Что делать если дом не подходит под ипотеку

После одобрения банком ипотеки заемщик начинает активно искать недвижимость. Заключить сделку купли-продажи можно в течение трех месяцев с момента вынесения положительного решения о предоставлении кредитных средств. Поэтому необходимо знать условия, при которых банк одобрит объект приобретения.

У каждой кредитной организации свои критерии ипотечного жилья, поэтому необходимо заранее их узнать. Банк должен быть уверен, что в случае невозможности погашения ипотечных платежей, он сможет реализовать заложенную недвижимость для возврата своих средств.

Приобрести в ипотеку можно квартиру, коттедж или долю в недвижимости. Для начала нужно определиться на каком рынке жилья искать варианты. Если квартира в новостройке, то основное общее требование под ипотеку касается аккредитации строительной организации в банке, предоставляющем кредитные средства. А вот к жилью на вторичном рынке много критериев, которые нужно учитывать при рассмотрении вариантов.

Причины, по которым квартира может не подходить под ипотеку:

месторасположение дома;
год строительства;
материалы конструктива;
этаж (первый и последний одобряют редко, их трудно продать);
тип здания — многоквартирный дом (общежитие, гостиничное здание не рассматриваются);
дом не признан аварийным, не состоит в программе реновации, реконструкции с последующим сносом;
квартира должна быть в доме, где более двух этажей;
все платежи должны быть погашены;
отсутствуют какие-либо обременения на недвижимость.

Ниже перечислим, какие квартиры не подходят под ипотеку.

Расположение квартиры — первоочередной критерий. Она должна находится в благоприятном районе, не на окраине города. Развитая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника и иные соцучреждения), хорошая транспортная доступность, наличие рядом станций метро, автобусных остановок, благоприятная экологическая обстановка гарантируют шансы на положительный ответ банка.

Еще один важный показатель ликвидности жилья — год, в котором оно было построено. Для разных регионов России показатель возраста представляется по-разному. В Санкт-Петербурге много домов, имеющих историческое значение и банки, несмотря на значительный возраст здания, одобряют сделки по таким квартирам.

А вот в Москве разрешают приобретать жилье только в домах старше 1970 года. В других регионах России рассматривают недвижимость старше 1950 года постройки. Жилое строение должно быть изношено не более 70 процентов от общего срока эксплуатации здания, в котором оно расположено.

Конструктив квартиры должен быть выполнен из негорючих материалов — кирпич, бетон. Деревянные строения или перекрытия из дерева и иных материалов, которые подвержены коррозии или гниению относятся к неликвидным критериям и банк такую квартиру не разрешит приобрести в ипотеку. Фундамент здания должен быть выполнен из прочных материалов.

Внутренняя отдела может стать причиной, почему квартира не подходит под ипотеку. В первую очередь она должна быть пригодной для удовлетворения жизненных потребностей и должна иметь:

водоснабжение (горячее и холодное);
водоотведение;
отопление;
сантехника (краны для подачи воды, унитаз, душ);
батареи отопления в каждой комнате;
наличие окон со стеклами;
входная и межкомнатная двери;
на кухне — плита;
разводка электрики.

Любая перепланировка, особенно если она затронула несущие конструкции, должна быть узаконена. Покупатель должен проверить этот критерий сопоставив данные техпаспорта на квартиру с ее реальным состоянием. Если перепланировка незаконна, банк может отказать в одобрении сделки.

Какое жилье не подходит под ипотеку, а квартиры в каких домах можно взять в кредит решает отдельно каждое кредитное учреждение. Для принятия решения о выдаче ипотеки под конкретную недвижимость банк должен ее проверить. Для этих целей покупатель заказывает оценку квартиры у оценщика, рекомендуемого банком.

В отчете оценщик подробно описывает общее состояние квартиры, наличие коммуникаций, планировку, рыночную и залоговую стоимость. Специалисты кредитной организации знакомятся с отчетом оценщика, проверяют соответствие требований банка к приобретаемой квартире и принимают решение по сделке.

Для переоформления права собственности на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

Документ, подтверждающий право на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП, договор или иной документ, на основании которого жилье приобреталось продавцом).
Выписка из домовой книги с подробными сведениями кто, когда, куда выписывался и по какой причине (внимательно надо проверить не был ли кто выписан из-за нахождения в местах лишения свободы).
Если при продаже затрагиваются интересы детей (они были прописаны в квартире или являются собственниками) необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Справки об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам.
Документ, подтверждающий законность перепланировки (при ее наличии).
Согласие второго супруга на продажу и покупку недвижимости.
Отчет оценщика.

Не на всю перепланировку в квартире можно получить официальное разрешение и оформить ее надлежащим образом. Это происходит в случае переноса несущих конструкций или перемещении туалетной и ванной комнаты в другую часть квартиры, где не проходят общие коммуникации. Если узаконить перепланировку нельзя продажа квартиры возможна. Покупатель, зная о проблеме соглашается взять все риски на себя.

Законодательно покупка квартиры с перепланировкой разрешена, но банки, просчитывая свои риски, с одной стороны не имеют права отказать, с другой стороны, делают это. Каждый конкретный случай индивидуален. Если перепланировка незначительная, покупатель, после заключения сделки, может ее узаконить самостоятельно, как собственник квартиры.

Лучше, если квартира будет как можно ближе к городу или хорошему району, так как с этим растет ликвидность имущества, а, значит, его цена и шансы продать ее в будущем, если возникнет такая нужда. Именно по этой причине вы должны понимать, что чем ликвиднее квартира является на момент ее покупки, тем охотнее банк даст вам ипотеку на ее приобретение.

Очень важно знать, что в отличие от своих конкурентов, Сбербанк России достаточно демократично относится ко всем требованиям, которые обычно выставляются к квартире. Так, если обычные банки могут выставить перечисленные ранее, условия, то данный банк оставляет лишь несколько, которые являются самыми важными.

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

Какая квартира подойдет для банка, ее стоимость определяется оценщиком, имеющим лицензию на этот вид деятельности. Оценка квартиры проводится за счет средств покупателя для определения ее реальной стоимости. Она может совпадать, быть выше, ниже той цены, которую за нее заплатит покупатель. Оценка нужна финансовой организации, чтобы решить вопрос о предоставлении и сумме кредита

Многие граждане решают улучшить свои жилищные условия за счет долгосрочных кредитов под приемлемые проценты, представляемые различными финансовыми организациями. Подойти к получению займа нужно ответственно. Для этого соберите документы, и обратитесь в банк за одобрением ипотеки. Также следует узнать, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Год постройки. Важные факторы – год постройки и техническое состояние здания. Это объясняется просто – ипотеку выдают на долгий срок, здание должно сохранять свою ликвидность. Поэтому большое значение имеют тип дома, перекрытия, фундамент, материал постройки, техническое состояние квартиры. Обязательные условия для зданий – наличие водоснабжения, газоснабжения, электричества, отопления.

Каждый человек, решивший купить жилье в ипотеку, рано или поздно сталкивается с такой проблемой: а какую квартиру выбрать, чтобы и себе нравилась, и банк ее одобрил? Большинство от такого вопроса приходит в ступор и, пометавшись день другой, решают предоставить решение вопроса и поиск подходящего варианта на долю риэлтора. Другие же, не желая отдавать в чужой карман и без того с трудом заработанные деньги, пытаются самостоятельно найти квартиру, которая подходила бы по условиям банка. Так кто же прав? Чем отличается квартира, которая подходит под ипотечное кредитование, от обычной? И можно ли такую квартиру найти самостоятельно?

Жилье в ипотеку можно приобрести только при выполнении достаточно жестких требований банка к недвижимости, принимаемой в залог. Ведь зачастую предмет покупки это не только квартира или частный дом, но и квадратные метры в коммуналке. Главное условие банка – приобретаемая квартира в кредит не должна потерять ликвидность на рынке, сохранить свою стоимость и через несколько десятков лет.

Определяется профессиональным оценщиком. Не следует путать эту стоимость с той ценой, которую запрашивает за квартиру продавец – банк при выдаче кредита будет ориентироваться именно на оценку, выданную независимым экспертом. Обычно заёмщик должен воспользоваться услугами тех оценщиков, с которыми банк работает на постоянной основе, иначе покупка вторичного жилья по ипотеке может не состояться. Банк выдаёт кредит в пределах рыночной стоимости, которую оценщик укажет в отчёте. Иногда банк выдаёт сумму в пределах ликвидационной стоимости квартиры (эта стоимость на 10-15% ниже рыночной, она показывает цену, за которую может быть экстренно продано жильё в случае невыплаты ипотечного кредита заёмщиком). Если продавец квартиры под ипотеку запрашивает стоимость выше той, которую указал оценщик и которую выдаст банк – покупателю придётся покрывать разницу за счёт собственных средств.

Отдельно следует упомянуть об ипотеке на покупку комнаты. Обычно банки неохотно дают кредит на приобретение такого жилья, за исключением случая, когда заёмщик уже является собственником остальных комнат в коммуналке, тогда последнюю комнату он может приобрести в ипотеку. Таким образом, он будет единственным собственником всей коммунальной квартиры.

Жилье должно находиться в собственности у предыдущего собственника не менее 3-х лет, иначе при стоимости жилья свыше 1 000 000 рублей собственник должен будет заплатить 13% налога, и заемщику придется договариваться о подделке документов о реальной стоимости квартиры, а значит и сумма ипотеки будет заметно ниже
Квартира должна соответствовать всем санитарно-техническим нормам, которые обеспечивают безопасность и здоровье жильцов
Помещение должно быть подключено к газовому, паровому или электрическому отоплению по всем правилам безопасности
В квартире обязательно должно быть холодное и горячее водоснабжение
Здание должно полностью соответствовать поэтажному плану БТИ, а все перепланировки должны быть указаны в схеме и узаконены
Недвижимость должна быть максимально ликвидной, и располагаться в черте города.

Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

Банку, на самом деле, не важно, в какой квартире Вы будете жить. Но так как деньги на нее занимает именно банк, он должен быть уверен, что в любом случае останется с прибылью. Если Вы исправно платите положенную сумму каждый месяц – это понятно, тут все в порядке. А если не сможете платить, что тогда? В самом крайнем случае, чтобы вернуть свои деньги, банки продают квартиры, которые были куплены в ипотечный кредит. Вот здесь и берут начало все требования банков, предъявляемые к квартирам заемщиков. Квартира должна быть ликвидной на протяжении всего срока кредитования. То есть, на подобные квартиры должен быть спрос, чтобы при необходимости можно было ее быстро продать.

Чтобы квартиру хотели купить, в ней должно быть комфортно жить. А это значит, что должна быть холодная и горячая вода, центральное отопление, полноценная кухня и сантехника: мойка, душ, унитаз, ванна.. Также необходимо подключение к электричеству, целые окна и двери. Проще говоря, квартира должна быть полноценной, да и мало кто захочет жить в комнате без окон, без дверей при свече и с удобствами на улице.

У банка, в который вы отправитесь за деньгами, будут требования не только к вам, но и к недвижимости, которую вы выберете. Поэтому необходимо знать, какое жилье можно взять в ипотеку, а какие варианты не подходят для этой цели.

Есть ряд основных требований, которые являются ключевыми при решении, подходит под ипотеку жилье или нет:

Доля новостроек, которые покупаются с помощью ипотеки, растет с каждым годом. Дело в том, что новостройка — отличный объект для инвестиций. Банки выдают кредиты только на аккредитованные ими новостройки. Сам факт аккредитации в банке, особенно в крупном, говорит о том, что:

у застройщика все в порядке с разрешительной документацией, есть разрешение на строительство, проектная декларация, земля оформлена в собственность или арендована, и т.д.;
компания-застройщик не имеет финансовых проблем, стройка не заморожена;
соблюдаются заявленные сроки выполнения работ;
компания уже зарекомендовала себя на рынке новостроек и не первый год успешно сдает объекты;
продажи в ипотеку проходят по договору долевого участия (ДДУ). Этот способ наиболее безопасный и распространенный на сегодня.

Если новостройка имеет аккредитацию в неизвестных банках, стоит самостоятельно навести справки. Для привлечения клиентов недавно вышедшие на рынок кредиторы вполне могут упростить процедуру аккредитации. Ипотека — это надолго, поэтому вы должны быть уверены в каждой составляющей сделки.

Пришла пора поговорить о том, какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке. Новостройки устраивают не всех, потому что они исключают возможность сразу въехать в свое жилье. Почти всегда новоселья приходится ждать годами, а это чаще всего означает, что к платежам по ипотеке прибавляется коммерческая стоимость аренды жилья до сдачи объекта в эксплуатацию. При проверке вторички в банке особо обращают внимание на следующие моменты:

поскольку срок кредита не может превышать 20-30 лет, важен процент износа здания. Если износ выше 60% по результатам экспертизы, вам придется искать другую квартиру;
продавцом недвижимости не может быть ваш близкий родственник;
если квартира была подарена или унаследована ее нынешним владельцем менее трех лет назад (три года — срок исковой давности, в течение которого можно оспорить сделку с недвижимостью).

А какие квартиры не подходят под ипотеку на рынке вторичного жилья? Вот несколько основных причин, которые делают жилье непривлекательным залогом для банка:

квартира находится на цокольном этаже или в полуподвальном помещении;
промышленные или коммерческие помещения не рассматриваются банком как объект ипотеки;
квартира находится в старом фонде вторичного жилья — в хрущевке или другом доме 60-70 годов постройки.

Ипотека на невыделенные доли в коммунальных квартирах не практикуется, так как такой залог неудобен для банка. В случае необходимости продать жилье нужно будет получать разрешение у всех соседей, что неприемлемо для кредитора.

А теперь разберемся, какое жилье подходит под ипотеку из сегмента отдельно стоящих домовладений. Очевидно, что бабушкины варианты с колодцем, печным отоплением, туалетом на улице и с грунтовой дорогой в паре сотен километров от областного центра сразу отпадают. А теперь некоторые нюансы, которые важны для банка при оценке дома в ипотеку:

Помните, что частный дом стоит на участке, который тоже можно приобрести в ипотеку. Оформление дома и земли будет проводиться по отдельности. Банки предъявляют к земле под ипотеку ряд требований:

участок должен принадлежать к землям под ИЖС или ЛПХ. Другие виды земель тоже рассматриваются, но в индивидуальном порядке;
должно быть проведено межевание участка во избежание судебных разбирательств и претензий со стороны соседей;
участок должен быть оформлен в собственность.

Если есть возможность приобрести участок за наличные, стоит ею воспользоваться.

Как известно, материнский капитал часто используют в качестве первоначального взноса или для погашения уже существующей ипотеки. Однако не всякую ипотеку можно погасить материнским капиталом.

Материнский капитал также нельзя использовать для приобретения земельного участка, дачи или апартаментов, поскольку такое использование противоречит целевому назначению субсидии — улучшению жилищных условий семьи.

Еще один распространенный вид жилищной субсидии — выплаты по военной ипотеке. Требования к жилью, которое можно приобрести по этой программе, указаны в законе о накопительно-ипотечной системе. В соответствии с ним требования к жилью для военной ипотеки аналогичны общим банковским требованиям. С помощью средств НИС можно приобрести квартиру, а также отдельно стоящий дом, но только вместе с участком. При этом участок также будет находиться в залоге у банка. Нередки случаи, когда клиенты, бравшие ипотеку с помощью средств НИС, увольняются из армии, и залог земельного участка является дополнительной страховкой для банка.

Как быть, если хочется и процент по ипотеке получить выгодный, и жилье приобрести именно то, которое вы сами выбрали, и с документами по ипотеке не бегать?

Не всякая недвижимость подходит под ипотеку.

собрать документы и подать заявку;
получить гарантированное одобрение;
выбрать лучшие условия ипотечного кредитования;
сэкономить на ставке;
найти жилье, которое вам понравится и 100% подходит под ипотеку;
составить схему ипотечной сделки и провести ее на 5+.