Для многих семей ипотечный кредит является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Конечно, можно снимать дешевые квартиры посуточно в Иркутске, но это будет стоить еще дороже. Однако, при оформлении ипотеки этом мало кто задумывается над тем, что приобретенная квартира в скором времени может оказаться не нужна. Несомненно оформление ипотечного займа очень серьезный шаг, который, как правило, тщательно обдумывается. Но всегда есть вероятность, что в вашей жизни может что-то резко измениться. Например, вы можете получить жилье в наследство или у вас родится еще один ребенок и нужна будет жилплощадь побольше.
Заграницей данный вопросы решаются гораздо проще и быстрее, там при желании заемщик может легко сдать ненужную квартиру купленную в кредит, для банков это скорее является доказательством хорошей платежеспособности клиента, а потому приветствуется. В нашей стране все гораздо сложнее, пустую недвижимость приобретенную в ипотеку, сдать в аренду не так то просто. Страховые компании и банки пугают заемщиков всевозможными штрафами и мерами наказания, в том случае если они без разрешения банка сдадут квартиру в аренду. К тому же сдача жилья в аренду, в нашей стране, является существенным нарушением кредитного договора. Но при этом, некоторые банки могут дать на это разрешение, в основном это конечно же касается тех клиентов, которые исправно вносят ипотечные платежи и не имеют долгов. Для заемщика это лучший вариант разрешения данной ситуации, ведь тем самым он сможет гасить ипотеку и вносить коммунальные платежи не тратя собственных средств. Ведь квартиры на сутки в Томске с удобным расположением могут приносить хороший доход.
Есть и другие варианты, разрешения данной ситуации. Если вы точно решили, что данная недвижимость вам больше не нужна, то возможна продажа залога. Выбрав данный вариант вы можете продать квартиру или передать оставшийся долг другому человеку, но в любом случае вам потребуется разрешение банка. Сложность в том что редко, когда покупатели охотно соглашаются на данную сделку, ведь им необходимо будет рассчитаться безналичным путем и с вам и с банком одновременно. Передать свой долг другому человеку еще сложнее, так как на это банки разрешение дают крайне редко и найти покупателя согласного на такую сделку не так то просто.
Как правило, когда человек берет ипотеку, он рассчитывает отдать долг не за пару лет, а за десятки.
Как правило, когда человек берет ипотеку, он рассчитывает отдать долг не за пару лет, а за десятки. Но в течение этого времени произойти может что угодно от потери работы до смены обстановки, переезда родных в ипотечную квартиру и так далее. Последний случай бывает более часто, ведь современному человеку очень сложно оставаться на одном месте, поэтому приходиться постоянно переезжать в поисках лучшей жизни. Эти кардинальные перемены в жизни требуют правильных действий, касаемо банка, в котором бралась ипотека. Эта статья как раз и расскажет, как же правильно решить проблему с ипотечной квартирой в случае резких перемен в жизни человека.
Если при смене жилья человек хочет прописать в ипотечную квартиру своего родственника, то возникает вопрос, нужно ли об этом отчитываться банковскому учреждению?
Ведь если рассуждать логически, то паспортный стол не запрашивает информации о том, в каком состоянии квартира, в залоге или нет, поэтому касаемо их переживать не стоит.
Но также не стоит забывать тот факт, что если банк устроит проверку и обнаружит смену жильцов в квартире, то это может грозить применением штрафных санкций. Размеры этих санкций нужно внимательно читать в кредитном договоре, в случае если их там нет, то переживать незачем, но, как правило, банки учитывают такие случаи.
Самым верным решением будет обратиться к сотрудникам банка с просьбой о прописке близкого человека. Они должны дать на это письменное разрешение, где будут стоять печати и подписи.
Как правило, помех в сдаче ипотечной квартиры нет, единственное, что должно при этом быть, так это согласие залогодержателя. Для банковского учреждения понадобиться копия согласия, но уже от страховой компании, ведь любая квартира, находящаяся под залогом, обязательно имеет страховку.
Как правило, кредиторов просто не может не заинтересовать будущие наниматели, и на каких условиях совершенна сама сделка. В этом случае для банка нужно иметь запасной договор аренды. Подписи этот договор не требует, единственное, на что нужно обратить внимание, так это на перечисление прав и обязанностей сторон в договоре.
Обязательным для изучения должен быть пункт целей использования квартиры в будущем. Важность этого пункта заключается в том, что банки очень хорошо разделяют цель использования квартиры для жилья, офиса или, например, склада. Поэтому вердикт разрешения банка, чаще всего, будет зависеть от этого пункта.
Часто попадаются случаи, когда хозяева квартиры недовольны своими апартаментами и желают их перестроить. Например, из трёхкомнатной квартиры сделать двухкомнатную. Но чтобы это сделать без согласия банка просто не обойтись.
При обращении к банковскому учреждению он составит вам перечень документов, которые будет нужно подготовить. Как правило, к ним относиться:
права на квартиру;
разрешение страховой компании на перепланировку.
В случае подготовки всех документов поводов для отказа в банке просто не будет.
При продаже ипотечной квартиры могут возникнуть некоторые сложности, и главная из них заключается в поиске покупателя. Он должен согласиться и дождаться выплаты ипотеки для получения полностью прав на квартиру. Продаётся ипотечная квартира поэтапно:
Подача банковскому учреждению документов на продажу квартиры. Предварительный договор с покупателем в этом случае будет главным, но проблема в том, что его никто нотариально заверить не сможет, поскольку это только проект, а не сам договор.
Если банк разрешил продажу, то сторонам нужно зарегистрировать договор купли-продажи. Как правило, при регистрации присутствует один из представителей банка.
Некая сумма задолженности по квартире переходит к покупателю.
Продавец, тем временем, за полученные деньги оплачивает свою задолженность, и снимает с себя бремя ответственности за квартиру.
Покупатель оплачивает остальную часть денег.
В итоге можно сказать, что при желании или чрезвычайной ситуации с кредитной квартирой можно сделать все. Самое главное внимательно прочитать кредитный договор и из него уже делать соответствующие выводы.
Избавляемся от ипотечного жилья
Вкладывая деньги в квартиру на этапе котлована, вы никогда не знаете, как изменятся обстоятельства к моменту сдачи объекта, захотите ли вы жить в этом районе и в этом доме. Возможно, пять лет назад вы приобретали жилье в Подмосковье, а потом привыкли снимать квартиру в центре города и в ближайшее время не хотите из нее выезжать. Или ваша семья разрослась настолько, что достроенная квартира не сможет всех вместить. Но если недвижимость взята в кредит, то так просто от нее не избавишься. Расскажем, что делать в подобной ситуации.
Сдавать
Раньше банки запрещали сдавать в аренду заложенную недвижимость. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась и появилось три возможных варианта того, как собственник может распоряжаться квартирой, взятой в кредит:
сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком, или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае стороны могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся в ипотеке;
аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Кроме того, в договоре часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления;
сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Даже при формальном запрете со стороны банка есть несколько вариантов сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, можно попробовать договориться с банком о пересмотре условий договора ипотеки.
При сдаче квартиры в аренду лучше всех защищен квартиросъемщик. В случае если собственник перестал платить по ипотеке, арендатору дается 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания. Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае проблем ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором.
Таким образом, для того чтобы к субъекту дарения перешло право собственности на квартиру, потребуется государственная регистрация перехода права, а для этого необходимо снять обременение либо представить согласие банка. Условия дарения квартиры полностью определяет банк.
Самый простой способ, первым делом приходящий на ум, — это продажа квартиры. Но продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Продажа так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует четыре варианта продажи ипотечной собственности:
досрочная уплата ипотеки — самый простой способ с точки зрения понимания и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличностью. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка. Главное — не забыть выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит так же, как при обычной сделке. Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры, поскольку в любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки;
продажа с погашением ипотеки в ходе сделки — это вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риелтора или по рекомендациям). Отличительная особенность — использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух. Сначала покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну — для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) — для продавца. Подобная сделка считается безопасной, так как продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку уже заплатил банку;
продажа квартиры вместе с ипотечным долгом — это частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточно средств. Ему вместе с квартирой передаются обязательства прежнего владельца по ипотеке — иногда на тех же условиях, иногда — на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму;
продажа ипотечного жилья банком проводится в случае возникновения серьезных просрочек по кредиту. Либо в случае, когда заемщик сообщил банку о том, что он больше не в состоянии выплачивать ипотеку. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках. Этот процесс может занимать длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может. С другой стороны, ему не нужно ни о чем беспокоиться — банк все сделает сам.