Ставки ипотеки плавно снижались с середины 2015 г. и к концу лета этого года опустились до исторического минимума, потеряв за этот период 3–5 процентных пунктов (п. п.). Темпы кредитования резко увеличились: только за девять месяцев этого года банки выдали ипотеки на 2,07 трлн руб.
Но осенью после повышения ключевой ставки ЦБ ипотечные банки стали понемногу поднимать ставки жилищных кредитов и их рефинансирования.
Так что тем, кто еще не успел обратиться в банк за рефинансированием старых долгов, чтобы снизить стоимость их обслуживания, имеет смысл поторопиться.
Правда, не факт, что попытка снизить кредитную ставку в банке, где получена ипотека, окажется удачной.
Программы рефинансирования ипотеки, позволяющие уменьшить платежи, например, за счет снижения ставки, стали появляться у многих российских банков еще в конце 2016 г. Но и сейчас они есть не у всех банков, кредитующих покупку жилья: например, их нет у Московского кредитного банка и Совкомбанка.
По данным Marcs, из 25 крупнейших ипотечных банков рассматривать заявки на рефинансирование кредитов готовы только 18, на новостройки – 13. Причем перекредитованием ипотеки при недостроенном объекте занимаются лишь девять из них.
ВТБ, который давно рефинансирует ипотеку на готовое жилье, ввел программу для объектов на этапе строительства совсем недавно – в середине ноября. Рефинансирование новостроек – востребованный продукт на рынке, утверждает представитель ВТБ.
А вот в Cбербанке рефинансирование на этапе строительства недоступно, сообщила его пресс-служба, уточнив: для этого есть возможность оформить в залог другую находящуюся в собственности заемщика недвижимость.
В следующем году планирует начать рефинансировать ипотеку в новостройках ТКБ, рассказал директор дирекции ипотечного кредитования банка Вадим Пахаленко.
Как правило, банки рефинансируют ипотеку на новостройки по тем же ставкам, что и готовое жилье. Исключения тут редки. К примеру, это РСХБ, где ставки рефинансирования готового жилья на 0,3 п. п. выше, чем для новостроек, по данным Marcs.
Как признаются банкиры, и своим, и чужим клиентам они готовы улучшать условия кредитования, только если те зарекомендовали себя как крайне дисциплинированные заемщики.
До сих пор остаются заемщики, бравшие ипотеку под 13–15% годовых, им будет интересно рефинансирование даже при нынешних выросших ставках, уточняет гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Если впоследствии – к концу будущего года, как прогнозируют экономисты, – процентные ставки вновь начнут снижаться, рефинансировать ипотеку можно будет повторно.
— Рассчитать выгоду самостоятельно довольно легко. Обратитесь в банк, который будет рефинансировать вашу ипотеку, узнайте размер будущего ежемесячного платежа при сниженной ставке. Далее посчитайте разницу в платежах и умножьте ее на количество оставшихся месяцев ипотеки. Потом вычтите из полученной суммы все расходы на оформление документов, оценку недвижимости и пр.
— Рефинансирование ипотеки выгодно уже начиная с разницы в ставках от 1% и выше, но только в первые годы погашения ипотечного кредита (максимально эффективным будет в первые 1-2 года), так как именно в этот период происходит выплата основной части процентов и минимальной части основного долга.
— Рефинансирование — это не только изменение ставки, но и возможность изменить срок кредита. Например, если у семьи произошло изменение зарплатных условий, а первоначальный кредит был оформлен на срок 10 лет, то увеличение срока кредита позволит сократить размер ежемесячных платежей. Главная цель клиентов при рефинансировании — получение новых удобных и комфортных условий по ипотеке.
— Общего рецепта на все случаи жизни нет. Все зависит от целей рефинансирования. Можно снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредита даже при одинаковой ставке. У заемщика могут быть несколько кредитов с разными ставками, которые он хочет объединить в один и за счет этого заметно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. В нашей программе рефинансирования можно объединить в один кредит ипотечные, потребительские кредиты и долги по кредитным картам, а также включить в тело кредита дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными.
— Условия по предшествующему кредиту: Сумма кредита 2 млн руб. Срок кредита 20 лет Размер процентной ставки — 13,5% годовых Ежемесячный аннуитетный платеж 24 190 руб. При рефинансировании кредита с сохранением срока кредитования , но со снижением ставки до уровня 10,5%, ежемесячный платеж составит уже около 20 000 руб., а вот экономия на процентной ставке за весь срок кредита — более 800 000 руб. Согласитесь, разница существенная.
— Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 2 млн рублей на 15 лет. Действующий кредит был выдан под 15,5% и ежемесячный платеж по нему составляет 28 679 рублей. Через 2 года заемщик проводит рефинансирование ипотеки, и ставка по новому кредиту снижается до 11,75% (а именно такую ставку сейчас предлагает розничный филиал ВТБ Екатеринбурга). Ежемесячный платеж снизится до 24 068 рублей. В этом случае за 15 лет погашения кредита заемщик сэкономит 719 331 рубль. Даже если отсюда вычесть дополнительные затраты на рефинансирование (оценка залога, страховка), как мы видим, экономия получается существенной.
— Доход в виде уменьшения переплаты заемщик получит в любом случае — и чем меньше времени он обслуживает действующий кредит по высокой ставке, тем больше будет его выгода. Условно, если заемщик еще должен банку 2,8 млн рублей, ему платить ипотеку еще 14 лет и у него ставка — 13% годовых, то переоформление ипотеки по ставке 10,5% годовых сэкономит ему более 500 тыс. рублей.
В первую очередь, это оценка недвижимости — она обойдется в 2-5 тысяч рублей, в зависимости от объекта и выбранной оценочной компании. Также в процессе рефинансирования возникают расходы на государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки (обычно до 500 рублей).
Если недвижимость приобреталась в браке, скорее всего, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на сделку (около 1500 рублей). Практически все кредиторы при рефинансировании требуют страхования залога — обычно это 0,3-1,5% от стоимости объекта недвиимости. Возможно, условиями договора будет предусмотрено также страхование жизни заемщиков — его размер зависит от страховой компании и индивидуальных особенностей заемщика (состояния его здоровья, профессии, возраста).
Дополнительные расходы могут быть связаны с получением документов от первичного кредитора. Некоторые (но не все) банки берут комиссию за справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки, справку с реквизитами для досрочного погашения займа у первичного кредитора.
Всегда спрашивайте у своего нового кредитора о полном перечне дополнительных расходов: не исключено, что в конкретном банке перечень допрасходов будет отличаться от стандартного.
Однако ограничения все-таки есть. Например, практически все банки рефинансируют только те кредиты, по которым не было просрочек. Есть и индивидуальные условия отдельных кредитных организаций. Так, ВТБ не рефинансирует ипотечные кредиты, если объект недвижимости еще строится, а также если у заемщика был взят не классический ипотечный, а нецелевой кредит. В ВТБ24 список ограничений шире.
ВТБ24 не рефинансирует: — кредиты с предметом залога, на который не оформлено право собственности (например, дом еще строится);
— нецелевые ипотечные кредиты (когда ипотечный кредит получал изначально клиент под залог имеющейся недвижимости);
— кредиты, по которым допускались существенные просрочки в течение действия кредитного договора;
— кредиты, по которым залогодателями выступают третьи лица, не члены семьи заемщика;
— кредиты, выданные на комнаты, доли;
— валютные кредиты.
При этом отмечу, что банк готов рассматривать в качестве объекта залога дома с земельными участками и апартаменты, отвечающие требованиям банка.
Также подробный разбор банковских программ мы публиковали в нашем редакционном блоге, информация в нем регулярно обновляется.
Кроме того, для кредитов, выданных с первого января, ВТБ ввел дополнительную надбавку к ставке в размере 0,5 процентных пункта при условии, что первоначальный взнос составил менее 20%. Сюда не включается ипотека с материнским капиталом и военной ипотекой.
Для получающих в ВТБ зарплату ставка рефинансирования составит 10,2% годовых. Для других категорий клиентов предусмотрена ставка в 10,5%.
Таким образом, ставка при покупке квартиры в новостройке у партнеров кредитного учреждения составит 8,5−8,8% годовых. За готовое жилье при комплексном страховании клиента ждет ставка 10,7−11,1% годовых.
Для кредитов, где первоначальный взнос составляет менее 20%, предусмотрено дополнительное повышение на 0,2 процентных пункта.
О будущем повышении ипотечной ставки Сбербанк и ВТБ заявляли еще в середине декабря после того, как ЦБ увеличил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта до 7,75% годовых.
По его словам, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20% теперь применяются повышенные коэффициенты риска — 200% вместо 150%, которые действовали ранее.
При этом такие требования предъявляются клиентам, которые получают новый кредит. Эти условия вынуждают банки поднимать ставки.
По его прогнозу, это еще не предельный рост и в течении года ставка прибавит еще немного. Он связал это с подъемом процентов по рублевым депозитам, на которые пошли банки, чтобы привлечь новые вклады и, как следствие, повышение ставок по кредитам, которые имеют высокие риски из-за высокой закредитованности населения, которая сейчас находится на историческом максимуме.
Большие долги населения по кредитам Дмитрий Голубовский объяснил тем, что клиентов привлекали небольшие ставки, которые находились на минимуме еще весной. Все это создавало иллюзии дешевизны денег, хотя все происходило ровно наоборот.
Сейчас все это закончилось. В итоге в новый 2019 год мы входим с повышениями ставок по ипотечным кредитам, те, кто мог себе позволить взять деньги на покупку квартиры уже это сделали, а инфляция подстегнула цены на жилье, которые медленно пошли вверх.
Со второй половины наступившего года компании-застройщики начнут строить новые дома через проектное финансирование. Речь идет об обязательном использовании эскроу-счетов в банках, где дольщики будут оставлять свои деньги для покупки квартиры.
Кроме сопровождения сделок банки получат право отказывать застройщику в доступе к деньгам, если есть подозрение в каких-либо нарушениях. При это сами аккумулированные средства, кроме дохода компании-строителя также пойдут на погашение банковского кредита, за счет которого девелопер вел стройку.
При этом в случае банкротства строительной фирмы дольщики смогут получить свои средства обратно. Главной целью нововведения было защитить покупателей недвижимости на этапе строительства.
Курирующий строительную отрасль вице-премьер России Виталий Мутко заявил, что минимальный рост цен на недвижимость в новостройках в таком случае составит 8%. При этом он не исключил, что деньги на строительство смогут получить не все, так как банки будут оценивать маржинальность проекта.
По мнению Дмитрий Голубовского, объемы и сдача новостроек будут сокращаться. Сам закон об эскроу-счетах он назвал усложнением регулирования, которое приведет только к росту издержек. Если раньше девелоперы могли как-то оптимизировать свои расходы внутри холдинга, то теперь они такой возможности лишены.
Со вторичным рынком ситуация ничуть не лучше. По словам Дмитрия Голубовского, он достаточно переоценен.
По его прогнозу, рынок недвижимости будет только сжиматься на фоне стагфляции: стоимость жилья будет расти из-за общей инфляции, повышения процентных ставок и кредитов застройщиков. Все это будет происходить на фоне сокращения объемов.
Ситуация, которая есть сейчас, когда рынок немного оживился — это временный отскок от дна, когда рынок вносит коррекцию в ситуацию.