Ипотека – один из наиболее распространенных способов стать владельцем жилья. Однако, как и любой другой вид кредитования, она предусматривает ежемесячную плату – по телу кредита и погашение процентов. Это делает обслуживание долга весьма обременительным и нередко заставляет заемщика искать дополнительный доход. Поэтому вопрос, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, не теряет своей актуальности среди заемщиков.
Однако не все так просто, нужно учитывать определенные нюансы:
- Условия пользования жильем должны быть описаны в ипотечном договоре.
- Ипотека является залогом по кредиту, и любое снижение ее рыночной стоимости является риском для банка.
Поэтому банк требует от заемщика, чтобы тот заранее предупреждал о намерении использовать жилье для получения дохода.Несоблюдение этого условия является нарушением договора и может привести к негативным последствиям.
С точки зрения финансового учреждения процесс должен выглядеть так:
- Заемщик приходит к кредитору и уведомляет его о своем желании сдать квартиру в аренду.
- Далее он пишет заявление и представляет необходимые документы. Этот пакет бумаг не менее объемный, чем при оформлении ипотеки:
- паспорт заемщика и его супруги(а);
- свидетельства о браке, рождении детей;
- справки о доходах всех членов семьи;
- документы, подтверждающие право собственности на жилье.
- Если заемщик добросовестно выполняет свои кредитные обязательства, банк даст ему письменное разрешение на передачу жилья в аренду. Если же у финучреждения возникают вопросы, все рассматривается в индивидуальном порядке. Кстати, перед принятием решения сотрудники банка в обязательном порядке проводят проверку предмета залога с фотофиксацией
Так что окончательный ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, зависит от финансового учреждения. Если кредитополучатель испытывает трудности с погашением долга, не может найти работу, тогда банковские работники сами предлагают ему сдавать жилье в аренду – полностью или частично (комнату). Все зависит от ситуации, в которой оказался клиент, и возможных путей ее решения.
Как уже отмечалось, взаимоотношения между кредитором и клиентом регулируются условиями договора, которые стороны обязуются соблюдать. Поэтому сдача квартиры без письменного разрешения банка может привести к применению штрафных санкций:
- повышению процентной ставки;
- штрафу;
- требованию досрочного погашения кредита.
Аренда ипотечной квартиры может быть выгодна как заемщику, так и банку. При этом важно не нарушать условия договора и тщательно рассчитывать экономический эффект от сделки, учитывая все возможные риски.
Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду – это имеет свои плюсы и минусы. Поэтому перед тем, как принять решение, необходимо все взвесить.
Кроме того, сдача ипотечной квартиры в аренду повышает шансы заемщика досрочно выплатить кредит – можно взять в ипотеку жилье в дорогом престижном районе. При правильном подходе к сделке ипотечная квартира будет сама на себя зарабатывать и приносить доход ее хозяину.
Однако арендаторы невсегда добросовестно выполняют свои обязательства: случается, перестают платить за жилье, ухудшают его внешний вид, а то и разрушают, что приводит к снижению рыночной стоимости квартиры или, в худшем случае, потере залога. Как первый, так и второй вариант повышает риск непогашения кредита.
К тому же в квартире, сдаваемой в аренду, время от времени необходимо делать ремонт, что также снижает доходность от сделки.
Кроме этого, важно помнить, что страховая компания не несет ответственность по страховым случаям, если залоговое жилье было сдано в аренду без предупреждения – такая ситуация делает напрасными все страховые платежи, которые внес клиент за все время обслуживания долга.
Таким образом, учитывая все за и против, заемщик сам должен решить, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду.
Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.
Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.
Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.
В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.
Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:
- Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
- Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
- Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
- Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.
Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.
Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.
Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.
Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.
Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.
Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.
Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.
На окупаемость ипотеки влияют:
- Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
- Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
- Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.
К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.
Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.
Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.
Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.
Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.
В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:
- Попытаться договориться с банком.
- Сдавать в наем неофициально.
Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.
Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.
Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.
Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.
Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.
Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.
Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.
Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:
- Наложение штрафа;
- Привлечение к административной ответственности;
- Расторжение договора;
- Требование досрочного погашения ипотеки;
- Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.
Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.
В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.
Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.
Возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры определена в статье 29 закона № 102-ФЗ. Согласно законодательно закрепленным нормам владелец взятого в ипотеку жилья может получать доходы с кредитуемой недвижимости, но лишь в тех случаях, когда это не противоречит заключенному с банком договору.
Такая практика зачастую противоречит интересам кредиторов, и банки включают в договор пункт о запрете сдачи приобретаемого жилья в аренду.
Узнать разрешено ли сдавать конкретный объект недвижимости в аренду можно внимательно прочитав заключенный кредитный договор.
Существует три варианта урегулирования этого вопроса:
- Сдача в аренду жилья разрешена только при наличии согласия банка. Собственник обязан уведомить банк о своем намерении сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка в аренду и дождаться решения кредитора.
- Сдача квартиры в аренду запрещена. При несоблюдении заемщиком этого пункта кредитного договора со стороны банка могут последовать штрафные санкции, возможно даже расторжение заключенного ранее договора.
- Возможность сдачи в аренду не оговорена в кредитном договоре. В таком случае нужно все же уведомить банк о своем намерении и согласовать детали.
Для справки: Законы РФ не запрещают сдачу в аренду квартир, находящихся в залоге у банков. Но возможна эта практика лишь в тех случаях, когда в кредитном договоре, заключенном с банком, не прописаны иные условия.
Возможность сдачи в аренду объекта недвижимости, купленного в ипотеку, также прописана и в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Внимание: Согласно ст. 346 ГК РФ владелец приобретённого в ипотеку жилья может передавать объект залога в пользование третьим лицам с согласия залогодержателя.
Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.
Частая смена арендующих квартиру лиц значительно увеличивает вероятность порчи залогового имущества и способствует увеличению его износа.
Для банка это означает падение ликвидности из-за уменьшения рыночной цены объекта. Если в будущем возникнет необходимость продать находящуюся в залоге квартиру из-за образования задолженности – банк понесет убытки.
Важно: Исходя из норм действующего законодательства до момента полного погашения кредита жилье, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением банка.
Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.
Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).
Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.
Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:
Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.
Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита.
Согласие банка можно получить если:
- Объект недвижимости содержится в порядке.
- В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.
После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
- Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
- Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.
Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.
В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.
В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:
- Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
- В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
- Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.
Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости.
Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.
Узнайте нюансы из видео ниже:
Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.
Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора.
Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.
Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.
Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:
- Договор аренды и его копия.
- Личные данные квартиросъемщика.
- Документы из страховой компании.
Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.
Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.
Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:
- В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
- За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
- Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
- Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
- Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.
Избежать проверок ипотечной квартиры в современных реалиях не удастся – банки имеют законодательно закрепленное право следить за своим имуществом.
Самый действенный способ обезопасить себя от таких проверок – отказаться от сотрудничества с банком, часто устраивающим такие проверки на этапе заключения договора.
Для справки: Если банк категорически против сдачи жилья в аренду, а собственник все же намерен сдавать квартиру внаем – выходом может стать рефинансирование ипотеки в другом банке.
Самым распространённым вариантом является получение письменного согласия банка на сдачу квартиры в аренду. В этом случае сделка будет оформлена официально и карательных мер в отношении заемщика не последует.
Если же квартира сдавалась нелегально, а проверка банка выявила этот факт – заемщику необходимо обратиться к кредитному брокеру или юристу. Специалисты помогут подготовить полный пакет необходимой документации и помочь урегулировать конфликтную ситуацию.
Хотя законодательство РФ и предусматривает возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, на практике это возможно только после того, как заёмщик получит письменное согласие банка на совершение сделки. Если квартира будет сдана нелегально – это грозит заемщику штрафными санкциями и возможным разрывом кредитного договора, с последующей единовременной выплатой всей оставшейся суммы займа.