На данный момент ипотека в Казахстане практически отсутствует или ее очень мало на рынке. Один из крупнейших банков Казахстана — АО «Казкоммерцбанк» приостановил выдачу ипотеки еще в середине 2013 года. Большинство банков прекратило ипотечное кредитование с сентября 2013 года по причине отсутствия длинных денег и в ожидании увеличения минимальных норм капитала. Кроме того, управляющий директор Казкома отмечал, что покупка длинных банковских бумаг в тенге будет на стыке ЖССБК (Жилстройсбербанк), КИК (Казахстанская ипотечная компания), БВУ Казахстана и ЕНПФ (Единый накопительный пенсионный фонд).
Ипотека является основой для развития рынка жилой недвижимости в Казахстане. За последний год активность в этом сегменте кредитования возросла. Это во многом связано с государственной поддержкой жилищной отрасли. На рынке ипотеки стала наблюдаться конкуренция.
По информации портала ranking.kz, по итогам сентября ипотечный портфель банков второго уровня составил уже 1,2 трлн тг. Это на 14% больше, чем годом назад. Так, годовой рост объёма займов в секторе в сентябре 2017 года составлял 19,4%, а в сентябре 2015-го, напротив, наблюдался спад на 3%; в 2014-м также был зафиксирован минус — на 0,3%. Таким образом, ипотека на сегодняшний день является востребованным банковским продуктом и для многих единственным способом купить квартиру или дом.
Портал kn.kz продолжает отслеживать изменения на ипотечном рынке. Что предлагают клиентам банки в ноябре 2018 года, рассмотрим подробнее.
По ситуации на 16 ноября 2018 года, ипотеку в рамках тех или иных программ предлагают 15 банков: Халык Банк, АТФБанк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, Цеснабанк, Альфа-банк, ForteBank, BankRBK, Банк ВТБ (Казахстан), Нурбанк, Евразийский банк, Tengri Bank, Жилстройсбербанк Казахстана. Altyn Bank рассматривает ипотеку только в городах Алматы, Астана, Атырау и Актау. Банк Kassa Nova выдает залоговый заем на приобретение недвижимости сроком на 7 лет. Евразийский банк выдает ипотеку только сотрудникам банка либо участникам зарплатного проекта в городах Астана, Алматы, Шымкент и Актобе. Другие предоставляют ипотеку на определенный жилой комплекс Астаны или Алматы.
Самые выгодные в стране ипотечные программы реализуются с помощью государственного участия. В последние месяцы на рынке появились несколько ипотечных программ, рассчитанных как на первичное, так и на вторичное жилье.
На сегодняшний день заявки по новой ипотеке принимает только один БВУ — Цеснабанк.
За основу возьмем квартиру по цене 10 миллионов тенге на вторичном рынке без учета госпрограмм, так как они есть далеко не во всех банках, и, как правило, условия по ним стандартные для всех фининститутов. Топ ипотек выстраиваем на основе информации по состоянию на 16 ноября 2018 года, полученной от менеджеров колл-центров и филиалов банков. Расчеты служат для первичной информации, и не являются точными, так как окончательные цифры будут индивидуальны для каждого заемщика в зависимости от его условий. Рассмотрим заем сроком на 10 лет с первоначальным взносом 40%.
Рейтинг программ выстроен по итоговой переплате, куда не включены тарифы за страхование и комиссия за рассмотрение заявки. Согласно поправкам в закон, банки обязаны предоставить клиенту право выбора займа либо с комиссиями, либо без них. В топе рассмотрим займы с комиссией за предоставление займа. Предлагаем ознакомиться с программами для всех клиентов, независимо от того, получают они зарплату в данном банке или нет.
Первоначальный взнос — от 30%, при его отсутствии можно предоставить дополнительный залог. Сумма займа — от 2 млн до 100 млн тенге. Срок — до 10 лет.
Цены на жилье снижаются
11 месяцев назад казахстанцы не могли вообразить, что тенге в момент подешевеет на 19%, пенсионные накопления обесценятся, а под прямой угрозой окажется самое главное и самое надежное приобретение любого казахстанца: квартира или дом. Причем, если ваш дом упал в цене с $500 тыс. до $350 тыс. – это полбеды. А если он при этом никому не нужен – это кризис.
Cпрос на квартиры и дома падает. За январь-ноябрь 2014, по данным статкомитета Министерства нацэкономики, число сделок купли-продажи жилья сократилось на 14% (до 144 тыс.) по сравнению с показателем 2013. При этом в ноябре 2014 совершено около 13 тыс. сделок, на 12% меньше, чем в октябре. В Астане в январе-ноябре число сделок упало еще на 17%, в Алматы — на 20%.
Что касается стоимости недвижимости, то цены на новое жилье в Казахстане за декабрь почти не изменились — 215,5 тыс. тенге ($1177) за 1 кв. метр, сообщает статкомитет. Если учитывать цены в долларах (а недвижимость у нас по-прежнему оценивается в у.е.), то за год (средний показатель в декабре 2013 — 189 тыс. тенге, или $1223), цена квадратного метра, по официальным данным, скорректировалась на 4%.
Реальная цена жилья комфорт-класса в престижном районе дорогого города Казахстана названа в начале статьи — $871. Понятно, что это не некая средняя цена, а всего одна сделка, но она точно не исключительный случай. И если таково снижение цен в дорогом сегменте, то в сегменте дешевого жилья, где покупатели особо восприимчивы к обесценению тенге, оно сильнее.
На цену давит и нежелание людей инвестировать в жилье. Вопреки прошлогодним прогнозам экспертов, казахстанцы не увидели в недвижимости реального маневра для диверсификации своих сбережений.
Шаг вперед, два – назад
В целом на выданные кредиты казахстанцы могли купить около 5 млн кв. м жилья. За 11 месяцев 2014 в Казахстане было введено 6,3 млн кв. м нового жилья. Это значит, что клиенты застройщиков покупали квартиры и дома в основном за счет заемных средств.
В Астане на человека, по данным генерального директора группы Verny Capital Ерлана Оспанова, на март 2014 приходилось 25 кв.м. Следовательно, при грубом подсчете, ипотеку получили и вселились в новые квартиры и дома 200 тыс. казахстанцев.
Тишина в арендных квартирах
Арендодатели объясняют потенциальным жильцам причины повышения цен, загибая пальцы: тенге падает, инфляция растет, коммуналка дорожает. К тому же налоги платить заставляют. Арендодатели пугают — арендаторы пугаются, обсуждают проблему в социальных сетях: правда ли, что цены растут? Может, выгоднее взять квартиру в ипотеку? Давайте разберемся.
Если взять ипотеку в размере $100 тыс. на 20 лет, отдавать придется по 230 тыс. тенге в месяц. Ипотека под 14% — грабеж. Взяв 18,3 млн тенге, отдашь за эти 20 лет 55,3 млн тенге, то есть переплатишь в 3 раза. А еще 2% комиссии за организацию кредита, процент за выдачу наличных и процент риелтора. Если снимать такую же квартиру можно за 100 тыс. тенге в месяц, в чем смысл ипотеки?
Ипотеку брать можно, если первоначальный взнос составляет 50% от суммы. Тогда переплата не очень большая, и погашать придется 3-5 лет.
В соцсетях говорят о том, что после девальвации банкам стало невыгодно давать ипотеку в тенге. На самом деле взять кредит на покупку недвижимости в нацвалюте можно, но с оговоркой по договору: меняется курс — меняется процент.
Арендное жилье в среднем за год не выросло в цене. В декабре 2013 аренда 1 кв. м благоустроенного жилья составляла, по официальным данным, 1096 тенге ($7), в декабре 2014 — 1238 тенге ($6,8). Как и в сфере продажи, девальвация, вероятно, удешевила нижний и средний сегменты арендного жилья. Ставки в дорогом сегменте аренды не упали или даже подросли.
Вера казахстанцев в ценность собственной недвижимости подорвана. Они стали выбирать: купить квартиру и непонятно как выживать 20 лет, выплачивая ипотеку, или платить все это время за аренду и не думать об ипотеке, стоящей дороже обесценившейся квартиры.