Что делать если банк расторгает ипотечный договор

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

  • плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
  • действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
  • наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
  • заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
  • заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
  • резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

  • решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
  • заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
  • банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
  • у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
  • ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников — это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.


Держите банк в курсе возникших трудностей.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

  • заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
  • перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
  • несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

  • клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
  • банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
  • после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
  • с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, — подоходный налог с продажи имущества. Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.2016, этот срок составляет 3 года). Также не платят налог с продажи квартиры те, кто получил ее в дар или в наследство от родственников. Но эти случаи нас в данном контексте не интересуют, так как они не связаны с ипотекой.

Читайте также:  Кто имеет право на получение ипотечного кредита

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

  • кредитные каникулы;
  • изменения графика платежей;
  • рефинансирование ипотеки;
  • приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.


Расторжение договора — не единственный выход из затруднительной ситуации.

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился. Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли. Тогда приходится обращаться в суд, причем решения по подобным делам принимаются абсолютно разные. Законодательная база, касающаяся этого вопроса, имеет ряд недоработок, и постоянно возникают сложные прецеденты на этой почве.

Часто складывается следующая ситуация:

  • один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
  • второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
  • первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.


Брачный контракт поможет решить проблему выплаты ипотеки при разводе.

  • личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
  • несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
  • подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.

Здравствуйте !Помогите решить вопрос и принять меры.

Мы с мужем взяли в ипатеку у Сбербанка дом под ключ в 2015г.По праграмме» молодая семья». Муж работал в МВД на тот момент, поэтому решились ,так как была стабильность в финансах. У нас на тот момент родился второй ребенок и мы мат. капитал вложили в ипатеку.Жильё у нас единственное. Ипатеку взяли в мае 2015,а муж в ноябре 2015 попал под всероссийское сокращение.Год ему шли выплаты мы сделали реструкторизацию.Он долго не мог устроится порзже ему предложили востановиться в МВД я все также находилась в дикретном отпуске и на иждивении мужа.После с востановлением все затянулась и мне пришлось выйти на работу.Дети маленькие он сидит сними .Я начала получать з.п только с июля 2017 в размере 18000тр. А ежемесячный платеж сфевраля2017 у нас тоже 18000р.По этому мы платили не всю сумму по кредиту с Февраля 2017 по сегодня .А сегодня пришло письмо о расторжении договора . Помогите что нам делать .Плюс муж врядли сможет востановиться т.к недавно обнаружилась межпозвоночная грыжа .Ему срочно нужно делать аперацию. А тут как бы не остаться на улице с детьми.

Читайте также:  Какие программы ипотечного кредитования в сбербанке

Ответы юристов ( 2 )

К сожалению, Евгения, ситуация у вас очень сложная. Либо сейчас вы ищите покупателя и продаете квартиру, выплатив банку оставшийся долг и забрав деньги, которые останутся от погашения долга, либо ищите деньги для закрытия текущего долга и вхождения в график, но если удастся войти в график, то придется платить ежемесячный платеж. Есть конечно у нас в практике и такое, что при небольшом остатке долга квартира остается за должником-ипотечником, а суд взыскивает данный долг. Каждая ситуация индивидуальна. Для решения вопроса нужно видеть документы

  • 7,0 рейтинг
  • 2556 отзывов эксперт

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Условие о порядке и сроках возврата суммы кредита является существенным и в случае его нарушения кредитор имеет право потребовать от заемщика предусмотренной договором ответственности.

Финансовая ответственность заемщика наступает в первый же день образования просроченной задолженности, когда автоматически начисляются неустойка и проценты на просроченную сумму. Таким образом, размер платежа увеличивается.

Если не решить проблему своевременно, то банк, не получивший платежа в размере просроченной задолженности, вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита, потому что такое условие обязательно содержится в кредитном договоре. На исполнение этого требования кредитор предоставляет заемщику определённый срок по правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ — от пятнадцати до тридцати дней с даты получения требования. Если кредит не будет возвращен досрочно по требованию, то следующим шагом банка будет обращение в суд с иском о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании суммы по кредиту и обращении взыскания на предмет залога — ипотечное жилье.

Как правило, такие иски банков считаются бесспорными, и суды их удовлетворяют в полном объеме.

Если вы взяли кредит и допустили просрочку, банк начнет мероприятия по принудительному взысканию долга.

Сначала вам будут звонить и писать сотрудники учреждения, потом в дело включатся коллекторы. Если договориться мирно не удастся, кредитор подаст на вас в суд. В своем исковом заявлении он может потребовать досрочного погашения задолженности и расторжения кредитного договора. Что делать, если банк хочет досрочно аннулировать кредитное соглашение? Расскажем далее.

Согласно ст. 450 ГК РФ, договор кредитования может быть расторгнут двумя способами: по соглашению сторон или в одностороннем порядке.

В первом случае, если человек вовремя погасил ссуду, договор автоматически прекращает свое действие в связи с полным исполнением обязательств по нему. Во втором, если на момент окончания срока действия кредитного договора долг не погашен, он не считается прекращенным, так как обязательства по нему не исполнены в полной мере. В подобной ситуации банк вправе расторгнуть такой договор по личной инициативе. Процедура осуществляется исключительно в судебном порядке.

Одностороннее расторжение кредитного соглашения происходит только через суд.

Банк вправе потребовать досрочного расторжения договорных отношений с заемщиком в следующих случаях:

  • заемщик не исполняет взятых на себя долговых обязательств;
  • он нарушил другое существенное условие, прописанное в договоре (например, изменил место жительства или работы, не уведомив кредитора).

Помимо перечисленных выше причин, банк может поднять вопрос о досрочном погашении займа и в следующих ситуациях:

  • заемщик не исполнил свои обязательства относительно обеспечения суммы возврата ссуды;
  • он утратил обеспечение по кредиту, либо его условия ухудшились по независящим от банка обстоятельствам (например, если заложенный банку автомобиль похитили).
Читайте также:  Что делает банк если заемщик не может платить ипотеку

О решении аннулировать договорные отношения банк обязан известить заемщика письменно, указав причины таких действий. На погашение долга дается не более 10 дней с момента получения уведомления. Учтите, что само по себе уведомление не является расторжением договора в одностороннем порядке.

Если банк решил прекратить отношения досрочно, это не значит, что с вас снимаются все ранее взятые обязательства. Кредитор вправе потребовать не только возврата основного долга, но и уплаты всех процентов, пеней и штрафов, которые были начислены за период просрочки.

Одностороннее расторжение кредитного соглашения не снимает с заемщика ранее взятые обязательства.

Здесь все зависит от того, подал на вас кредитор в суд или нет.

Если дело еще не дошло до суда, не ждите чуда — постарайтесь урегулировать ситуацию мирно. В первую очередь, незамедлительно начните переговоры с кредитором — обратитесь в банк с письменным заявлением. В ходатайстве укажите:

  • сведения о том, что вы не отказывайтесь от своих обязательств, но не можете вносить платежи на прежних условиях;
  • причины неплатежеспособности. Они должны быть уважительными (потеря работы, болезнь, и т.п.) и иметь документальное подтверждение.

Так вы покажете банку, что хотели бы выплачивать долг, но жизненные обстоятельства не позволяют этого сделать. Многие кредитные учреждения идут навстречу своим клиентам и предлагают приемлемый для обеих сторон выход из затруднительного положения.

Платить по долгам все равно придется, поэтому заранее уведомите банк о своих материальных трудностях.

Если вы долгое время не выходите на контакт с банком и не вносите платежи, кредитор вправе подать на вас в суд. Чтобы оспорить требования, вам потребуется предоставить суду уважительные причины неисполнения договорных обязательств. Только тогда судья посчитает ваши доводы весомыми и откажет кредитору в его притязаниях.

Свою позицию в суде нужно подтвердить документально.

Если банк расторгнул договор кредитования в одностороннем порядке, заемщик попадает в ситуацию, когда нужно срочно погасить остаток долга. Но это не всегда реально, поэтому можно попросить суд об отсрочке или рассрочке исполнения его решения.

Рассрочка — это выплата долга частями в виде регулярных платежей в течение определенного периода времени (до полного погашения задолженности перед банком). Отсрочка подразумевает обязанность исполнения должником решения суда через определенный срок, когда у него появится возможность полностью погасить долг. Максимальный срок отсрочки — 6 месяцев.

Чтобы получить рассрочку или отсрочку, вам потребуется доказать свое тяжелое материальное положение: отсутствие работы, нетрудоспособность, наличие иждивенцев и др. Необходимо также продемонстрировать суду, что нарушение условий кредитного договора были вынужденными, а не умышленными.

Кроме этого, можно использовать вариант мирового соглашения, когда сторонам удается достичь компромисса и изменить условия кредитного соглашения согласно сложившимися обстоятельствам.

Просите у суда отсрочку или рассрочку платежей.

Разобраться во всех тонкостях взаимоотношений с банковскими организациями рядовому гражданину не под силу, поэтому лучше прибегнуть к помощи профессионалов. Опытный юрист по кредитам поможет вам сформировать грамотную правовую позицию и отстоять свои интересы в суде. Специалист соберет доказательства нарушений со стороны банка: его нежелание идти на контакт и предоставить реструктуризацию, незаконное начисление штрафных санкций. Вам также не придется посещать судебные заседания — всю работу выполнит юрист по доверенности.

Обратившись за помощью к юристу, вы можете рассчитывать на:

  • квалифицированную правовую помощь;
  • существенную экономию времени;
  • максимальное снижение штрафов и пеней по просроченному займу;
  • реальный расчет итоговой суммы задолженности;
  • возможность реструктуризации долга и отсрочки судебного решения.

Учтите, что только юрист по кредитам сможет разрешить конфликт с банком в вашу пользу в максимально сжатые сроки.

Хотите отстоять свои интересы и не платить лишнего — обратитесь к правозащитнику.

Adblock
detector