Эксперты рынка на пресс-конференции в РБК дали свои прогнозы по изменению ипотечных ставок и объемов покупок жилой недвижимости массового сектора на ближайший период в Московском регионе.
Первое полугодие текущего года показало 30%-ный рост как объемов жилищного строительства в России, так и объемов выдачи ипотеки. Если в прошлом году положительная динамика ипотечных объемов отражала естественный рост рынка, то в текущем году на эти изменения повлияла геополитическая и экономическая ситуация, связанная с отзывом лицензий у банков, колебаниями валют и введенными санкциями против России, отметили эксперты на пресс-конференции РБК «Рынок жилой недвижимости и ипотечное кредитование: тенденции и прогнозы».
По мнению экспертов рынка недвижимости, до конца года рост объемов покупок и строительства жилья сохранится, в том числе и за счет ипотеки.
Как замечает директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» Анна Соколова, по итогам первого квартала произошла краткосрочная активизация рынка — увеличилось количество покупок на 20-30%, а во втором квартале рынок вернулся к тем значениям, которые можно было наблюдать в начале года. Сейчас снова наблюдается рост числа сделок, который предположительно продлиться в течение ближайших двух-трех месяцев, в начале 2015г. может произойти коррекция. Рост и корректировка параметров связаны не только с сезонными колебаниями на рынке: на изменения в экономике и политике рынок недвижимости реагирует с определенным временным лагом, поясняет эксперт.
На текущий момент в старых границах Москвы средняя цена 1 кв. м. составляет 145,9 тыс. руб., в Новой Москве — 91 тыс. руб. Относительно начала года показатели роста — 9,7%. К январю в массовом сегменте он может составить 10-12%. Остальные изменения можно будет наблюдать уже в 2015г. По прогнозу «Метриум Групп», в начале 2015г. цены в более ликвидных проектах могут остаться на текущем уровне либо снизиться до 10%, в менее ликвидных проектах — до 30%.
С таким мнением согласен директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. «С начала года и до сентября мы видим развитие сектора жилой недвижимости по законам рынка: несколько спокойный период летом и активность с середины сентября. До конца года рынок будет развиваться в том же темпе при наличии ипотечного кредитования», — говорит он и добавляет, что если объем выдачи кредитов сохранится, банки не выставят заградительные ставки и условия, то рынок недвижимости продолжит развиваться динамично.
Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов считает, что если состоится очередное повышение ставок, то девелоперы будут их компенсировать за счет новогодних акций. «До конца текущего года и в первом квартале ипотека дешевле не будет, это точно. А будет ли дороже — вопрос», — рассуждает эксперт.
В свою очередь генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков отмечает, что сейчас ожидание роста ипотечных ставок является дополнительным стимулом для покупательской активности.
По прогнозу «Метриум групп», рублевая процентная ставка по ипотеке к 2015г. может подняться до 14-15% годовых.
Директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка, член совета директоров MR Group Ирина Дзюба дает более сдержанный прогноз по росту ипотечных ставок. «До конца года кардинальных изменений не предвидится. Рублевая процентная ставка может вырасти не более чем на 1 п.п. до 12,8-13% годовых. Объемы ипотечного кредитования в России сохранятся, и по итогам общий объем портфеля составит 3,6 трлн руб. Сейчас мы видим всплеск спроса, всплеск продаж, что, естественно, влияет на рост ипотеки. То, какие решения до конца года примет Банк России, во много определит судьбу ипотеки в 2015г.», — прогнозирует эксперт. Тем не менее она добавляет, что банки уже стали тщательно проверять заемщиков, прежде всего частных предпринимателей, которые не могут официально подтвердить доходы. Также банки обращают более пристальное внимание на кредитную историю заемщика.
Отношение банков к застройщикам
Как заметил Роман Строилов, к «физикам» банки пока относятся лояльнее, чем к застройщикам. «Ставки повышались быстрее и агрессивнее. Если в начале введения санкций мы торговались с банками за ставку 11% годовых, то на текущий момент торгуемся за ставку 13,5%. Но новым и молодым девелоперам уже стало труднее получить проектное финансирование», — рассказывает он.
Ирина Дзюба подтвердила, что относительно новых проектов нельзя ожидать сохранения условий для застройщиков предыдущего периода. Банки будут смотреть на концепцию проекта, на историю застройщика.
В целом в краткосрочном периоде эксперты не ожидают каких-либо значительных изменений, которые могли бы обрушить рынок, — падения стоимости жилья, резкого роста ставок для ипотечных заемщиков и застройщиков. По их мнению, после текущего роста возможен период стагнации. Куда развернется рынок в 2015г., пока сказать сложно.
В последние годы ставки по ипотеке в Европе и США снижались, опустившись до рекордного минимума к 2017 году, а цены на недвижимость росли ускоренными темпами.
Однако с 2015 года Федеральная резервная система (ФРС) США начала поэтапно повышать учётную ставку. Многие предполагают, что вслед за этой ставкой начнут подниматься и проценты по ипотеке (причём как в Штатах, так и в Европе), и это окажет давление на стоимость недвижимости, так как инвесторы будут ожидать более высокой доходности на вложенный капитал.
Действительно ли стоит опасаться ценовой коррекции?
С 2009 года США и европейские страны реализовывали политику дешёвых денег, чтобы активизировать экономику.
В результате за последние пять лет в мировой экономике произошло беспрецедентное явление: стоимость денег снизилась практически до нуля, а в некоторых странах — до отрицательных значений.
Ипотечные кредиты стали почти бесплатными. Например, по данным сайта Statista, с 2007 по 2016 годы ставки по ипотеке в Германии снизились с 5,2 до 1,5 %.
В 2017 году в Германии может купить квартиру на 80 % за счёт заёмных средств под 1 % годовых, далее сдать её в аренду и получать доходность в год. Собственник может оплачивать ипотеку с помощью арендного дохода и наслаждаться ежегодным приростом стоимости объекта в зависимости от локации. Стоимость финансирования существенно дешевле арендных ставок.
Также банковские депозиты перестали приносить доход и даже стали убыточными, поскольку большинство европейских банков берёт с клиентов плату за хранение денег. Люди вынуждены искать альтернативные инструменты размещения капитала и всё чаще выбирают недвижимость, так как это понятный и надёжный способ инвестирования с относительно высокой доходностью.
Низкие ставки подстегнули спрос на недвижимость, привели к росту цен на стабильных рынках и остановили падение цен в странах, значительно пострадавших от кризиса По данным Eurostat, с 2013 по 2016 годы недвижимость в Германии и Австрии подорожала на 20 %, а отдельные рынки (например, Берлин и Мюнхен) выросли ещё более стремительно. За тот же период достигли дна и начали повышаться цены в Испании и Португалии. Параллельно активно росли рынки Австралии, Венгрии, Ирландии, Канады, Польши и США.
Сегодняшний рынок недвижимости Европы можно охарактеризовать такой метафорой: Германия — это ванна, а вода — это капитал. Ванна переполнена, и вода переливается на второстепенные рынки — Венгрию, Ирландию, Испанию, Польшу, Португалию и Чехию.
С другой стороны, низкие ставки повысили и предложение, поскольку появилось больше капитала для строительства. За последние шесть лет за счёт дешёвой ипотеки мировой рынок получил огромное количество метров, которые никогда не были бы построены, если бы не столь дешёвая стоимость финансирования. Девелоперы не взялись бы за реализацию многих проектов, а конечные клиенты никогда бы не купили построенные объекты.
За последнюю пару лет ситуация на рынке кредитования начала меняться. С 2015 года ФРС поднимала учётную ставку трижды и, возможно, сделает это ещё два раза до конца 2017 года — в июне и декабре.
Федрезерв поднимает учётную ставку осторожно. Его задача — эффективно балансировать между рисками низких ставок и желанием не остановить рост экономики.
От учётной ставки зависят ставки по ипотечным кредитам. Причём за повышением процентов в США может последовать рост ставок в Великобритании и континентальной Европе. И неизвестно, как поведет себя рынок, если ставки начнут расти.
Если ставки по кредитам существенно вырастут, инвесторы потеряют покупательную способность. Депозиты начнут снова приносить пусть и минимальную, но доходность. Скорее всего, к этому моменту объёмы строительства достигнут пика, и на рынке увеличится предложение недвижимости: владельцы захотят зафиксировать прибыль или отказаться от обременительной ипотеки и потерявших ликвидность объектов.
Всё это может остановить агрессивный рост покупок и даже вызвать снижение цен на недвижимость в периферийных локациях.
Например, в США объект приносил инвестору 5 % годовых при доходности казначейских облигаций (treasury yield) в 1 %. Спред (или компенсация рисков инвестора) составлял 4 % годовых. Затем общий уровень ставок вырос, и доходность казначейских облигаций поднялась до 3 %. Логично, что инвесторы (потенциальные покупатели этого объекта) будут требовать такой же компенсации за риск, как и раньше. То есть доходность такого объекта должна подняться до 7 %. Это может произойти или при соответствующем увеличении арендного потока, или за счёт снижения стоимости квадратного метра. Долгосрочные арендные контракты пересматриваются редко, поэтому остаётся второе — снижение стоимости.
Тем не менее, по нашим оценкам, когда и если регуляторы начнут поднимать ставки, то будут делать это не молниеносно, а постепенно, поэтому ожидать стремительной коррекции цен не стоит. Но справедливо отметить, что запас роста во многих развитых странах уже исчерпан. Многие инвесторы понимают, что цены могут снизиться. Такой риск наиболее вероятен в локациях, где не растёт население, не увеличиваются доходы и количество рабочих мест.
Рост ставок — это риск, о котором грамотному инвестору нужно подумать заранее. Мы советуем предпринять конкретные шаги, чтобы обезопасить капиталовложения.
Как инвестировать, чтобы не потерять деньги:
- покупайте качественные активы в локациях, где растут население и доходы. в отличие от периферии, в центральных или приближенных к центру районах цены меньше падают во время рецессии и быстрее растут во время подъёма на рынке;
- приобретайте объекты с длинными фиксированным арендными контрактами. Такие договоры позволяют спокойно пережить период коррекции цен;
- не перекредитовывайте проекты и фиксируйте ставку.
Что делать, чтобы заработать:
- находите микролокации, которые причинам (улучшение инфраструктуры, логистики, джентрификация) будут расти в цене быстрее соседних. Примеры таких районов — Побленоу в Барселоне, Лихтенберг в Берлине и Уинвуд в Майами;
- вкладывайте в такие типы недвижимости, которые будут наиболее востребованы на горизонте 10 и более лет, например, микроапартаменты, отели, склады и дома престарелых;
- инвестируйте в объекты, арендная выручка и капитализация которых будет расти;
- вкладывайте в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент) — так вы выиграете на росте цены за квадратный метр.
При инвестициях в арендную недвижимость горизонт планирования опытного инвестора составляет 10 лет и более. Поскольку любой рынок недвижимости подвержен цикличности, при долгосрочных вложениях коррекции цен не избежать.
Однако средняя доходность и рост цен на недвижимость на развитых рынках всегда опережают инфляцию и на горизонте предстоящая коррекция будет компенсирована.
В 2017 году рекомендуем инвестировать в зарубежную недвижимость, руководствуясь такими критериями:
| Макролокация | Город, где растут рынок труда и доходы местного населения |
| Микролокация | Примыкающий к центру район, где происходит джентрификация и в последующие 10 лет цены будут расти быстрее, чем в городе в целом |
| Тип недвижимости | Высоколиквидные объекты, спрос на которые будет расти на горизонте 10 лет, с выручкой на квадратный метр выше среднего (например, микроапартаменты) |
| Финансирование | Ипотечный кредит с долей заёмного капитала и ставкой, зафиксированной на максимально длительный срок |
Эти рекомендации помогут вам застраховать инвестиции от риска коррекции рынка, если ставки по кредитам повысятся.
Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
Материал подготовлен для realty.rbc.ru
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
Состояние рынка недвижимости и ипотечного рынка интересно многим россиянам. Ведь для подавляющего большинства недвижимость — это одновременно и жилье, и инвестиции. Основными мотивами привлечения ипотеки являются ожидания роста цен на недвижимость, которые компенсируют процентные расходы по ипотечному кредиту. Кроме того, при фиксированном ежемесячном платеже по мере роста доходов заемщика обслуживание ипотеки облегчается.
При принятии решения о покупке квартиры в ипотеку многие сравнивают ежемесячные ипотечные платежи с расходами на аренду жилья. Снижение ставок повышает популярность ипотеки. По данным за 7 месяцев 2017 года в России выдано 507,9 тыс. ипотечных кредитов на 927,7 млрд рублей. Количество выданных кредитов выросло на 12%, а объем профинансированных сделок увеличился на 20%. Общий размер задолженности по ипотечным кредитам на 1 августа составил 4732,2 млрд рублей. По данным АИЖК, в июле 2017 года ставки по ипотеке опустились до рекордного уровня за всю ипотечную историю в России. Средние ставки на новостройки сейчас
10,5%, а для готового жилья — 11,1%.
Рост российской экономики постепенное восстанавливается. Рост ВВП в первом полугодии составил 1,5% после спада на 0,2% в 2016 году. Позитивное влияние на экономику оказывает восстановление цен на нефть в результате балансировки рынка энергоносителей (ограничение добычи при росте мирового потребления). За счет добывающего сектора растет промышленное производство. В 2017 и 2018 годах рост российского ВВП может достигнуть уровня 1,8% и 2,5% соответственно. Основные драйверы роста — позитивные изменения конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также восстановление инвестиций корпоративного сектора после паузы в 2014–2016 годах. Улучшение ситуации в экономике будет конвертироваться в улучшение ситуации на рынке труда. В свою очередь, повышение уверенности в стабильных доходах будет стимулировать спрос на ипотеку.
По нашим оценкам, снижение ставок по ипотеке до конца 2017 года и в 2018 году продолжится. Драйвером снижения ставок выступает замедление инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что позволяет банкам снижать стоимость привлекаемого фондирования, и это, в свою очередь, обеспечивает возможность предоставлять более дешевые кредиты населению. Потенциал снижения ставок по ипотеке в следующем году мы оцениваем на уровне 1,0–1,5 процентного пункта. Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8% возможно в перспективе к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%.
Для банков ипотека в ближайшие пару лет будет наиболее интересным и быстрорастущим продуктом. Перспектива снижения инфляции до 4% на долгосрочном горизонте и снижение стоимости фондирования обеспечивают банкам стабильно высокий доход на протяжении длительного времени по ипотечным кредитам, которые пока еще выдаются по высоким ставкам. При этом наличие первоначального взноса и залог недвижимости обеспечивают минимизацию рисков. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам традиционно находится на низком уровне. Сейчас доля необслуживаемой задолженности по ипотечному портфелю составляет всего 2,5% против просрочки около 15% по необеспеченным потребительским кредитам.
Пока рекордный объем выдачи ипотечных кредитов приходится на 2014 год — 1,76 трлн рублей. В прошлом году банки выдали ипотечных кредитов на 1,47 трлн рублей. Наш базовый прогноз на 2018 году предполагает выдачу ипотечных кредитов на уровне 1,7–1,9 трлн рублей. Рост спроса на ипотеку поддерживает снижение ставок, увеличение доходов населения, а также предложение нового жилья по привлекательным ценам. Средние цены на недвижимость в последние три года демонстрировали нисходящую динамику. Особенно заметным было снижение цен на вторичное жилье в Москве.
В ближайшие три года цены на недвижимость имеют все шансы остаться на текущем уровне. А в Москве цены на жилье могут продолжить падение, если будет реализовываться программа реновации жилья. В перспективе 2020 года Минстрой прогнозирует увеличение объемов строительства с текущего уровня 80 млн кв. м до рекордных 100 млн кв. м жилья в год.
Увеличение предложения на рынке недвижимости будет оказывать давление на цены. Несмотря на бурный рост, ипотечный рынок в России еще далек от насыщения. Доля ипотечных сделок на рынке жилья составляет порядка 15% (по данным Росреестра). По нашим оценкам, ипотечные кредиты имеют около 5% от экономически активного населения России. Это гораздо ниже, чем в большинстве развивающихся и развитых стран. Так, в странах Западной Европы и США доля ипотечного кредитования в общем объеме ВВП достигает 50–70%.
Российский рынок ипотеки еще далек от насыщения и имеет огромный потенциал.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции