Что делать если банк отказывает в рефинансировании ипотеки

1. Плохая кредитная история

Рефинансирование ипотеки для банка равносильно выдаче нового кредита. Поэтому те, кто подал заявку на снижение ставки, проходят тщательную проверку. И первое, на что обращают внимание все банки — чистота кредитной истории.

— У заемщика, в первую очередь, должна быть положительная кредитная история. И эта история должна быть зафиксирована в Бюро кредитных историй (БКИ). Если вы, оформляя кредит в другом банке, не дали согласия на передачу данных в БКИ (а банк всегда запрашивает такое согласие), то такой кредит мы рефинансировать не можем. Если у заемщика неблагоприятная кредитная история (например, он допускал просрочки более 1 раза и дольше 5 дней в течение полугода), это тоже стоп-фактор.

2. Низкий уровень кредитоспособности клиента

Ориентировочно ежемесячная плата за кредит должна составлять не больше 40-60% от общего дохода заемщика.

3. Квартира упала в цене

К невозможности рефинансирования кредита может привести существенное снижение стоимости предмета залога.

— Например, в ситуации, если квартира была куплена несколько лет назад, когда цены на рынке недвижимости были выше. Предположим, в момент покупки ее стоимость составляла 2 млн рублей, а сегодня — 1,6 млн рублей, в кредит заемщик брал 1,6 млн. Получается остаток ссудной задолженности по кредиту равен стоимости квартиры.Как правило, Банк может предоставить кредит на сумму не более 90% от рыночной стоимости предмета залога на сегодняшний день, что, в случае снижения стоимости квартиры, будет составлять менее суммы остатка ссудной задолженности. В таком случае, заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести денежные средства, чтобы размер кредита не превышал 90% от цены объекта.

4. Заемщик сделал незаконную перепланировку квартиры

По словам Дмитрия Мочалина, еще одной причиной отказа в рефинансировании ипотеки может стать перепланировка в объекте, которая не была узаконена.

Если же вы провели перепланировку законно, это не повлияет на одобрение заявки на рефинансирование.

5. Отсутствие страховки

Одним из обязательных условий для снижения ставки до минимального уровня, указанного банком, является наличие страховки. Так, в пресс-службе Сбербанка отметили, что рефинансирование ипотеки других банков под 9,5% годовых проводится только при условии, что заемщик застраховал жизнь и здоровье и своевременно выплачивал кредит.

6. При получении прошлого кредита заемщик использовал маткапитал

В соответствии с законом, если на погашение ипотечного кредита использовался материнский капитал, то после окончания выплат родители обязаны наделить детей долями в жилье. При рефинансировании заемщик сначала погашает ипотечный кредит и только после этого оформляет новый залог. В такой ситуации возникает правовой риск, связанный с наделением детей долями в приобретенном жилье. По этой причине кредиторы предпочитают не идти на подобные сделки.

— В силу юридических тонкостей (необходимость наделения детей долями в собственности) другой банк не сможет рефинансировать кредит, если заемщик ранее использовал на погашение свой маткапитал. Такая же проблема возникает, если маткапитал был использован в качестве первоначального взноса при покупке квартиры.

Тем не менее, такие банки как Уралсиб, Райффайзенбанк и Примсоцбанк рефинансируют ипотеку, при погашении которой использовался материнский капитал.

7. Кредитный договор клиента не соответствует условиям программы рефинансирования

Условия по сумме и срокам выдачи рефинансированной ипотеки, а также по ограничениям на возраст заемщика нужно уточнять у банков индивидуально.

7.1. Сумма рефинансируемой ипотеки ниже или выше указанных ограничений

Сумма кредита может варьироваться от 300 тыс. руб. до 30 млн рублей. Например, в Сбербанке сумма рефинансируемого ипотечного кредита для нашего региона должна быть не менее 500 тыс. руб. вместе с процентами и не более 5 млн руб.

7.2. Ипотека оформлена менее полугода назад или нарушены другие временнЫе ограничения

Срок кредитования может изменяться от нескольких месяцев до 30 лет. В некоторых банках программа рефинансирования предусматривает увеличение срока кредитования, вне зависимости от первоначального договора.

7.3. Возраст заемщика не соответствует установленным рамкам

Договор рефинансирования могут оформить клиенты разного возраста, но часто в договорах уточняют, что на момент погашения кредита заемщику должно быть меньше 75 лет.

8. Цель ипотечного кредита не соответствует условиям программы рефинансирования

Цель оформления кредита тоже может повлиять на снижение ставки. Например, вам могут отказать в рефинансировании, если первоначальный кредит был оформлен на покупку дома и земли.

Читайте также:  Как обезопасить себя при покупке квартиры обремененной ипотекой

9. Клиент обратился за рефинансированием в тот же банк, в котором брал ипотеку

Лишь немногие кредитные организации готовы снижать ставку по своей ипотеке, такая сделка называтся реструктуризацией.

10. Разница между ставками меньше 1 процентного пункта

Рефинансирование имеет обоснованный экономический смысл, если разница в ставках составляет как минимум 1 процентный пункт, а лучше — 1,5-2 п.п. Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок на страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках.

Некоторые банки устанавливают минимальную ставку, при которой сделка возможна. Например, в ВТБ рефинансирование осуществляется по ставке от 9,7% годовых.

Обратите внимание, что банки могут предлагать более низкие ставки зарплатным клиентам.

11. Развод

Это событие тоже может стать препятствием для рефинансирования в том случае, если супруги были созаемщиками, и имущество не было разделено по закону.

12. Кредит оформлен без залога на недвижимость

Одна из самых редких причин отказа в рефинансировании ипотеки — клиент обратился в банк с кредитом, который не является ипотечным.

— Иногда при анализе документов выявляются другие факторы, препятствующие одобрению кредита. Например, оказывается, что не оформлен залог на недвижимость, то есть кредит, который человек хочет рефинансировать, не ипотечный. В этом случае можно применить программу рефинансирования потребительских кредитов, но это уже другие сроки и другие ставки.

Сделки по повторному рефинансированию ипотеки проводят немногие кредитные организации, но такие предложения все же можно найти, например, в Абсолют Банке, в АИЖК, в Райффайзенбанке и в ВТБ. Скоро такую программу запустит ДельтаКредит.

Не во всех банках перечисленные выше аспекты станут причиной отказа. Рефинансировать ипотечный кредит возможно, но нужно потратить время, чтобы найти кредитную организацию, которая согласится понизить ставку именно в вашем случае.

Здесь вы можете ознакомиться с программами рефинансирования, представленными в Екатеринбурге. Выбрать подходящий вариант поможет подробный разбор банковских программ, который мы публиковали в редакционном блоге. Информация в нем регулярно обновляется.

1. Плохая кредитная история

2. Низкий уровень кредитоспособности клиента

3. Квартира упала в цене

4. Заемщик сделал незаконную перепланировку квартиры

5. Отсутствие страховки

6. При получении прошлого кредита заемщик использовал маткапитал

7. Кредитный договор клиента не соответствует условиям программы рефинансирования (по сумме, по временнЫм рамкам или по возрасту заемщика)

8. Цель ипотечного кредита не соответствует условиям программы рефинансирования

9. Клиент обратился за рефинансированием в тот же банк, в котором брал ипотеку

10. Разница между ставками меньше 1 процентного пункта

11. Развод, если имущество не было разделено по закону

12. Кредит оформлен без залога на недвижимость

Все чаще в нашей стране можно услышать про рефинансирование ипотеки. И неудивительно, ведь снижается ключевая ставка рефинансирования ЦБ и как результат снижаются ставки по ипотеке и рефинансированию. Люди переводят свои кредиты под меньшие процентные ставки и все довольны. Однако как быть, если отказали в рефинансировании ипотеки? Бывает, что отказывают в рефинансировании в своем банке и также нередки случаи отказов при переходе в новые ипотечные банки. Давайте рассмотрим оба варианта.


Самое первое, что нужно сделать при рефинансировании ипотеки это узнать рефинансирует ли ваш банк, в котором у вас действует ипотека, свои кредиты. На текущий момент времени банки плохо рефинансируют свои кредиты и ставки обычно высоки, однако узнать условия стоит ведь процесс рефинансирования в другой банк трудоемкий и занимает в среднем 1,5 — 2 месяца.

Если вы пришли в свой текущий банк и попросили его понизить вашу процентную ставку, а вам отказали в рефинансировании ипотеки, то здесь есть лишь один выход — искать рефинансирование в другом банке.

Предположим, что вы нашли подходящий банк под вашу ситуацию. Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Конечно может, ведь он проверяет вас как заемщика и вашу недвижимость как предмет залога. К сожалению банки в большинстве случаев не поясняют причины отказа и об этих причинах можно только догадываться. Далее мы постараемся рассказать о самых распространенных из них.

Давайте разберем, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки.

Если вы успешно прошли этап одобрения заемщика, то далее нужно успешно пройти одобрение недвижимости. Обычно на этом этапе бывает меньше отказов, однако они бывают.

  • Перепланировки в квартирах. Опять же вопрос правильного выбора банка. Если вы выбрали банк, который относится крайне негативно к перепланировкам, а планировки в вашей квартире имеют место быть, то вам откажут. Если вы знаете, что у вас есть перепланировки, то можно попробовать договориться с оценщиком закрыть на них глаза и не показывать в отчете об оценке. Однако вариант шаткий.
  • Что-то не так с документами на квартиру. При проверке недвижимости проверяется чистота всех документов, в том числе по сделке купли-продажи квартиры. И если предыдущий банк что-то не заметил, новый банк может обнаружить какие-то неприятные моменты.
  • В банке нет ипотечных программ на ваш тип недвижимости. Например, при подаче заявки каким-то образом сотрудники банка пропустили тот факт, что у вас еще нет свидетельства о собственности на квартиру, а это совсем другая банковская программа и в этом банке не рефинансируют без свидетельства о собственности. И в результате отказ…
Читайте также:  Заявление о том что в браке не состою для ипотеки

Нужно проанализировать прежде всего вашу ситуацию, изучить возможные причины отказа и устранить их.

Если кредитов больше, чем половина заработной платы, то погасить досрочно кредиты, чтобы снизить кредитную нагрузку. Если маленькая официальная заработная плата, а вы получаете больше, то попросить бухгалтера написать реальный доход в справке и при звонке банка в бухгалтерию, чтобы там знали какую сумму вам написали в справке. Ну и конечно же изучать внимательно программы банка при подаче заявки. Прежде всего обратить внимание на то, каким образом подтверждается доход заемщика, был ли использован материнский капитал, какой тип недвижимости рефинансируют и т.д.

Ну и конечно же не забывайте о том, что если отказали в одном банке, можно подать документы в другой. Конечно, перед этим устранив причину отказа.

Самый лучший способ — это обратиться к ипотечному брокеру. Брокер изучит вашу ситуацию и поймет возможные причины отказа. Подберет несколько наиболее вероятных банков для одобрения и получит одобрение для вашего рефинансирования.

Отказать в перекредитовании банк может по формальным или негласным причинам: кредитная история, судимость, состав семьи, низкий доход, использование материнского капитала.

Перекредитование — распространенная услуга на финансовом рынке. Заемщик часто ищет возможность платить меньшие процентные ставки на одолженную сумму. Если он их находит, то обращается в кредитное учреждение, предлагающее лучшие условия.

Заявки на рефинансирование, однако, одобряются не всегда. Каковы наиболее распространенные причины отказа? Статья посвящена проблемным ситуациям, возникающим в процессе перекредитования и возможным способам их преодоления.

На первый взгляд кажется, что отказ в рефинансировании маловероятен. Эта операция выгодна и заемщику, и банку, принимающему его задолженность на себя. Но любой вид займа всегда связан с рисками. Именно в них кроется объяснение того, почему отказывают банки некоторым заявителям. Причины, как правило, клиенту не объясняются. Они делятся на формальные и негласные. К первой категории относятся явные поводы для отклонения, о которых заемщик может догадаться сам:

Что касается негласных причин отказа, то они разнообразны и могут влиять на принятие отрицательного решения даже при очень хорошей истории по кредитам.

Легко заметить, что перечисленные возможные причины отказа в целом совпадают с критериями отклонения заявок на первичное кредитование. Список их неполон — каждый банк имеет свои правила, официальные и неписаные. Некоторые из них имеет смысл рассмотреть подробно.

Утаить факты былых осложнений при выплате задолженностей невозможно. Под ними понимаются задержки, судебные разбирательства, невозвраты и другие неприятные эпизоды. Заявитель о них знает и сам, но на всякий случай может проверить уровень собственной репутации, обратившись в БКИ (бюро кредитных историй).

Доступ к этой информации имеют и банки. В наличии объективных сведений о неблагополучных заемщиках заинтересованы все финансовые организации независимо от масштаба своей деятельности. Даже если какой-то предыдущий займ погашен полностью, любые осложнения педантично фиксируются.

Особенно впечатляют кредитных инспекторов эпизоды с участием судебных приставов, осуществлявших принудительное взыскание задолженности.

Наличие объективных сведений о доходах — непременное требование к предоставляемым документам. Без справки 2-НДФЛ, о кредитовании или рефинансировании даже речи быть не может.

Оценку платежеспособности клиента (скоринг) банк производит по двум параметрам: абсолютной величине в денежном выражении и динамике изменения.

Читайте также:  Как оформить рефинансирование ипотеки в газпромбанке

Заявитель считается финансово состоятельным, если расчетная сумма его выплат за месяц не превышает половины приходной части его бюджета за тот же период.

Плохой признак, если доходы упали по сравнению с предыдущими месяцами или иными расчетными периодами. Разумеется, речь не о сезонных явлениях, имеющих место при определенных специфических видах деятельности (например, в сельском хозяйстве). Однако если наблюдается систематическое снижение достатка, то отказ вероятен.

Клиент, набравший займов в нескольких кредитных организациях, часто наивно полагает, что этот факт можно утаить. На самом деле каждый банк проверяет непогашенные задолженности, в том числе и при рассмотрении заявки на рефинансирование. Ранее рассмотренный критерий остаточной половины дохода должен учитывать все обязательства заемщика.

Возможный вывод о несостоятельности заемщика прост и напрашивается сам собой.

Если клиенту, несмотря на его безупречную кредитную историю, отказали в рефинансировании ипотеки, причиной может быть то, что кредитуемый объект недвижимости не соответствует условиям, предъявляемым к залогу. Иными словами, у кредитора возникают сомнения в возможности реализации имущества если займ не будет погашен.

Не во всех случаях поручительство необходимо. Иногда оно служит альтернативой залоговому обеспечению или дополнением к нему. Если банк непременно требует поручителя, а потенциальный заемщик его не может привлечь, то до отказа дело даже не дойдет — заявка просто не будет принята.

Отклонение после рассмотрения возможно, если предоставленный поручитель, по мнению банка, не в состоянии обеспечить гарантии исполнения финансовых обязательств прямого рефинансируемого клиента.

Собственно, и первая попытка рефинансирования в известной степени настораживает банк. Обычный клиент чаще всего, взяв кредит, погашает его полностью. Сам факт стремления перекредитоваться свидетельствует о возможном наличии определенных проблем.

Если же заемщик постоянно рыщет в поисках как можно более низких процентов, не жалея на это времени и сил, то опасения становятся обоснованными. Большой выгоды от смены кредитора на современном рынке финансовых услуг получить нельзя. Конкурентная обстановка вынуждает банки смягчать условия, оглядываясь друг на друга. Нижний предел процентов ограничивает ставка рефинансирования Центрального банка.

Процедура и критерии банковского скоринга составляют коммерческую тайну. Причины отказа в рефинансировании чаще всего не разглашаются — о них клиент может лишь догадываться. Оценка эпизодов отклонения заявок приводит к выводам о нежелательности нескольких обстоятельств.

Сумма рефинансирования слишком велика или напротив, чересчур мала. У каждого банка есть свои стандарты минимума и максимума.

Та же причина обусловливает временные интервалы относительно даты оформления первичного кредита. Если выплаты продолжаются менее трех месяцев (иногда полугода), трудно судить о способности клиента погасить займ. Когда до окончательного расчета остается примерно такое же время (3–6 мес.), банку нет смысла рефинансировать клиента.

Недостаток каких-то документов. Это не отказ, а лишь временное отклонение. Другое дело, если обнаружена фальсификация какой-то справки. Тогда разговор окончен.

В рефинансировании крупных кредитов часто отказывают индивидуальным предпринимателям, особенно недавно зарегистрировавшимся — их считают не очень надежными плательщиками.

Если разница между процентами первичного кредита и условиями рефинансирования очень мала (полпроцента или немного больше), в услуге могут отказать. Впрочем, и самому заемщику следует подумать, стоит ли игра свеч. Придется оплатить сборы, услуги нотариуса и другие сопутствующие издержки, на фоне которых выгода нивелируется.

Недостаточный трудовой стаж на одном месте, отсутствие постоянной регистрации, проблемы с гражданством — все это может служить основанием для отклонения заявки на рефинансирование.

Причиной отказа становится продажа клиентом принадлежащей ему ликвидной дорогостоящей собственности (автомобиля, недвижимости, земли). Эти действия могут быть признаком скрытых задолженностей, которые он вынужден погашать любой ценой.

Иногда в рефинансировании отказывают даже потому, что на клиента не зарегистрирован стационарный телефонный номер.

Клиент, которому банк отказал в рефинансировании, может реагировать на это по-разному.

  • смириться с ситуацией и продолжать погашение в установленном договором порядке;
  • подать заявку в другие финансовые учреждения;
  • попытаться устранить причины отказа;
  • обратиться за помощью к кредитным брокерам;
  • сделать паузу и повторить заявку позже.

Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства.

Сам по себе факт отказа в одном из банков ни о чем не говорит. В силу различий критериев кредитного скоринга, заявка, отклоненная в одном учреждении, может быть принята в другом:

Adblock
detector