Долгосрочные финансовые обязательства всегда требуют тщательного анализа и максимального просчета возможных рисков. Планируя покупку жилья в кредит в условиях нестабильной и шаткой экономической ситуации, заемщик задается вопросами: насколько это безопасно, как повлияет на нее падение рубля, в какой валюте лучше оформлять сделку?
Чтобы понять, брать ли ипотеку в кризис, необходимо рассмотреть ее основные достоинства, недостатки и спорные моменты.
Опасения за актуальность и безопасность оформления ипотеки в неблагоприятные экономические периоды имеют под собой реальную основу.
- Инфляция, которая сделает затруднительными и непосильными крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.
- Упадок на рынке недвижимости и проблемы у застройщика. Кризис способен заморозить стройки и отсрочить сдачу дома в эксплуатацию.
- Банкротство банка-кредитора и передача кредитного дела другой компании.
- Признание ипотеки недействительной в случае, если она была оформлена быстро и на основании, только лишь двух документов.
Перечисленные минусы вовсе не означают, что нужно оказываться от покупки жилья в рассрочку. Они всего лишь должны подтолкнуть потенциального заемщика к более тщательной оценке ситуации и своих возможностей.
- Копить сбережения на жилье в условиях нестабильности бессмысленно, поскольку с течением времени они обесцениваются, а цены на недвижимость растут.
- Рыночная стоимость жилья может увеличиваться, но выплаты по ипотеке останутся прежними.
- Банки могут увеличить процентную ставку по кредитам, поэтому, чем позже будет принято решение оформить ипотеку, тем больше будет сумма переплаты.
Как падение рубля повлияет на ипотечный рынок?
Если жилищный займ оформлен в национальной валюте, девальвация рубля не будет иметь прямого влияния на сделку. Однако имеет место косвенное воздействие – при обесценивании валюты затраты на потребительские нужды заемщика могут существенно возрасти, поэтому выплачивать взносы станет сложнее.
Другое дело, если обязательства взяты в иностранной валюте. В этом 
случае кредитные отчисления в пересчете на рубли будут увеличены, а сумма общей переплаты возрастет. Однако обычно процентные ставки по такому договору несколько ниже, чем для сделки в рублях.
Ипотека при девальвации рубля имеет еще один нюанс. Даже если взносы необходимо вносить в национальной валюте, в договоре может быть прописан пункт, позволяющий банку увеличить размер выплат в случае значительного отклонения разницы курса.
В какой валюте лучше оформлять жилищный займ?
Ипотеку правильнее всего оформлять в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Однако на долгосрочную перспективу только выплаты, зафиксированные в национальной валюте, сведут все риски к минимуму.
Как повлияет кризис на ипотеку?
Для финансовых организаций займ в условиях девальвации рубля несет в себе долю риска. Выплаты, растянутые на десятилетия, сводят на нет все потенциальные прибыли, и клиентам не стоит ожидать понижения процентных ставок. Кроме этого, банки могут сократить социальные программы, льготы и выгодные предложения.
Чтобы сохранить спокойствие, заемщики должны помнить два важных момента:
Резкое падение курса национальной валюты в первые месяцы нового года внесло изрядную сумятицу в ряды экономистов и рядовых граждан. Пусть и несколько запоздалое, вмешательство Банка России — увеличение интервенций, сдвиг валютного коридора — позволило если не стабилизировать ситуацию, то, по крайней мере, несколько снизить степень напряженности в обществе. Однако многие эксперты и аналитики придерживаются мнения, что это временное явление. В частности, Василий Колташов, представитель Института глобализации и социальных движений, уверен: ситуация, в силу различных причин, будет с переменным успехом ухудшаться в течение всего года.
Андрей Хромов, президент гильдии риэлторов Московской области:
— Под основной удар в первую очередь попали те, кто взял кредит в иностранной валюте. Поскольку доходы основная часть населения получает в рублях, то рост курса доллара и евро неизбежно отразился на них.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК:
— После кризиса 2008 года, когда около 20% ипотечной задолженности составляли валютные ипотечные кредиты, их выдача практически прекратилась. В последние 2 года их доля в общем объеме выдачи является устойчивой на уровне 0,2% в количественном и 1,4% в денежном выражении. Это нишевой продукт, который интересен только заемщикам, получающим основные доходы в соответствующей валюте или хорошо понимающим курсовые риски. При продолжении тенденции ослабления рубля роста популярности таких кредитов тем более ожидать не стоит.
Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость:
— Начнем с того, что в России никогда не было выгодно покупать жилье в ипотеку. Сейчас ставки рублевой ипотеки банки обязательно поднимут на фоне меняющегося курса валют. Застройщики также скорректируют цены на недвижимость, ориентируясь на него же. На данный момент для тех, кто собирался приобретать недвижимость при помощи ипотеки в рублях и готов мириться с корректировкой цен застройщиками, разница будет не так очевидна. Тем же, кто собирается взять валютную ипотеку (там процентная ставка снижена), с покупкой стоит повременить в надежде на коррекцию курса.
— На сегодняшний день не стоит оформлять кредит только в том случае, если ипотека в валюте, а доход — в рублях. Все остальные могут спокойно покупать недвижимость с помощью заемных средств, тем более что пока еще нет пересмотра тарифной сетки по ипотечным кредитам.
— Если у нас идет снижение курса рубля, то вкладывать деньги в недвижимость стало еще выгоднее. На фоне роста цен на недвижимость к концу года переплата процентов банка компенсируется. Единственная рекомендация людям, которые по тем или иным причинам боятся оформлять кредит, — внимательный расчет платежей таким образом, чтобы они составляли не более 40−50% от ежемесячного дохода.
— Тем, кто уже взял кредит в валюте, я бы порекомендовал просто смириться с данной ситуацией. Жаль, что раньше они не предусмотрели такого варианта развития событий, но что-то предпринимать уже вряд ли целесообразно. Так или иначе, а необходимо приспосабливаться к новым реалиям. И надеяться, что никаких серьезных потрясений уже не произойдет.
Андрей Владыкин и Игорь Индриксонс единодушны:
— Тогда в первую очередь, конечно, нужно предупредить банк о том, что по определенным причинам возникли сложности с выплатой долга. Замалчивать ситуацию — не самая лучшая стратегия в данном случае. Просрочки будут накапливаться как снежный ком, что в итоге приведет к нелицеприятным последствиям. Поставив банк в известность о текущих сложностях, можно выбрать оптимальный вариант решения ситуации. Например, банк может пойти навстречу и согласиться на пересмотр условий ипотеки.
Если проблемы временные (например, поиск работы), можно договориться об отсрочке платежа тела кредита на определенный период. Еще один вариант — реструктуризация кредита на больший срок. Если же ситуацию переломить невозможно, то лучше заняться реализацией недвижимости самостоятельно, до того как продажа залоговой квартиры перейдет под управление банка. Иначе велика вероятность того, что квартира уйдет по такой цене, чтобы только-только покрыть имеющийся долг. Но, в любом случае, самое главное правило — оперативность. Обращаться в банк нужно как можно скорее.
— С 2010 года уже все, кто хотел реструктурировать свой валютный кредит, имели возможность сделать это. Поэтому мы не ожидаем роста спроса на реструктуризацию. Надо четко осознавать, что, оформляя кредит в иностранной валюте, заемщик берет на себя неоправданный валютный риск и должен предпринимать меры по созданию подушки безопасности на этот случай.
Пока курс доллара увеличился на 10−15%, рефинансирование не принесет существенных выгод, поскольку ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3 процентных пункта выше, чем по валютному. По этой причине рост аннуитета будет примерно соответствовать темпам роста курса доллара в последнее время. Так что рефинансирование выгодно только в том случае, если заемщик уверен в дальнейшем росте курса доллара.
— В данной ситуации логично вкладываться в то, что может показать рост. Лучший
пример в недвижимости — новостройки, которые дорожают по мере
повышения стадии строительной готовности. В некоторых случаях доход может достигать 35−40%. В доллар, понятно, уже нет смысла вкладываться, потому его рост практически достиг своих пределов, и в дальнейшем он будет только откатываться назад.
В середине августа на всю страну прогремела история трех братьев из Челябинской области, которые получили ипотеку по наследству от матери. Женщина умерла, оставив детям, старшему из которых всего 13 лет, квартиру и огромный долг. Отец мальчиков платить не мог — дохода охранника с трудом хватало на еду и одежду. В итоге братья чуть не оказались на улице, но в дело вмешалась уполномоченная по правам человека в Челябинской области Маргарита Павлова, СМИ подняли шумиху, и суд сжалился — снизил сумму долга до семи с лишним тысяч рублей. Проблема разрешилась сама собой.
Еще одно ипотечное чудо произошло в Иваново — местный житель обратился на прямую линию с президентом Владимиром Путиным, задав вопрос о сокращении ипотечных ставок для многодетных семей, и через три часа банк понизил ему ставку с 13-ти до 9,5 процента.
Вообще банки, по наблюдениям ОКБ, стали добрее — выносят положительные решения по 75 процентам заявлений на ипотеку. Год назад этот показатель не дотягивал и до 50 процентов.
Эта статистика не могла бы не радовать, но резкое увеличение объемов выдачи кредитов происходит в невнятных общеэкономических условиях и на фоне слабого, если не отсутствующего роста зарплат граждан: по данным HeadHunter, совокупный доход работников в Москве и Московской области продемонстрировал нулевую динамику в первом полугодии 2018-го, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области он вовсе уменьшился на 2 процента. В остальных регионах был зафиксирован небольшой рост доходов. У Росстата другие данные: номинальные зарплаты россиян в первом полугодии увеличились на 11,5 процента, а реальные — на 9 процентов. Расхождение в показателях объясняется тем, что HeadHunter не учитывает зарплаты в госсекторе.
Судя по последним опросам общественного мнения, россиянам ипотека не особо и нужна: ВЦИОМ выяснил, что 72 процента граждан удовлетворены своими жилищными условиями. Лишь каждый четвертый россиянин (23 процента) в ближайшие пять лет собирается приобрести жилье, из них менее половины — 44 процента — планируют взять ипотечный кредит.
В последнее время в связи с бурным развитием жилищного кредитования в России все чаще вспоминают ипотечный кризис в США: тогда доля просроченных кредитов резко возросла, за пару лет более миллиона объектов недвижимости, приобретенных безответственными заемщиками, были отчуждены в пользу банков. Дело закончилось крахом ипотечного рынка и обвалом рынка ценных бумаг (и мировым финансовым кризисом).