Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Валютная ипотека – это целевой займ на покупку жилья. Под залог приобретаемого объекта. В отличие от привычной классической (рублевой) ипотеки, валютный кредит выдается не в национальной валюте.
Заемщик сам выбирает валюту для получения займа: это может быть доллар, евро, швейцарский франк или даже японская йена !
Валютная ипотека сама по себе не очень пользуется спросом среди россиян. Многие граждане, оформившие валютный кредит на жилье признаются, что это было прекрасной альтернативой, так как заявки по рублевой ипотеке банки не одобряли. Да и процентные ставки по валютной ипотеке существенно ниже. И вот, в период 2006-2008 годов валютная ипотека начала набирать свою популярность не только в крупных городах, но даже и в регионах.
Банки же, безусловно, тоже получали очевидную выгоду от сделок по валютной ипотеке. Дело в том, что, как правило, на выдачу таких кредитов шли заемные средства банка. Например, банк брал внешний кредит в евро под 3%, а выдавал заемщикам под 8-10%. Выгода существенна.
Но в начале 2009 года доллар и евро резко выросли в цене.
В феврале 2009 года доллар достиг максимального для себя значения по тем временам — в 36,17 рублей !
Подавляющее большинство валютных заемщиков перестали иметь возможность выполнять свои долговые обязательства. По данным АИЖК, в 2009-2010 годах валютная ипотека резко потеряла актуальность. Население просто перестало рассматривать данный вид кредита как альтернативу к рублевым займам.
Так, по итогам 2010 года в совокупности было выдано всего лишь 1500 валютных ипотечных кредита. А в последующие годы эта цифра снижалась стремительными темпами. По данным Центробанка Российской Федерации, по итогам 2017 года было зарегистрировано лишь 10 сделок по валютной ипотеке. Валютой всей сделок являлся доллар. В то время как численность выданных рублевых кредитов на жилье в 2017 году достигла 50 тысяч.
В данный момент самой главной проблемой, с которой столкнулись заемщики валютной ипотеки, это то, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более половины, а у некоторых заемщиков даже более 100% дохода семьи. Другим же весьма неприятным фактом является то, что, по расчетам, совокупные ипотечные выплаты в разы превысят стоимость ипотечного жилья в рублевом эквиваленте. То есть, даже если продать ипотечное жилье, то денег от данной сделки не хватит, чтобы полностью покрыть долг перед банком.
- Новый кредит выдается исключительно в рублевой валюте. Это будет выгодно особенно тем заемщикам, у которых остались небольшие суммы задолженности.
- Сумма кредита не должна превышать текущей рыночной стоимости жилья;
- Ежемесячный платеж заемщика по новому кредиту не должен будет превышать 45% от совокупного дохода семьи;
- Оформление кредитных каникул должно сопровождаться и дополнительными мерами поддержки заемщика (например, одновременно, с единовременной компенсацией государственной поддержки);
- Любые вопросы валютных заемщиков должны быть решены с помощью бесплатных юридических и финансовых консультаций.
Однако финансовые эксперты призывают несколько раз оценить ситуацию перед решением рефинансирования кредита.
Переводить валютный кредит в рублевый есть смысл тогда, когда стоимость валюты находится на самом низком уровне !
Но как раз в такие моменты все забывают о своих прошлых проблемах и на такой шаг уже не идут. Не думая, что снижение валютного курса – снова может оказаться лишь временным явлением. Ведь даже самые опытные финансовые аналитики не могут дать точного прогноза, как будет вести себя валюта даже в самом ближайшем будущем.
Глава Министерства Финансов Российской Федерации считает, что ситуацию каждого проблемного валютного заемщика нужно рассматривать исключительно индивидуально.
По словам Главы крупнейшего коммерческого банка страны, Сбербанк планирует реструктуризировать все валютные кредиты, парируя это тем, что их насчитывается не так много – всего 2 тысячи. В банке разработана специальная система по работе с клиентами именно валютной ипотеки. Греф намерен в скором времени решить все проблемы, связанные с проблемными заемщиками валютной ипотеки в своем банке и окончательно закрыть данную тему.
В том, что тысячам клиентов пришлось терпеть финансовые трудности, однозначно не стоит винить банковские учреждения!
Кстати, наибольшие по объему портфели валютой ипотеки имеют следующие банки:
Тогусян, присутствующий на очередном митинге по проблемам ипотечных заемщиков призвал граждан самостоятельно решать вопрос: а именно, обращаться в свой банк-кредитор или подавать иск в суд с просьбой о помощи (разработкой индивидуального предложения). Государство, в свою очередь, так же не остается в стороне и помогает своим налогоплательщикам.
Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.
Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.
4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.
Таким образом, Центральный Банк РФ вдвое увеличил коэффициент риска: с 150% до 300%.
Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала !
Степень достаточности капитала = Собственные средства банка / активы, взвешенные с учетом риска.
Заемщики, осознавшие безвыходность ситуации, просили пересчитать сумму их ежемесячного платежа по курсу 39,38 рублей за 1 доллар и 49,98 рублей за 1 евро. Центробанк здраво оценил данное предложение и порекомендовал банкам серьезно рассмотреть его. Однако же все банки единогласно отклонили данное предложение. После этого, в январе 2015 года в банковском секторе установилась единая система возможной помощи валютным заемщикам, которая делится на 2 варианта:
- Передача таких кредитов на баланс АИЖК;
- Государственное субсидирование.
Около 3 лет назад для решения проблем валютных заемщиков была создана антикризисная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Ивановичем Шуваловым. Антикризисная комиссия обсуждала насущные проблемы, связанные с валютной ипотекой. По итогам обсуждений, была дана общая рекомендация коммерческим банкам страны, имеющим крупные валютные портфели, о введении системы ежемесячной отчетности о состоянии данных портфелей.
На поддержку заемщиков, имеющих реальные финансовые трудности по выплате кредита, государством было выделено 4,5 рублей миллиарда целевых средств. Однако эти средства направились на помощь заемщикам не только валютной, но и рублевой ипотеки.
В настоящее время банки представляют правительству информативный отчет о количестве реструктурированных кредитов. Это существенно помогает властям оперативно реагировать на изменения в ситуации с рынком валютной ипотеки.
20 апреля 2015 года вступило в силу Постановление о реструктуризации ипотеки № 373, одобренное и подписанное Д.А. Медведевым. Главным субъектом, под контролем которого должен был быть реализован данный проект, являлось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Изначально проект носил срочный характер, однако с течением времени, оценивая актуальную ситуацию в стране, проект продлевался. Так, в июле 2017 года государством было выделено дополнительно еще 2 млрд. рублей на поддержку проблемных заемщиков.
Спустя месяц вышло Постановление № 961, которое полностью регламентировало новые условия участия в программе помощи заемщикам.
Случившееся дало урок многим россиянам. Валютная ипотека практически полностью потеряла свою актуальность. К тому же, в сложившейся экономической ситуации в стране и в мире в целом, брать ее стало не так уж выгодно, как раньше. Позволить такой риск могут лишь состоятельные граждане либо те, кто стабильно получает доход в валюте.
Так неужели валютную ипотеку совсем перестанут рассматривать как альтернативный вид кредита? Скорее всего, да. По данным Центробанка, доля вновь выданных валютных ипотечных кредитов мизерна, и в ближайшее время расти будет вряд ли. Так, согласно данным Центрального Банка РФ,
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Прогнозируется, что валютная ипотека станет дешевле в 2018 году. Но есть и негативная сторона, которая может проявиться в случае ослабления рубля, ведь тогда увеличится сумма долга. Также актуальным вопросом остается наличие клиентов, которые не могут выплачивать ипотеку банку. Решение проблемы было возложено на сами кредитные организации.
Валютная ипотека – это ипотека, которая была взята в иностранной валюте, чаще всего используется американский доллар или евро. В некоторых случаях такой кредит является выгодным решением, но подобных клиентов так же могут ждать неприятные сюрпризы, которые никоим образом не зависят от них.
Из-за нынешнего состояния рубля по отношению к другим валютам, ипотека в долларах или евро практически не используется. Пик популярности был зафиксирован в 2008 году.
Главная проблема подобной ипотеки заключается в изменении курса доллара. Особенно сильно это было заметно в 2014 году, когда суммы займа увеличивались в 3 и более раз. Сумма, необходимая к выплате каждый месяц, в валюте не менялась, но изменялась в рублях. Это вызвало рост должников и судебных разбирательств.
Но кроме этого недостатка, валютная ипотека становится проблемным мероприятием для двух сторон. Все это связано с нестабильным положением рубля. Ипотеки, взятые в рублях, имеют задолжников около 1%, а в валюте – более 31% на 2017 год.
График курса рубля к доллару за 1998 по 2017 года
Банки всячески стараются защищаться от неприятных случаев, которые с высокой вероятностью возникают при заключении ипотечного договора в валюте. При оформлении делается упор на пункты, которые обернут дело только против заемщика, так как государство не имеет никаких программ достаточной помощи для граждан в таких ситуациях.
Законодательство Российской Федерации никак не защищает права и интересы граждан, которые страдают от изменений стоимости валют. Но чтобы хотя бы в некоторых случаях решать возникшие проблемы, в дело вмешивается Центробанк. В качестве регулирующего акта можно использовать только одно Постановление Правительства РФ от 20.04.2015. Согласно документу есть случаи, в которых разрешена реструктуризация валютных ипотек.
Но документ не является идеальным, существуют проблемы. Одну из таких можно найти в 6 пункте, который не дает возможности вести перерасчеты по льготным тарифам, а лишь запрещает превышать настоящий курс валюты. Весь 2015 год был накаленным в плане валют, что заставляло всячески государства вмешиваться в вопросы и разбирательства, ведь количество должников по ипотечным кредитам превысило 50 000 человек, которые могли потерять все, что имеют из-за изменения курса.
Также каждый заемщик должен понимать, что изменения курса валюты не является форс-мажорной ситуацией. Поэтому перерасчет по выгодным условиям (например, которые были на момент заключения договора) просто невозможен. При наличии долга его придется выплачивать.
Существует несколько способов, которые точно смогут помочь избежать проблемных ситуаций:
- Уплатить всю сумму долга раньше срока. Досрочное закрытие обязательств дает возможность плательщику избавиться от переплат, изменения курса валюты, начисляемых дополнительных процентов. Но подобный вариант подходит только для тех клиентов, которые достаточно обеспечены, а так же договор подразумевает возможность досрочного погашения. Некоторые банки указывают в договорах запрет, так как подобные процедуры могут принести меньшую прибыль, чем при исполнении полного контракта.
- Повторное кредитование. Самый неприятный способ выхода из сложной ситуации, так как кредит ради кредита может привести человека к долговой яме, из которой достаточно трудно выбраться без сторонней помощи. Схема проста: необходимо взять кредит в другом банке для уплаты ипотеки. Важно найти такое предложение, которое будет выгоднее предыдущего, чтобы сумма переплаты оказалась как можно меньше. Так как это является такой же процедурой досрочного погашения, то соответствующий пункт должен стоять в договоре.
- Рефинансирование валютной ипотеки. Такой вариант используется в отношении тех кредиторов, которые не могут выплатить ипотеку. Рефинансирование подразумевает изменение сроков и снижение процентных ставок, но уже в другом банке. Для использования метода в договоре должен иметься подобный пункт.
- Реструктуризация долга по валютной ипотеки. Для этого необходимо отправиться в банк, где был взят кредит, и представить доказательства невозможности выплаты счетов по ипотеки. Вместе с этим необходимо составить обращение, в котором будет содержаться прошение об изменении условий договора относительно погашения. Если доказательства достаточно весомые, то заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
- Участие в государственной программе АИЖК.
Способы можно использовать и в случае уже имеющейся задолженности, но такая ситуация уменьшает шансы на успех.
- 2017 год был тем, который смог привлечь граждан к ипотечным кредитам. Согласно данным рост составил 27%. Прогнозы также многообещающие и на 2018 год. Подобная динамика стала возможна благодаря снижению уровня ставок, установленных государством. Ипотека в 2018 году будет еще выгоднее для граждан, а ставки достигнут исторических минимумов, что доказывается рублевыми кредитами по 7-8% годовых.
- Несмотря на то, что ипотека в рублях все больше привлекает клиентов, валюты все меньше и меньше пользуются спросом. В качестве статистики приводится 2016 год, когда подобные договоры были подписаны только в 34 случаях. Большинство ипотек было оформлено на срок около 3 лет.
- Если рублевая ипотека продолжит свой рост за счет уменьшенных ставок, то валютная потеряет всякую актуальность, так как редкий заемщик сможет погасить кредит без проблем и переплат. Сами же банки должны будут продолжать вопросы, связанные с уже существующими должниками, что может быть осложнено дополнительным скачком доллара. Одним из факторов, который поможет избавиться от неуплаченных кредитов, является рост доходов.
- Дальнейшая популярность валютной ипотеки неизвестна. Возможное восстановление может произойти только после стабилизации курса доллара. Но так как в долгосрочной перспективе российский рубль продолжает быть неустойчивым, то кредиты в валюте пока что уйдут в тень. Не поможет ситуации даже дополнительные снижения кредитных ставок на несколько процентов.
Очень частая ситуация, когда заемщик не может платить по счетам валютной ипотеке, по причине скачка курса валют. После обрушения курса рубля в тяжелой ситуации оказались множество людей, имеющих ипотечный кредит в валюте.
К таким заемщикам применяется стандартная процедура банкротства физических лиц по валютной ипотеке. По закону гражданам не запрещается объявлять себя банкротами.
Заемщики объявляют себя банкротом тогда, когда долг по ипотеке превысил стоимость самого жилья взятого в кредит. Разница в стоимости недвижимости и долгом за неё должна превышать сумму более 500 тыс. рублей.
Девальвация рубля, обусловленная политическими и экономическими событиями последних лет, негативно отобразилась на платежеспособности населения. Особенно это касается физических лиц, которые брали долгосрочный заем в иностранной валюте. За последние 4 года стоимость иностранной валюты выросла в 1,8 раза, а по сравнению с 2005 годом — более чем в 2 раза.
Столь резкий скачок курса сделал платежи по валютной ипотеке тяжелым бременем для подавляющей части валютных заемщиков. Кризис неплатежей со стороны должников, вынуждает банки обращаться в суды разных инстанций для принудительного взыскания сумм, которые были выданы в кредит.
2015 год ознаменовался первыми прецедентами, когда суд принял позицию валютных заемщиков. Сначала районный суд в Москве обязал банк пересчитать задолженность Л.Черниковой перед ВТБ 24 с привязкой к курсу 24 рубля за доллар.
Верховный, а с ним и Конституционный суд РФ придерживаются позиции: валютный заемщик должен самостоятельно осознавать риск изменения курса при оформлении кредита.
Глядя на уже принятые Верховным Судом решения, заемщикам не стоит надеяться на то, что в 2019 году банки обяжут проводить реструктуризацию валютной ипотеки. Как и раньше, решение этой проблемы ляжет на плечи самих должников: они должны будут вернуть банку объект ипотеки, или самостоятельно искать пути снижения кредитной нагрузки. К примеру реструктуризация или рефинансивование.
Реструктуризация – это компромиссное изменение условий по действующему кредиту, позволяющее достигнуть снижения общей финансовой нагрузки на плательщика и уменьшения ежемесячного платежа в частности. Основными способами оптимизации задолженности являются:
- уменьшение процентной ставки;
- увеличение срока кредитования;
- предоставление кредитных каникул.
Наиболее благоприятным для валютного заемщика является пересчет долга по курсу на момент оформления договора. Однако, такой вариант реструктуризации добровольно банками не применяется, поскольку в конечном итоге он чреват убытками для финансового учреждения. Вменить в обязанность банков пересчет кредитов в валюте, по курсу на момент заключения договора, возможно в законодательном порядке.
Если клиент желает реструктуризировать валютный долг по ипотечному кредиту, следует обратиться в обслуживающий банк с письменной просьбой. Возможно, потребуется представить банку документы, подтверждающие уровень затрат и дохода заемщика. Рассмотрев просьбу заявителя, банк предложит варианты оптимизации долга или откажет в реструктуризации.
Рефинансирование – получение нового займа с целью погашения задолженности перед предыдущим кредитором. По сути, рефинансирование – это перекредитование, которое зачастую, сопровождается сменой обслуживающего банка.
Сегодня рефинансирование валютной ипотеки предлагают оформить около 80 российских финансовых учреждений. Прибегнуть к рефинансированию имеет смысл, если процентная ставка по другому кредиту меньше действующей, или существенно уменьшается ежемесячный платеж. Заемщику необходимо проанализировать актуальные банковские предложения, рассчитать прогнозируемый ежемесячный платеж и обратиться в выбранное финансовое учреждение. Многие банки способны озвучить предварительное решение по кредиту в течение одного дня с момента подачи предварительной заявки через сайт.
Рефинансирование валютной ипотеки в главном банке страны возможно при выполнении ряда условий:
- полное погашение кредита в другом банке за счет средств рефинансирования,
- оформление страховки и регистрации ипотеки в Сбербанке,
- процентная ставка — 9,5%,
- срок до 30 лет,
- сумма кредита: от 1 до 7 миллионов рублей, но не более 80% стоимости объекта кредитования;
- возраст кредитополучателя от 21 года до 75 лет.
Осуществляется и рефинансирование валютной ипотеки в банке ВТБ 24. Для ипотечных кредитов процентная ставка рефинансирования минимум 9,7% годовых, при совокупном соблюдении следующих условий:
- оформление услуги страхования,
- предоставление необходимых документов в полном объеме,
- заемщик является получателем заработной платы через банк ВТБ 24.
Аналогично со Сбербанком, ВТБ 24 выделяет кредит на срок до 30 лет, но может предоставить клиенту сумму до 30 миллионов рублей.