Покупка недвижимости всегда предполагает значительные вложения. Чаще всего недостающие средства покупатели берут в долг у банков. Для приобретения дома чаще всего используются два вида банковских продуктов: ипотека и потребительский кредит. Рассмотрим, какой вид займа является наиболее выгодным для покупателя, в чем разница между ними.
Ипотека – банковский финансовый продукт, с помощью которого можно получить деньги с одной целью: на приобретение жилья. Заемщик может купить только тот вариант, который одобрит банк. Деньги переводятся продавцу недвижимости по безналичному расчету, они не передаются покупателю ни физически, ни на счет.
- более низкая процентная ставка по сравнению с другими банковскими продуктами;
- чем длиннее период кредитования, тем меньше ежемесячный платеж;
- обязательная страховка позволяет погасить задолженность при форс-мажорных обстоятельствах;
- допускается привлечение до 4 созаемщиков, сумма займа может достигать 20 млн рублей;
- можно привлечь для погашения процентов материнский капитал либо воспользоваться льготными государственными программами;
- недвижимое имущество обязательно проверяется на юридическую чистоту.
При этом покупаемый дом оформляется под залог, при этом на него налагаются ограничения до момента полного погашения долга:
- его нельзя продать;
- сдать в аренду;
- подарить;
- выполнить перепланировку.
Клиент уплачивает первоначальный взнос, который должен составлять не меньше 10-20% от стоимости покупки. Остальную часть средств предоставляет банк сроком до 20 лет.
- длительное оформление сделки ввиду тщательных проверок со стороны банка и необходимости сбора для него внушительного количества бумаг;
- заемщик не может самостоятельно распорядиться деньгами, вся необходимая сумма полностью перечисляется продавцу;
- отказаться от страховки покупатель не может, она предусмотрена ГК РФ;
- расходы, связанные с оценкой жилья и его страхованием, ложатся на плечи клиента;
- после полного погашения задолженности, владельцу нужно самостоятельно снять ограничения с объекта, процедура занимает значительное время;
- при возникновении просрочек, кредитор имеет право изъять залоговое имущество для реализации на торгах, с целью погашения задолженности;
- если совладельцами дома являются лица пенсионного возраста, срок действия сделки может быть уменьшен, при этом ежемесячный платеж увеличится.
Для одобрения заявки на ипотеку, нужно быть готовым к тому, что придется собрать и подготовить огромный пакет документов. Банк, совместно со страховой компанией, тщательно поверяет приобретаемый заемщиком объект недвижимости, для того, чтобы минимизировать свои риски.
Именно тщательная проверка несколькими комиссиями, а также необходимость оформления страховки позволили существенно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. Стоимость страховки составляет 1-2% от стоимости жилья. В качестве первого взноса заемщик может использовать материнский капитал либо собственные сбережения.
В отличие от ипотеки, обычный кредит от банка — не является целевым банковским продуктом. Он может предоставляться под любые цели заемщика, включая улучшение жилищных условий. Единственное, его нельзя получить для реализации предпринимательских целей.
Различные финансовые организации устанавливают собственные возрастные ограничения для своих клиентов. Получить ссуду могут только резиденты страны, которым исполнилось 18-21 год. Возраст заемщика не должен превышать 70 лет.
- быстрое рассмотрение и небольшой пакет документов, первый взнос оплачивается по усмотрению клиента;
- при большой сумме займа потребуется предоставление жилья в залог либо оформления поручительства;
- банк не отслеживает, куда потрачена ссуда, оформление каких-либо страховок не обязательно;
- объект недвижимости покупатель подбирает самостоятельно, без ограничений со стороны банковского учреждения.
В потребкредитах, как правило, небольшой кредитный лимит — в большинстве случаев, он не превышает 1 миллион рублей. Срок кредитования составляет 5-6 лет. При этом, проценты по ссуде достаточно высокие. Они могут достигать 20-30% годовых. На крупные суммы понадобится оформление поручительства.
Только некоторые банки соглашаются предоставить деньги с большим лимитом и на более длительный срок. Перед подписанием договора, рекомендуется тщательно рассчитать собственные финансовые возможности. Ежемесячный платеж составляет внушительную сумму, а переплата очень ощутима.
- высокие проценты по займу и большой ежемесячный платеж;
- учитывается кредитная история клиента, она может стать причиной отказа;
- небольшой период действия кредитного договора не позволяет растянуть выплаты, что создает ощутимую нагрузку на семейный бюджет;
- денежные средства, доступные для получения, напрямую зависят от доходов клиента, лимит не превышает 3 млн рублей.
Потребительская ссуда для приобретения дома выгодна, если предварительно собрана большая часть денег. Плюс покупатель самостоятельно выбирает понравившийся дом. Согласование покупки с банком не требуется. Правда, клиент при этом несет все риски по сделке, ему самостоятельно придется проверять юридическую чистоту объекта.
На дом не оформляется залог, поэтому при возникновении временных трудностей у собственника, банк не сможет претендовать на него. На недвижимость не налагаются и другие ограничения: при необходимости владелец сможет его продать либо сдать в аренду.
Заемщику требуется обязательно подтвердить документально собственные доходы. Лицам, имеющим непостоянную прибыль, часто отказывают в выдаче ссуды.
Однозначно ответить на данный вопрос достаточно сложно. Так как многое зависит от финансовых возможностей заемщика, его опыта и подкованности в пользовании банковскими продуктами и конкретного объекта недвижимости.
Ипотечное кредитование поддерживается государством. Для некоторых категорий населения, разработаны специальные льготные программы. Условия получения различных видов банковских продуктов различаются, их необходимо уточнять предварительно.
При выборе конкретного варианта рекомендуется обратить внимание на такие аспекты:
- потребительский кредит удобен при обмене жилья на недвижимость большей площади с доплатой;
- если дом нуждается в ремонте, либо реконструкции, банк может отказать в ипотеке, поэтому купить такой вариант можно только через потребкредит;
- на жилье стоимостью свыше 1 млн рублей выгоднее оформить ипотечный договор;
- ипотека выгодна, когда первый взнос не превышает 30-50% от стоимости дома;
- жилье на вторичном рынке обычно сложно купить в ипотеку (банки часто дают отказ);
- если заемщик планирует сразу, после оформления, проживать в приобретенном доме, ипотечное оформление станет оптимальным решением;
- юридически чистая недвижимость имеет больше шансов на одобрение банком.
При выборе между двумя видами кредитования необходимо тщательно оценить собственные финансовые возможности. При изменении платежеспособности, ипотечный продукт станет более выгодным вариантом, он несет меньшую финансовую нагрузку на семейный бюджет, чем классическая ссуда. Если покупатель планирует сэкономить на переплате, он может выплатить долг досрочно. Из-за большой суммы ежемесячного платежа погасить потребительский кредит раньше времени достаточно сложно.
Выбор объектов недвижимости, доступных для ипотечного оформления небольшой. Если заемщик планирует сдать дом в аренду либо распорядиться другим способом, лучше остановить свой выбор на потребкредитах.
Также, при оформлении ипотечного договора, оба супруга являются совладельцами недвижимости. При получении потребительской ссуды, собственником дома может быть кто угодно. Такое жилье можно сразу оформить на родственников, детей и других лиц. С ипотекой это сделать невозможно.
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Как неуютно в тесной квартире в большом городе! Душно, тесно! Так и хочется иметь свой дом! Но как сделать так, чтобы жить в таком доме? Купить? Нет, дорого… Осталось одно – построить самому. Но где взять средства на это? Выход есть! Можно взять кредит на строительство дома. Но что выбрать – потребительский кредит или ипотеку на строительство дома? Давайте подумаем вместе.
Чтобы сделать выбор между двумя видами кредита, нужно понять, какие требования и возможности у вас:
будет ли достаточным этот доход для ипотеки;
какая сумма требуется для строительства;
есть ли какая-то дополнительная недвижимость для залога;
имеется ли в наличии земельный участок;
какой статус у земельного участка ….
В общем, вопросов много, все индивидуально. А пока рассмотрим два вида кредита отдельно.
Плюс — простота оформления кредита;
Минусы :достаточно высокая процентная ставка; небольшая максимальная сумма кредита.
Если вы хотите взять ипотечный кредит на строительство, то есть 3 варианта решения этого вопроса, у которого есть свои плюсы и минусы:при наличии или отсутствии земельного участка, а также дополнительной недвижимости.
Плюс такого варианта — не обязателен залог, сам участок подойдет под залог
Минусы:участок в залог берут в редких банках; залоговая стоимость может быть не высока, отсюда — минимальная сумма по кредиту.
Плюс — этот кредит удобен как для покупателя, так и для банка;
Минус — отсутствие выбора месторасположения у застройщика.
В примерах выше мы рассмотрели варианты, как можно взять ипотеку на строительство дома без дополнительного залога. В остальных банках ипотеку на строительство дома дают под залог имеющейся недвижимости. Такую ипотеку взять гораздо проще, чем в первых двух вариантах. Главное, чтобы оценка была высокой, т.к. от нее зависит сумма, которую могут выдать в банке. Кстати, она может составлять до 80, а в некоторых банках и до 90% от стоимости заложенной недвижимости. Процентная ставка по такому виду кредиту одна из самых низких.
Плюсы:низкая процентная ставка;почти 100%-я гарантия одобрения кредита;
Минусы — долгое оформление и бумажная волокита.
Мы в этой статье рассмотрели условия кредитов на строительство дома, как ипотеки , так и потребительского кредита. Но выбрать не так-то просто. Это зависит от каждого индивидуального случая. Кому-то подойдет один вид кредита, кому-то другой. Поэтому нужно сделать тщательный анализ кредитных предложений у различных банков на строительство, а также ваших возможностей. Удачного и выгодного вам кредита!
Кредит на строительство дома относится к разряду ипотечного кредитования.
Ипотека на строительство жилого дома — это сложный вид займа. Если вы решились построить частный дом в кредит, вам придется потрудиться, подстраиваясь под условия банка и собирая необходимую документацию. Результатом стараний станет дом, построенный по собственному проекту. Но проблема в том, что еще нет стоящей залоговой стоимости кроме земли.
На деле же все по-иному. Банку надо предоставить гарантию возвратности средств, при ипотечном кредите ею служит обременение, накладываемое на приобретаемое имущество, оно остается в залоге до полной выплаты долга.
Что может использовать в качестве залога при ипотеке на строительство дома? Фактически самого дома еще нет, он только в проекте, даже будущую стоимость назвать невозможно. Вот и приходится потенциальному заемщику искать варианты залога, так как без него ни один банк не то что не даст одобрение, даже рассматривать заявку на станет.
Какие банки дают кредит под строительство дома в размере более 75% стоимости земли? Таких нет. А заемщику как правило нужно не менее 2–4 стоимостей земли. То есть этот кредит будет беззалоговый (так как он не обеспечен залогом). Получается, что это потребительский кредит на большую сумму, которую получить очень трудно. Поэтому банки и отказывают.
Со вторичным жильем все просто. Стоимость объекта уже имеет стоимость, ликвидно (если вдруг завтра заемщик откажется платить) и легко может быть реализовано. С загородным домом совсем не так.
Когда речь идет о дополнительном залоге любого недвижимого имущества, то говорится только о собственном объекте недвижимости заемщика, что подтверждается документально. При этом также будет требоваться документ, который укажет на то каким образом гражданин стал владельцем этого объекта. Это может быть договор дарения, купли-продажи, документы на получение наследства.
Оставить в залог чужое имущество невозможно. Если это и возможно, то только в сторонних небанковских организациях. Как получить кредит на строительство дома в этом случае?
Самое простое решение — это оставление в залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика. Если у вас есть какая-то недвижимость, например, квартира, то будет даже несколько вариантов построить дом в кредит.
- Первый — взять простой нецелевой кредит под залог недвижимости, полученные средства направить на постройку дома.
- Второй вариант — взять именно ипотеку на строительство дома под залог имеющегося жилья, этот вариант будет более сложным в оформлении, но зато окажется на порядок выгоднее. Наложение обременения на имеющуюся недвижимость никак не мешает вам все также полноценно ее использовать, только сменить собственника вы не сможете.
Залог — земельный участок, на котором будет возводиться дом. Земля в любом случае уже должна находиться в собственности заемщика, невозможно по одному кредитному договору и землю купить, и дом на ней построить. Так что, ипотеку на строительство дома уже заведомо предполагает, что у потенциального заемщика есть оформленная на него земля. Вот этот участок и можно оставить в залог.
Итак, у вас есть земля, на которой вы планируете возвести дом, значит, можно использовать ее для оформления ипотеки. Первоначально банк потребует сделать оценку этого участка. Исходя из цены в акте оценки, будет назначена максимально возможная сумма кредита, обычно это 70–80% от рыночной стоимости земли.
Оценка проводится силами заемщика, это может быть самостоятельный поиск эксперта или же банк посоветует обратиться в определенную фирму. Специалист выезжает на место, изучает объект, делает замеры, а после составляет акт, в котором и будет прописана рыночная цена объекта. Стоимость оценки объекта, может оказаться на 10–15% меньше той, на которую вы рассчитывали.
Одна из причин этого — при оценке учитываются примерные дальнейшие затраты на облагораживание объекта. Акт об оценке будет действовать 6 месяцев.
Так как банк выдает сумму, отталкиваясь от указанной экспертом цены, то здесь заемщика ждет еще одна сложность — сумма кредита может оказаться гораздо меньше той, что нужна на возведение дома. Гражданину может хватить буквально только на фундамент и все. Где взять кредит на строительство дома в дальнейшем?
Если вы изначально понимаете, что выделенных банком денег вам не хватит, нужно заранее обговорить с банком ситуацию и прийти совместно к какому-то решению. А решение чаще всего одно — постепенная замена залога.
К примеру, вы взяли деньги, оформленные под залог земли, их хватило на возведение фундамента и еще какие-то работы. Получился уже не просто участок земли, а участок с постройкой, его стоимость возросла. Теперь по согласованию с банком вы вновь приглашаете оценщика, который определяет новую стоимость залога, которая оказывается выше. Банк переоформляет залог, разницу в цене отдает заемщику. И так можно делать несколько раз, в процессе строительства объект будет становиться все дороже.
Кредит на строительство частного дома под залог собственного земельного участка предлагают многие банки, работающие с ипотечными кредитами. При этом гражданину в любом случае нужно иметь определенную часть собственных средств для возведения дома, обычно это 15% от стоимости возведения объекта по смете. Если же стоимость залога меньше, чем расходы по смете, то банком с заемщика берется 15% от оценочной стоимости залога.
По правилу банков у гражданина должно уходить на внесение ежемесячного платежа не более 50% от получаемого дохода.
Банк, изучая заявку заемщика, для определения максимальной суммы выдачи рассматривает не только акт оценки, обязательно изучаются доходы заемщика.
К примеру, залог был оценен в 2 миллиона рублей, первоначальный взнос в размере 15% — это 300 000 рублей. В кредит уйдет 1,7 миллиона рублей. Если заемщик получает 50 000 рублей, то в месяц он должен отдавать не более 25 000 рублей. Если сделать расчеты на кредитном калькуляторе Сбербанка, то при процентной ставке 15,75% годовых и оформлении кредита на 14 лет ежемесячный платеж составит примерно 25 000 рублей. На таких условиях можно оформить кредит на строительство дома при зарплате в 50 000 рублей.
Банки разрешают привлекать созаемщиков, их доходы также учитываются при назначении максимально возможной суммы выдачи. Чаще всего созаемщиками становятся супруги.
Программы кредитования строительства деревянных домов от банков:
- в Сбербанке можно получить кредит на строительство дома с первым взносом 15%. Залом может быть земельный участок или иная собственная недвижимость заемщика;
- в Банке Москвы можно получить такой кредит без первого взноса. Залогом может выступать только земельный участок;
- в Запсибкомбанке нужно отдать 20% первого взноса, залогом может быть только земельный участок.
По итогу сделки вместе с кредитным договором заемщик подписывает документ о наложении обременения на земельный участок. Согласно этому документу никаких юридических сделок с землей заемщик сделать не может. Обременение снимается только после погашения задолженности перед банком в полном объеме.
Взять кредит на строительство дома можно, лишь собрав необходимый пакет документов. Говорить о едином эталоне требуемой документации нельзя, каждый кредитор будет говорить лично о своих требованиях к заемщику: но в целом список будет схожим:
- справки о доходах;
- подтверждение трудоустройства;
- документы на оставляемый залог.
Самая важная часть пакета документов — это смета на строительство или договор с подрядной организацией.
О точном пакете документов вы получите информацию у банка-кредитора. После сбора всей необходимой документации и положительного решения банка можно начинать возведение дома.
Чаще всего кредит на строительство предоставляется не всей суммой, а траншами, что более выгодно для заемщика.
Банки позволяют строить дома без привлечения сторонних организаций. Заемщик в этом случае самостоятельно составляет смету, включающую стоимость материалов, подведение к дому коммуникаций и прочих обязательных затратных составляющих. Для составления такой сметы можно обратиться в строительную организацию, которая более осведомлена в затратах на строительство и сможет сделать более объективную смету.
Если вы желаете получить кредитование на строительство деревянных домов, подготовьте себя к трудоемкому процессу. Кредит очень сложен в оформлении, банки очень тщательно проверяют заемщика, объект залога и сам проект.
Ставка по кредиту на строительство дома будет немного выше, чем при стандартной ипотеке, это объясняется повышенными рисками банка.