Что делать если банк требует досрочного погашения ипотечного кредита

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

нарушение клиентом срока возврата очередного платежа
утрата обеспечения;
нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
изъятие объекта залога государством;
удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
обнаружение банком незаявленных обременений;
отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
отсутствие подтверждения о целевом использовании кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

нецелевое использование кредита;
полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек. Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования о досрочном погашении. Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договорам между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного другие, чем в Сбербанке. В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

наступил срок сдачи дома;
строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописан в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
Не прячьтесь от банка.
Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Каждый заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет отдать долг банку как можно быстрее. Ведь досрочное погашение жилищного кредита позволяет избавиться от ипотечного бремени раньше даты, указанной в договоре.

Однако нередко должники возвращают заемные средства в досрочном порядке не по своему желанию, а по требованию кредитора. В определенных случаях банк, предоставивший целевой продукт, имеет право потребовать преждевременного погашения долга. Что делать заемщику, если кредитная организация выставила такое требование? Об этом вы узнаете из статьи. В ней также даны советы по грамотной выплате ипотечного кредита.

Банки требуют выплатить всю сумму долга одной суммой, когда заемщик нарушает одно из условий договора ипотеки. Причем не всегда к таким действиям кредитной организации приводит только очень серьезная ошибка должника. Выставить такое требование банк может в случае нарушения любого условия соглашения. Чаще всего кредитные организации поступают таким образом, когда заемщик:

периодически вносит платежи с опозданием;
предоставляет ипотечное жилье в качестве гарантии по другому займу;
прекращает погашать жилищный кредит.

Кроме этого, должникам часто приходится возвращать заем раньше срока, если они продают недвижимость, не получив разрешения. Значительное ухудшение состояния жилья, купленного на кредитные средства, тоже может стать причиной того, что банк потребует вернуть деньги досрочно. Если запрещена любая реализация залога, то за сдачу недвижимости в аренду кредитная организация тоже может пойти на крайние меры.

Стоит отметить, что все, что касается действий банка в случае, когда заемщик нарушает условия ипотечной сделки, всегда указано в договоре. Поэтому должник может проверить, насколько правомерно требование кредитной организации, внимательно прочитав соглашение.

Если кредитор выставил требование о досрочном погашении ипотеки, то в первую очередь следует уточнить причины таких действий. А после этого нужно попытаться договориться с банком. Если кредитная организация хочет получить весь оставшийся долг из-за крупной задолженности, то нужно:

как можно быстрее погасить задолженность;
предоставить доказательства причины неплатежеспособности.

Последнее касается случаев, когда платежи не вносились из-за снижения финансовых возможностей. Доказательством может быть, например, справка из государственной службы занятости.

Если на момент выставления требования доход у заемщика находится на низком уровне, то стоит попросить банк предоставить кредитный отпуск. Но отсрочку кредитные организации предоставляют:

при наличии документов, которые подтверждают временное банкротство должника;
после полного погашения текущей задолженности.

Решить вопрос без ухудшения общего кредитного досье поможет и реструктуризация ипотеки. Если банк готов отменить свое решение, то следует попросить его об изменении некоторых условий договора. К примеру, увеличение общего срока возврата заемных средств сокращает ежемесячную кредитную нагрузку. А это, в свою очередь, позволяет вносить платежи даже при снижении дохода.

Если договориться с банком не получается, то решить проблему можно с помощью перекредитования. Но этот вариант доступен только тем заемщикам, у которых нет текущей просрочки по ипотеке. Кроме того, новый кредитор может отказать в предоставлении займа, если первый долг выплачивался с другими серьезными нарушениями.

Рефинансирование ипотеки осуществляется в несколько этапов:

Заемщик выбирает оптимальный вариант.
Договаривается с первым банком о таком способе досрочного погашения.
Уточняет сумму долга.
Подает заявку в другую кредитную организацию.
Заключает договор со вторым банком.

Новый кредитор отдает первому необходимую сумму, а взамен получает недвижимость в качестве основного обеспечения. В некоторых случаях для оформления второго ипотечного кредита требуется дополнительный залог. Если первый заем был получен с гарантами его возврата, то следующий, как правило, тоже оформляется при наличии поручителей.

Перекредитование – это отличный способ выполнить требование банка, а также улучшить определенные условия выплаты заемных средств. Заемщик вполне может найти предложение с более выгодными условиями, например, с низкой процентной ставкой.

Если указанные выше способы по тем или иным причинам не подходят, то единственным выходом будет реализация жилья, которое было куплено в кредит. Заемщик продает ипотечную недвижимость и возвращает банку всю сумму долга раньше срока.

Средства от продажи залога идут на погашение:

текущей задолженности;
основного долга;
набежавших процентов;
начисленных штрафов и пени.

Но для реализации залога необходимо сначала получить разрешение кредитной организации. В таких ситуациях банки, как правило, соглашаются на продажу недвижимости. Ведь если должник откажется отдавать долг, то кредитору все равно придется реализовать жилье, чтобы получить назад свои деньги.

Оформляя ипотечный кредит, заемщик обычно планирует возвращать соответствующий долг по всем правилам банка. Но часто случается так, что после получения средств должник забывает о тех или иных условиях. Последствием безответственного отношения к погашению жилищного кредита становятся действия банка, направленные на досрочный возврат представленных средств.

По закону РФ финансовая организация, предоставившая денежный займ на покупку жилья, имеет право потребовать его единовременного возврата. Основанием для выставления требования может стать любое нарушение должником условий действующего договора. Причем каждый банк самостоятельно решает, когда просто применить штрафные санкции, а когда прекратить действие кредитной сделки.

Поэтому нередко заемщикам приходится возвращать ипотеку досрочно даже после одного, более или менее значительного нарушения. Если должник считает, что банк незаконно требует выплаты всех средств раньше окончания действия договора, то он имеет право обратиться в суд. Но прежде чем обвинить кредитора, стоит внимательно прочитать главный документ сделки денежного заимствования. Ведь все, что касается погашения долга, в том числе и требований о его преждевременной выплате, содержится в кредитном соглашении.

1. Нецелевое использование средств

По условиям любой ипотеки полученные средства заемщик может потратить на реализацию только одной определенной цели – на покупку недвижимости. Подписывая соответствующий договор, заемщик обязуется использовать кредит строго по назначению. И если он нарушает это условие, то банк имеет право прекратить действие уже заключенной сделки денежного заимствования.

2. Доход должника не соответствует кредитной нагрузке.

Выдавая займ на покупку жилья, банки всегда обращают особое внимание на финансовые возможности заявителя. Заявка одобряется только при условии, что размер ежемесячной прибыли соискателя соответствует сумме оформляемой ипотеки. Если во время выплаты долга доход заемщика резко сокращается, то банк может потребовать единовременного возврата всех средств. Ведь в таком случае увеличивается риск образования задолженности и других проблем, связанных со снижением кредитоспособности должника.

3. Предоставление заведомо ложной информации

Некоторые заемщики для повышения своих шансов на получение ипотечного кредита указывают в заявке сведения, которые частично или полностью не соответствуют действительности. Проще говоря, обманывают будущего кредитора. Банки не всегда сразу обнаруживают, что предоставленная информация ложная, и выдают кредиты мошенникам. Но если после выдачи целевых средств обман раскрывается, то финансовая организация выставляет требование о полной досрочной выплате жилищного кредита.

4. Просроченный кредит

Если ипотечный заемщик перестает ежемесячно погашать долг, то банк может расторгнуть соответствующий договор. А за этим, разумеется, следует возврат всех, уже использованных средств. Тоже самое касается и задержек платежей в счет выплаты займа – при постоянных просрочках кредитор, как правило, прекращает отношения с клиентом.

5. Запрещенная реализация залоговой недвижимости

Каждая программа ипотеки содержит условия, касающиеся использования жилья, купленного в кредит. В частности, должник ни при каких обстоятельствах не имеет права продать недвижимость, под залог которой оформлен целевой займ. Если заемщик совершит какие-либо сделки по ее отчуждению – отдаст в дар или предоставит в качестве обеспечения по другому кредиту, то его ждет расторжение договора. А значит, ему придется досрочно выплатить долг.

Если банк требует погасить жилищный кредит раньше даты его окончания, то на это у него, скорее всего, есть веские причины. Однако во многих случаях можно уладить конфликт. Основные способы решения проблемы:

замена кредитора с помощью рефинансирования;
оформление отсрочки по ипотеке;
реструктуризация кредита;

Когда вынужденное досрочное погашение ипотеки является последствием задолженности, можно попросить банк о предоставлении кредитных каникул. Этот вариант подходит и в случае, если кредитор хочет прекратить действие сделки из-за резкого снижения дохода должника.

Во время отсрочки заемщик решает финансовые проблемы и повышает свою кредитоспособность. Кроме того, кредитор может согласиться на реструктуризацию долга и изменить те или иные условия выплаты ипотеки. В частности, такой вариант предполагает уменьшение размера ежемесячного взноса в результате пролонгации срока займа.

Если банк отказывает в отсрочке и изменении договора, то есть еще один способ – перекредитование жилищного кредита. Рефинансировав проблемный займ, можно не только поменять кредитора, но и улучшить условия погашения долга. Однако перекредитование осуществляется только с согласия первоначального банка. Финансовые организации обычно без проблем отпускают заемщиков, поскольку рефинансирование представляет собой тоже самое досрочное погашение.

Чтобы не допустить преждевременного расторжения договора ипотеки, следует ответственно подходить к вопросу выплаты соответствующего долга. Правильное погашение кредита на жилье включает в себя следующее:

внесение ежемесячных платежей строго по установленной схеме;
использование ипотечной недвижимости только с согласия кредитора;
поддерживание того уровня платежеспособности, который был при получении целевых средств;
оповещение кредитора о значительном ухудшении финансового положения;

Соблюдая эти правила, можно избежать многих проблем при возврате ипотечного долга, в том числе прекращения действия кредитной сделки.