Что делать с ипотекой с плавающей ставкой

На российском банковском рынке давно появился такой кредитный продукт как ипотека с плавающей процентной ставкой. Суть предложения проста: условия предоставления ссуды предполагают, что процентная ставка не зафиксирована на весь срок кредитования, а каждый раз пересматривается по истечении определенного отрезка времени, при этом непосредственное влияние на изменение ставки по кредиту оказывает колебание таких величин, как LIBOR и MosPrime. Как утверждают эксперты, заемщик, оформивший кредит в «правильное» время (когда значение ставки понижается), может существенно сэкономить на выплатах, а тот, кто ошибся в расчетах, рискует переплатить. Правда, в настоящий момент ставки LIBOR в долларах и MosPrime в рублях, на которые сориентировано большинство кредитных продуктов, ведут себя спокойно, что стирает разницу между кредитами с плавающей и фиксированной ставкой.

LIBOR и MosPrime представляют собой усредненные значения ставок, по которым банки предоставляют друг другу ссуды на зарубежном и российском межбанковском рынке. Именно эти ставки часто используются при предоставлении ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой. Особенность данного кредитного продукта предполагает, что базой для формирования процентной ставки служит значение LIBOR в долларах или MosPrime в рублях на фиксированный срок от 1 месяца до 1 года (в России наиболее ходовыми являются годовая LIBOR и 3-месячная MosPrime), к которому приплюсовывается «надбавка», включающая в себя маржу банка, издержки на операционные расходы и т.д. В случае, если ставки LIBOR и MosPrime находятся на низком уровне, заемщик получает возможность сэкономить на выплатах по кредиту. Однако же при неблагоприятном развитии ситуации он несет на своих плечах все риски по процентам.

В настоящий момент в московском регионе ипотеку с плавающими процентными ставками реализуют 7 банков: «Райффайзенбанк», КИТ Финанс, Инвестсбербанк, Газпромбанк, DeltaCredit, банк «Агроимпульс» и Соцгорбанк. При этом программы мало отличаются друг от друга: практически все программы рассчитаны на приобретение жилья на вторичном рынке или под залог имеющегося имущества. Например, в Газпромбанке предлагают LIBOR12m+5,5%(6,5% – для неподтвержденных доходов) по кредитам в долларах и евро и MosPrime3m + 8% (9% — для неподтвержденных доходов) по кредитам в рублях. При этом, как рассказали в Газпромбанке, продукт, привязанный к MosPrime, меняется 1 раз в квартал, а тот, что ориентирован на LIBOR, претерпевает изменения 1 раз в год.

Объем рынка ипотечного кредитования оценить довольно сложно: банкиры предпочитают не раскрывать информацию о количестве кредитов, выданных по данной схеме. Очевидно, причина «скрытности» банкиров в том, что массового заемщика такие продукты не привлекают. «Кредиты, привязанные к LIBOR и MosPrime, популярны лишь среди грамотных в финансовом плане заемщиков», — прокомментировал финансовый директор DeltaCredit Сергей Озеров.

Действительно, человеку, оформившему кредит с плавающей процентной ставкой, специалисты рекомендуют интересоваться такими показателями, как уровень инфляции в стране, размер ставки рефинансирования, учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США, и в зависимости от их динамики делать прогнозы об изменении LIBOR и MosPrime.

«Заемщику, в первую очередь, необходимо следить за стоимостью кредита на рынке. Если ставки кредитования имеют тенденцию к снижению, то кредит с плавающей процентной ставкой будет выгоден для заемщика, если наблюдается повышение ставок, то целесообразнее брать кредит с фиксированной ставкой», — поделился генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

Читайте также:  Что такое понятие ипотека в силу закона

По его словам, исторически сложилось, что индикатором общего снижения ставки является снижение ставки рефинансирования, поэтому клиенту стоит внимательно следить за этим показателем. А С. Озеров из DeltaCredit порекомендовал также обращать внимание на уровень безработицы, рост ВВП, динамику цен на нефть и общую политическую ситуацию в РФ и мире.

С начала года обе ставки не преподнесли неприятных сюрпризов заемщикам. С января 2007 года 12-месячная LIBOR оставалась в пределах 5,3-5,5%, а 3-месячная MosPrime уменьшилась с 5,5% до 4,5%. При этом ставка рефинансирования Банка России с начала текущего года снизилась до 10,5%, а учетная ставка ФРС не менялась с июня прошлого года, оставаясь на уровне 5,25%. Однако какой будет динамика LIBOR и MosPrime в течение года? «Если говорить о прогнозе ставок до конца 2007 года, то стоит отметить, что традиционно в осенние месяцы мы наблюдаем по рублевым кредитам тенденцию к росту ставок в силу повышения клиентских платежей и расчетов в преддверии конца года, но вряд ли это отразится существенным образом на их уровне. Возможен рост ставок MosPrime3m и 6m до 5,5-5,8% годовых», — сообщил директор дирекции фронт-офиса Инвестсбербанка Вадим Каряев.

Что касается LIBOR12m, то, по его словам, динамика ставки будет следовать за ожиданиями ключевой ставки ФРС США. «С большой вероятностью до конца года изменений здесь тоже не произойдет», — добавил он.

В то же время размер «надбавки», которую банкиры приплюсовывают к значению MosPrime и LIBOR, колеблется в пределах 4,8-11,2% для валютных кредитов и 4,8-10,3 для рублевых. Очевидно, что в нынешних условиях данная схема будет интересна лишь высококлассным заемщикам, претендующим на нижнее значение «надбавки». В противном случае клиент, предоставляющий справку о доходах в свободной форме и располагающий небольшой суммой первоначального взноса, может получить кредит на условиях хуже рыночных. Например, в Инвестсбербанке заемщик, не подтвердивший доходы по 2-НДФЛ и располагающий собственными средствами в размере, меньшем 50% от стоимости квартиры, может рассчитывать на «надбавку» к LIBOR по кредиту в долларах в 10,2% годовых.

Нестабильность – вот главный фактор, тормозящий широкое развитие кредитов с плавающими процентными ставками, и, что интересно, она пугает не только заемщиков, но и банкиров, которым придется рефинансировать подобные кредиты. «Основное неудобство рефинансирования займа с плавающей процентной ставкой состоит в необходимости постоянного пересчитывать ставки и, как следствие, повышать собственные транзакционные издержки», — рассказал А. Черняк из «АТТА Ипотека».

В то же время, по его словам, банк получает возможность рефинансировать такие кредиты с помощью коротких денег, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки.

Ипотека с плавающей ставкой – это кредит, что выдается под обеспечение недвижимости, процентная ставка по которому не фиксируется, а через согласованные кредитором и заемщиком определенные промежутки времени периодически пересматривается.

Читайте также:  Можно ли выйти из договора социальной ипотеки

Плавающая ставка по процентам включает в себя две составляющие:

  • постоянную величину;
  • переменную величину, которая изменяется в связи с положениями, которые прописаны в кредитном договорном соглашении.


Переменная составляющая ставки с «плавающими» процентами зависит от рыночного индикатора. Для расчета данной ставки банковские учреждения могут применять следующие рыночные индикаторы:

MosPrime считается независимой индикативной ставкой, она применяется для исчисления данной ипотеки в рублях. MosPrime формируют восемь ведущих банков страны. По ипотечным кредитам, как правило, плавающая ставка в российских банковских учреждениях рассчитывается на три или шесть месяцев. Это означает, что раз в полгода или каждый квартал плавающая составляющая по ипотеке будет изменяться.

Формула для расчета ставки по ипотеке с «плавающими» процентами выглядит следующим образом:

Ставка процентная, плавающая = 3,5 % + MosPrime3М

Показатель 3,5 % — это постоянная составляющая данной ставки, которая устанавливается банковским учреждением и прописывается в договорном соглашении.

MosPrime3М – это переменная составляющая данной ставки, которая в зависимости от рыночного индекса, рассчитывается на 3 месяца.

Если закладная с плавающей ставкой оформляется в валюте (в России это бывает в крайне редко), то для ее исчисления используется рыночный индикатор LIBOR или EURIBOR.


Плюсы:

Минусы:

  • процентная ставка может резко подняться в зависимости от финансовой ситуации в мире;
  • потребителю тяжело рассчитать, хватит ли ему возможностей, исходя из заработной платы, выплачивать ипотеку;
  • структура данной ставки довольно-таки сложна для понимания заемщика и требует достаточно высокой финансовой грамотности (в большинстве случаев потребитель оценивает плавающую ставку как одностороннее право банковского учреждения повышать проценты по ипотеке).

Специалисты отмечают, что значение MosPrime зависит от финансовой ситуации как на мировой, так и российской арене. Анализируя показатель MosPrime за последний год, можно увидеть, что этот рыночный индикатор не стабилен.

Специалисты отмечают, что сегодня заемщики, которые планирую оформлять ипотеку более чем на 5 лет, сильно рискуют. Кроме того, если ипотечный кредит не предусматривает досрочного погашения, то это является дополнительным риском для заемщика.

Краткий итог

Данная ипотека выгодна для тех заемщиков, которые оформляют ее на короткий период и планируют погасить досрочно, например, за счет реализации иного имущества. Потребитель понимает, что он берет жилье в ипотеку на достаточно короткий срок и вероятность сильного изменения плавающей составляющей ставки не так уж велика.

На фоне набирающего обороты кризиса все отчетливее прослеживаются проблемы ипотечников. Падение курса рубля больно ударило по валютным заемщикам. Однако валютными ипотечниками не исчерпывается список пострадавших категорий граждан. На второе место можно поставить тех, кто взял кредит с плавающей ставкой. Кроме того, существуют программы с плавающей ставкой в валюте.

Ипотека с плавающей процентной ставкой состоит из двух частей: постоянной и переменной. Основная часть фиксируется сначала и не меняется на все время выплаты кредита. А вот переменная часть меняется, она привязана к определенному индикатору, ее показатели колеблются вместе с выбранным регулятором. По условиям договора, период может длиться квартал, полгода или другой промежуток времени. Кредитные организации предлагают пользоваться различными индикаторами для расчета ставки.

Читайте также:  Что делать если банк потерял документы по ипотеке

Существует и еще один индикатор, который может быть применен для расчета ипотеки, – это ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования является инструментом для регулирования процентов по кредитам, по этой ставке Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. Отдельно выделить эту ставку стоит из-за того, что ее значение не меняется постоянно. Ее значение определяет ЦБ. Для расчета ипотечного кредита ставка пересчитывается, чаще всего, один раз в год.

— Почему вы решили взять именно кредит с плавающей ставкой, да еще и в валюте?

— Как сильно менялись процентные ставки во время погашения кредита?

— Процентные ставки очень сильно менялись, причем не в нашу пользу. Было и 16%, а сейчас ставка колеблется где-то между 11 и 13%. В прошлом году мы меньше платили.

— Можете более детально рассказать?

— У нас фиксированные 10 пунктов – это постоянная часть плюс ставка LIBOR. Эта ставка на 21.12. 2005 г. составила 4,85%, получается, мы платили 10% фиксированные плюс 4,85% – по выбранному нами индикатору, в итоге получалось 14,85% годовых. Весь 2006 год мы платили по этой ставке. В прошлом году, то есть в 2015-м, она составила 0,62% переменная часть плюс 10% постоянная, то есть в итоге 10,62%, такой процент был у нас весь год, а в этом году ставка подросла и составила 11,13, это, соответственно, 1,13 плюс 10. По этим показателям мы будем платить весь этот год.

— Пытались ли вы изменить кредитную программу? Сразу же вспоминается кризис 2008 года, валютным заемщикам тогда было не очень легко.

— Плюсов никаких не было, переменная часть процентной ставки только росла. Замечу, что был момент, когда банк перестал давать новым заемщикам кредиты, привязанные к индикатору LIBOR. Мы сразу же написали нашим кредиторам письмо, попросили, чтобы нас перевели на фиксированную ставку. Банк сначала дал добро, а потом, когда мы уже собрали документы и деньги, они отказали нам, сказав, что программа по переводу на другие ставки закончилась. Через какое-то время нам прислали бумагу, что закладную банк продал, и в дальнейшем, как только мы обращались с какой-нибудь просьбой, они отвечали, что просто берут с нас платежи.

Банк на уступки не идет, а нам даже и предложений никаких не присылает, просто отвернулись от нас и все, хотя мы пока еще исправно платим, что будет дальше – не знаю.

— Как ваши дела обстоят сейчас, погасили ли ипотеку?

— Сейчас мы так же и платим – 10 пунктов плюс LIBOR. Все, как прописано в кредитном договоре, – никто условия его не менял. Но сейчас банк уже совсем перестал выдавать новые кредиты со ставкой LIBOR. Платеж наш составляет 1000 долларов – после падения это около 80 тысяч рублей, и мы находимся сейчас в затруднительном положении, как и все остальные заемщики. Нам еще четыре года платить осталось.

Adblock
detector