Оформляя кредит, заемщик подписывает ипотечный кредитный договор. Если по инициативе одной из сторон меняются условия кредитования, то подписывается еще и дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. Рассмотрим, как составить эти документы для ипотеки с выгодой для заемщика.
В этой статье мы подробно расскажем о том, что такое договор ипотеки и как правильно оформить основной документ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Предметом договора является залог недвижимости на все время выплаты кредита. Соглашение регистрируется в Росреестре, после чего на квартиру или дом накладывается обременение. Заемщик не сможет продать или обменять жилье до тех пор, пока не выполнит свое обязательство перед банком.
Структура договора довольно простая: не более 8-11 разделов и приложения в виде закладной и копии правоустанавливающего документа на недвижимость.
Соглашение состоит из следующих разделов:
реквизиты сторон (банка и заемщика);- предмет договора (квартира или дом, которые покупаются в кредит и передаются в залог банку);
- описание обязательства, исполнение которого обеспечено залогом;
- срок действия соглашения;
- права и обязанности сторон;
- условия обращения взыскания и реализации предмета залога;
- ответственность сторон;
- основания и порядок расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства.
- Скачать бланк договора ипотечного кредитования
- Скачать заполненный образец договора ипотеки
Договором описывается возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.
Договор ипотеки всегда составляется юристами банка. Это типовой бланк соглашения, обязательный для всех заемщиков. Меняется только сторона (заемщик) предмет залога и описание обязательств. Заемщик вправе запросить образец договора заранее (еще до подписания кредитного соглашения). Если его что-то не устраивает, то он вправе отказаться от сделки и перейти на обслуживание в другой банк.
Ипотечный договор оформляется между заемщиком и банком-кредитором или выражаясь на языке юридических терминов: между залогодателем и залогодержателем.
Если стороны обратились к нотариусу, то у него остается два экземпляра подписанного ипотечного договора. Он может также выдать необходимое число копий закладной (как оформить и зарегистрировать закладную?).
О том, как зарегистрировать договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему, читайте тут.
В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:
адрес недвижимости;- этаж;
- количество комнат;
- площадь;
- рыночная стоимость.
Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.
Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:
- о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
- с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
- о закладной, если она будет оформляться;
- как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
- санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.
Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.
Если заемщик погасит кредит досрочно, то соответственно срок ипотеки будет завершен одновременно с выполнением обязательств (но только после официального погашения записи об обременении в Росреестре).
Изменения в договор ипотеки вполне возможны. Например, если изменились условия кредитования вследствие реструктуризации задолженности (изменения ставки по кредиту, сроков погашения займа). Подобные изменения обычно происходят по согласованию сторон (банка и кредитора).
Причины изменений условий ипотеки:
снижение кредитной ставки;- смена валюты кредита;
- продление срока выплат;
- изменение суммы кредита;
- резкое изменение стоимости залогового имущества (например, после пожара и пр.);
- уступка прав по основному обязательству (при продаже квартиры).
В случае досрочного расторжения кредитного договора заемщик должен вернуть банку полную сумму задолженности. Только после этого может быть снято обременение. Пока действует обязательство заемщика по возврату кредита и уплате причитающихся процентов продолжает действовать и обеспечивающее его обязательство — залог.
Если заемщику продает квартиру и уступает свое обязательство другому лицу, то также необходимы изменения в договор или даже оформление нового соглашения.
Обычно заемщик приезжает в банк и подписывает дополнительное соглашение к договору в виде отдельного документа.
Изменения невозможны, если одна из сторон против. Например, банк против реструктуризации ипотечной задолженности и снижение ставки, поскольку видит, что на зарплатную карту клиента регулярно поступают приличные доходы. Для подписания допсоглашения должно быть достигнуто согласие по всем вопросам между заемщиком и банком.
Дополнительное соглашение всегда оформляется в письменной форме и со ссылкой на уже оформленный договор.
Структура соглашения:
реквизиты основного договора (номер, дата, стороны);- в основной части перечисляются, каких пунктов договора коснутся изменения (пишется старая редакция пункта, затем новая);
- реквизиты сторон (должны совпадать с теми, что указаны в основном договоре).
Обычно допсоглашение представляет собой не более 1-2 страниц формата А4. В договор вносятся одно или несколько важных изменений, не больше.
Как и основной договор, дополнительное соглашение составляется в банке. Текст готовят юристы, а заемщику остается только прочитать и поставить подпись в заполненном документе или отказаться от сделки.
Регистрацией может заняться сам заемщик или представитель банка.
Дополнительное соглашение составляется только, если меняется кредитный договор. В основном это правки, но иногда стороны могут добавить и дополнения. Например, при реструктуризации может быть увеличен лимит кредитования на определенную сумму.
Если заемщик был должен 1 млн. рублей, банк при реструктуризации может увеличить эту сумму в размере уже выплаченной задолженности (то есть вернуть задолженность к первоначальному размеру). Делается это естественно только по просьбе самого заемщика, который нуждается в денежных средствах.
Ипотечный договор оформляется на длительный срок — до 30 лет. За этот период может многое измениться, например, может потребоваться реструктуризация задолженности. В этом случае обязательно оформляется дополнительное соглашение к договору, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Прежде чем принять столь ответственное решение, необходимо все тщательно обдумать. Особенно ответственно стоит отнестись к заключению ипотечного договора, тщательно изучив все его нюансы.
Не смотря на нестабильное экономическое положение страны, ипотечное кредитование пользуется большой популярностью среди населения. Острая нехватка собственного жилья все чаще вынуждает молодые семьи приобретать заветные квадратные метры в ипотеку.
Прежде чем принять столь ответственное решение, необходимо все тщательно обдумать. Особенно ответственно стоит отнестись к заключению ипотечного договора, тщательно изучив все его нюансы.
Если выразится иными словами, то можно сказать, что ипотечный договор является договором о залоге имущества. Заключается договор между заемщиком, который является залогодателем и банком-кредитором, который, в свою очередь, является залогодержателем. До заключения ипотечного договора обе стороны должны удостовериться в юридической правоспособности другой стороны, а именно: заемщик должен быть дееспособным, а банк-кредитор должен иметь право на выдачу кредитов.
Следующее, на что необходимо обратить внимание — это пункты договора. В соответствии с законодательством, в кредитном договоре обязательно должны быть раскрыты следующие пункты:
- предмет залога по ипотечному договору (предмет ипотечного договора);
- оценочная стоимость ипотечного имущества;
- сумма и срок ипотеки;
- размер ежемесячных платежей;
- на основании какого вида права заемщик владеет предметом ипотеки;
- указывается уполномоченный государственный орган, зафиксировавший право заемщика владения ипотечным имуществом.
Как правило, предметом залога, предоставляемого заемщиком, является квартира или частный дом, находящиеся в собственности. А вот муниципальное или служебное жилье не могут быть предметом ипотеки. В ипотечном договоре указываются подробные характеристики предмета залога: адрес, площадь недвижимости, количество комнат и площадь каждой из них. Следует иметь в виду, что частный дом тоже может выступать в качестве предмета залога, но при одном важном условии: дом отдается в залог вместе с землей, на которой он находится. Поэтому в договоре обязательно прописываются не только адрес дома, но и площадь земельного участка, под каким кадастровым номером он зарегистрирован, а также разрешенный вид деятельности.
Еще один важный пункт ипотечного договора — оценочная стоимость. Это сумма, которую совместно согласовывают заемщик и кредитор. В случае если они не могут согласовать оценочную стоимость, ипотечный договор не имеет юридической силы. Изначально оценочную стоимость имущества определяют уполномоченные на то специалисты или коммерческие оценочные компании, например, риэлтерские агентства, имеющие специальные оценочные отделы. Стоимость оцениваемого имущества выражается в денежных единицах и отражается в оценочном отчете.
В случае отсутствия хотя бы одного из обязательных пунктов договора, предусмотренного законом, ипотечный договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Права сторон по ипотечному договору, равно как и их обязанности считаются вступившими в силу после подписания и регистрации правильно оформленного договора. Что касается залогового имущества, то следует отметить, что заемщик не имеет права продавать его, сдавать в аренду, делать перепланировку или каким-либо другим способом изменять его стоимость без дополнительного соглашения с банком-кредитором. Тем не менее, он имеет полное право не только проживать в заложенной квартире или доме, но также и регистрировать в них членов своей семьи. В случае приведения заемщиком имущества в ненадлежащее состояние или в случае нарушения графика платежей, банк-кредитор имеет полное право потребовать досрочного погашения ипотеки.
Важный момент: Регистрация ипотечного договора производится в течение 15 дней со дня подачи документов. Как только договор зарегистрирован, он считается вступившим в силу.
Договор ипотеки – главный документ, который регулирует отношения между заемщиком и банком, предоставившим ипотечный кредит. Так как ипотека – особый вид кредита, то формально документ, заключенный между клиентом банка и финансовой организацией – это кредитный договор, обладающий своими особенностями. Каждый такой документ обладает большим количеством пунктов, и отличается в зависимости от банка. Но, несмотря на это, есть обязательные пункты, которые будут в любом договоре.
В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:
- Участники сделки
- Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
- Порядок предоставления кредита
- Порядок пользования денежными средствами и их возврата
- Права и обязанности кредитора и заемщика
- Ответственность сторон
- Иные условия, не противоречащие закону
С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.
Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.
Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.
Индивидуальные условия отражают условия кредита, применимые к конкретной сделке, а именно: сумму и срок займа, способ обеспечения, процентная ставка и порядок погашения.
В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.
- ФИО
- Серия и номер паспорта
- Адрес регистрации
- Способ связи – мобильный телефон или электронная почта
- Название организации
- Юридический адрес компании
- Номер банковской лицензии, выданной Банком России
- Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)
В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.
Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:
- Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
- Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
- Количество комнат, общая и жилая площадь
- Иная информация, необходимая для идентификации объекта
Документ содержит большой перечень прав и обязанностей заемщика и кредитора. Ниже приведены основные обязанности заемщика, из которых вытекают права банка.
- Своевременно вносить платежи по основному долгу и процентам, оплатить все необходимые комиссии и госпошлину
- Не продавать и не сдавать внаем заложенную недвижимость без письменного разрешения банка
- Осуществлять необходимый ремонт объекта
- Своевременно оплачивать коммунальные платежи, налоги, связанные с владением имуществом, отчитываться перед банком по требованию
- Оформить закладную на объект недвижимости
- Застраховать свою жизнь и здоровье, а также заложенный объект
Банк в свою очередь имеет право потребовать исполнения заемщиком своих обязанностей, а также выдвинуть требование о полном досрочном погашении кредита в случае недобросовестного исполнения обязательств по внесению платежей.
До полного погашения ипотечного кредита залогодатель, т.е. заемщик, имеет право владеть заложенным помещением в соответствии с его назначением, производить перепланировку помещения с согласия банка.
Любой ипотечный кредит вне зависимости от банка предполагает нескольких видов страхования.
- Страхование жизни и здоровья заемщика (от травм, полученных в результате несчастного случая, осуществления профессиональной деятельности и т.д.)
- Страхование объекта недвижимости от повреждения или утраты (в результате пожара, затопления, природного бедствия)
- Страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества)
Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:
- Заявление от обеих сторон договора
- Оригинал договор ипотеки и его копии
- Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
- Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию
После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.
Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.
Эти 2 банка с государственным участием являются лидерами рынка ипотечного кредитования, поэтому при выборе кредитной организации есть смысл рассмотреть их в качестве кредиторов. Но, несмотря на лидирующие позиции, в открытом доступе нет ипотечных договоров данных финансовых организаций. Возможно, это объясняется тем, что такие документы носят строго индивидуальный характер и зависят от конкретной ситуации. Еще одной причиной может являться то, что формы документов постоянно меняются и невозможно гарантировать актуальность того или иного документа, размещенного в интернете.
Общие условия жилищного кредитования Сбербанка можно скачать по ссылке PDF.
Договор купли-продажи квартиры с привлечением денежных средств, полученных в Сбербанке