В этом году объем выданных в России ипотечных кредитов впервые с кризисного 2015 года сократился. По данным Центробанка, с января по июнь банки выдали гражданам 575,5 тысяч ипотечных кредитов на 1,26 трлн рублей. В прошлом году за тот же период цифры были такими: 663 тысяч кредитов на 1,3 трлн рублей. В июне средняя ставка по ипотеке составляла 10,28%.
Андрей Бархота, управляющий по стратегическому маркетингу Промсвязьбанка:
«На текущий момент в экономике наблюдается тенденция к снижению процентных ставок. Крупнейшие ипотечные кредиторы также продемонстрировали снижение ставок по своим ипотечным программам, причем это снижение зачастую носило опережающий характер.
К концу 2019 года снижение ключевой ставки может составить дополнительно 0,25%, тогда как ставки по ипотечным продуктам продемонстрируют разнонаправленную динамику — значительное снижение следует ожидать только у тех банков, у которых текущий уровень процентных ставок находится выше среднего, то есть превышает уровень 10%.
Если ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам на протяжении 2-6 месяцев, можно получить также и изменения в стоимости жилья, и далеко не всегда в лучшую сторону. Необходимо помнить, что увеличение стоимости жилья на 1% при сроке кредитования 12-15 лет дает увеличение ежемесячного платежа на 2-2,5%.
«Ставка по ипотеке ожидаемо будет немного снижаться на горизонте до конца года. Связано это может быть как со снижением ключевой ставки ЦБР, так и с традиционными «распродажами» у застройщиков и банков ближе к концу года, когда все стараются выполнить бизнес-планы по продажам.
В конце третьего — в четвертом квартале банки совместно с застройщиками запускают разного рода промо-акции с пониженными ставками на отдельные объекты недвижимости. Вслед за этими событиями, как правило, снижаются ставки и на вторичном рынке жилья, хотя, может быть, и в чуть меньшем размере.
При ожидании снижения ставок необходимо также принимать во внимание и тот факт, что на уровень ставок влияет еще и спрос на недвижимость и общие макроэкономические факторы.
ВТБ повысил ипотечную ставку. Остальные крупные банки готовятся
Кроме того, для кредитов, выданных с первого января, ВТБ ввел дополнительную надбавку к ставке в размере 0,5 процентных пункта при условии, что первоначальный взнос составил менее 20%. Сюда не включается ипотека с материнским капиталом и военной ипотекой.
Для получающих в ВТБ зарплату ставка рефинансирования составит 10,2% годовых. Для других категорий клиентов предусмотрена ставка в 10,5%.
Таким образом, ставка при покупке квартиры в новостройке у партнеров кредитного учреждения составит 8,5−8,8% годовых. За готовое жилье при комплексном страховании клиента ждет ставка 10,7−11,1% годовых.
Для кредитов, где первоначальный взнос составляет менее 20%, предусмотрено дополнительное повышение на 0,2 процентных пункта.
О будущем повышении ипотечной ставки Сбербанк и ВТБ заявляли еще в середине декабря после того, как ЦБ увеличил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта до 7,75% годовых.
По его словам, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20% теперь применяются повышенные коэффициенты риска — 200% вместо 150%, которые действовали ранее.
При этом такие требования предъявляются клиентам, которые получают новый кредит. Эти условия вынуждают банки поднимать ставки.
По его прогнозу, это еще не предельный рост и в течении года ставка прибавит еще немного. Он связал это с подъемом процентов по рублевым депозитам, на которые пошли банки, чтобы привлечь новые вклады и, как следствие, повышение ставок по кредитам, которые имеют высокие риски из-за высокой закредитованности населения, которая сейчас находится на историческом максимуме.
Большие долги населения по кредитам Дмитрий Голубовский объяснил тем, что клиентов привлекали небольшие ставки, которые находились на минимуме еще весной. Все это создавало иллюзии дешевизны денег, хотя все происходило ровно наоборот.
Сейчас все это закончилось. В итоге в новый 2019 год мы входим с повышениями ставок по ипотечным кредитам, те, кто мог себе позволить взять деньги на покупку квартиры уже это сделали, а инфляция подстегнула цены на жилье, которые медленно пошли вверх.
Со второй половины наступившего года компании-застройщики начнут строить новые дома через проектное финансирование. Речь идет об обязательном использовании эскроу-счетов в банках, где дольщики будут оставлять свои деньги для покупки квартиры.
Банковское сопровождение и эскроу‐счета: как изменится долевое строительство в 2019 году
Кроме сопровождения сделок банки получат право отказывать застройщику в доступе к деньгам, если есть подозрение в каких-либо нарушениях. При это сами аккумулированные средства, кроме дохода компании-строителя также пойдут на погашение банковского кредита, за счет которого девелопер вел стройку.
При этом в случае банкротства строительной фирмы дольщики смогут получить свои средства обратно. Главной целью нововведения было защитить покупателей недвижимости на этапе строительства.
Курирующий строительную отрасль вице-премьер России Виталий Мутко заявил, что минимальный рост цен на недвижимость в новостройках в таком случае составит 8%. При этом он не исключил, что деньги на строительство смогут получить не все, так как банки будут оценивать маржинальность проекта.
По мнению Дмитрий Голубовского, объемы и сдача новостроек будут сокращаться. Сам закон об эскроу-счетах он назвал усложнением регулирования, которое приведет только к росту издержек. Если раньше девелоперы могли как-то оптимизировать свои расходы внутри холдинга, то теперь они такой возможности лишены.
Со вторичным рынком ситуация ничуть не лучше. По словам Дмитрия Голубовского, он достаточно переоценен.
По его прогнозу, рынок недвижимости будет только сжиматься на фоне стагфляции: стоимость жилья будет расти из-за общей инфляции, повышения процентных ставок и кредитов застройщиков. Все это будет происходить на фоне сокращения объемов.
Ситуация, которая есть сейчас, когда рынок немного оживился — это временный отскок от дна, когда рынок вносит коррекцию в ситуацию.
Российскому рынку ипотеки уже 20 лет. С 2005 года ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился в 37 раз. Компания ДОМ.РФ прогнозирует, что за 2018 год этот показатель может составить 3 трлн рублей. Сейчас средний размер жилищного кредита равняется 2 млн рублей. При этом уровень просроченной задолженности самый низкий среди всех видов займов – 1,94%.
Такой рост популярности ипотечных продуктов среди населения объясняется заметным снижением ипотечной ставки в последние несколько лет. Если еще в начале 2017 года средняя ставка по ипотеке составляла 12-13%, то к сентябрю 2018 году она опустилась до 9,42%.
Однако в середине прошлого месяца ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5%. Согласно логике рынка, это должно привести к закономерному подорожанию жилищных кредитов. Но большинство банков не хотят терять набравшие темп объемы выдачи ипотечных займов и стараются сохранить низкие ставки.
Рассказываем, что будет со стоимостью ипотеки в ближайшем будущем и долгосрочной перспективе.
Одним из первых кредиторов, отреагировавших на изменение политики ЦБ, оказалась компания ДОМ.РФ, которая в конце сентября повысила ставки по ипотечным кредитам на покупку готового жилья на 1 п.п. до 10–10,25% годовых. Ранее проценты по займам на жилье у кредитора равнялись 9–9,25%.
Представители ДОМ.РФ объяснили увеличение ипотечной ставки подорожанием фондирования (привлечение банком денег для выдачи займов) из-за роста волатильности на финансовых рынках.
Месяцем ранее по той же причине выросли минимальные ставки по ипотеке в Райффайзенбанке – также на 1 п.п. до 10,49%.
Ставка по ипотечному кредиту формируется из стоимости фондирования, цены приобретаемого объекта, а также размера риска и маржи. Чтобы удерживать или снижать ипотечную ставку, банкам нужно привлекать долгосрочное фондирование. Когда стоимость фондирования превышает заложенную оценку, кредитные организации вынуждены поднимать ставки по займам, иначе придется работать в убыток.
При этом в ДОМ.РФ заявили, что ставки по ипотеке вновь перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках. Скорее всего, в компании имели ввиду высокую волатильность валютного рынка и показатели ожидаемой инфляции.
Также ставку на 1 п.п. повысил Транскапиталбанк (теперь – 10,20-12,45%) и Абсолют Банк – на 0,5 п.п.
В то же время два крупнейших игрока ипотечного рынка – ВТБ и Сбербанк – о возможном росте ставок не упоминали. Даже наоборот, глава Сбербанка Герман Греф на встречи с президентом Владимиром Путиным сообщил, что организация планирует сделать жилищные займы еще дешевле в течение года за счет рефинансирования старых кредитов в ипотечном портфеле. Если ориентироваться на предыдущие заявления Грефа, то банк стремится к ставке в 7%.
А ВТБ уже приступил к снижению. Кредитор снизил ставку на 0,7 п.п. по ипотечной программе, которая позволяет оформить жилищный кредит только по паспорту и номеру СНИЛС. Если заемщик планирует покупку квартиры площадью более 65 м2, то ставка снизится до 8,9%.
Неужели динамика ипотечных ставок двигается наперекор рыночной закономерности?
Пока что банки ожидают дальнейших решений ЦБ, который в случае ухудшения ситуации на валютном рынке может повысить ключевую ставку еще на 0,25 п.п. Сейчас изменения стоимости ипотечных кредитов могут варьироваться лишь в пределах 0,5-1 п.п., заявила коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Эту тенденцию доказывают произошедшие увеличения ставок в Транскапиталбанке, ДОМ.РФ и Абсолют Банке.
При этом до конца года ипотечные ставки вряд ли будут снижаться. Скорее всего, они могут вырасти в среднем на 0,3-0,5 п.п.
Слова Ельцова также объясняют проблемы с долгосрочным фондированием у определенных банков вроде Райффайзенбанка.
Впрочем, в перспективе ипотечные ставки могут опуститься ниже 8% – такой целевой показатель развития ипотечного рынка на 2024 год заявлен в майском указе Владимира Путина. Необходимость выполнения этой задачи недавно подтвердил министр финансов Антон Силуанов в ходе выступления в Совете федерации. Он заявил, что через шесть лет ставки должны быть снижены до 8%.
Кроме того, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина недавно пояснила, что повышение ключевой ставки может даже положительно сказаться на стоимости ипотечных кредитов.
«Повышение ключевой ставки направлено удержание инфляции под контролем таким образом, чтобы долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные, также снижались по ставкам», — добавила Набиуллина.
Потенциальным заемщикам, которые собираются приобрести недвижимость в ближайшее время, затягивать с оформлением ипотеки нет смысла. Значительное понижение ставки ожидается лишь через шесть лет, но даже не факт, что заявленные планы правительства будут в точности реализованы. Тем более, в начале 2019 года ЦБ обещал увеличить коэффициент риска при расчете капитала по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом до 200%. Это увеличит число отказов в выдаче жилищных займов. Поэтому решаться на ипотеку стоит до конца текущего года.
Но не нужно спешить с покупкой квартиры тем, кто сейчас не готов к дополнительным расходам. Достаточно будет отслеживать динамику ставок и предложения банков, чтобы подобрать наиболее подходящий момент для крупного приобретения.