Что делать если сделка по ипотеке сорвалась

Расскажем про то как происходят срывы ипотечных сделок. Разберем ситуации, когда внесены задаток или аванс и произошел срыв сделки. Как происходит расторжение сделки купли-продажи — тоже в этой статье.

Страх срыва сделки с недвижимостью понятен: суммы фигурируют крупные, документов подготовлена масса, времени затрачено много. Но на практике сделки все равно иногда срываются по разным причинам, и даже в последний момент. В теории, от потери времени и сил должен защищать договор задатка, но и он не является гарантией того, что сделка не будет сорвана.

Отказаться от договоренностей может как продавец (если, например, нашел более выгодного покупателя или просто передумал продавать), так и покупатель (если, например, решил выбрать другой объект).

Сумма, которую покупатель передает владельцу жилья в подтверждение своих намерений приобрести именно эту квартиру, считается задатком. Но если на момент подписания соглашения о задатке договор купли-продажи еще не готов, то задаток (как бы его не называли) по своей сути является авансом.

Но аванс в значительно меньшей мере защищает от срыва сделки. Если сделка будет отменена, покупатель просто получает свой аванс назад. Это в случае, как обоюдного решения сторон, так и если сделка срывается по чьей либо вине до подписания договора купли-продажи. Каждый остается при своём.

Если соглашение о задатке подписано вместе с договором купли продажи (даже предварительным), то покупатель, передумавший приобретать квартиру, уже переданных покупателю денег по вышеупомянутому соглашению, назад не получит. Они остаются продавцу как компенсация затраченного времени.

Если при той же ситуации, когда и договор, и соглашение подписаны, деньги уплачены, продавец передумал продавать квартиру по каким либо причинам, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Помимо составления и подписания соглашения о задатке и договора купли-продажи, необходима расписка, в ином случае доказать, что деньги были переданы будет очень сложно. Все кажется довольно простым – достаточно в обязательном порядке иметь подписанные договор купли-продажи, соглашение о задатке и иметь расписку в передаче/получении денег.

Но на практике часто все оказывается иначе. А споры о том, являются ли переданные продавцу денежные средства авансом или задатком при срыве сделки, превращаются в судебные тяжбы.

Предварительный договор является обязательством заключения основного договора и подтверждает намерение заключить сделку. Расторгнуть договор можно, если какие-либо из прописанных в нем условий не были выполнены. В ином случае – расторжение по спонтанному желанию одно из сторон невозможно.

Хотя на практике обязать к заключению основного долга и продаже своей квартиры продавца через суд, практически нереально. Максимум к чему можно свести сделку – возвращение двойного задатка, хотя и это происходит не так часто.

Не всегда покупатель, даже если закон на его стороне, готов к судебным разбирательствам. Тем более что банк заключение соглашения о задатке не контролирует, а если оно составлено не совсем корректно, то продавец просто вернет аванс покупателю, без возмещения его в двойном размере.

Получается, что в интересах покупателя как можно внимательнее следить за оформлением документов, так как он в трехсторонней сделке (третья сторона – банк, одобривший ипотеку) – самая не защищенная сторона. Помимо того, что у продавца остается аванс/задаток, принудить его к продаже, если он передумает нельзя, а не совсем корректно (что возможно даже работая с риэлтором) оформленные документы, могут привести к тому, что он не только не будет выплачивать двойной задаток, но и аванс не вернет (если не было расписки).

При наличии основания для расторжения предварительного договора купли-продажи, вторую сторону, как правило, уведомляют извещением. Если не удается договориться мирным путем, то вопросы решаются черед суд, который будет изучать корректность всех документов по несостоявшейся сделке, подписанных сторонами.

Теоретически, суд может обязать продавца к заключению основного договора купли-продажи, если все условия по предварительному выполнены, соглашение о залоге составлено верно и есть расписка в получении задатка, но на практике решения суда сводятся к взысканию уже уплаченных средств или компенсации возникших трат.

Довольно часто продавец просто передумывает продавать жилье, меньше всего вреда непостоянство продавца приносит ДО заключения договоров и внесения задатка, но случиться это может и ПОСЛЕ, и даже непосредственно В ДЕНЬ сделки. Хорошо, что такое происходит реже.

Передумать может и покупатель, так же на любом этапе сделки. Причин для этого масса – от обнаружения дефекта в квартире, до, опять же спонтанного, желания поселиться на другом конце города.

Читайте также:  Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты в квартире

Если продавец и покупатель — ответственные люди, не склонные к спонтанному принятию решений, касающихся недвижимости, то они все равно не застрахованы от случая, например, болезни. Если на сделку продавец явиться не может, а банк против сделки по доверенности, то сделка просто переносится на более поздний срок.

Так как ипотечная сделка является трехсторонней, причиной срыва сделки может стать и банк. Так, например, срок действия одобрения заемщика обычно до полугода, затем нужно обновить справки и переподать заявку (формальность). Но если за это время финансовое состояние заемщика существенно изменилось, например, он увеличил первоначальный взнос за счет потребительского кредита или снятия средств с кредитки, то банк может уменьшить одобренную сумму.

1. Сорвалась сделка по квартире по вине продавца, оценку оплатил покупатель, при оценке другой квартиры агенство требует опять оплатить покупателю оценку. Справедливо ли это?

1.1. Людмила, если сделка сорвалась по вине продавца, вы имеете право взыскать с него двойной задаток (если давали) и возмещение причиненного ущерба, в соответствии со ст.381, 15, 1064 ГК РФ.

2. Бывший собственник на протяжении 2 лет не выписывается из квартиры. Из-за этого сорвалась сделка по продаже. Подала в суд на выписку. Есть ли смысл написать заявление на материальный ущерб?

2.1. Если Вы сможете доказать факт упущенной выгоды и её размер, то тогда есть смысл обращаться в суд.

2.2. Нет.
Суд Вам скажет, Вы чем думали два года назад? Никто Вам не мешал, скажет, выписать его до сделки..

3. Сорвалась сделка по продаже квартиры.
Одновременно должна была быть и покупка другой. Как доказать вину покупателя моей квартиры в том что я потерял задаток за покупку другой.

3.1. Если Вы заключали предварительный договор с покупателем, вносился задаток, в конце концов, писалась расписка — эти документы будут Вашими доказательствами, в том числе и в суде.

3.2. Вам нет необходимости доказывать чью-то вину в том, что сделка сорвалась. Судебная практика сложилась так, что раз договор купли-продажи не был заключен (речь идет о том договоре, по которому вы выплатили «задаток»), то эта сумма не является задатком и подлежит возврату. В вашем случае необходимо составить письменную мотивированную претензию в адрес лица, которое удерживает «задаток», а затем, если он не будет возвращен, нужно будет обратиться в суд. Если все сделать правильно, суд встанет на вашу сторону. Обращайтесь, я знаю как вернуть ваши деньги.

4. При продаже квартиры выяснилось, что в ней прописаны родственники бывшего собственника. Бывший собственник являлся председателем ТСЖ и имел возможность сделать справку с печатью о необремененности квартиры при ее продаже. Сделка о продаже сорвалась и теперь нынешнему собственнику придется ходить по судам тратить деньги и нервы. Что можно предъявить бывшему владельцу за такой «Сюрприз».

4.1. Если регистрация не пожизненная, то спокойно сможете выписать посторонних граждан в судебном порядке. Суд обязательно удовлетворит исковое требование. Судебные расходы взыщите с ответчиков.
Если пожизненное право пользования жилым помещением, то можно расторгнуть договор.

4.2. Здравствуйте, Елена!
Во-первых, в указанной Вами квартире не могут быть никто прописаны, так как у нас в России прописку с выпиской в жилых помещениях для граждан России отменили более 23 лет назад.
Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» с 1993 года был введен для граждан Российской Федерации регистрационный учет в жилых помещениях по месту их жительства (эта регистрация указана в паспорте гражданина РФ) и по месту пребывания (это регистрация указана в Свидетельстве о регистрации по месту пребывания).
Во-вторых, при покупке жилья больше всего рискует покупатель жилья именно своими деньгами, а не продавец жилого помещения. Поэтому перед покупкой жилья всегда следует тщательно «чистоту квартиры» проверять, в т.ч. с помощью риелтора или юриста.
В этой ситуации расторгать договор купли-продажи очень рискованно, так как можно остаться без денег и без жилья.
Нужно сначала разобраться с этими гражданами, которые имеют регистрацию в этой квартире. Регистрация в квартире кого-то — это не обременение жилья.
Новый собственник вправе их вселить и снять с регистрации в жилом помещении в судебном порядке на основании ч. 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, но есть и исключение из этого.
Удачи Вам.

Читайте также:  Как получить военную ипотеку сотруднику росгвардии

4.3. Добрый день! Самый действенный метод это обратиться в прокуратуру для проверки законности его действий исходя из ст.ст.21,26 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 N 2202-1, поскольку не исключены и иные факты таких вот действий!
Кроме того можно подать в суд о взыскании:
— реальный ущерб, то есть расходы, которые понес продавец, исполняя свои обязанности в рамках сделки по купле-продаже недвижимости (если они были, это могут быть госпошлины, справки и т.д.);
— упущенную выгоду, то есть доходы, которые продавец мог бы получить от продажи объекта, но не получил из-за того, что сделка сорвалась не по вашей вине (ст. 15 ГК РФ).
А чтобы снять с регистрационного учета из квартиры любого гражданина нужно обращаться только в суд. Это прямо указано в п. 1 ст. 35 ЖК и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713.

4.4. Собирайте все платежные документы, которые связаны со снятием с регистрации этих граждан (квитанции об оплате госпошлины, почтовые расходы, расходы на представителей в суде, иные юридические услуги и т.п.). Впоследствии обращайтесь в суд о взыскании с прежнего собственника реального ущерба. Вообще, снять с регистрационного учета этих «жильцов» можно только в судебном порядке (ст. 292 ГК РФ). Также можете обратиться в прокуратуру для инициации вопроса о возбуждении уголовного дела в отношении прежнего собственника.

5. Моя дочь заключила договор бронирования и сделала оплату 116000. наша сделка сорвалась и мы потребовали вернуть деньги за бронь. Нам отказали т.к в договоре указано что за услуги в подборе квартиры сточт 104000 и они возврату не подлежат. Если у нас какая то надежда по возврату денег. Если договор дочь подписала. Ей сказали просто бронь и она не читая подписала.

5.1. Добрый день! Не совсем понятно с кем был подписан договор? С агентством? С Застройщиком или собственником?
Чтобы ответить правильно на ваш вопрос лучше прочитать договор, который вы заключили.

5.2. Здравствуйте, ОЛЬГА.
Без ознакомления с документами (Договор и пр.) дать аргументированный и обоснованный ответ не представляется возможным.

6. Сорвалась сделка по продаже квартиры по вене покупателя. Сделкой занималось агенство, при этом был взят задаток в 50000 руб у покупателя. По договору агенство должно было получить 50000 руб от продавца по окончанию сделки. Вопрос: кому должны перейти деньги. При этом продавец приехал из дргого города, затратив немалые средства.

6.1. Здравствуйте, Геннадий!
Сумма задатка должна остаться у продавца в силу ст. 381 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, можете через суд взыскать причинённые убытки (расходы на дорогу и др.).
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

7. Сорвалась сделка купли продажи у нотариуса. Покупатель отказывается покупать квартиру по объективным и не зависящим от него причинам. Продавец отнес документы на оформление к нотариусу заранее. Что нужно будет оплачивать нотариусу в случае сорвавшейся сделки?

7.1. Фактически выполненную работу, только не совсем понятно, зачем к нотариусу обратились, если только речь не о продаже доли.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.


в судебном порядке.

Если банк отказал, получается вина (отказ) покупателя.

Тогда что? пиши-пропало. 1,5 млн. руб. ушли просто так.

договор через регпалату проходил?
банк отказал по каким причинам? вашей вины не вижу.

и задаток как оформили? как деньги передали?

нет, это еще до регпалаты!

продавец говорит это не моя проблема, что ваш банк отказал! банк не объясняет причин!

Читайте также:  Что такое оценка квартиры при ипотеке в новостройке

задаток написано в договоре к-п, деньги передали налом в руки продавцу. расписка есть что это задаток.

договор таки регпалату прошел или нет?
нет договора (без регистрации), нет задатка.
если откажется возвращать, то взыскивать в качестве неосновательного обогащения

это какой такой банк с таким взносом отказал?

сумма сделки какая? что то не верится, какой то корявый банк
скажите буду знатб куда не следует обращаться

сумма сделки 2,5 млн.руб.

при передаче денег расписку взяли?

вернуть не проблема, если есть хоть какие-то документы подтверждающие факт передачи денег
а продавашка что говорит? в судебном порядке если не хочет по-мирному

Если в договоре указано что задаток, вы влипли.

задаток это обеспеч-я мера, т.е. если покупатель срывает сделку то деньги возврату не подлежат

Ничего подобного.Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Неисполнение в данном случае не по вине покупателя. так что должны вернуть.

а теперь на пальцах объясните где здесь прекращение обязательства(+)

до начала его исполнения? договор подписан, часть денег передана, исполнение договора начато, прекращение обязательства только со стороны Покупателя ввиду отсуствия денег. Неоформлен только договор залога (ипотеки) соответственно не выдан кредит банком. Но какое отношение имеет договор залога и кредитный договор к договору купли продажи? прямого отношения не имеет стороны договоров разные.
Заметье в данном случае нестандартная выдача кредита, как правило банк до начала заключения договора купли продажи проводит юрид. оценку документов на недвижимость.

/me объясняет на пальцах ;))

В соответствии со статьей 381 ГК РФ задаток возвращается при прекращении обязательства в следующих двух случаях:

1. до начала его исполнения по соглашению сторон.

2. вследствие невозможности исполнения на основании статьи 416.

Отказ банка в выдаче кредита на приобретение квартиры можно(спорно, коншна)отнести к невозможности исполнения обязательства со стороны Покупателя, что в соответствии со статьей 381 влечет его прекращение.

Первый случай статьи 381 применим только при соглашении сторон, что в данном случае отсутствует.

А так, если спуститься в наше судейскую печаль, то шансов никаких. Взыщут полторашку только так. Особо даже мотивировать не будут. ))

так оно и есть. Но не видя документов мы может только гадать на кофейной гуще 🙂

этим мы любим заниматься =)

а можете скинуть договор купли-продажи?

у меня подозрение что вас развели, так как любой риелтор знает что нельзя писать задаток в тексте. возможно продавашка изначально знал что с квартирой все не очень и будет отказ в банке

да напиши в прокуратуру

вдруг это мошенники на пару с рег палатой и банком

при ипотечном кредитовании в Сбере изначально подается заявка и после одобрения у Заемщика есть, точно не помню, но где то три месяца для поиска продавца!
все это объясняется Заемщику при подаче документов!
причин отказа может быть много или плохая кредитная история или. говоря простым языком не хватило з/п:)может есть другие кредиты в банках:)
то что Вы сделали все наоборот не удосужившись получить консультации в Банке, у юристов и т.д. вина Ваша:)
что значит Банк вдруг отказал в кредите?
откуда такая уверенность что Банк «вдруг» должен был предоставить деньги?:)
Банк по каким либо объективным причинам может отказать в выдаче кредита? может!:)

объективно у сбера бабки кончились! 😉

других причин быть не может

У меня покупали квартиру по ипотеке. Покупателю сначала

одобрили кредит, затем он нашел меня (продавца). Я в банк предоставила все документы, которые требовал банк, а именно-меня проверяли по всем интсанциям, из-за неправильно поставленной когда-то даты в договоре долевого участия, я поднимала документы и переделывала несколько раз свидетельство о гос.регистрации. Короче пока юрист в банке не одобрил все мои документы, мы никаких бумаг не подписывали. Только потом, заключили договор к/п, в котором указали, что одна сумма выплачивается наличкой после закл. договора, а вторая (банковский кредит), после оформления собственности. Но на этом этапе банк уже одобрил кредит покупателю. Никакие предварительные договоры до выдачи кредита, не заключаются. Если бы моя квартира на подошла по докам-покупателю просто пришлось покупать другую квартиру. посреди сделки банк не может «съехать» с выдачи кредита.

Adblock
detector