублях, то рост курса доллара и евро неизбежно отразился на них.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК:
— После кризиса 2008 года, когда около 20% ипотечной задолженности составляли валютные ипотечные кредиты, их выдача практически прекратилась. В последние 2 года их доля в общем объеме выдачи является устойчивой на уровне 0,2% в количественном и 1,4% в денежном выражении. Это нишевой продукт, который интересен только заемщикам, получающим основные доходы в соответствующей валюте или хорошо понимающим курсовые риски. При продолжении тенденции ослабления рубля роста популярности таких кредитов тем более ожидать не стоит.
Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость:
— Начнем с того, что в России никогда не было выгодно покупать жилье в ипотеку. Сейчас ставки рублевой ипотеки банки обязательно поднимут на фоне меняющегося курса валют. Застройщики также скорректируют цены на недвижимость, ориентируясь на него же. На данный момент для тех, кто собирался приобретать недвижимость при помощи ипотеки в рублях и готов мириться с корректировкой цен застройщиками, разница будет не так очевидна. Тем же, кто собирается взять валютную ипотеку (там процентная ставка снижена), с покупкой стоит повременить в надежде на коррекцию курса.
— На сегодняшний день не стоит оформлять кредит только в том случае, если ипотека в валюте, а доход — в рублях. Все остальные могут спокойно покупать недвижимость с помощью заемных средств, тем более что пока еще нет пересмотра тарифной сетки по ипотечным кредитам.
— Если у нас идет снижение курса рубля, то вкладывать деньги в недвижимость стало еще выгоднее. На фоне роста цен на недвижимость к концу года переплата процентов банка компенсируется. Единственная рекомендация людям, которые по тем или иным причинам боятся оформлять кредит, — внимательный расчет платежей таким образом, чтобы они составляли не более 40−50% от ежемесячного дохода.
— Тем, кто уже взял кредит в валюте, я бы порекомендовал просто смириться с данной ситуацией. Жаль, что раньше они не предусмотрели такого варианта развития событий, но что-то предпринимать уже вряд ли целесообразно. Так или иначе, а необходимо приспосабливаться к новым реалиям. И надеяться, что никаких серьезных потрясений уже не произойдет.
Андрей Владыкин и Игорь Индриксонс единодушны:
— Тогда в первую очередь, конечно, нужно предупредить банк о том, что по определенным причинам возникли сложности с выплатой долга. Замалчивать ситуацию — не самая лучшая стратегия в данном случае. Просрочки будут накапливаться как снежный ком, что в итоге приведет к нелицеприятным последствиям. Поставив банк в известность о текущих сложностях, можно выбрать оптимальный вариант решения ситуации. Например, банк может пойти навстречу и согласиться на пересмотр условий ипотеки.
Если проблемы временные (например, поиск работы), можно договориться об отсрочке платежа тела кредита на определенный период. Еще один вариант — реструктуризация кредита на больший срок. Если же ситуацию переломить невозможно, то лучше заняться реализацией недвижимости самостоятельно, до того как продажа залоговой квартиры перейдет под управление банка. Иначе велика вероятность того, что квартира уйдет по такой цене, чтобы только-только покрыть имеющийся долг. Но, в любом случае, самое главное правило — оперативность. Обращаться в банк нужно как можно скорее.
— С 2010 года уже все, кто хотел реструктурировать свой валютный кредит, имели возможность сделать это. Поэтому мы не ожидаем роста спроса на реструктуризацию. Надо четко осознавать, что, оформляя кредит в иностранной валюте, заемщик берет на себя неоправданный валютный риск и должен предпринимать меры по созданию подушки безопасности на этот случай.
Пока курс доллара увеличился на 10−15%, рефинансирование не принесет существенных выгод, поскольку ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3 процентных пункта выше, чем по валютному. По этой причине рост аннуитета будет примерно соответствовать темпам роста курса доллара в последнее время. Так что рефинансирование выгодно только в том случае, если заемщик уверен в дальнейшем росте курса доллара.
— В данной ситуации логично вкладываться в то, что может показать рост. Лучший
пример в недвижимости — новостройки, которые дорожают по мере
повышения стадии строительной готовности. В некоторых случаях доход может достигать 35−40%. В доллар, понятно, уже нет смысла вкладываться, потому его рост практически достиг своих пределов, и в дальнейшем он будет только откатываться назад.