Так как удовлетворение потребности в жилье является приоритетной задачей любого государства, развитие сегмента жилой недвижимости приобретает первостепенное значение для развития национальной экономики. В развитых странах жилая недвижимость давно уже стала одним из основных объектов инвестирования, приносящих доход инвестору.
Жилая недвижимость обладает высокой стоимостью, особенно в сравнении с доходами домохозяйств. Расширение финансовых возможностей населения по приобретению жилья во многих странах достигается путем успешного применения жилищного ипотечного кредитования. В данном случаи, роль ипотечного кредитования состоит в преодолении дисбаланса между текущими доходами домашних хозяйств и потребительскими стандартами на жилье.
Рынок жилой недвижимости состоит из первичного и вторичного рынка жилой недвижимости. Первичный рынок – это новая недвижимость. Вторичный рынок – это жилье, которым уже какое-то время пользовались по основному назначению.
На рынок жилой недвижимости влияют спрос и предложение. Спрос на рынке недвижимости – это потребность в покупке жилой недвижимости, подкрепленное объемом необходимых для этого денежных средств. Существуют много факторов, влияющих на спрос на рынке жилья. К этим факторам относятся следующие:
— Уровень потребности населения в жилье и улучшении жилищных условий;
— Предпочтения населения в выборе жилья;
— Количество потенциальных участников рынка жилья;
— Динамики доходов населения и доли сбережений;
— Динамики курсов валют;
— Процентных ставок по кредитам и депозитам;
— Динамики цен на жилье;
— Влияния изменения цен на доступность жилья;
— Влияния динамики цен на инвестирование в жилье как актив [1].
На наш взгляд, основными факторами из вышеперечисленных являются доходы населения, предпочтения потребителей, цены на жилье, количество домашних хозяйств на рынке жилья.
Предложение на рынке жилья определяется совокупной стоимостью жилья, предлагаемых покупателю. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой ценовой эластичностью. То есть изменение спроса приведет к значительному изменению цены и незначительному изменению предложения. Если учесть, что на спрос влияют множество факторов, которые подвержены значительным колебаниям, то и цены на жилье быстро и нерегулярно меняются. На значительное увеличение цен может повлиять и ожидание участников рынка недвижимости на дальнейшее увеличение цен, что может привести к неадекватному росту цен на жилье. Подобный эффект и является причиной образования “пузырей” на рынке недвижимости.
При правильном регулировании жилищное ипотечное кредитование закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.
Основными участниками системы жилищного кредитования являются кредитор и заемщик. В лице заемщиков выступают домохозяйства или отдельные индивиды, которые имеют потребность в улучшении своих жилищных условий. В лице кредиторов выступают финансовые учреждения, которые аккумулируют денежные средства и предоставляют ипотечные кредиты. Обеспечивая гражданам доступность заемных средств, ипотечное кредитование решает как социальные, так и экономические, задачи.
Значение жилищного ипотечного кредитования в экономике, кроме удовлетворения потребности в жилье и повышения уровня жизни граждан создает новые рабочие места в строительной отрасли и в смежных отраслях. В долгосрочной перспективе приводит к росту ВВП. Развитие сектора жилой недвижимости создает мультипликативный эффект развития на всю национальную экономику. Основой данного подхода к роли жилищного сектора экономики является классическая теория Дж.М. Кейнса.
Согласно данной теории стимулирование спроса на товары и услуги ведет к расширению их производства и тем самым способствует увеличению национального богатства, особенно большой эффект получается при стимулировании потребления товаров длительного пользования и товаров инвестиционного характера. Именно при потреблении данных видов товаров происходит вовлечение других секторов экономики и увеличивает мультипликационный эффект у всех участников экономических отношений.
Процесс создания мультипликативного эффекта в жилищном секторе показана на рисунке 5.
Одной из главных проблем, обсуждаемых при определении роли жилищного кредитования является учет инфляции.
Примечание: Составлено автором
Рисунок 5 – Создание мультипликативного эффекта в жилищном секторе
Некоторые экономисты считают, что массовая выдача ипотечных кредитов на приобретение жилья ведет к увеличению темпов инфляции и тем самым окажет негативное влияние на экономику в целом. Если в экономике, которая характеризуется недостаточным уровнем обеспеченности жильем, увеличиваются объемы ипотечных кредитов, это будет способствовать увеличению роста спроса на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном жилищных рынках. Строительные компании, получив дополнительный доход, увеличат объем строительства. Но вследствие длительности периода строительство, необходимое предложение на рынке жилья будет достигнуто лишь через несколько лет. Несоответствие спроса и предложения может привести к значительному росту цен и способствовать инфляции.
Несмотря на данный негативный факт, необходимо учитывать, что жилье является необходимым условием существования и первичной потребностью человека. В связи с высокой стоимостью жилья в сравнении с доходами граждан, ипотечный кредит является необходимым элементом экономики, позволяющим удовлетворить потребность граждан в жилье. Во-вторых, ипотечный кредит способствует экономическому росту в стране. В связи с этим необходимо, чтобы государство взяла на себя роль координирующего органа.
Ситуация когда массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования может привести к необоснованному росту цен на жилье и росту инфляции может возникнуть только как результат неадекватной политики государства. В краткосрочном периоде массовое внедрение системы ипотечного жилищного кредитования вызовет рост спроса на жилье. В связи с неэластичностью предложения на рынке жилья в краткосрочном периоде естественно, что такая ситуация приведет к росту цен на жилье. Роль государства состоит в постепенном внедрении ипотечного кредитования и одновременно в планомерном расширении рынка жилья путем поддержки строительства новых домов и создания адекватного спроса. Только в этом случаи развитие строительного сектора положительно скажется на развитии экономики в целом.
1. С.Хадсон-Вильсен. Управление портфелем недвижимости — Москва: Закон и право, ЮНИТИ, 1998 г
2. Косолапов Г.В., Баяхметова А.Т., Утин Т.М. Формирование корпоративных бизнес-структур и ипотечного кредитования жилья – Алматы, 2002 г
3. Принципы жилищного кредитования / В.Аверченко, Р.Вессели, Г.Наумов, Э.Файкс, И.Эрти – Москва: Альпина Бизнес Букс, 2006 г
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования………..
1.1.Понятие ипотеки и ипотечного кредитования…………………
1.2.Объекты и субъекты ипотечного кредитования……………………
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях……………………………………………………………………….
2.1.Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации…..
Глава 3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования
В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Целью данного курсового проекта является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:
— определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;
— провести классификацию ипотечных кредитов;
— рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;
— проанализировать рынок ипотечного кредитования в России и в зарубежной практике;
Объектом исследования курсового проекта является рынок ипотечного кредитования в России.
Теоретической основе дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет.
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Таким образом, ипотека — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком.
Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость — это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:
-дополнительный инструмент обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
— механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
— создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:
— возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;
— срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;
— дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;
— принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное заимствование у него для своих нужд денежных средств.
В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.
1.2. Субъекты и объекты ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Как и в большинстве стран, ипотека способна стать в России мощным инструментом развития страны, поскольку отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, так как развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.
Для развития системы ипотечного кредитования важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 — 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т.ч. заёмных средств финансовых институтов.
К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:
- 1) недоверие населения кредитным учреждениям и государству;
- 2) невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);
- 3) низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.
- 4) ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;
- 5) низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокая стоимость квартир на рынке жилья;
- 6) несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика.
- 7) высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;
- 8) возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин — 60 лет, для женщин — 55 лет).
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным.
Необходимо заметить, что решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активном участии государства.
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:
- 1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
- 2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
- 3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
- 4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
- 5) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.
Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека — пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.