Что будет с теми у кого ипотеки в кризис 2015

Десять лет назад в США разразился кризис, обрушивший мировую экономику. Манипуляция с ипотечными бумагами надула невероятный пузырь на банковском рынке США. Теперь перегрев ипотечного сектора может подкосить российскую банковскую систему.

Статусные госслужащие чуть ли не в один голос заявляют: российский рынок недвижимости далёк от ипотечного кризиса. В частности, записной правительственный оптимист, министр экономического развития Максим Орешкин считает: пузыря у нас нет и в ближайшее время не появится. Вот только обоснованно ли спокойствие чиновников? Ведь тревожных факторов накопилось уже изрядно. Это и закредитованность граждан, и растущее число личных банкротств, и кризис в экономике, который отнимает у людей работу вместе с зарплатой. Похоже, с пресловутым пузырём дело обстоит как с сусликом из известной кинокартины: его не видят, а он есть.

Заметна и другая опасная тенденция – россияне сначала оформляют потребительский заём, после чего используют его для первоначального взноса по ипотеке. То есть граждане, даже не имея сбережений и понимания, откуда возьмут деньги в дальнейшем, пускаются в опасную авантюру. А банки, похоже, не имеют ничего против такой схемы. Как отмечают наблюдатели, финансисты резко увеличили выдачу кредитов на жильё, оформляемых с помощью описанной манипуляции с потребительским займом. Подобным образом произошло уже более 4 тыс. сделок.

В РФ ипотека не самая обременительная в мире, но и далеко не самая доступная. Если в нашей стране средний процент по 20-летнему займу составляет чуть более 11%, то вот какая ситуация в других государствах.

Аргентина – более 27%.

Венесуэла и Украина – свыше 20%.

Примерно на российском уровне находятся Бразилия, Грузия, Бангладеш и Мексика.

В Азербайджане ставка чуть более 8,5%.

В Палестине – менее 8%.

В Китае – около 5%.

В Сербии – менее 4%.

В Эстонии и Латвии – чуть более 2,5%.

Самые же щадящие предложения в Швейцарии и Финляндии (по 1,5%), а ещё в Японии (1,3%).

То есть если даже обещания банкиров снизить в РФ ставку по ипотеке до 7% будут сдержаны, мы всё равно не окажемся в наиболее комфортных условиях на планете.

Впрочем, тревожная ситуация начала складываться уже несколько лет назад. Ещё в 2015 году к проблемным заёмщикам относились 70% граждан, оформивших ипотеку. В 2013-м их было гораздо меньше – около 40%. Несложно себе представить, как будет выглядеть ситуация по итогам текущего года. Тем более что опасности для ипотечников не исчерпываются взаимоотношениями с банком.

Государственное бюро расследований завело дело в отношении спикера Верховной рады Украины Андрея Парубия. Его подозревают в причастности к организации массовой гибели людей в Одессе 2 мая 2014 года.

Скорее всего в силу нынешних экономических трудностей круг проблемных заёмщиков станет шире. Согласно опросу ВЦИОМа, сейчас более половины российских семей живут в долг – к займам до получки прибегают до 8,4 млн человек. При этом накопления граждан растут гораздо медленнее нашей задолженности: первые за пять месяцев года достигли 330 млрд, вторые – 883 миллиардов. Это приводит к тому, что граждане начинают экономить буквально на всём. Средний чек в августе упал до 495 рублей, съёжившись за год почти на 5%. В то же время увеличивается количество выданных кредитных карт: за тот же месяц граждане оформили 1 млн новых кредиток. Это рекорд современной России.

Читайте также:  Как оформить ипотеку с минимальным стажем в сбербанке

То есть проблема отсутствия у граждан средств налицо. Однако банкам необходимо как-то зарабатывать, а на ком же, если не на гражданах? Последние данные свидетельствуют, что 84% предпринимателей готовы продать свою компанию – в таких условиях на кредитование бизнеса рассчитывать не приходится. В итоге получается замкнутый круг: банки активно выдают кредиты, граждане не могут их оплачивать и идут в банки за новыми кредитами. Вопрос: когда будет достигнут критический предел, после которого вся эта схема рухнет?

Повод для утешения

Вступая в ипотеку, наиболее сильно рискуют семьи с детьми, особенно когда их много. Здесь показателен случай, произошедший в посёлке Дубровка Челябинской области. Заёмщица трагически погибла, в связи с чем её муж и трое детей унаследовали ипотеку, взятую в Сбербанке. Погасить долг отец, получающий 7 тыс. в месяц, понятное дело, не смог. Банк подал в суд, который постановил выселить семью из квартиры, а её саму продать. Причём сделка не сильно улучшала ситуацию: долг составлял почти 1 млн, а жильё стоило 750 тысяч. Проблема решилась только после вмешательства уполномоченного: суд стремительно изменил решение, почти полностью скостив долг Березиным.

Впрочем, беда может навестить не только многодетные семьи. В мае этого года покончил жизнь самоубийством Юрий Котлер, бывший топ-менеджер ВТБ. Как вскоре выяснилось, он задолжал бывшему работодателю крупную сумму: взял в ВТБ ипотеку на 50 млн, которую вскоре перестал обслуживать. На момент смерти Котлер оставался должен банку примерно ту же сумму.

Рынок недвижимости Москвы умер- такое впечатление сейчас оставляет анализ покупок и продаж недвижимости в московском регионе. Владельцы квартир, поднимавшие цены, сейчас не могут их продать. Никто не бежит покупать квартиры сломя голову, шквал звонков закончился.

Ажиотажа на рынке нет, рынок стабилизировался- все, кто хотел инвестировать свои деньги в квартиры, сделали это. Эксперты отмечают, что декабрьская паника была связана с ростом доллара, а так как перекладываться в валюту было поздно, и люди начали скупать недвижимость, чтобы сохранить свои деньги.

Спрос подстегнуло и подорожание кредитов- все, кому одобрили ипотеку, покупали буквально все, что продавалось. Теперь же ситуация изменилась. Так, если осенью на рынке было 55 000 уникальных предложений, в настоящее время- менее 37 000. Владельцы квартир отказываются от их продажи, так как не знают, что будут делать с вырученными деньгами.

Срок экспозиции увеличился с 64 до 72 дней за два месяца. Многие стали привязывать цены на квартиры к доллару, срок продажи из- за этого удлиняется. Как ни странно, но продавцы продолжают увеличивать стоимость квартир. За январь рост составил 3,7%. На рынке остались самые дорогие объекты.

Покупатели стали более внимательно относиться к покупкам- они выбирают квартиры не спеша. Условия на рынке будет диктовать покупатель, и продавцы будут бороться за него.

С новостройками так же нет определенности- девелоперы обсуждать снижение цен не готовы и резкого роста цен точно не будет, скорее всего цены будут меняться на уровень инфляции.

В Российской гильдии риэлторов допустили развитие ипотечного кризиса в России, аналогичному тому, что был в США в 2008 году. По мнению риэлторов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. Большинство экспертов не согласны с этим и прогнозируют снижения объема ипотечного кредитования.

Отсутствие роста доходов населения и снижение ставки может привести к ипотечному кризису, подобно тому, что был в США в 2008 году, сообщили аналитики Российской гильдии риэлторов (РГР).

Читайте также:  Можно ли отказаться от риэлтора если он помог оформить ипотеку

По мнению экспертов, к такому сценарию могут привести дальнейшее снижение уровня доходов населения и снижающаяся ставка по ипотеке.

Аналитики отмечают замедление роста доходов, ссылаясь на данные Россреестра. В июне 2018 года реальные располагаемые доходы россиян выросли на 0,2% после увеличения на 0,3% в мае, 5,7% в апреле, и в марте 4,7%.

Замедление роста доходов за последние три года констатируют и в рекрутинговой компании Antal, которые опрашивали менеджеров среднего и высшего звена. Сами риэлторы называют рост доходов формальным.

«Приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения — основные потребители массовой жилищной застройки. Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в таких условиях может привести к финансовому кризису, сходному с американским ипотечным кризисом 2008 года», — говорится в аналитической справке РГР за второй квартал.

В то же время отмечается рекордный рост ипотечного рынка недвижимости за счет снижения ипотечных ставок (если еще в прошлом году ставки по ипотеке составляли 12%, то сейчас они находятся на уровне 9,5%).

Так, по данным Банка России, за первое полугодие было выдано свыше 660 тысяч ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей, что на 69% больше в денежном выражении прошлогодних показателей. По оценкам ДОМ. РФ, прошлогодний показатель в 2 трлн рублей может быть побит уже в сентябре. По итогам года объем выданной ипотеки может достичь 3 трлн рублей.

Американскому сценарию не быть

В Moody’s не видят предпосылок возникновения ипотечного кризиса в РФ. Кризис мог бы развиться, если бы банки существенно ослабили условия кредитования, и одновременно – подешевело бы жилье. Но комбинация этих условий вряд ли сложится в ближайшее время, говорит банковский аналитик агентства Moody’s Ольга Ульянова.

Во-первых, ЦБ действует на опережение, и уже повысил коэффициенты риска по кредитам с первоначальным взносом меньше 20%. По подсчетам Moody’s, регулятор ограничит выдачу банками таких кредитов на уроне 25-33%.

Во-вторых, российские банки в среднесрочной перспективе могут повысить ставки. И третья причина, исключающая развития кризисного сценария – снижение цен на недвижимость, что невозможно в ближайшей перспективе, поясняет аналитик.

Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США маловероятен, соглашается ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью.

«Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы», — поясняет она.

Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.

«В России такой «эффект домино» маловероятен: для нашей экономики характерен невысокий уровень задолженности по ипотеке (ипотечный портфель не превышает 6% ВВП на начало 2018 года) в сочетании со слабым развитием рынка секьюритизации», — отмечает Екатерина Щурихина.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, проводить параллели между российским и американским рынком ипотеки ошибочно — здесь играет роль и возраст рынка (российский еще очень молодой), и сама природа кризиса в США (плавающие ставки по кредитам, облигации, которые стали предметом спекуляции). Кроме этого, доля ипотеки в экономики России небольшая – чуть более 6%. В то время, как в США этот показатель был в разы выше.

Читайте также:  Какие документы надо чтобы погасить ипотеку материнским капиталом

По данным НАФИ, только 10% населения страны готовы брать ипотеку по текущим ставкам. Это значит, что большая часть потенциальных заемщиков, чья финансовая неустойчивость могла бы привести к кризису неплатежей в перспективе, все еще остается отрезанной от ипотечного кредитования, отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. А сама ипотека, по его словам, рассматривается россиянами как дорогой финансовый продукт.

Ипотека сбавит обороты

Более того, темп роста выдачи ипотеки в ближайшие год-два замедлится, прогнозируют эксперты. Произойти это может быть из-за повышения ставок.

«В кратко- и среднесрочной перспективе мы не исключаем некоторого замедления темпов роста ипотечного кредитования, поскольку в условиях макроэкономической волатильности банки определенно не будут склонны увеличивать кредитные риски», — говорит банковский аналитик агентства Moody’s.

До конца текущего года рост ипотечного рынка продолжится, несмотря на нарастание геополитической напряженности и риски увеличения ставок.

«Однако в 2019 году, если ставки по ипотеке пойдут вверх, а прирост реальных доходов населения будет незначительным, развитие ипотечного сегмента замедлится», — аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА».

Риэлторы ИНКОМ-Недвижимость ранее предсказали завершение ипотечного бума на московском вторичном рынке. В мае доля сделок с ипотекой достигла максимальных для данного сегмента 38,2%, сейчас она снизилась до трети. Тенденция, скорее всего, сохранится, так как отложенный спрос предыдущих лет уже реализован. Также в ИНКОМ-Недвижимость не исключили повышения ипотечных ставок, особенно в случае ужесточения санкций.

Поддержать занятость и валюту

Если говорить об основном способе предотвращения кризиса на ипотечном рынке РФ, то это поддержание высокого уровня занятости населения, сокращение уровня безработицы, считает Мария Литинецкая.

«Уровень безработицы даже в наиболее острую фазу кризиса (середина 2015 года) не достиг 6%, а в течение последних 2,5 лет он устойчиво сокращается, и сейчас составляет 4,8% от экономически активного населения. Это позволяет сохранять стабильность и прогнозируемость платежеспособности ипотечных заемщиков даже несмотря на низкий уровень их доходов», — отмечает она.

Кроме этого, необходимо проводить политику максимальной стабильности национальной валюты и цен, добавляет Роман Сычев.

«Угрозу неплатежей может создать резкое снижение реальных располагаемых доходов на фоне быстрого роста цен. Нечто подобное мы наблюдали в 2014-2015 годов, когда девальвация рубля привела к росту цен и снижению доходов», — отмечает он.

Повторение такого сценария может ударить по платежеспособности заемщиков, что ухудшит ситуацию с платежами по кредитам.

По мнению экспертов, ипотека является основным способом улучшения жилищных условий для тех россиян, у кого нет никакого капитала, кроме, как накоплений на первоначальный взнос. При этом, согласно опросу НАФИ, порядка 60% опираются на собственные средства или прочие займы, прежде всего – у друзей и родственников в решении квартирного вопроса. Ипотека используется в сочетании с другими инструментами – продажа имеющейся квартиры, накопления и т д.

«Ипотека «в чистом виде», то есть дополнительных источников финансирования первого взноса или ежемесячных платежей, рассматривается скорее как рисковая и безвыходная мера», — заключает управляющего партнера компании «Метриум».

Adblock
detector