Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.
Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:
Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.
Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Сегодня молодой семье приобрести квартиру за наличный расчет очень тяжело. На помощь приходит ипотечное кредитование. И если покупатели нормально относятся к ипотеке, то владельцы не хотят связываться с таким явлением. Многим не нужны лишние хлопоты по оформлению, а кто-то не хочет остаться обманутым.
Ипотека для продавца не опасна. Раньше после передачи денег, участники сделки отправлялись в регистрационную палату для оформления. Сейчас ситуация изменилась. Теперь кредитор отдает деньги продавцу после заключения сделки. Но есть поправки: если в течение трех месяцев прежний владелец не получает всей суммы, то сделка признается недействительной.
Сегодня законодательно установлено, что продать квартиру через ипотеку может собственник недвижимости. Рассмотрим процесс продажи пошагово.
- Если у продавца имеются сомнения, ему необходимо проконсультироваться со специалистом. Можно обратиться к юристу, который подробно все объяснит.
Убедившись в безопасности процесса, собственник выставит квартиру на продажу. Когда найдутся покупатели, ему надо выяснить, были ли они в банке и одобрен ли им ипотечный кредит. Часто покупатели не понимают всей серьезности ситуации. Они ищут жилье, не проконсультировавшись с кредитным менеджером.
Если покупатели просят документы на квартиру, чтобы предоставить их в банке, нельзя отдавать оригиналы. Финансовому учреждению достаточно копии техпаспорта, чтобы озвучить устное решение.
- Банк проверяет документы. Продавец должен принести кадастровую справку о том, что его квартира не в аресте и на ней нет обременения. Поскольку недвижимость будет в залоге, по ряду причин банк может отказать. Например, если квартира в аресте или возраст дома более 50 лет.
- Покупатель заказывает оценку. Продавец должен находиться дома во время прихода оценщика. Он сфотографирует все помещения и даст заключение. На цену окажет влияние район, общее состояние дома, этажность и площадь квартиры.
- Затем банк рассматривает поданную заявку. Для этого продавцом и покупателем сдаются копии документов. Все займет максимум три дня. Как только будет принято положительное решение, начнется оформление.
- Будет составлен договор купли-продажи. Покупатель отдает первоначальный взнос. Затем обе стороны отдают документы в регистрационную палату своего города. По истечении 5 дней бумаги забирают, а в банке на основании договора происходит передача денег собственнику. У бывшего владельца есть в распоряжении еще 2 недели на переезд.
Единственное затруднение это время оформления. Банки могут не укладываться по срокам, что создаст больше неудобств.
Главные правила, которые нужно соблюдать:
- никому и ни под каким предлогом не отдавать оригиналы документов на недвижимость;
- не доверять продажу посторонним людям;
- не соглашаться до полного расчета передавать квартиру в залог;
- если владелец сомневается, можно обратиться к риэлтору.
Покупатель не может быть плох))))Он ведь покупает. Просто на оформление и все процедуры уходит больше времени чем обычно.
По моему мнению в настоящее время никакой покупатель не плох, кроме нездорового, но впрочем это уже другая история. Какая разница откуда деньги, главное, чтобы документы были в порядке и у продавца и у покупателя.
Добрый вечер, Александр!
Соглашусь с Еленой. Сейчас на данном рынке выбирать особо не приходится.
Добрый вечер.
Я считаю ничем не плох, просто по времени для выхода на сделку нужно 7-10 дней, т.к. нужно делать оценку, страховку и встать в график сделок. Даже наоборот, регистрация ипотечной сделки занимает 5 дней, следовательно продавец может получить быстрее деньги.
С уважением, Антонина
Александр! Есть один момент, но он не отрицательный, а скорее более напряженный. С ипотечным покупателем придется похлопотать со сбором дополнительных документов для сделки, которые при продаже покупателю со своей наличностью не требуются.
Здравствуйте!
Я считаю, что ипотечный покупатель ничем не хуже любого другого. Единственное, такой покупатель более «требовательный» и для совершения сделки необходим полный пакет документов в отношении продаваемой квартиры, а это дополнительное время и денежные затраты (это можно назвать «отрицательным моментом». Зато регистрация происходит быстрее.
Если у Вас завышена цена на квартиру и т/д ипотеку не дадут, а это плохо. Ипотечных покупателей большинство.
Для Вас (я так понимаю право собственности у Вас более 3-х лет и, как следствие, скрывать доход Вам не нужно) абсолютно ничем. Скорее даже наоборот. Сделка будет зарегистрирована гораздо быстрее, деньги Вы свои получите без особых проблем.
Для сделки Вам потребуются дополнительные документы (оценка), но это забота покупателя.
Если необходима помощь обращайтесь,
тел. 8-916-014-71-29
Тем, что продавцу доставляет больше хлопот, дополнительного сбора документов для банка, а хорош тем,что по ипотеке регистрация 5 раб.дней.Удачи.
По мне одни плюсы!
Спасибо всем откликнувшимся.
Добрый день.
Ипоточник лучше — комплект документов от вас тот же, расчеты через ячейку, но регистрация 5 дней.
Ничем, в вашем случае даже лучше. Регистрация в течении 5 рабочих дней.
Сбор всех документов полностью лежит на покупателе. Проще говоря одни плюсы.
Здравствуйте Александр! Сейчас большинство покупателей — с ипотекой. С точки зрения минусов — возможное требование банка о предоставлении дополнительных документов, с точки зрения плюсов — более быстрая регистрация договора.
Добры день! Я согласна полностью с Еленой.
Берите его «теплым» и поболее с него денег! Такая возможность есть!
Александр,добрый день
Покупатель по ипотеке вовсе не плох. Плюс: регистрация будет в теч. 5 раб. дней (а не месяца,как по обычной сделке), минус: могут потребоваться доп. документы: Егрп, подтверждение дееспособности продавца и пр. (если есть трудности в их предоставлении,договоритесь и переложите эту обязанность на покупателя.).
Удачи
Продавайте без опасений отрицательных моментов не наблюдается, для Вас, как для покупателя, а немного больше побегать придётся вашему риэлтору, успехов вам обоим!
Александр, по-моему, для Вас это только хорошо, особенно, если Вы без риэлтора. Деньги свои гарантированно получите, и сроки регистрации меньше.
Удачи Вам
Ипотечник ни чем не плох!Такой же покупатель.
С Уважением,Елена.
Александр,добрый день.
Отрицательный момент может быть только один-незаконная перепланировка квартиры. В этом случае квартиру не купят. А во всём остальном только плюсы.Квартиру приобретает банк, пока заемщик полностью не выплатит ему стоимось. Поэтому Вы можете быть уверены в получении денег.У покупателя в момент закладки денег в ячейку, деньги в наличии.Удачи!Будут вопросы, звоните. С уважением Наталия 8-916-272-60-67