Что делать продавцы при продаже квартиры в ипотеку

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ипотека в России пользуется большой популярностью. С ее помощью граждане могут приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2019 г темп прироста по выданным жилищным кредитам составил 13,4%.

Но до сих пор многие не знают, как проходит продажа квартиры по ипотеке и насколько сделка является рискованной для участников.

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

• стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
• квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
• пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
• после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
• переход права собственности регистрируется в Росреестре;
• по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

• межбанковский перевод;
• использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Полезно: До момента окончательной выплаты задолженности банку квартира фактически не принадлежит покупателю, а является залоговым имуществом.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

• копию документа, удостоверяющего личность;
• технический и кадастровый паспорт;
• свидетельство или выписка ЕГРП;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• подтверждение отсутствия обременения;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Важно знать: Чтобы себя обезопасить, собственник может представить в банк только копии документов, без оригиналов.

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

• строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
• коммуникации;
• целостность окон и дверей;
• электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

После подписания всех документов, включая кредитный договор, происходит регистрация сделки в Росреестре. Собственник теряет свои права на квартиру с момента обращения в регпалату или МФЦ. Банк перечисляет средства после госрегистрации.

Справка: Регистрация договора ипотеки в Росреестре занимает не более 5 рабочих дней.

Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.

Выписка ЕГРП передается в банк, после чего кредитор выплачивает стоимость имущества продавцу указанным в договоре способом.

Единственное, чего боятся продавцы жилплощади — неполучение средств после оформления перехода прав собственности. В случае привлечения заёмных средств банка такой риск сводится к нулю по следующим причинам:

• дополнительный контроль со стороны финансовой организации;
• при переводе средств на счёт или закладывании в ячейку исключена вероятность расплаты фальшивыми купюрами;
• при неуплате средств продавцу сделка будет аннулирована.

И все же существует ряд рисков для продавца. Самый основной – это отказ банка от выдачи ипотечного займа. Причиной этого может служить не только неплатежеспособность покупателя, но и непорядок в документации собственника.

Если проблема в имуществе, то отказ банка последует и при поиске нового покупателя. Поэтому продавцу следует заблаговременно проверить свое жильё на юридическую чистоту. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости.

Интересно: Банк при отказе от кредитования не объясняет причину заёмщику или собственнику недвижимости.

Если сделка не состоялась, то продавец должен вернуть аванс или залог покупателю. При этом деньги возвращаются в том же объеме, в котором были получены, так как ДКП не был заключен по вине третьей стороны – банка.

К менее вероятным, но все же возможным рискам относятся:

• завышение реальной стоимости жилья;
• наличие несогласованных перепланировок;
• включение объекта в число ветхо-аварийных.

Кредитно-финансовое учреждение не даст разрешение на заключение ДКП если в квартире есть обременения, в том числе не снятые с регистрационного учета лица.

К достоинствам продажи жилья покупателю с заёмными средствами относятся:

• дополнительный контроль над расчётами со стороны кредитора;
• проверка юридической чистоты сделки;
• получение проверенных денежных знаков.

Недостатками использования кредита являются:

• срыв сделки из-за отказа кредитора;
• более длительный срок оформления из-за дополнительных проверок банка;
• получение денег только после завершения госрегистрации.

Действия продавца при продаже квартиры в ипотеку не слишком отличаются от обычной сделки. Главное подготовить полный комплект документов и удостовериться в их соответствии реальной характеристики жилплощади.

Вся процедура реализации недвижимости при участии третьей стороны – банка – построена таким образом, что риски для продавца и покупателя минимальны. Текущему собственнику не следует тратить предоплату за жильё до момента одобрения ипотеки кредитором. В противном случае ему придется возмещать деньги второй стороне из собственного кошелька.

Бывает, что в жизни происходят серьезные изменения, которые тянут за собой и другие последствия. Когда такое происходит в жизни должника по ипотеке, порой приходит понимание того, что больше жилье, купленное в ипотеку не нужно, например, при разводе или смерти супруга. Тогда человеку хочется избавиться от угнетающих кредитов и ненужного жилья.

Встает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную по ипотеке, долги по которой еще не выплачены до конца? И как это сделать правильно, чтобы избежать нежелательных последствий, то есть продать без рисков? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье ниже.

Конечно, продать жилье, находящееся в ипотечном кредите можно, но это разрешено только с согласия банка. Кроме того, необходимо, чтобы сделка проходила под строгим контролем юристов и банка. Ведь, если вы не будете соблюдать необходимый порядок проведения сделки, то можете нарваться на мошенников, либо провести ее не правильно – тогда ее могут признать недействительной. Для того, чтобы избежать подобных ошибок – расскажем вам о порядке проведения сделки.

Итак, рассмотрим подробно, в каком порядке нужно действовать при продаже ипотечной квартиры:

1. Найти покупателя и обсудить с ним делали продажи через ипотеку;
2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить задаток, подтвердив получение денег в расписке;
3. Оценить стоимость квартиры через независимого эксперта – цена должна получиться не меньше, чем в кредитном договоре;
4. Далее нужно получить у покупателя заверенные копии документов, либо оригиналы, которые потребуются для банка;
5. Затем нужно передать эти документы в банк, вместе с заявлением для одобрения сделки;
6. После одобрения сделки банком заключается основной договор на продажу квартиры;
7. Договор регистрируется в регистрационной палате или МФЦ;
8. После регистрации покупатель получает выписку в Росреестре и с этими документами обе стороны сделки приходят в банк, где деньги покупатель перечисляет на счет продавцу (имеющуюся наличность или полученные в банке) и оформляет с банком договор ипотечного кредитования, если требуется.

Схем передачи денег продавцу несколько, их мы рассмотрим отдельно позднее. Как можно заметить, процедура не так сложна, она лишь требует внимательности и соблюдения порядка сделки. Такой алгоритм проведения сделки поможет избежать мошенничества со стороны покупателя.

Конечно, обе стороны сделки должны быть полностью заверены, что все пройдет без проблем. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов расчетов по сделке. Лучший вариант для конкретного случая проще будет выбрать сторонам самостоятельно, взвесив все за и против. Лучшие варианты для расчета это:

1. Передача денег через посредника – банка. Банк закрывает ипотеку продавца либо переводит деньги на его счет, заключив договор с покупателем или получив от него деньги на счет.
2. В банковскую ячейку покупатель кладет деньги, после заключения, деньги с банковской ячейки переходят на счет продавца.

Любой из данных способов огораживает стороны от мошенничества при заключении сделки, а также снижает риски банка.

Для того, чтобы заключить договор о купле-продаже квартиры, находящейся в ипотеке нужно собрать определенный перечень документов и предоставить их в банк и Росреестр, а именно:

• Копия всех страниц паспорта собственников жилья;
• Технический паспорт на недвижимость;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Оценку стоимости жилья;
• Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра;
• Документ, на основании которого продавец стал собственником помещения – договор с банком об ипотеке и договор купли-продажи;
• Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие ограничений;
• Выписка, свидетельствующая о лицах, прописанных в квартире и их выписке.

Такие документы для перерегистрации договора ипотеки требует Сбербанк, в других банках понадобится приблизительно тот же перечень документов.

Конечно. Больше всего при совершении такой сделки рискует продавец квартиры, ведь он может продать квартиру и остаться с ипотекой, но это мало возможно, так как:

• Все происходит под контролем банка;
• Деньги можно передавать также через банк по факту регистрации сделки в Росреестре;
• Если деньги не поступают на счет продавца – сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, а продавец сможет вернуть квартиру себе.

Продавцу не угрожает опасность получить фальшивые деньги, так как перевод будет через банк, где их проверяют.

Еще один риск, который самый реальный – банк не одобрил сделку. В этом случае банк может не сообщить о причинах отказа, поэтому решить эту проблему будет не так просто и возможно придется искать другого покупателя, так кК банк счел этого неплатежеспособным.

Вывод

Представленная схема продажи квартиры через ипотеку построена так, чтобы уменьшить возможные риски сделки. Вся процедура происходит под контролем банка, а если вам необходим больший надзор за процессом, вы можете нанять юриста для сопровождения сделки. Если соблюдать данную инструкцию вы избежите рисков и без проблем сможете реализовать ипотечную квартиру!

В 2004 году с красным дипломом закончил юридический факультет. С 2007 года специализируется на кредитных спорах.

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.

В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:

Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

• искать покупателя;
• показывать недвижимость сторонним людям;
• отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

• Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
• Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
• Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
• Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
• Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

• Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
• Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
• Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

• правоустанавливающая документация на жилье;
• копии персональных документов от всех собственников жилья;
• вся документация технического плана на квартиру;
• копия домовой книги или ее выписка;
• копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

• текущий состав всех собственников жилья;
• текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

• последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
• необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

• копия водительского удостоверения;
• военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
• справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

1. Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
2. Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
3. Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
4. Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
5. Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
6. Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
7. Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

• наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
• подделка документов на всех уровнях;
• отсутствие необходимых документов;
• несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
• несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.